Войти
Страхование титула - это форма страхования от ответственности в основном встречается в пределах Штатах и Канаде, где страхование финансовых убытков в результате дефектов титула на недвижимого имущества и недействительности или неисполнимости ипотечных ссуд. В отличие от некоторых систем регистрации земли в странах за пределами США, регистраторы актов штатов США обычно не гарантируют неоспоримое право собственности на зарегистрированные. Страхование титула защитит от иска о нападении на титул или возместит застрахованный фактический понесенный денежный ущерб в размере до долларовой суммы страховки, предусмотренной полисом.
Первая компания по страхованию прав собственности, Law Property Assurance and Trust Society, была образована в Пенсильвании в 1853 году. Обычно застрахованными интересами недвижимого имущества являются простая плата владение или ипотека. Однако страхование правового титула может быть приобретено для страхования интересов в недвижимом имуществе, включая аренду сервитут, или пожизненное имущество.
. Существует два типа полисов - собственник и кредитор. Подобно тому, как кредиторам требуется страхование от пожара и другие виды страхового покрытия для защиты своих инвестиций, почти все институциональные кредиторы также требуют титула для защиты своих интересов в сфере кредитов, обеспеченных недвижимостью. Некоторые ипотечные кредиторы, особенно неинституциональные кредиторы, могут не требовать страхование титула. Покупатели, приобретающие недвижимость за наличные или у ипотечного кредитора, часто также хотят страхование титула.
Кредитная политика не предусматривает покрытия или льгот для покупателя / владельца, поэтому решение о покупке полиса собственника не зависит от решения кредитора потребовать кредитную политику.
Страхование титула доступно во многих других странах, таких как Канада, Австралия, Великобритания, Мексика, Новая Зеландия, Япония, Китай, Корея и по всей Европе. Застраховано американскими страховщиками прав собственности, они не являются общим количеством сделок с недвижимостью в этих странах. Они также не составляют больших доходов страховых компаний США. Во многих случаях это недвижимость, которая будет рекламировать в коммерческих целях американскими компаниями, ведущими бизнес за рубежом, финансируемыми американскими кредиторами. Американские компании, участвовавшие в программе, покупают страховку титула, чтобы получить гарантию права собственности США, подтверждающую свидетельство права собственности, которое они получают из системы регистрации земли другие страны, и оплату расходов на юридическую защиту, если право собственности оспаривается.
До изобретения страхования титулов покупатели совершали сделки с недвижимостью нес исключительную ответственность за обеспечение действительности права собственности на землю , принадлежащей продавцу. Если право собственности было признано недействительным или мошенническим, покупатель терял свои инвестиции.
В 1868 году деловалось Верховным судом Пенсильвании. Истец Уот потерсонял свои инвестиции в сделку с недвижимостью в результате предыдущего залогового удержания собственности. Ответчик Мюрхед, перевозчик, обнаружил право удержания до продажи, но сказал Уотсону, что право удержания было ясным после того, как его адвокат (ошибочно) определил, что удержание было недействительным.
Суд постановил, что Мюрхед (и другие лица в аналогичных ситуациях) не несут ответственности за ошибки, основанные на профессиональном мнении. В результате в 1874 году законодательный Пенсильвании принял закон, разрешающий регистрацию компаний по страхованию титулов.
Джошуа Моррис, перевозчик из Филадельфии, и несколько коллег встретились 28 марта 1876 года, чтобы зарегистрировать первую страховую компанию. Новая фирма, Страховая компания по страхованию прав на недвижимость в Филадельфии, будет «страховать покупателей недвижимости ипотечных кредитов от убытков из-за дефектных прав собственности, залогов и обременений», и что «через эти средства передача недвижимости и
Тетя Морриса приобрела первый полис стоимостью 1500 долларов для покрытия дома на Северной 43-й улице в Филадельфии.
Во всем мире используются два типа систем правового титула.: Регистрация земли и земельный учет.
Большинство промышленно развитых стран используют системы регистрации земли для передачи прав на землю или прав Согласно этим системам правительство использует право собственности и обременения, используя свою земельную регистрацию; лицом, пострадавшему в результате ошибки, эта потерпевшая сторона обычно не может вернуть собственность. Система Название Torrens является системной регистрацией земли в нескольких странах общих прав. Девятнадцать юрисдикций в пределах Штатах, такие как Миннесота и Массачусетс, приняли формулу системы между 1896 и 1917 годами, однако она потеряла популярность после единственного судебного решения в округе Империал. Калифорния обанкротила государственный фонд компенсации титула, и подавляющее большинство штатов США выбрала систему регистрации документов, при которой ни один государственный служащий не определяет, кому принадлежит титул или действующие документы, передающие.
