Отрицательная амортизация

редактировать

В финансах, отрицательная амортизация (также известна как NegAm, отсроченные проценты или ипотека с постепенными выплатами ) происходит всякий раз, когда выплата по кредиту за любой период меньше процентов, начисленных за этот период, так что непогашенный остаток ссуда увеличивается. В качестве метода амортизации сокращенная сумма (разница между процентами и погашением) затем добавляется к общей сумме задолженности перед кредитором. Такая практика должна быть согласована до закрытия платежа, чтобы избежать неисполнения платежа. Этот метод обычно используется на начальном этапе до того, как выплаты по ссуде превысят проценты и ссуда станет самоамортизирующейся. Этот термин чаще всего используется для обозначения ипотечных кредитов ; корпоративные ссуды с отрицательной амортизацией называются ссуды ПИК.

Амортизация относится к процессу погашения долга (часто из ссуды или ипотеки) посредством регулярных платежей. Часть каждого платежа предназначена для выплаты процентов, а оставшаяся сумма применяется к основной сумме. Процентное соотношение процентов к основной сумме в каждом платеже определяется в графике амортизации.

Содержание

  • 1 Определяющие характеристики
  • 2 Особые случаи
  • 3 Типичные обстоятельства
  • 4 Функция регулируемой ставки
  • 5 Ипотечная терминология
  • 6 Критика
  • 7 См. Также
  • 8 Ссылки

Определяющие характеристики

Отрицательная амортизация возникает только в тех ссудах, по которым периодический платеж не покрывает сумму процентов, причитающихся за этот период кредита. Невыплаченные начисленные проценты затем ежемесячно капитализируются в непогашенный основной остаток. В результате остаток по кредиту (или основная сумма) ежемесячно увеличивается на сумму невыплаченных процентов. Цель такой функции чаще всего заключается в расширенном управлении денежными средствами и / или, проще говоря, гибкости платежей, но не в повышении общей доступности.

Нег-америки также имеют так называемый период корректировки, а ограничение основного баланса при восстановлении баланса установлено в США на основании федерального законодательства и законодательства штата. Период корректировки обычно составляет 60 месяцев (5 лет). Пересмотренный предел основного баланса (также известный как «отрицательный лимит») обычно составляет до 25% увеличения амортизированного остатка ссуды по сравнению с первоначальной суммой ссуды. Государства и кредиторы могут предлагать продукты с меньшими периодами корректировки и предельными значениями основного баланса; но не могут выдавать ссуды, превышающие требования, установленные законодательством штата или федеральным законодательством, под страхом наказания.

Представлен новый вариант ссуды, который позволяет срок ссуды составлять 40 лет. Это делает минимальный платеж даже ниже, чем сопоставимый 30-летний срок.

Особые случаи

  • Обратная ипотека : в крайнем или предельном случае принципа отрицательной амортизации заемщику ссуды не нужно производить платежи по ссуде до момента ссуды. наступает срок; то есть все проценты капитализируются, а первоначальная основная сумма и все проценты, начисленные на дату платежа, выплачиваются вместе и сразу. Наиболее распространенный контекст, в котором возникает такая договоренность, - это использование жилой недвижимости для одной семьи в качестве обеспечения ссуды, и в этом случае ссуда называется обратной ипотекой. В Соединенных Штатах Америки условия обратной ипотеки в значительной степени регулируются федеральным законом, который с января 2016 года устанавливает более низкий возрастной предел для группы разрешенных заемщиков и требует, чтобы ипотека наступала только тогда, когда заемщик больше не использует имущество, о котором идет речь, в качестве его / ее основного места жительства, обычно из-за смерти заемщика... Из-за специфики концепции обратной ипотеки и ограниченного контекста, в котором этот термин встречается на практике, большинство властей США используют термин «отрицательная амортизация» для обозначения тех и только тех ссуд, по которым заемщик платит на протяжении всего срока ссуды, но в течение и только на его ранних стадиях, известных как период отрицательной амортизации или «NegAm», делает то, что в действительности частичные платежи, а именно выплаты ниже суммы процентов, начисленных в течение срока платежа.

