Войти
Дом в Салинас, Калифорния, выкупа права выкупа после разрыва US пузырь на рынке недвижимости Выкупа - это юридический процесс, в котором кредитор пытается вернуть остаток ссуды от заемщика, который прекратил производить платежи в пользу ссудодатель путем принудительной продажи актива, использованного в качестве обеспечения ссуды.
Формально ипотечный кредитор (залогодержатель), или другой владелец залога добивается прекращения ипотечного заемщика (залогодателя) справедливого права выкупа либо по постановлению суда, либо в силу закона (после следующего специальная установленная законом процедура).
Обычно кредитор получает обеспечительный интерес от заемщика, который закладывает или закладывает актив, например, дом, для обеспечения ссуды. Если заемщик не выполняет свои обязательства по, а кредитор пытается вернуть собственность, справедливые суды могут предоставить заемщику справедливое право выкупа, если заемщик погашает долг. Хотя это равноправное право существует, это облако в отношении титула, и кредитор не может быть уверен, что он может вернуть собственность во владение. Следовательно, в процессе обращения взыскания кредитор стремится немедленно прекратить справедливое право выкупа и получить как законный, так и равноправный титул на собственность в fee simple. Другие держатели залога также могут лишить владельца права выкупа других долгов, таких как просроченные налоги, неоплаченные счета подрядчиков или просроченные взносы или взносы ассоциации домовладельцев.
Процедура обращения взыскания в отношении жилищных ипотечных ссуд заключается в продаже банком или другим обеспеченным кредитором или повторным вступлением во владение участком недвижимого имущества после того, как владелец не выполнил требования соглашение между кредитором и заемщиком, именуемое «ипотечный » или «доверительный акт ». Обычно нарушением ипотеки является невыполнение обязательств по оплате простого векселя, обеспеченного залогом собственности. Когда процесс завершен, кредитор может продать недвижимость и оставить вырученные деньги для выплаты ипотеки и любых судебных издержек, и обычно говорят, что «кредитор лишил своей ипотечной ссуды или залоговое право ». Если простой вексель был составлен с оговоркой о регрессе, и если продажа не приносит достаточно средств для оплаты существующего баланса основной суммы и комиссионных, то залогодержатель может подать иск о решении о недостатках. Во многих штатах США статьи, используемые для расчета суммы суждения о дефиците, включают основную сумму кредита, начисленные проценты и гонорары адвокатам за вычетом суммы, предложенной кредитором при продаже права выкупа.
Держатель ипотеки обычно может инициировать обращение взыскания в момент, указанный в ипотечных документах, обычно через некоторый период времени после наступления условия по умолчанию. В Соединенных Штатах, Канаде и многих других странах существует несколько типов обращения взыскания. Например, в США широко используются два из них, а именно: судебная продажа и право продажи, но в некоторых других штатах США возможны и другие способы.
Взыскание права выкупа путем судебной продажи, обычно называемое судебным изъятием права выкупа, включает продажу заложенного имущества под надзором суда. Поступления сначала идут на погашение ипотеки, затем других держателей залога и, наконец, залогодателя / заемщика, если остались какие-либо поступления. Судебное обращение взыскания доступно в каждом штате США и требуется во многих (Флорида требует судебного обращения взыскания). Кредитор инициирует судебное обращение взыскания, подав иск против заемщика. Как и во всех других юридических действиях, все стороны должны быть уведомлены о потере права выкупа, но требования к уведомлению значительно различаются от штата к штату в США. Судебное решение объявляется после обмена состязательными бумагами на (обычно коротком) слушании дела в государственном или местном суде США. В некоторых довольно редких случаях выкупа права выкупа подаются в федеральные суды США.
A судебный исполнитель контролирует продажу и оформляет юридические документы и документы, если таковые имеются. Это может быть сделано судьей вышестоящего суда или рефери, специально назначенным судом судебной тайны.
Выкупа права выкупа права на продажу, также называемого внесудебным обращением взыскания, и разрешается многими штатами, если положение о праве продажи включено в закладную или если доверительный акт с такой оговоркой использовалась вместо фактической ипотеки. В некоторых штатах США, таких как Калифорния и Техас, почти все так называемые ипотечные кредиты фактически являются доверительными актами. Этот процесс включает продажу собственности держателем ипотеки без судебного надзора (как подробно описано ниже). Этот процесс, как правило, намного быстрее и дешевле, чем обращение взыскания через судебную продажу. Как и в случае продажи в судебном порядке, ипотечный держатель и другие держатели залога являются соответственно первым и вторым претендентами на выручку от продажи.
Другие типы обращения взыскания считаются незначительными из-за их ограниченной доступности. В условиях строгого обращения взыскания, доступного в нескольких штатах, включая Коннектикут, Нью-Гэмпшир и Вермонт, если залогодержатель выигрывает судебное дело, суд предписывает дефолтному залогодателю выплатить ипотечный кредит в течение определенного периода времени. Если залогодатель этого не делает, владелец ипотеки получает право собственности на недвижимость без обязательства ее продавать. Этот тип обращения взыскания обычно доступен только в том случае, если стоимость собственности меньше суммы долга («под водой »). Исторически сложилось так, что строгое обращение взыскания было первоначальным методом обращения взыскания.