В системе записи каждый раз, когда происходит сделка по праву собственности на землю, стороны записывают документ о передаче права на регистратор местного самоуправления, расположенный в юрисдикции (обычно в округе), где находится земля.. Правительство индексирует инструмент по именам праводателя (правопреемника) и получателя субсидии (правоприобретателя) и фотографирует его, чтобы любой представитель общественности мог найти и изучить его. Если такая сделка не будет по какой-либо причине или по какой-либо причине, недобросовестное лицо, предоставившее право, может продать имущество другому получателю гранта. Во время штатных операций получится гранта многих транзакций, которых регистрируется первым, становится законным владельцем, а другие потенциальные покупатели остаются без права регресса.
Преимущество системы регистрации:
Согласно этой системе, чтобы определить, кто имеет титул, нужно: 182>Изучите указатели в офисах регистраторов в соответствии с установленными законодательными собраниями и судами штата.
Страховщики титулов проводят поиск титулов в публичных характеристиках, прежде чем соглашаются застраховать покупателя или залогодержателя земли. В частности, после заключения договора купли-продажи недвижимости и открытия условного депонирования специалист по титулам будет искать в общедоступных титух любые проблемы с титулом на дом. Этот поиск обычно включает в себя обзор земельных записей за много лет. Более одной трети всех поисков по заголовкам выявляют проблему с заголовками, которые профессионалы в области заголовков настаивают на исправлении до закрытия транзакции. Например, предыдущий владелец мог вести мелкие строительные работы на участке, но так и не заплатил подрядчик (что привело к удержанию механика в залоге). Такие неуплаченные сборы или налоги будут исправлены в области правового титула, уплатив такие неуплаченные сборы или налоги.
Полисы страхования правового титула довольно единообразны и подкреплены обязательными резервами, что особенно важно при крупных сделках с коммерческой недвижимостью, когда покупатель и его кредитор имеют на кону крупную сумму денег. Страховщик также оплачивает защиту своего застрахованного в юридических спорах.
По крайней мере 20 штатов США экспериментировали с Титул Торренса или другими системами регистрации правового титула в то или время, но большинство из нихили к регистрации правового титула под давлением со стороны страховщиков правового титула или из-за отсутствия интереса. Согласно Карлу Ллевеллину, один титул Торренса на одном участке в Нью-Йорке может сделать весь квартал недоступным для крупномасштабного улучшения (например, небоскребы); ни один кредитор не будет финансировать покупку такого лота, потому что одна нью-йоркская страховая компания не гарантирует титул Torrens. Индустрия страхования титулов в США успешно выступила против систем регистрации, заявив, что они уязвимы для мошенничества (серьезная проблема в большинстве случаев, занимающихся регистрацией земель). Хотя можно укрепить системы регистрации земли для предотвращения регистрации поддельных документов, необходимые контрмеры сложны и дороги. В книге 2007 года, критикующей американского «картель» титулов, признается, «[m] или широкое использование сертификации Торренс потребует специального бюрократии под судебным надзором».
Стандартизированные существующие формы титульного страхования для владельцев и кредиторов. Политика кредитора включает форму, специально предназначенную для ссуд на строительство, хотя сегодня она используется редко.
Политика владельца гарантирует покупателю, что право собственности на недвижимость принадлежит этому покупателю и что она свободна от всех дефектов, залогов и обременений, кроме тех, которые указаны в качестве исключений владельца в полис или исключены из сферы действия полиса. Он также покрывает убытки и ущерб, понесенные в случае неликвидности права собственности. Полис также обеспечивает покрытие убытков, если нет права доступа к земле. Несмотря на то, что это основные виды покрытия, существуют расширенные формы полисов собственника жилья, которые покрывают дополнительные предметы убытков.
Предел ответственности полиса собственника обычно представляет собой покупную цену, уплаченную за недвижимость. Как и в случае с другими видами страхования, покрытия также могут быть добавлены или удалены с подтверждением. Есть много форм стандартных подтверждений для решения множества распространенных проблем. Премия за полис может быть уплачена продавцом или покупателем по согласованию сторон. Обычно обычай в конкретном штате или округе по этому вопросу отражается в большинстве местных договоров о недвижимости. Следует узнать о стоимости титульного страхования до подписания договора о недвижимости, который предусматривает оплату титульных сборов. Поверенный по недвижимости, брокер, сотрудник условного депонирования (в западных штатах) или кредитный специалист может предоставить подробную информацию о стоимости поиска титула и страхования до заключения договора с недвижимостью. подписано. Страхование титула длится до тех пор, пока застрахованный долю в застрахованной земле, как правило, после выдачи полиса дополнительная плата не выплачивается.