Типичные обстоятельства

Все жилищные ссуды NegAM в конечном итоге требуют полного погашения основной суммы и процентов в соответствии с к первоначальному сроку ипотеки и отметке, подписанной заемщиком. Большинство займов позволяют NegAM существовать не более чем на 5 лет и имеют условия «Пересчета» (см. Ниже) платежа по графику полной амортизации, если заемщик позволяет основной сумме вырасти до заранее оговоренной суммы.

Этот заем часто выписывается в областях с высокими затратами, потому что ежемесячные выплаты по ипотеке будут ниже, чем при использовании любого другого инструмента финансирования.

Ссуды с отрицательной амортизацией могут быть ссудами с высоким риском для неопытных инвесторов. Эти ссуды, как правило, более безопасны на рынке с падающими ставками и более рискованными на рынке с растущими ставками.

Стартовые ставки по ссудам с отрицательной амортизацией или минимальным платежом могут составлять всего 1%. Это ставка платежа, а не фактическая процентная ставка. Ставка оплаты используется для расчета минимального платежа. Другие варианты минимальной оплаты включают 1,95% или более.

Функция регулируемой ставки

Ссуды NegAM сегодня в основном представляют собой прямые ипотечные ссуды (ARM), что означает, что они фиксируются на определенный период и корректируются каждый раз, когда этот период прошло; например, один фиксированный месяц, корректировка каждый месяц. Ссуда ​​NegAm, как и все ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, привязана к определенному финансовому индексу, который используется для определения процентной ставки на основе текущего индекса и маржи (наценка, взимаемая кредитором). Большинство займов NegAm сегодня привязаны к среднемесячному показателю казначейства в соответствии с ежемесячными корректировками этого займа. Существуют также гибридные ссуды ARM, в которых есть период фиксированных платежей на месяцы или годы, за которым следует увеличенный цикл изменений, например, фиксированные шесть месяцев, а затем ежемесячные регулируемые.

ипотека с постепенными выплатами является ссудой NegAm с фиксированной ставкой, но, поскольку платеж увеличивается с течением времени, он имеет аспекты ссуды ARM до тех пор, пока не будут погашены амортизирующие платежи. обязательный.

Наиболее заметные различия между традиционным вариантом оплаты ARM и гибридным вариантом оплаты ARM заключаются в начальной ставке, также известной как ставка «минимального платежа». В случае традиционного варианта оплаты минимальный платеж основан на расчете основной суммы и процентов в среднем от 1% до 2,5%.

Начальная ставка для гибридного варианта оплаты ARM выше, но по-прежнему чрезвычайно конкурентоспособна с точки зрения оплаты.

При гибридном варианте оплаты ARM минимальный платеж выводится с использованием расчета начальной ставки «только проценты». Начальная ставка для гибридного варианта оплаты ARM обычно рассчитывается путем взятия полностью индексированной ставки (фактическая ставка нот), а затем вычитания 3%, что дает вам начальную ставку.

Пример: 7,5% полностью проиндексированная ставка - 3% = 4,5% (4,5% будет начальной ставкой для гибридного варианта оплаты ARM)

Это руководство может варьироваться в зависимости от кредитора.

Псевдонимы варианта оплаты ссуды ARM известны по:

  • PayOption ARM
  • ссуда с отрицательной амортизацией (Neg Am)
  • Pick - A - Pay
  • Ссуда ​​с отсроченным процентным доходом (именно так эта ссуда была представлена ​​в ипотечной отрасли при ее создании)

Ипотечная терминология

  • Ограничение
Процентная ставка изменения выплаты NegAm. Каждый год размер минимальной суммы платежа увеличивается. Большинство минимальных выплат сегодня увеличиваются на 7,5%. Учитывая, что повышение ставки по ипотеке с 1% до 5% означает увеличение на 20%, NegAm может быстро расти на растущем рынке. Обычно после 5-го года ссуду преобразовывают в регулируемую ссуду со сроком погашения 25 лет. Срок кредита составляет 30 лет. Новые ссуды с опциями оплаты часто предлагают 40-летний срок с более высокой базовой процентной ставкой.
  • Срок действия
Максимальная процентная ставка, разрешенная после изменения в соответствии с условиями векселя. Как правило, срок жизни большинства NegAm-кредитов за последние 5 лет составляет 9,95%. Сегодня многие из этих ссуд ограничены 12% или выше.