Ускорение - это пункт, который обычно содержится в разделах 16, 17 или 18 типичной ипотеки в США. Не все ускорения одинаковы для каждой ипотеки, так как это зависит от условий, заключенных между кредитором и обязанным залогодателем. При нарушении срока ипотеки вступает в силу пункт об ускорении. Он может декларировать весь подлежащий оплате долг перед кредитором, если заемщик (-ы) передаст право собственности покупателю в будущем. Пункт в ипотеке также предписывает, что уведомление об ускорении должно быть подано обязанному (-ым) залогодателю (-ам), подписавшему Вексель. Каждая ипотека дает должнику (ам) период времени для погашения ссуды. Наиболее распространенный период времени, отводимый должнику (ам), обычно составляет 30 дней, но для коммерческой недвижимости он может составлять 10 дней. Уведомление об ускорении называется письмом с требованием и / или письмом о нарушении. В письме он информирует Заемщика (ов) о том, что у них есть 10 или 30 дней с даты, указанной в письме, для восстановления кредита. Письма с требованиями / нарушениями рассылаются сертифицированной и обычной почтой на все известные адреса Заемщика (ов). Также при ускорении ипотеки кредитор должен предоставить расчетную сумму выплаты, которая рассчитана на 30 дней с даты письма. Это письмо называется FDCPA (Закон о справедливой практике взыскания задолженности) и / или Первоначальным информационным письмом. Как только Заемщик (и) получит два письма с указанием периода времени для восстановления или погашения своей ссуды, кредитор должен дождаться истечения этого времени, чтобы предпринять дальнейшие действия. По прошествии 10 или 30 дней это означает, что ускорение истекло, и Кредитор может перейти к обращению взыскания на имущество.
Кредитор также включит все неуплаченные налоги на недвижимость и просроченные платежи в эту сумму, поэтому, если заемщик не имеет значительного капитала, он будет должен больше, чем первоначальная сумма ипотеки.
Кредиторы могут также ускорить выдачу ссуды, если есть пункт о передаче, обязывающий залогодателя уведомлять кредитора о любой передаче, будь то; опцион на аренду, удержание в аренду на 3 года и более, земельные контракты, соглашение о передаче правового титула или доли в собственности.
Подавляющее большинство (но не все) ипотечных кредитов сегодня имеют положения об ускорении. У держателя ипотеки без этого пункта есть только два варианта: либо дождаться наступления срока выплаты всех платежей, либо убедить суд принудить к продаже некоторых частей собственности вместо просроченных платежей. В качестве альтернативы суд может распорядиться о продаже имущества с учетом ипотеки, при этом выручка от продажи направляется на выплаты, причитающиеся держателю ипотеки.
Процесс обращения взыскания может быть быстрым или длительным и варьируется от штата к штату. Другие варианты, такие как рефинансирование, короткая продажа, альтернативное финансирование, временные договоренности с кредитором или даже банкротство, могут предоставить домовладельцам способы избежать потери права выкупа. Веб-сайты, которые могут связывать индивидуальных заемщиков и домовладельцев с кредиторами, все чаще предлагаются в качестве механизмов для обхода традиционных кредиторов при выполнении платежных обязательств для поставщиков ипотечных кредитов. Хотя между штатами есть небольшие различия, процесс обращения взыскания обычно следует графику, начиная с первоначальных пропущенных платежей, переходя к запланированной продаже и, наконец, к периоду выкупа (если таковой имеется).
В США существует два типа обращения взыскания в большинстве штатов, описываемых общим правом. Используя документ «вместо обращения взыскания » или «строгое обращение взыскания », держатель банкноты требует обратно титул и право владения имуществом в полное удовлетворение задолженность, обычно по контракту.
В ходе судебного разбирательства, известного как обращение взыскания (или, возможно, обозначаемого как «судебное обращение взыскания»), кредитор должен подать иск против заемщика, нарушившего свои обязательства, в суд штата. После окончательного судебного решения (обычно упрощенного судебного решения ) в пользу кредитора имущество выставляется на аукцион шерифом округа или другим должностным лицом суда. Многие штаты требуют такого рода разбирательств в некоторых или во всех случаях обращения взыскания, чтобы защитить любой капитал, который должник может иметь в собственности, в случае, если стоимость обращаемого взыскания долга существенно меньше рыночной стоимости недвижимость; это также препятствует стратегическому обращению взыскания со стороны кредитора, который хочет получить собственность. При этом обращении взыскания шериф затем выдает акт победителю торгов на аукционе. Банки и другие институциональные кредиторы могут предлагать цену в размере причитающейся задолженности при продаже, но существует ряд других факторов, которые могут повлиять на предложение, и, если другие покупатели не выступят вперед, кредитор получает взамен право собственности на недвижимость.
Исторически сложилось так, что подавляющее большинство судебных обращений взыскания не вызывали возражений, поскольку у большинства заемщиков, нарушивших свои обязательства, нет денег, чтобы нанять адвоката. Таким образом, индустрия финансовых услуг США с середины XIX века лоббировала более быстрые процедуры обращения взыскания, которые не загромождали бы государственные суды неоспоренными делами и снизили бы стоимость кредита (потому что в нем всегда должна быть заложена стоимость возмещения залогового обеспечения). в). Кредиторы также утверждали, что изъятие права выкупа в судебном порядке на самом деле мягче и менее травматично для заемщиков, не выполняющих свои обязательства, поскольку позволяет избежать in terrorem последствий судебного преследования.