Иногда это называется кредитной политикой, и она выдается только ипотечным кредиторам. Вообще говоря, это следует за переуступкой ипотечной ссуды, что означает, что политика приносит пользу покупателю ссуды, если ссуда продается. По этой причине такая политика значительно облегчает продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке. Этот рынок состоит из крупных покупателей, таких как Fannie Mae и Federal Home Loan Mortgage Corporation, а также частных организаций.
Формы Американской ассоциации земельных титулов («ALTA») почти повсеместно используются в стране, хотя в некоторых штатах они были использованы. В целом, основные элементы страхования, которые предоставляют кредитору, покрывают убытки по следующим причинам:
Как и все формы ALTA, полис также покрывает защиту на застрахованных вещей от атаки.
Элементы 1 и 2 важны для кредитора, поскольку они покрывают его ожидания в отношении титула, который он получит, если ему придется отказаться от своей ипотеки. Элемент 3 касается вопросов, которые могут помешать его обращению взыскания.
Конечно, все политики, за исключением или исключают источники, регулируются различные условия.
Существует также ипотечная политика ALTA, охватывающая ипотечные жилищные ссуды для одного или четырех семей. Они покрывают перечисленные выше элементы потерь и другие. Примерами других покрытий являются убытки от поддельных выпусков ипотеки и убытки в результате посягательств на улучшение прилегающей земли на заложенное имущество, когда улучшения строятся после предоставления ссуды.
Во многих штатах существуют отдельные политики по ссудам на строительство. Страхование права собственности на строительные ссуды требует подтверждения даты, в которой признается, что страховая сумма для собственности увеличилась за счет строительных фондов, которые были вложены в собственность.
В США Американская ассоциация земельных титулов (ALTA) является национальной торговой некоммерческой ассоциацией, представляющей интересы 4500 компаний по страхованию титулов почти, титульных агентов, независимых аналитиков, специалистов по поиску титулов и адвокатов по всей территории Соединенных Штатов. Члены ALTA проводят поиск правового титула, экспертизу, закрытие и оформляют страхование титула, которое защищает владельцев недвижимого имущества и ипотечных кредиторов от убытков из-за дефектов правового титула.
Основанная в 1907 году, компания ALTA создала стандартные формы полисов страхования титула «куртки» (стандартные условия) для владельцев, кредиторов и полисов строительных займов. Формы ALTA используются в большинстве, но не во всех штатах США. ALTA также предлагает специальные формы одобрения различных политик; индоссаменты изменяют и обычно расширяют покрытие, предоставляемое в рамках основного полиса страхования титула. ALTA не выдает титульное страхование; он предоставляет стандартизированные полисы и формы подтверждения, которые выпускают большинство страховщиков титулов.
Некоторые штаты, в том числе Техас и Нью-Йорк, могут предписывать использование форм титульных страховых жилетов и подтверждений, утвержденных комиссаром штата по страхованию для собственности, расположенной в эти юрисдикции, но эти формы обычно похожи или идентичны формам ALTA.
Помимо ALTA, Национальная ассоциация независимых агентов по земельным титулам (NAILTA) является национальной некоммерческой торговой ассоциацией, которая представляет интересы независимых агентов по страхованию правового титула и независимых профессионалов по урегулированию вопросов недвижимости со всех концов Соединенных Штатов.. Он был создан независимыми профессионалами в области урегулирования споров в сфере недвижимости для продвижения интересов владельцев малого бизнеса из сферы страхования титула, рефератов, геодезии и сообщества недвижимости, которым не хватает представительства на местном, государственном и национальном уровнях. NAILTA - национальная торговая ассоциация, которая обслуживает тысячи независимых профессионалов в области правового титула и недвижимости в Соединенных Штатах, которые в совокупности составляют более 60% национального рынка титульного страхования и идентифицируют себя как независимых поставщиков расчетных услуг. NAILTA представляет интересы тех независимых поставщиков услуг по расчетам, которые обслуживают более 31 миллиона покупателей недвижимости в год, которые закрывают ипотечные кредиты на рефинансирование на сумму около 514,8 миллиардов долларов в год и которые коллективно страхуют примерно 1,67 триллиона долларов США в общей сумме обязательств по национальному страхованию титулов в год..
