Войти
В разделе недвижимость бизнес и право поиск по заголовку или недвижимость поиск по названию - это процесс поиска документов, подтверждающих события в истории объекта недвижимого имущества, для определения соответствующих интересов и правил, касающихся этого имущества.
В случае предполагаемой покупки поиск по названию выполняется в первую очередь для ответа на три вопроса, касающихся недвижимости на рынке:
Поиск титула также выполняется, когда владелец желает заложить собственность и банк требует, чтобы владелец застраховал эту сделку.
Кто угодно может выполнить поиск по заголовку, обладая необходимыми знаниями и ресурсами. Документы, касающиеся передачи земли, находятся в публичной записи. Эти документы хранятся в бумажном формате или иногда сканируются в файлы изображений. Информация в документах обычно недоступна в формате данных, поскольку записи представляют собой описания юридических событий, которые содержат условия и язык, превышающие данные.
Как правило, существует два основных типа поиска по заголовку: поиск полного покрытия и поиск ограниченного покрытия; другие типы включают незастрахованные отчеты и поиск гарантии потери права выкупа.
Часто люди предпочитают обращаться в юридическую компанию или к юристу для проведения исчерпывающего поиска по названию. Процесс выполнения поиска по титулу включает доступ к официальным земельным документам для рассматриваемой собственности. Каждая запись представляет собой документ, подтверждающий событие, которое произошло в истории собственности. В акте фиксируется событие передачи собственности, в ипотеке документируются проценты по залогу ипотечного кредита, а в залоге документируется иск против собственности в пользу другого лица, такого как кредитор, продавец или торговец. Цель поиска по названию - установить четкое, пригодное для продажи название путем выявления любых неурегулированных претензий до передачи права собственности.
В каждом зарегистрированном документе должны быть указаны вовлеченные стороны, например, концедент и грантополучатель. Лицо, предоставляющее право, - это сторона, передающая право собственности, а грантополучатель получает право собственности. В случае сделки лицом, предоставившим право, обычно является продавец собственности, а получателем гранта - покупатель. Лицо, предоставившее ипотеку, или лицо, предоставившее закладную, является заемщиком ссуды, поскольку они передают определенные права собственности залогодержателю, кредитору или получателю ипотеки. Более поздняя формулировка упрощает этот язык с помощью терминов «Заемщик» и «Кредитор».
Записи хранятся в централизованном правительственном учреждении, обычно в здании окружного суда (в штатах с сильным окружным правительством, таких как штат Вашингтон или Массачусетс, название на двери будет примерно таким, как «Регистратор дел» или «Регистратор округа».); или в муниципальных офисах (в небольших штатах, таких как Коннектикут, Вермонт и Род-Айленд), часто искатель названия должен пойти в каждый отдельный город или офис округа, чтобы исследовать название.
Процесс поиска по заголовку начинается с поиска и извлечения каждого физического документа из книг, которые их содержат. Каждый документ записывается по дате в специальном наборе томов, называемых различными именами, такими как индекс лица, предоставившего грант, земельная документация или документация), которые могут быть или не могут быть оцифрованы или отсканированы в файл с возможностью поиска, в зависимости от финансовых ресурсов округ или город. Официальная печать, расположенная обычно внизу первой страницы, содержит имя лица, делающего запись, дату, время, книгу и номер страницы. Если документ был записан, этот штамп будет ВСЕГДА.
Собранные документы затем просматриваются и анализируются, чтобы увидеть, как каждый из них влияет на собственность и какие документы были выпущены при последующих записях. Условные условия в документах, такие как пожизненное имущество и остальные интересы, могут существовать на языке документа. Этот процесс часто выполняется обученным профессионалом, называемым абстрактором титулов. Некоторые абстракторы титулов имеют сертификаты, подтверждающие их опыт и подготовку, а также успешную сдачу экзамена.
Документ, созданный абстрактором заголовка, называется рефератом заголовка или рефератом заголовка. Это не документ, который существует в публичных записях, но он получен из зарегистрированных документов. Реферат заголовка предоставляется составителем титульной компании, поверенному или конечному пользователю.
Например, отчет о праве собственности может также показать любые сервитуты или зарегистрированные обременения собственности или частей собственности. Предыдущий владелец мог на законных основаниях предоставить соседу право делить подъездную дорожку, или город может иметь право на полосы собственности для прокладки линий электропередач, линий связи, водопроводных или канализационных труб. Некоторые онлайн-сервисы предлагают поиск по названию за относительно небольшую плату, и его точность не уступает тому, что предлагают титульные компании или поверенные; однако он-лайн бизнес в основном полагается на информацию, доступную в электронном виде, и по этой причине иногда может быть ограничен как полнота, так и географическая доступность.
A обычно выполняется при создании отчета по заголовку для транзакций продажи / перепродажи и для транзакции, которая включает ссуду на строительство. Обычно он включает поиски, связанные с недвижимостью залоговое право, сервитутами, соглашениями, условиями и ограничениями (CCR), соглашениями, решениями и постановления, которые повлияют на недвижимость, о которой идет речь.
При поиске с ограниченным охватом обычно создаются отчеты о праве собственности на сделки рефинансирования, которые включают ссуды на собственный капитал, а также для создания простых отчетов о гарантиях прав собственности.
Этот вид поиска правового титула обычно включает в себя поиски залогового права собственности, залогового права против собственника и других сторон по титулу, а также поиск банкротства в отношении собственника собственности.
В Соединенных Штатах покупатель собственности обычно приобретает страхование титула, которое защищает покупателя от любых проблем с титулом, которые могут возникнуть после продажи, например, залоговые права, пропущенные при поиске по заголовку. Компания по страхованию титула выдает отчет и страховой полис в подтверждение своих выводов. Однако поиск по названию чаще всего проводится до заключения договора между сторонами, а иногда и на этапе условного депонирования закрытия.
Существует множество поисков по заголовкам, которые предоставляют клиенту отчет, но не страхуют. Они предназначены только для информационных целей и называются различными именами, такими как Отчет о книге лотов, Сертификат платформы, Отчет о радиусе 300 футов, Отчет о праве собственности и удержании и другие. Эти информационные поиски используются в основном в двух случаях:
Гарантия потери права выкупа - это тип отчета (например, и), который используется в основном для изъятия залога (или залогового права).) в определенном свойстве. Средство поиска по титулу по умолчанию выполнит полный поиск объекта недвижимости, а по умолчанию - адреса владельцев залогового права. Адреса будут использоваться для отправки копий уведомлений о передаче права выкупа (например, и т. Д.) Держателям залогового права собственности по умолчанию.
Дом передача права выкупа часто связана с залоговым правом, находящимся в руках банков или государственных учреждений. Множественные залоговые права из различных источников могут быть предъявлены к собственности, находящейся в обращении. Если дом продается на аукционе выкупа, выручка делится и выплачивается держателям залога в порядке подачи заявки до тех пор, пока все выручки не будут израсходованы.
Публичные аукционы (также известные как аукционы шерифа по продаже или обращению взыскания), как правило, проводятся в муниципальных или окружных судах, которые не гарантируют беспрепятственный титул и не защищают покупателей от дополнительных залоговых прав на имущество.