В ответ - незначительное большинство. штатов США приняли внесудебные процедуры обращения взыскания, в которых залогодержатель (или чаще поверенный обслуживающего залогодержателя, назначенный агент или доверительный управляющий) направляет должнику уведомление о дефолте (NOD) и намерение залогодержателя продать недвижимость в установленной форме по государственному статуту ; NOD в некоторых штатах также должен быть записан против собственности. Этот тип обращения взыскания обычно называется «установленным законом» или «внесудебным» обращением взыскания, в отличие от «судебного», поскольку залогодержателю не нужно подавать фактический иск, чтобы инициировать обращение взыскания. Некоторые штаты вводят дополнительные процедурные требования, такие как наличие печати на документах клерка суда; Колорадо требует использования окружного «общественного попечителя», государственного служащего, а не частного попечителя, специализирующегося на выкупе заложенного имущества. Однако в большинстве штатов единственным государственным должностным лицом, участвующим в внесудебном изъятии права выкупа, является регистратор округа, который просто регистрирует любые предварительные уведомления о продаже и акт доверительного управляющего при продаже.
В этом типе «полномочия продажи» обращения взыскания, если должник не может исправить невыполнение обязательств или использовать другие законные средства (например, подать заявление о банкротстве, чтобы временно приостановить обращение взыскания), чтобы остановить продажу, залогодержатель или его представитель проводят открытый аукцион аналогично аукциону шерифа. Примечательно, что сам кредитор может делать ставки на недвижимость на аукционе и является единственным претендентом, который может сделать «кредитную ставку» (ставку, основанную на самой непогашенной задолженности), в то время как все другие участники торгов должны иметь возможность немедленно (или в течение очень короткий период времени) предъявить аукционисту наличные деньги или их эквивалент, например, кассовый чек . В мае 2012 года США Верховный суд разрешил неопределенность в отношении права обеспеченного кредитора на участие в сделке по продаже в соответствии с планом банкротства главы 11. В деле RadLAX Gateway Hotel, LLC против Amalgamated Bank, 566 US ______ (2012 г.) Суд постановил, что он был обязан толковать кодекс о банкротстве «четко и предсказуемо с использованием хорошо установленных принципов законодательной конструкции», разрешая сохраняющуюся неопределенность при проведении кредитных торгов в рамках Глава 11 план и защита прав обеспеченных кредиторов.
Лицо, предложившее самую высокую цену на аукционе, становится собственником недвижимого имущества, свободным и свободным от интереса бывшего владельца, но, возможно, обремененным залоговым правом, превосходящим изъятую ипотеку (например, старшая ипотека, неуплаченные налоги на недвижимость, залоговое право за сорняки / снос). Дальнейшие юридические действия, такие как выселение, могут потребоваться для вступления во владение помещением, если бывший житель не может добровольно освободить помещение.
В некоторых штатах США, особенно в тех, где доступно только судебное обращение взыскания, конституционная проблема надлежащей правовой процедуры повлияла на способность некоторых кредиторов осуществлять взыскание. В Огайо федеральный окружной суд США в Северном округе штата Огайо отклонил многочисленные иски кредиторов о лишении права выкупа закладных из-за неспособности предполагаемого кредитора доказать, что они являются реальной заинтересованной стороной. То же самое произошло в окружном суде Колорадо в июне 2008 года.
Напротив, в шести федеральных судебных округах и большинстве штатов с внесудебным изъятием права выкупа (например, Калифорния) надлежащая правовая процедура уже была в судебном порядке определен как необоснованная защита. Весь смысл внесудебного обращения взыскания заключается в том, что в нем нет государственного деятеля (то есть суда). Конституционное право на надлежащую правовую процедуру защищает людей только от нарушений их гражданских прав государственными субъектами, а не частными субъектами. (Участие окружного клерка или регистратора в записи необходимых документов было сочтено недостаточным для применения надлежащей правовой процедуры, поскольку по закону они обязаны регистрировать все представленные документы, которые соответствуют минимальным требованиям форматирования, и им отказывают в праве решать, будет ли должно продолжаться конкретное обращение взыскания.)
Еще одним обоснованием является то, что согласно принципу свободы договора, если должники желают воспользоваться дополнительной защитой формальностей судебного обращения взыскания, это их бремя найти кредитора, готового предоставить ссуду, обеспеченную традиционной традиционной ипотекой вместо доверительного договора с правом продажи. Суды также отклонили как несерьезный аргумент о том, что простой законодательный акт, разрешающий или регулирующий внесудебный процесс обращения взыскания, тем самым превращает сам процесс в действие государства.
В свою очередь, поскольку нет права на надлежащую правовую процедуру при внесудебном обращении взыскания., было сочтено, что не имеет значения, имел ли заемщик фактическое уведомление (то есть субъективную осведомленность) об обращении взыскания, пока управляющий по обращению взыскания выполнял задачи, предписанные законом, в попытке направить уведомление.
«Строгое обращение взыскания», доступное в некоторых штатах, является равноправным правом покупателя продажи права выкупа. Покупатель должен подать прошение в суд о принятии постановления, отменяющего права любого младшего держателя залога на основной долг. Если младший владелец залога не подает возражение в течение установленного в судебном порядке срока, его залог аннулируется, а право собственности покупателя очищается. Этот эффект аналогичен строгому обращению взыскания, который имеет место в английском общем праве справедливости в ответ на развитие справедливости выкупа.
В большинстве юрисдикций для кредитора, закрывающего право обращения взыскания, принято проводить поиск недвижимого имущества и уведомлять всех других лиц, которые могут иметь залоговое право на имущество, будь то по судебному решению, контрактом, или статутом, или другим законом, чтобы они могли явиться и заявить о своейзаинтересованности в судебном разбирательстве о взыскании права выкупа. Это достигается путем подачи lis pendens как части судебного иска и его регистрации, чтобы публичное уведомление о приостановлении действия взыскания права выкупа. Во всех юрисдикциях США кредитор, осуществляющий продажу недвижимого имущества, находящегося под залогом права выкупа, должен уведомить о продаже за 25 дней в Налоговую службу. Непредставление уведомления влечет за собой удержание недвижимого имущества после продажи. Следовательно, кредитор должен быть направлен в IRS, если стороны взыскания федерального налогового права удерживают, поданное против них. Подробное объяснение федерального налогового залогового права от IRS можно найти.
Временное право выкупа является справедливым правом, обращение взыскания является выполнением по справедливости. Чтобы сохранить право на выкуп, должник может подать в суд ходатайство о судебном запрете. Должник временного запретительного судебного приказа должен возвращение во владение неминуемо. Однако должнику, возможно, придется связать облигацию в размере долга. Это защищает кредитора, если попытка остановить потерю права выкупа просто попытка избежать долга.
Должник также может оспорить действительность долга в иске к банку о прекращении обращения и предъявить иск о возмещении возмещения. В процессе обращения взыскания кредитор также несет бремя доказательства, что он имеет право на обращение взыскания.
В нескольких штатах США, включая Калифорнию, Джорджию и Техас, на заемщиков, стремящихся оспорить неправомерное обращение взыскания, ввести прецедент «тендерного» условия, что основано на максиме капитала, который гласит: « «Тот, кто стремится к справедливости, должен сначала сделать это», согласно соответствующей, добивающейся расторжения контракта, должна сначала вернуть все выгоды, полученные по контракту.
Другими словами, чтобы оспорить неправомерное обращение в предположение, заемщик должен сделать законное платежное средство из оставшейся суммы долга до продажи права выкупа. В Калифорнии одна из самых строгих форм правил: средства должны быть получены кредитором до продажи. Одна тендерная попытка была признана неадекватной, когда чек прибыл через FedEx в понедельник, через три дня после того, как в пятницу уже состоялась продажа закладных.
По крайней мере один учебник подвергнуть критике парадокс, присущий правило тендера - а именно, если бы у заемщика действительно было достаточно денег, чтобы оперативно выплатить весь баланс, он бы уже выплатил их, и кредитор не пытался бы в первую очередь лишить их права выкупа, - но это по-прежнему остается законом в вышеупомянутых государствах.
Иногда заемщики собирали достаточно денег в последнюю минуту (обычно в результате отчаянных распродаж других необремененных активов), чтобы предложить хорошее тендерное предложение и тем сохранилища оспорить процесс обращения взыскания. Суды не сочувствовали попыткой таких заемщиков взыскать убытки от пожара от продажи имущества кредиторам, лишившим его права выкупа.
Одно заслуживающее внимание судебное дело ставит под сомнение законность практики взыскания права выкупа, которая иногда упоминается в качестве доказательства исков, показания кредитования. В деле First National Bank of Montgomery против Джерома Дейли Джером Дейли утверждал, что банк не предлагает юридическую форму возмещение ущерба, поскольку предоставленные ему деньги в ссуду, были созданы после подписания договор займа. Миф сообщает, что Дэйли выиграл, не должен был возвращать ссуду, и банк не мог вернуть его собственность. Фактически, это «постановление» (широко известное как «Решение кредитной реки») было признано судами недействительным.
В недавнем прошлом в Нью-Йорке Суд не предоставил формальное решение, поскольку кредитор не предоставил письменные показания и документы в поддержку своих действий по взысканию, а также представленные документы и письменные показания не были подготовлены в ходе обычной деятельности. Адвокаты многих заемщиков предъявляют кредитору требования о выполнении требований о предоставлении права выкупа за 90 дней, чтобы отсрочить и продлить выкупа, давая заемщику дополнительные 3 месяца для очистки своей документации и погашения долга.
Когда организация (в США, как правило, шериф округа или его назначенное лицо) выставляет на аукцион отчужденную собственность, держатель облигаций может начальную цену в оставшейся сумме по ипотечному кредиту. Однако есть ряд вопросов, которые оцениваются на то, как оценивается цена на недвижимость, в том числе решения о банкротстве. На слабом рынке сторона, лишенная права выкупа, может установить начальную цену на более низкую сумму, если она считает, что недвижимость, хорошая ссуду, стоит меньше, чем оставшаяся основная сумма ссуды. Время от момента такого сообщения об отчуждении права выкупа фактической продажи недвижимости зависит от многих факторов, как метод обращения взыскания (судебный или внесудебный).
Когда оставшаяся сумма по ипотечному кредиту фактическую стоимость дома, сторона, лишающая права выкупа, привлечет заявки на аукционе на этом уровне цен. Дом, прошедший аукцион по обращению взыскания и не получивший приемлемых предложений, может оставаться собственностью владельца ипотеки. Этот инвентарь называется РЭО (недвижимое имущество). В этих ситуациях владелец / обслуживающий персонал пытается продать его через стандартные каналы недвижимости.
Залогодатель может быть обязан оплатить Частное ипотечное страхование или PMI, пока сумма основного долга по его или ее основной ипотеке на 80% от стоимости его или ее имущества. В большинстве случаев требования к страхованию гарантируют, что кредитор получит некоторую заранее определенную стоимость кредита либо за счет выручки от аукциона, либо от PMI, либо их комбинации.
Тем не менее, на неликвидном рынке недвижимости или если на недвижимость упадут, имущество, переданное в собственность, может быть продано за меньшую сумму, чем оставшийся баланс по первичной ипотечной ссуде, и может отсутствовать страховка для первичной ипотечной ссуде.. В этом случае суд, наблюдающий за процессом обращения взыскания, может вынести решение о недостатке в отношении залогодателя. Судебные решения о нагтеколе [1] наложения ареста на другое имущество заемщика, которое обязывает залогодателя выплатить разницу. Это дает кредитору законное право взыскать остаток долга с других активов залогодателя (если таковые имеются).
Из этого правила есть исключения. Если ипотека представляет собой долг без права регресса (что часто бывает с ипотечными жилищными ипотечными кредитами, занимаемыми собственником в США), кредитор не может использовать активы заемщика для возмещения его убытков. Возможность кредитора выносить решение о недостатках может быть ограничена законами штата. В Калифорнии и некоторых других штатах США первоначальные ипотечные кредиты (взятые во время покупки) обычно предоставляют себя ссуды без права регресса; однако рефинансированные ссуды и кредитные линии под залог собственного капитала - нет.
Если кредитор решит не выносить суждение о дефиците - или не может, потому что ипотека не предусматривает права регресса - и принимает убыток, заемщику, возможно, придется уплатить подоходный налог с невыплаченной суммой, если она может считаться "прощенной" долг ». Однако недавние изменения в налоговом законодательстве могут изменить представление этих сумм.
Любые залоговые права, вызывающие в результате других ссуд в отчуждаемой собственности (вторая ипотека, HELOCs ) "уничтожены" в результате обращения взыскания.
пузыря на рынке жилья в США и последующего кризиса субстандартной ипотеки имеющий повышенный интерес к пересмотру или модификации ипотечных ссуд, а не к рассмотрению взыскания, и некоторые комментаторы предположения, что кризис усугубился «нежеланием кредиторов пересматривать ипотечных кредитов». Несколько политик, в том числе инициатива Hope Now, спонсируемая Казначейством США, и план 2009 года «Сделать доступным» предложили стимулы для пересмотра условий ипотечных кредитов. Повторные переговоры снижение основной суммы или временное снижение процентной ставки. Исследование, проведенное в 2009 году экономистами Федеральной резервной системы, показало, что даже при использовании широкого обзора пересмотра условий только 3% «серьезно просроченных заемщиков» подверглись модификации. Ведущая теория объясняет отсутствие повторных переговоров секьюритизацией и большим истцов с обеспечительным интересом в ипотеке. Эта теория находит некоторую поддержку, но анализ данных показал, что ставки повторных переговоров были одинаковыми для необеспеченных и секьюритизированных ипотечных кредитов. Авторы утверждают, что банки обычно не пересматривают условия договора, потому что они рассчитывают заработать больше денег на обращении взыскания, поскольку повторные переговоры сопряжены с рисками «самолечения» и «перезаключения». Программы, поддерживаемые, такие как Домашняя программа доступного рефинансирования (HARP), могут предоставить домовладельцам возможность рефинансировать свои ипотечные кредиты, если они не имеют традиционного рефинансирования из-за снижения стоимости их жилья.
Процесс двойного предоставления, по-видимому, для тем не менее, одобрения кредиторами, когда кредитор одновременно будет обсуждать семщиком «модификацию ссуды», но также будет продвигать продажу имущества заемщика в результате обращения взыскания. Были слышны жалобы заемщиков на то, что они были введены в заблуждение, что их дом был продан на аукционе выкупа, поскольку они считали, что находятся в «процессе изменения ссуды». Калифорния принимает закон, отменяющий этот тип «двойного вступления» - Билль о правах домовладельцев - AB 278, SB 900, который принимает силу 1 января 2013 года.