Страхование титула во многих отношениях отличается от других видов страхования. Если в большинстве случаев страхование представляет собой договор, по которому страховщик возмещает или гарантирует другой стороне возможный конкретный вид убытков (например, несчастный случай или смерть) в будущем, страхование титула обычно страхует от убытков, вызванных проблемами с титулом. которые берут начало в прошлых событиях. Это часто приводит к устранению дефектов правового титула или устранению неблагоприятных интересов в праве собственности до того, как сделка состоится. Компании по страхованию правового титула пытаются достичь этого путем поиска в общедоступных записях для разработки и документирования цепочки титула и для выявления известных претензий или дефектов в праве собственности на объект собственности. Если обнаружены залоговые права или обременения, страховщик может потребовать принять меры для их устранения (например, получение освобождения от старой ипотеки или доверительного акта, который был погашен, или требование выплаты, или удовлетворение принудительных залогов, таких как выдержки из судебных решений и налоговых залогов) до выдачи титульного полиса. Компании по страхованию правового титула также имеют возможность выплачивать старые ипотечные кредиты в соответствии с Законом о действиях и судебных разбирательствах с недвижимостью (RPAPL) в Нью-Йорке. Старые ипотечные кредиты - это те, которые считаютсявыполненными или завершенными и выдаются уже более 20 лет. В качестве альтернативы он может исключить элементы страхового покрытия, которые не были исключены. Титульные листы иногда поддерживаются для географической индексации общедоступных записей с помощью повышения эффективности поиска и сокращения количества претензий. В некоторых штатах правообладатели индексировать записи о недвижимой собственности географически, а также вести именной файл для судебных решений, завещаний и других общих вопросов.
Приведенное выше объяснение раскрывает еще одно различие между страхованием титула и другими видами страхования: премии по страхованию в принципе не рассчитываются на основе актуарной науки, как это справедливо для других видов страхования. Вместо того, чтобы соотнести вероятность убытков с их прогнозируемымиратами, страхование правового титула стремится устранить источник убытков за счет использования системы регистрации и других методов андеррайтинга. В результате относительно небольшая часть премий по страхованию титула используется для выплаты застрахованных убытков. Подавляющее большинство премий используется для финансирования титула на каждый объект собственности и поддержания титульных растений, используемых для эффективного проведения исследования. Этот подход имеет значительную социальную пользу, поскольку соответствует результатам ожиданиям покупателей недвижимости ипотечных кредиторов. Как правило, они хотят, чтобы недвижимость, которые они приобрели или ссудили деньги, которые имеют право собственности, которые они ожидали при заключении сделок, не денежную компенсацию и судебный процесс по неожиданным дефектам. Это не означает, что страховщики титулов не принимают на себя актуарных рисков. Есть несколько вопросов, которые могут повлиять на землю, которые не раскрываются системой регистрации, но регулируются политиками. Некоторыми примерами являются действия, совершенные несовершеннолетними или психически некомпетентными лицами, поддельные инструменты (в некоторых случаях), корпоративные инструменты, совершенные без надлежащих корпоративных полномочий и ошибки в публичных основныхх. Однако исторически эти проблемы составляют большого процента убытков, выплачиваемых страховщиками. Более значительный процент выплачиваемых страховщиков, результатом ошибок и упущений в самом процессе процесса титула.
В отчете Счет палаты правительства США (GAO) за апрель 2007 года о страховании титулов GAO рекомендовано законодательным и регулирующим органам штата и федерального уровня улучшения возможностей потребителей покупать страх. титула на основе цены, платили разумные цены за страхование титула.
Федеральный закон под названием Закон о процедуре урегулирования сделок с недвижимостью (RESPA) дает право частный домовладелец выбирает страховую компанию при покупке или рефинансировании жилой недвижимости. Обычно домовладельцы не принимают это решение для себя, а принимаются на выбор своего банка или поверенного; однако домовладелец оставляет за собой право выбрать другого страховщика. RESPA делает незаконным для любого банка, брокера или поверенного предписывать использование страховой компании. Это нарушение федерального закона, и любое физическое или юридическое лицо может быть оштрафовано или лишено лицензии.