(В целом Автор использует временные ссылки, относящиеся к временным рамкам, которые не определены. «Сегодня», то есть ?; «последние 5 лет» с того момента, когда и т. д.)

  • Индекс
Переменная, например COFI ; COSI; CODI или часто MTA, который определяет корректировку как увеличение или уменьшение процентной ставки. Другие примеры включают LIBOR и TREASURY.
  • Маржа
Часто указываемая в регулируемой ставке в Доверительном соглашении, маржа определяется кредитором и используется для расчета процентной ставки. Часто кредитор может увеличить маржу при структурировании продукта для заемщика. Увеличение маржи также увеличит процентную ставку заемщика, но улучшит премию за спред доходности, которую кредитор может получить в качестве компенсации от кредитора.
  • Полностью индексированная ставка (FIR)
Полностью индексированная ставка - это сумма маржи и текущего значения индекса на момент корректировки. Ель. представляет собой «процентную ставку» и определяет только процентные платежи, амортизированные платежи за 30 и 15 лет. Большинство продуктов с регулируемой ставкой имеют ограничения на корректировку ставок. Если в примечании предусмотрено, что разовая корректировка не превышает увеличения более чем на 1,5, а индекс переменной, например, увеличился на 2,5 с момента последней корректировки, полностью индексированная ставка достигнет максимума корректировки 1,5, как указано. в примечании для этого конкретного периода корректировки. Часто F.I.R. используется для определения отношения долга к доходу при оценке заемщика для получения данного кредитного продукта.
  • Варианты оплаты
Обычно существует 4 варианта оплаты (перечисленные в порядке убывания):
  • Плата за 15 лет
    • Амортизируется в течение 15 лет в FIR
  • 30-летний платеж
    • Амортизируется в течение 30 лет в FIR
  • Выплата только процентов
    • FIR умноженный на основной баланс, разделенный на 12 месяцев (без амортизации или уменьшения причитающегося остатка).
  • Минимальный платеж
    • На основе минимальной начальной ставки, определяемой кредитором. При выплате минимального платежа разница между выплатой только процентов и минимальным платежом откладывается на остаток по ссуде, увеличивая причитающуюся сумму по ипотеке.
  • Период
Как часто меняется платеж NegAm. Обычно минимальный платеж увеличивается раз в двенадцать месяцев по этим видам ссуд. Обычно темп роста составляет 7,5%. Ель. подлежит корректировке с помощью переменной Index, чаще всего ежемесячно, в зависимости от продукта.
  • Recast
Преждевременная остановка NegAm. Если баланс увеличится до заранее определенной суммы (со 110% до 125% от первоначального баланса в соответствии с федеральными или государственными постановлениями), ссуда будет «переработана» с одним из двух вариантов оплаты: полностью амортизированной основной суммой и выплатой процентов, или если максимальный остаток был достигнут до пятого года, выплата только процентов до тех пор, пока срок погашения ссуды не истечет до новой даты (обычно 5 лет).
  • Стоп
Конец графика выплат NegAm.

Критика

Выкупа

ссуды с отрицательной амортизацией, которые были относительно популярны только в последнее десятилетие, вызвали множество критических замечаний:

  • В отличие от большинства других ссуд с регулируемой процентной ставкой, многие ссуды с отрицательной амортизацией рекламировались либо с помощью дразнилки, либо искусственно, вводные процентные ставки или минимальный платеж по кредиту, выраженный в процентах от суммы ссуды. Например, ссуда с отрицательной амортизацией часто рекламируется как имеющая «1% годовых» или с указанием на видном месте числа 1% без объяснения F.I.R. Так поступают крупные корпоративные кредиторы. Эта практика считается обманчивой по двум причинам: большинство ипотечных кредитов не имеют тизерных ставок, поэтому потребители не обращают на них внимания; и многие потребители не знают о негативном побочном эффекте амортизации, когда выплачивается только 1% от суммы кредита в год. Кроме того, большинство ссуд с отрицательной амортизацией содержат пункт о том, что выплата не может увеличиваться более чем на 7,5% каждый год, за исключением случаев, когда 5-летний период закончился или если остаток вырос на 15%. Критики говорят, что этот пункт предназначен только для того, чтобы ввести заемщиков в заблуждение и заставить их думать, что платеж может увеличиться только на небольшую сумму, тогда как на самом деле два других условия более вероятны.
  • Ссуды с отрицательной амортизацией как класс имеют самый высокий потенциал для так называемого платежного шока. Платежный шок - это когда требуемый ежемесячный платеж перескакивает с одного месяца на другой, потенциально становясь недоступным. Чтобы сравнить потенциальные шоки платежа по различным ипотечным кредитам (обратите внимание, что здесь не указаны условные депонированные платежи по страховке и налогам, которые могут привести к изменению суммы платежа):
    • 30-летний (или 15-летний) Полностью амортизированная ипотека с фиксированной ставкой: отсутствие возможного скачка выплат.
    • 5-летняя полностью амортизированная ипотека с регулируемой ставкой: без скачка выплат в течение 5 лет, затем возможное уменьшение или увеличение выплаты на основе новой процентной ставки.
    • 10-летний ипотечный продукт с выплатой только процентов, преобразованный в 20-летний график погашения (после десяти лет выплат только по процентам), может привести к увеличению выплат до 600 долларов при балансе в 330 тысяч.
    • Ипотека с отрицательной амортизацией: не происходит скачка выплат до 5 лет ИЛИ остаток на 15% (в зависимости от продукта) превышает первоначальную сумму. Выплата увеличивается за счет требования полной выплаты процентов плюс основная сумма. Выплата может быть увеличена в связи с изменением процентных ставок. Однако, при прочих равных, полностью амортизированный платеж почти в три раза превышает отрицательно амортизированный платеж.
    • Первый месяц бесплатно: кредитный специалист может разрешить заемщику пропустить первый ежемесячный платеж по ссуде рефинансирования, просто добавив этот платеж в счет основного долга и начисление с него сложных процентов в течение многих лет. Заемщик может не понимать или сомневаться в сделке.

На очень горячем рынке недвижимости покупатель может использовать ипотеку с отрицательной амортизацией для покупки недвижимости с планом продажи собственности по более высокой цене до окончания срока " негамский "период. Таким образом, информированный инвестор может приобрести несколько объектов недвижимости с минимальными ежемесячными обязательствами и получить большую прибыль в течение пятилетнего плана на растущем рынке недвижимости.

Однако, если стоимость недвижимости снизится, вполне вероятно, что заемщик будет задолжать по собственности больше, чем она стоит, что в ипотечной отрасли в разговорной речи называется «находящимся под водой». В этой ситуации, если владелец недвижимости не может произвести новый ежемесячный платеж, он или она может столкнуться с потерей права выкупа или необходимостью рефинансирования с очень высоким соотношением кредита к стоимости, что потребует дополнительных ежемесячных обязательств, таких как как ипотечное страхование, а также более высокие ставки и выплаты из-за неблагоприятного воздействия высокого отношения кредита к стоимости.

Заемщикам очень легко игнорировать или неправильно понимать сложности этого продукта, когда им предъявляются минимальные ежемесячные обязательства, которые могут составлять от половины до одной трети того, что требуется для других, более предсказуемых ипотечных продуктов.

См. Также

Ссылки

Последняя правка сделана 2021-05-31 13:45:50
Содержание доступно по лицензии CC BY-SA 3.0 (если не указано иное).
Обратная связь: support@alphapedia.ru
Соглашение
О проекте