В исследовательском документе Совета резервной системы за 2011 год «Опыт домохозяйств США после выкупа заложенного имущества» использовались кредитные отчеты более 37 миллионов человек в период с 1999 по 2010 год для измерения периода после выкупа. поведение, особенно в отношении будущих займов и потребления жилья. Исследование показало, что: 1) В среднем 23% людей, испытывающих потерю права выкупа, переехали в течение года после начала процесса права выкупа. В группе то же время в контрольной (не столкнувшейся с контрольной выкупа) уровень потери составляющей всего 12%; 2) Только 30% заемщиков после потери права выкупа переехали в районы со средним доходом как минимум на 25% ниже, чем в их предыдущем районе; 3) Большинство мигрантов после отчуждения права не попадают в менее привлекательные районы или более тесные условия жизни; 4) Не было совета разницы в размере домохозяйства между контрольной и контрольной группой. Однако только 17% лиц, переживших права выкупа, имели такое же количество и членов домохозяйства после потери права выкупа, чем раньше. Для сравнения, в контрольной группе в 46% случаев оставались одни и те же спутники жизни; и 5) только около 20% лиц, переживших потерянные права выкупа, предпочли жить в домохозяйствах, где один человек имел ипотеку. В целом авторы приходят к выводу, что «небольшой трудно сказать, вызван ли этот эффект тем, что шок», который приводит к потере права выкупа, не является длительным, потому что кредитные ограничения, налагаемые обращением взыскания на кредитный отчет, невелики, или потому,
Недавние исследования жилищного строительства показывают, что домохозяйства меньшинств несоразмерно страдают от отчуждения выкупа выкупа, что жилье услуги более неэластичны, чем другие формы потребления.. Другие чрезмерно представленные группы включают афроамериканцев, домохозяйства-арендаторы, домохозяйства с детьми и домовладельцы иностранного происхождения. Например, статистика, что афроамериканские покупатели в 3,3 раза чаще, чем белые покупатели, будут лишены права выкупа, в то время как латиноские и азиатские покупатели в 2,5 и 1,6 раза чаще, соответственно. па права выкупа, имевших место в Нью-Йорке в 2007 году, касались арендуемой недвижимости. Двадцать процентов выкупа заложенного имущества все были от сдачи в аренду. Одна из причин этого заключается в том, что большинство этих людей взяли рискованные субстандартные кредиты. В этой области очень мало исследований. Во-первых, невозможно описать, кто подвергается отчуждению, ограничивает политику и программы, которые могут предотвратить / уменьшить эту тенденцию в будущем. Во-вторых, исследователи не могут сказать, в какой степени недавняя потеря выкупа права обратила вспять успехи в домовладении, используемые некоторые, исторически не имеющие равного доступа. В-третьих, исследования слишком сфокусированы на эффектах на уровне сообществ, хотя сильнее всего страдают отдельные домохозяйства. Многие люди как на семью собственное здоровье или состояние здоровья своей в основной причине обращения взыскания. Многие не имеют медицинской страховки и не могут иметь достаточной удовлетворенности потребности свои потребности. Это еще раз указывает на тот факт, что потеря права выкупа затрагивает и без того уязвимое население. Кредитные рейтинги сильно пострадали после потери права выкупа. Среднее количество баллов, уменьшенных при задержке выплаты по ипотеке на 30 дней, составляет 40–110 баллов, опоздание на 90 дней - 70–135 баллов, а окончательная потеря права выкупа, короткая продажа или дело вместо 85–160 баллов.
В 2009 году Конгресс США попытался спасти экономику, выделив финансовой индустрии 700 миллиардов долларов; тем не менее, все шире признавался тот факт, что углубляющийся обвал рынка жилья лежал в основе острого экономического спада в стране. Потратив миллиарды долларов на спасение финансовых институтов только для того, чтобы увидеть, как экономика все глубже погружается в кризис, как либеральные, так и консервативные экономисты и законодатели настаивали на перенаправлении законопроекта о стимулировании экономики на то, что они считали основной проблемой: рынок жилья. Но за консенсусом по поводу помощи рынку жилья существовали огромные разногласия по поводу того, кому должны быть выгодны конкурирующие планы. Демократы хотели направить деньги непосредственно на людей, оказавшихся в наибольшей беде; а республиканцы хотели направить деньги почти на всех покупателей жилья, исходя из теории, что прилив в конечном итоге поднимет все лодки.
В 2010 году число домов, получивших уведомление о невыполнении обязательств, в период с июля увеличилось на 14%. и сентябрь. В том году один из каждых 45 домов получил регистрацию взыскания права выкупа, и проблема стала более распространенной из-за роста уровня безработицы по всей стране. Банки стали чрезвычайно агрессивными, не проявляя особого терпения, по отношению к тем, кто задержал выплаты по ипотеке, и сейчас все больше семей вступают в процесс потери права выкупа раньше, чем когда-либо. В 2011 году банки собирались вернуть в собственность более 800 000 домов. В 2010 году самый высокий уровень подачи заявок на выкуп был в Лас-Вегасе, Невада ; Форт Майерс, Флорида ; Модесто, Калифорния ; Скоттсдейл, Аризона ; Майами, Флорида ; и Онтарио, Калифорния. Географическое разнообразие этих городов компенсируется тем, что все они относительно мегаполисы. В крупных городах, таких как Хьюстон, штат Техас, в 2010 году рост составил 26%, в Сиэтле, Вашингтон - 23%, а в Атланте, Джорджия - 21%. В этих городах был самый низкий уровень безработицы. На противоположном конце спектра городами с самыми низкими показателями отчуждения права выкупа были Рим, штат Нью-Йорк; Южный Берлингтон, Вирджиния; Чарльстон, Западная Вирджиния; Брайан, Техас; и Tuscaloosa, AL. Неудивительно, что в этих регионах наблюдались одни из самых высоких общенациональных уровней безработицы, что еще раз подтверждает эту корреляцию. Цитата из RealtyTrac, генерального директора Джеймса Саккачо, резюмирует последние тенденции:
«Потоки выкупа несколько снизились в 2010 году на наиболее пострадавших рынках жилья страны. Даже в этом случае уровни обращения взыскания оставались в 5-10 раз выше, чем исторические нормы на большинстве этих сильно пострадавших рынков, где сохраняются глубокие линии риска и потенциально могут спровоцировать новые волны обращений взыскания в 2011 году и далее ».