Раздел 9 RESPA запрещает продавцу требовать от покупателя прямо или косвенно использовать определенную компанию по страхованию правового титула в качестве условий продажи. Покупатели могут подать в суд на продавца, нарушив это положение, на сумму, в три раза превышающую все расходы, взимаемые за страхование титула. Единственное исключение из этого правила касается сделок с коммерческой недвижимостью, которые не входят в параметры RESPA.
Новая форма оценки ссуды (LE) - это последний шаг, сделанный Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) для защиты и оказания им помощи. В прошлом кредиторы, предоставляющие потенциальным заемщикам достоверных оценок (GFE).
1. Кредиторы должны выпустить LE в течение трех рабочих дней с момента заявки на кредит. Тем не менее, многие предоставят форму заемщика, которые еще находятся в стадии покупки. Обратите внимание, что LE обеспечивает больше защиты для потребителей, чем «рабочий лист» или «сценарий», потому что кредиторы должны действовать по принципу «действовать».
Если кредитор не предоставляет LE в течение 3 рабочих дней после получения заполненной заявки на кредит, это является нарушением Раздела 5 RESPA. HUD соответствует тому, что составляет полную заявку на ссуду:
2. Новый LE стандартизирован
3. Новый LE побуждает потребителям совершать покупки
4. Кредиторы несут ответственность за свои расценки
5. По окончании сделки кредиторы должны выпустить выпустить раскрытие (CD), раскрывающее фактические затраты. Заемщик может сравнить фактические затраты с предполагаемыми затратами. атегорий, и учитываются разницы между фактической и предполагаемой стоимостью соответственно:
Иногда несколько предприятий, предлагающих расчетные услуги, принадлежат или контролируются общей материнской компанией. Эти предприятия как известны «аффилированные лица», в то время как отношения называются аффилированными бизнес-соглашениями (ABA).
Когда кредитор, брокер по недвижимости или другой участник направляет своего покупателя в аффилированном лице для предоставления расчетных услуг (например, когда брокер по недвижимости направляет своего покупателя в аффилированном лице ипотечного брокера), закон требует направления стороны для раскрытия информации об аффилированном бизнесе. Это раскрытие информирует покупателей жилья, что они не обязаны использовать партнерскую программу и могут совершать покупки у других поставщиков.
Несмотря на то, что они могут выбрать свою компанию по внедрению технологий, компаниям-разработчикам, компаниям-разработчикам, компаниям-представителям компании, занимающейся продажей услуг, компаниям-разработчикам.
Недавнее исследование, проведенное Ассоциацией независимых производителей Огайо. Титульные агенты (OAITA), проведенные с 2009 по 2010 год, показали, что когда покупатели жилья полностью осведомлены о ABA, они чувствуют себя некомфортно и предпочитают, чтобы титульная компания или титульный агент была третьей стороной (т. Е. Независимой) по отношению к сделке.
Хотя 77% респондентов не выбрали свою расчетную компанию, когда они были полностью осведомлены о взаимоотношениях ABA, 50% респондентов заявили, что предпочитают титульную компанию, которая не делится прибылью с помощью рефералов, по сравнению с 6% респентов. заявленным, что они используют титульного агента, который делится прибылью с помощью рефералов. Кроме того, 58% респондентов заявили, что считают ABA конфликтом интересов.
OAITA резко контрастирует с двумя исследованиями Harris Interactive, используемыми Советом поставщиков услуг в сфере недвижимости на встрече с сотрудниками Федеральной резервной системы в 2011 году, чтобы заявить, что покупатели жилья были удовлетворены поставщиками расчетных услуг ABA.
Такие организации, как Национальная ассоциация независимых агентов по земельным соглашениям, стремятся восстановить прозрачность и доверие процессуальных прав собственности на сохранении объективной и беспристрастной роли за заключительным соглашением для улучшения потребительского опыта решения путем распространения контролируемых деловых соглашений и соглашений между интересами между ними. титульными агентами и их источниками, а также между всеми реальными поставщиками услуг по имущественным отношениям и источникам их деятельности.
Стоимость страхования состоит из двух компонентов: надбавки и плата за обслуживание.
Ставки премий по страхованию правового титула основаны на пяти стоимостных соображениях, включая те, которые связаны с:
Как и ставки для других страховок на страхование титула обычно регулируются правительствами штатов, что страховые взносы не будут чрезмерными, неадекватными или несправедливо дискриминирующими для населения. В штатах разные методы регулирования ставок титульного страхования. Используемые типы тарифного регулирования включают:
