Войти
Снижение убытков используется для описания третьей стороны, помогающей домовладельцу, подразделения в банке, которое снижает убытки банка, или фирмы, которая занимается процессом переговоров между домовладельцем и кредитором домовладельца. Снижение убытков работает для обсуждения условий ипотеки для домовладельца, которые предотвратят потерю права выкупа. Эти новые условия обычно получаются посредством модификации ссуды, коротких переговоров по продаже, коротких переговоров по рефинансированию, акта вместо обращения взыскания, переговоров по обмену наличными, ссуды с частичным требованием, плана погашения, отсрочки платежа или другого урегулирования ссуды. Все варианты служат одной и той же цели - стабилизировать риск убытков, которые кредитор (инвестор) рискует реализовать.
Наиболее распространенная выгода для домовладельца - это предотвращение потери права выкупа, поскольку уменьшение потерь работает, чтобы либо освободить домовладельца от долга, либо создать финансово устойчивое решение по ипотеке для домовладельца. Кредиторы получают выгоду, уменьшая убытки, которые они понесут из-за потери права выкупа домовладельца. Немедленное обращение взыскания на закладную создает огромное финансовое бремя для кредитора.
Снижение убытков было инструментом, используемым кредиторами на протяжении десятилетий, но с конца 2006 года наблюдался колоссальный рост. Это быстрое расширение было ответом на резкое увеличение случаев потери права выкупа заложенного имущества по всей стране. До конца 2006 г. - начала 2007 г.; Снижение убытков было крошечным отделом в большинстве кредитных организаций. Фактически, рост до почти полного краха всей финансовой системы показывает, что смягчения убытков практически не существовало. Десятилетний период до 2007 года стимулировал стремительный рост цен на жилье из года в год, вызванный низкими процентными ставками и низкими стандартами андеррайтинга. Снижение убытков было необходимо только в крайних случаях из-за способности домовладельцев многократно рефинансировать и избегать дефолта.
Начиная с 2007 года ипотечная отрасль практически рухнула. Большое количество кредиторов прекратили свою деятельность, а остальные были вынуждены отказаться от всех кредитных программ, которые были наиболее подвержены потере права выкупа. Эти потери права выкупа были в основном вызваны упаковкой и продажей субстандартных и других рискованных ипотечных кредитов. Передача права собственности от ипотечного кредитора к стороннему инвестору обернулась катастрофой. Кредиторы выдали рискованные ссуды и продали их, не будучи напрямую затронутыми неплатежеспособностью заемщиков. Эта практика побудила ипотечных кредиторов снизить требования к утверждению ипотеки до самого низкого уровня в истории. Кредиторы продавали пулы этих ипотечных ссуд инвестиционным фирмам, которые упаковывали и перепродавали их на рынке в форме выпуска облигаций. Инвестиционные фирмы не были наивны в отношении качества ипотечных кредитов, поэтому они приобрели свопы на дефолт по кредиту (вид страхового продукта, технически не являющийся страховкой) для защиты от неизбежного дефолта. Фактически, свопы кредитного дефолта были созданы в это время и не существовали до жилищного бума. В результате миллионы неквалифицированных людей получили ипотечные кредиты. Еще одним серьезным фактором «ипотечного обвала» стали рейтинговые агентства облигаций. Агентства оценили пулы субстандартных ипотечных кредитов как «инвестиционный уровень», что открыло почти неограниченное количество крупных инвесторов (паевые инвестиционные фонды, пенсионные фонды и даже страны) для покупки этих выпусков облигаций (рейтинг инвестиционного уровня обманул менеджеров по управлению деньгами, заставив думать, что облигации менее рискованно тогда они были на самом деле). Когда домовладельцы начали не выплачивать свои ипотечные платежи, облигации оказались слишком рискованными для инвестиций. Это привело к тому, что инвестиционные компании перестали покупать новые ипотечные пулы. Вдобавок инвестиционные фирмы пришли к выводу, что свопы на дефолт по кредиту не являются настоящей защитой и по сути бесполезны. Кредиторы больше не могли продавать вновь выданные ипотечные кредиты. Это остановило восстановление капитала, необходимого этим ипотечным банкам для ссуды. Фактически, более 200 ипотечных банков были либо вынуждены закрыться, либо обанкротились. Этот кризис получил название « Кредитный кризис » и кризис субстандартного ипотечного кредитования.
Выжившие кредиторы столкнулись с растущими убытками от потери права выкупа. Кроме того, они должны были зависеть исключительно от ссудного капитала, полученного за счет депозитов. Эта среда вызвала резкое ужесточение правил кредитования.
Это привело к тому, что миллионы людей оказались неквалифицированными для рефинансирования своих рискованных субстандартных кредитов с регулируемой ставкой и ссуды с отрицательной амортизацией. Многие люди столкнулись с резким увеличением оплаты труда. В то же время цены на жилье резко упали из-за "жилищной коррекции", которая была вызвана рекордными потерями права выкупа. По данным RealtyTrac, с декабря 2007 г. по июнь 2010 г. в общей сложности 2,36 млн. Объектов недвижимости в США были возвращены кредиторами в собственность путем обращения взыскания (REO). Кроме того, было подано 3,48 миллиона уведомлений о дефолте и 3,46 миллиона запланированных аукционов обращения взыскания. Это значительное увеличение количества объектов недвижимости на рынке привело к снижению стоимости домов, в результате чего на рынке оказалось меньше квалифицированных заемщиков, чем домов на продажу. Когда спрос меньше, цены падают. До этого стоимость домов была сильно завышена из-за исторически низких процентных ставок и постоянного снижения требований к кредитам, предъявляемых домовладельцам для получения ипотечного кредита. Многие домовладельцы оказались с отрицательным капиталом, что означало, что сальдо по ипотеке было значительно выше рыночной стоимости дома, также известного как «подводный». Многие домовладельцы добровольно отказались от своих обязательств по ипотеке. Пребывание «под водой» означает, что их дом больше не является для них активом. Учитывая все это против них и очень мало вариантов, результатом для многих стал невыполнение обязательств и потеря права выкупа или смягчение убытков.
О смягчении убытков можно договориться напрямую с домовладельцем или с поверенным. Будьте осторожны с ложными заявлениями третьих сторон. Исследование профессора Алана Уайта в 2008 году показало, что из 4 342 модификаций, которые он изучал, только 62 получили принципиальные сокращения.
Все еще чувствуя удар, это привело к потере капитала (от завышенного уровня) для каждого домовладельца в стране. При меньшем объеме собственного капитала домовладельцы с меньшей вероятностью будут претендовать на получение ссуды, которая позволит им рефинансировать их из рискованной ссуды; с меньшим капиталом меньше домовладельцев могут претендовать на кредитную линию собственного капитала или вторую ипотеку для оплаты чрезвычайных финансовых ситуаций.