Согласно отчету RealtyTrac о отчуждении права выкупа за январь 2014 года, 1 из 1058 домов в США получил заявление о выкупе. Эта цифра попадает в более высокий спектр частот потери права выкупа. По состоянию на август 2014 года уровень обращения взыскания составил 33,7%, что на 1,7% больше, чем в прошлом году. Рост активности взыскания права выкупа был наиболее значительным в Нью-Йорке и Нью-Джерси, двух наиболее густонаселенных районах США. За ними следует Флорида.
Уведомления накапливаются на дверях и окнах домов. закрытый незанятый дом. Влияние потери права выкупа распространяется не только на домовладельцев, но также распространяется на города и районы в целом. В городах с высоким процентом отчуждения права выкупа часто наблюдается больше преступлений и краж с взломом заброшенных домов, вывозом мусора на лужайках и ростом проституции. Выкупа также влияет на продажи соседнего жилья на двух уровнях - пространстве и времени. Для любого заданного периода времени потери права выкупа имеют большее негативное влияние, когда они находятся ближе к собственности на заманчиво быть проданным. Традиционное мнение в том, что увеличение случаев отчуждения выкупа приводит к снижению продажной стоимости собственности, в свою очередь, к продлению жилищного кризиса. Еще одно существенное влияние от увеличения количества случаев отчуждения права выкупа - это школьная мобильность детей. В целом исследования показывают, что смена школы вредит детям, хотя это в значительной степени зависит от качества школ происхождения и назначения. Исследование, проведенное в г. Нью-Йорк, показало, что учащиеся, сменившие школу, чаще всего поступали в школу с более низкими, в среднем, результатами тестов и общей успеваемостью. Влияние этих шагов на академическую успеваемость отдельных учащихся требует дальнейшего исследования. Выкупа также оказывает эмоциональное и физическое воздействие на людей. В одном конкретном исследовании с участием 250 набранных участников, которые испытали потерю права выкупа, 36,7% соответствовали критериям отбора большой депрессии.
Исчезновение права выкупа было запрещено закон Новой Зеландии уже более века. Вместо этого залогодержатель реализует обеспечение посредством продажи, при этом осуществление права продажи также регулируется законом.
В обеих этих странах законодательная реформа изменила способ ведения сделок с недвижимостью. То, что называется «ипотекой», представляет собой юридический интерес, который регистрируется в счет уплаты простого титула собственности. Поскольку в обеих странах используется система регистрации земли Torrens title, регистрация в качестве собственника или залогодержателя создает неоспоримый интерес (кроме случаев, когда получение регистрации было совершено путем мошенничества с передачей земли). Таким образом, залогодержатель никогда не считает размер платы простым, и существует установленный законом процесс инициирования и проведения продажи залогодержателя в случае дефолта залогодателя. В Новой Зеландии, как, например, в Англии, база данных о праве собственности на землю теперь является электронной, поэтому бумажных «титульных документов» нет.
В Ирландия обращение взыскания было отменено Законом о реформе земли и передачи прав от 2009 г., но глава 4 части 9 Национального агентства по управлению активами Закон 2009 года предусматривает распоряжения о передаче прав, которые эквивалентны отчуждению права выкупа, но могут использоваться только NAMA.
Выкупа права выкупа в Китайской Народной Республике происходит как форма производства по взысканию долга при строгом судебном обращении взыскания, что допускается только законом о гарантиях и законом о праве собственности.
Китай внес поправки в Конституцию Китайской Народной Республики (принята 12 апреля 1988 г.), чтобы разрешить передачу прав на землю от «предоставленных прав на землю» к «прав на выделенную землю», тем самым открывая путь для частной земли собственность, позволяющая сдавать в аренду, сдавать внаем и закладывать землю. В Правилах 1990 г. о предоставлении прав на землепользование этот вопрос был рассмотрен далее, за ними последовали Закон о городской недвижимости (принят 5 июля 1994 г.), "Закон Китайской Народной Республики о безопасности" (принят 30 июня 1995 г.), а затем " Городские ипотечные меры »(выпущен 9 мая 1997 г.), в результате чего была введена практика приватизации земли и ипотечного кредитования.
Законодательство Китая и практика ипотечного кредитования усовершенствовали меры предосторожности для максимального предотвращения потери права выкупа. К ним относятся обязательное вторичное обеспечение, расторжение договора (китайский договор о контрактах) и ведение счетов в банке-ссудителе для покрытия любых дефолтов без предварительного уведомления заемщика. Залогодержатель может предъявить иск по векселю без обращения взыскания, получить общее судебное решение и взыскать это судебное решение в отношении другого имущества залогодателя без обращения взыскания. Когда все другие средства потерпели неудачу, кредитор может потребовать решения об обращении взыскания . Согласно «Гражданскому процессуальному закону», выкупа должна быть завершена в течение шести месяцев, но это зависит от нескольких факторов, в том числе от того, подает ли залогодатель в суд для исполнения решения. Ипотека формально выкупается на аукционе лицензированным специалистом по аукционам.
На Филиппинах существует два способа обращения взыскания. Залогодержатель может лишить права выкупа в судебном или внесудебном порядке, как это регулируется Правилом 68 Пересмотренных Гражданских процессуальных норм и Закона 1997 года. № 3135 соответственно. Судебное обращение взыскания осуществляется путем подачи жалобы в Областной суд первой инстанции по месту нахождения собственности. Судья выносит решение, предписывающее залогодателю выплатить долг в течение 90–120 дней. Если долг не будет выплачен в течение указанного периода, продажа права выкупа удовлетворяет судебному решению. В случае внесудебного обращения взыскания залогодержатель не должен возбуждать иск в суде, но может просто подать заявление в секретариат суда для обеспечения явки шерифа, который проводит публичные торги. Это делается в соответствии с правом продажи. Обратите внимание, что эти два режима применяются конкретно к ипотеке недвижимости. Взыскание залога движимого имущества (ипотека движимого имущества) регулируется разд. 14 Закона № 1506, который дает залогодержателю право продать движимое имущество на публичных торгах. Также было установлено, что в отношении ипотеки движимого имущества закон не запрещает продажу заложенного имущества в частном порядке, если это согласовано сторонами.
В отличие от США, где обращение взыскания означает конец очереди, слушание дела об обращении взыскания в Испании - это только начало проблем домовладельца. Им придется проработать в банке много лет, и они никогда не смогут владеть чем-либо - даже машиной. Держатели испанской ипотечной ссуды несут ответственность за выплату банку полной суммы ссуды в дополнение к пени и судебным издержкам. Во многом это можно объяснить тем, что в Испании самый высокий уровень безработицы в «зоне евро». В отличие от США, банкротство не является адекватным решением, поскольку ипотечный долг специально исключен. В отличие от других европейских стран, вы не можете обращаться в суд за списанием долгов. В испанском парламенте было много споров по поводу этой политики, но правительство убеждено, что сохранение этой политики предотвратит столкновение испанских банков с чем-то похожим на беспредел в США. Имея на балансе изъятую недвижимость на сумму около 100 миллиардов евро, банки Испании стремятся избавиться от потери права выкупа.
Для развивающейся страны существует высокий уровень потеря права выкупа в Южной Африке из-за приватизации сдачи жилья. Одним из самых больших противников отчуждения права выкупа является Кампания против выселения Западного Кейптауна, которая считает отчуждение права выкупа неконституционным и особым бременем для уязвимых бедных слоев населения.
В Швейцария обращение взыскания происходит как форма принудительного взыскания долга, который обслуживается судебным процессом над долгом (в настоящее время лорд Овертон Шератон) в соответствии с швейцарским законодательством о несостоятельности.
Соединенное Королевство, обращение взыскания - это малоиспользуемое средство правовой защиты, которое наделяет собственность залогодержателем с залогодателем, не имеющим ни права на какую-либо прибыль от продажи, ни ответственности за любую недостачу. Поскольку это средство правовой защиты может быть суровым, суды почти никогда не разрешают его, особенно если существует вероятность получения значительного излишка, кроме того, когда существенный излишек вряд ли будет реализован, залогодержатели не склонны в первую очередь добиваться обращения взыскания, поскольку это средство не оставляет им обращение за возмещением недостачи. Вместо этого суды обычно выдают ордер на владение и ордер на продажу, которые смягчают некоторую жесткость изъятия, разрешая продажу, в то же время позволяя кредиторам обратиться за помощью для взыскания любого остатка, причитающегося после продажи.
Система отчуждения права выкупа в Соединенном Королевстве уникальна, а настоящие случаи потери права выкупа довольно редки. Чаще всего кредиторы применяют процесс, называемый ипотечным владением (или, альтернативно, «возвращение во владение» в случаях, когда банк также изначально продал собственность).
Ипотечное (повторное) владение и обращение взыскания взыскания весьма схожи, с основными различиями в обращении с любыми средствами, превышающими заемную сумму, и ответственности за любую недостачу. В случае владения ипотекой или возврата во владение, если дом продается или выставлен на аукцион по цене, превышающей остаток по ссуде, эти средства возвращаются потребителю. Если поступлений от ипотечного владения недостаточно для покрытия ссуды, то должник остается ответственным за остаток, хотя в большинстве случаев это становится необеспеченным долгом, и ипотечная компания будет рассматриваться на справедливой основе с другими необеспеченными кредиторами должника ( в частности, если должник одновременно или впоследствии становится банкротом или заключает добровольное соглашение с кредиторами). Напротив, в случае обращения взыскания ипотечная компания сохраняет за собой все права на выручку от продажи или аукциона, но должник не несет ответственности за любую недостачу.
Британская система обращения взыскания и ипотечного залога отдает предпочтение потребителям, а не кредиторам, поскольку в Соединенном Королевстве действуют некоторые предварительные протоколы. Ипотечные компании должны работать с домовладельцами, чтобы прийти к решению, и есть возможность отложить судебное разбирательство (в конечном итоге, позволяя многим избежать потери дома) в ситуациях, когда заемщик зарегистрировался в индивидуальных программах или если доход заемщика составляет собираются значительно улучшить свою работу с помощью новой работы или других мер, которые позволят им погасить задолженность.
Точной параллели с короткой продажей в США нет, хотя в Великобритании действительно существует процесс, известный как добровольная продажа с содействием. Добровольная продажа с содействием оказывает некоторое отрицательное влияние на кредитоспособность потребителя, но отрицательный эффект менее выражен, чем тот, который мог бы пострадать, если бы дело было передано в суд.
 | Wikisource содержит текст статьи 1911 Encyclopædia Britannica Потери права выкупа. |
СМИ, связанные с выкупа на Wikimedia Commons
