Войти
Обратная ипотека является ипотечным кредитом, как правило, обеспечен по жилой недвижимости, что позволяет заемщику получить доступ неизрасходованных стоимости имущества. Ссуды обычно предоставляются пожилым домовладельцам и обычно не требуют ежемесячных выплат по ипотеке. Заемщики по-прежнему несут ответственность за уплату налогов на недвижимость или страховку домовладельца. Обратная ипотека позволяет пожилым людям получить доступ к собственному капиталу, который они создали в своих домах, и откладывать выплату ссуды до тех пор, пока они не умрут, не продадут или не переедут из дома. Поскольку при обратной ипотеке нет обязательных платежей по ипотеке, проценты добавляются к остатку по ссуде каждый месяц. Растущий остаток по ссуде может в конечном итоге превысить стоимость дома, особенно в периоды снижения стоимости дома или если заемщик продолжает жить в доме в течение многих лет. Однако от заемщика (или имущества заемщика) обычно не требуется выплачивать какой-либо дополнительный остаток по кредиту, превышающий стоимость дома.
Конкретные правила обратной ипотечной сделки различаются в зависимости от законодательства юрисдикции. Например, в Канаде по закону баланс ссуды не может превышать справедливую рыночную стоимость дома.
Регуляторы и ученые дали смешанные комментарии относительно рынка обратной ипотеки. Некоторые экономисты утверждают, что обратная ипотека может принести пользу пожилым людям, сглаживая их доходы и структуру потребления с течением времени. Однако регулирующие органы, такие как Бюро финансовой защиты потребителей, утверждают, что обратная ипотека - это «сложный продукт, который трудно понять потребителям», особенно в свете «вводящей в заблуждение рекламы», некачественного консультирования и «риска мошенничества и прочего. мошенничество ". Более того, Бюро утверждает, что многие потребители не используют обратные ипотечные кредиты в позитивных целях сглаживания потребления, предлагаемых экономистами. В Канаде заемщик должен обратиться за независимой юридической консультацией, прежде чем получить разрешение на обратную ипотеку. В 2014 году «относительно большое количество» заемщиков по обратной ипотеке в США - около 12% - не выполнило своих обязательств по «налогам на недвижимость или страхованию домовладельцев». В Соединенных Штатах заемщики по обратной ипотеке могут столкнуться с потерей права выкупа, если они не будут содержать свои дома или не будут своевременно обновлять страхование домовладельцев и налоги на имущество.
Обратная ипотека доступна в Австралии. В соответствии с законами об ответственном кредитовании в 2012 году в Национальный закон о защите потребительских кредитов были внесены поправки, которые включают высокий уровень регулирования обратной ипотеки. Обратная ипотека также регулируется Австралийской комиссией по ценным бумагам и инвестициям (ASIC), которая требует от кредиторов и консультантов строгого соблюдения требований и раскрытия информации всем заемщикам.
Заемщики должны проконсультироваться по кредитным вопросам у аккредитованного специалиста по обратной ипотеке перед подачей заявки на обратную ипотеку. Любой, кто хочет заниматься кредитной деятельностью (включая кредиторов, арендодателей и брокеров), должен иметь лицензию ASIC или быть представителем кого-то, кто имеет лицензию (то есть они должны либо иметь свою собственную лицензию, либо подпадать под действие другого лицензиата, как уполномоченный кредитный представитель или сотрудник) (ASIC)
Требования к участникам зависят от кредитора. Чтобы претендовать на обратную ипотеку в Австралии,
Обратная ипотека в Австралии может достигать 50% от стоимости недвижимости. Точная сумма наличных денег (размер кредита) определяется несколькими факторами:
Стоимость получения обратной ипотеки зависит от конкретной программы обратной ипотеки, которую приобретает заемщик. Эти затраты часто включаются в саму ссуду и, следовательно, складываются с основной суммой. Типичные затраты на обратную ипотеку включают:
Процентная ставка по обратной ипотеке варьируется. Некоторые программы предлагали ссуды с фиксированной ставкой, в то время как другие предлагали ссуды с плавающей ставкой. После внесения изменений в Национальный закон о защите потребительских кредитов в сентябре 2012 года новым обратным ипотечным кредитам не разрешается использовать фиксированные ставки. Только обратные ипотечные кредиты, выданные до этой даты, могут иметь фиксированные процентные ставки.
Кроме того, в течение срока действия обратной ипотеки могут возникнуть расходы. Ежемесячная плата за обслуживание может применяться к остатку ссуды (например, 12 долларов в месяц), которая затем складывается с основной суммой. Лучшие продукты имеют нулевую ежемесячную плату.
Деньги от обратной ипотеки можно распределить несколькими способами:
Наиболее частыми причинами, по которым люди выпускают собственный капитал посредством обратной ипотеки, являются:
Заемщик несет полную ответственность за имущество. Это включает в себя физическое обслуживание. Кроме того, некоторые программы требуют периодической переоценки стоимости недвижимости.
Доход от обратной ипотеки, созданной как аннуитет или как кредитная линия, не должен влиять на права на получение государственной поддержки дохода. Однако доход от обратной ипотеки, оформленной в виде единовременной выплаты, можно рассматривать как финансовые вложения и, таким образом, рассматривать в соответствии с Тестом дохода; в эту категорию входят все суммы свыше 40 000 долларов США и суммы менее 40 000 долларов США, не израсходованные в течение 90 дней.
Большинство обратных ипотечных кредитов должны быть погашены (включая все невыплаченные проценты и сборы), когда они навсегда покидают дом. В том числе, когда они продают дом или умирают. Однако большинство обратных ипотечных кредитов - это ссуды, предоставляемые собственником, занимающим жилое помещение, только потому, что заемщику не разрешается сдавать недвижимость в аренду долгосрочному арендатору и выезжать из нее. Заемщик должен проверить это, если он думает, что хочет сдать свою собственность в аренду и переехать в другое место.
Распространенное заблуждение состоит в том, что, когда заемщик умирает или покидает дом (например, переходит в учреждение по уходу за престарелыми или переезжает в другое место), дом должен быть продан. Это не тот случай; кредит должен быть возвращен. Таким образом, бенефициары недвижимости могут решить выплатить обратную ипотеку из других источников, продажу других активов или даже рефинансирование в обычную ипотеку или, если они соответствуют требованиям, другую обратную ипотеку.
Досрочное погашение ссуды - когда заемщик возвращает ссуду до истечения ее срока - может повлечь за собой штрафные санкции в зависимости от ссуды. В случае повторной жеребьевки также может взиматься дополнительная плата. В соответствии с Национальным кредитным кодексом с сентября 2012 года штрафы за досрочное погашение новых кредитов являются незаконными; однако банк может взимать разумную административную плату за подготовку погашения ипотеки.
Все обратные ипотечные кредиты, выданные с сентября 2012 года, должны иметь «Гарантию отсутствия отрицательного капитала». Это означает, что если остаток ссуды превышает выручку от продажи собственности, никакие претензии в отношении этого превышения не будут предъявлены к имущественному комплексу или другим бенефициарам заемщика ».
18 сентября 2012 года правительство ввело установленную законом «отрицательную защиту капитала» по всем новым договорам обратной ипотеки. Это означает, что вы не можете в конечном итоге задолжать кредитору больше, чем стоит ваш дом (рыночная стоимость или собственный капитал). Если вы заключили обратную ипотеку до 18 сентября 2012 года, проверьте свой договор, чтобы узнать, защищены ли вы в обстоятельствах, при которых остаток по ссуде в конечном итоге превышает стоимость вашей собственности.
Когда договор обратной ипотеки заканчивается и дом заемщика продан, кредитор получит выручку от продажи, и заемщик не может нести ответственность за какие-либо долги, превышающие эту сумму (за исключением определенных обстоятельств, таких как мошенничество или введение в заблуждение). Если недвижимость продается за сумму, превышающую причитающуюся кредитору сумму, заемщик или его имущество получат дополнительные средства.
Согласно отчетам от октября 2018 года Управления суперинтенданта финансовых институтов (OSFI), независимого федерального агентства, подотчетного министру финансов в том месяце, непогашенная обратная ипотечная задолженность канадцев выросла до 3,42 млрд канадских долларов, установив новый рекорд как по месячному, так и по годовому приросту. Дэниел Вонг из Better Dwelling написал, что скачок представляет собой рост на 11,57% по сравнению с сентябрем, что является вторым по величине увеличением с 2010 года, на 844% больше, чем среднемесячный темп роста. Годовой прирост на 57,46% на 274% больше, чем среднегодовые темпы роста.
Обратная ипотека в Канаде доступна через два финансовых учреждения, HomEquity Bank и Equitable Bank, хотя ни одна из программ не застрахована государством. В настоящее время обратная ипотека доступна во всех провинциях и территориях Канады, за исключением Юкона. Чтобы претендовать на обратную ипотеку в Канаде,
Обратная ипотека в Канаде составляет максимум 55% от стоимости недвижимости. Точная сумма наличных денег (размер кредита) определяется несколькими факторами:
Процентная ставка по обратной ипотеке варьируется в зависимости от программы. Продолжительность ссуды также варьируется: некоторые программы не предлагают фиксированного срока, а некоторые предлагают фиксированные сроки от 6 месяцев до 5 лет.
Стоимость получения обратной ипотеки от кредитора частного сектора может превышать стоимость других типов ипотечных или конверсионных ссуд. Точные затраты зависят от конкретной программы обратной ипотеки, которую приобретает заемщик. В зависимости от программы могут быть следующие виды затрат:
Из этих затрат только оценка недвижимости оплачивается авансом (из своего кармана); вместо этого оставшиеся расходы вычитаются из выручки по обратной закладной.
Деньги от обратной ипотеки можно распределить несколькими способами:
После установления обратной ипотеки ограничений на использование средств нет. «Деньги от обратной ипотеки можно использовать для любых целей: для ремонта дома, для оплаты домашнего ухода, для оказания экстренной помощи или просто для покрытия повседневных расходов». Заемщик сохраняет право собственности на недвижимость, включая неиспользованный капитал, и никогда не будет вынужден покинуть дом.
Заемщик несет полную ответственность за имущество. Это включает в себя физическое обслуживание и оплату всех налогов, страхование от пожара и плату за кондоминиум или обслуживание.
Деньги, полученные по обратной ипотеке, являются авансом и не облагаются налогом. Следовательно, это не влияет на государственные пособия по программе страхования по старости (OAS) или надбавки к гарантированному доходу (GIS). Кроме того, если авансы по обратной ипотеке используются для покупки незарегистрированных инвестиций, таких как гарантированные инвестиционные сертификаты (GIC) и паевые инвестиционные фонды, то процентные сборы по обратной ипотеке могут вычитаться из полученного инвестиционного дохода.
Обратный ипотечный кредит подлежит погашению - ссуда плюс проценты должны быть возвращены - когда заемщик умирает, продает собственность или выезжает из дома. В зависимости от программы обратная ипотека может быть переведена в другую собственность, если владелец переедет. Досрочное погашение ссуды - когда заемщик возвращает ссуду до истечения ее срока - может повлечь за собой штрафные санкции в зависимости от программы. Кроме того, если процентные ставки упали после подписания обратной ипотеки, условия ипотеки могут включать «штраф за разницу в процентной ставке». В Канаде обратная ипотека не может накапливать долги, превышающие справедливую рыночную стоимость собственности, а также не может кредитор возместить убытки от других активов домовладельца. Если заемщик прожил достаточно долго, чтобы сумма основного долга и процентов вместе превышала справедливую рыночную стоимость на момент наступления срока ипотеки, заемщик или наследники не должны платить больше, чем стоимость дома на тот момент.
FHA застрахованные Home Equity Конверсия Ипотека, или HECM, был подписан закон от 5 февраля 1988 года, президента Рональда Рейгана в рамках закона жилищного строительства и развития сообщества 1987. Первый HECM был подарен Марджори Мейсон из Фервей, штат Канзас, в 1989 году компанией James B. Nutter and Company.
В США застрахованная FHA HECM (конверсионная ипотека), также известная как обратная ипотека, является ссудой без права регресса. Проще говоря, заемщики не несут ответственности за выплату любого остатка по кредиту, который превышает чистую выручку от продажи их дома. Например, если последний заемщик покинул дом и остаток ссуды по его обратной ипотечной ссуде, застрахованной FHA, составлял 125000 долларов, а дом был продан за 100000 долларов, ни заемщик, ни их наследники не несли бы ответственности за 25000 долларов по обратной ипотечной ссуде, превышающей стоимость их дома. Дополнительные 25000 долларов будут выплачены из страховки FHA, которая была приобретена при выдаче ссуды HECM. Обратный ипотечный кредит не может быть перевернут. Стоимость ипотечного страхования FHA - это единовременный сбор в размере 2% от оценочной стоимости дома, а затем ежегодный сбор в размере 0,5% от непогашенного остатка по кредиту.
Согласно статье 2015 года в Journal of Urban Economics, в 2014 году около 12% заемщиков HECM по обратной ипотеке в США не выполнили своих обязательств по «налогам на недвижимость или страхованию домовладельцев» - «относительно высокий уровень дефолтов». В Соединенных Штатах заемщики по обратной ипотеке могут столкнуться с лишением права выкупа закладных, если они не обслуживают свои дома или не обновляют страхование домовладельцев и налоги на имущество. ФБР, инспектор, и HUD призывают американских потребителей, особенно пожилых людей, быть осторожными при рассмотрении обратной ипотеки, чтобы избежать мошенничества. HUD особо предупреждает потребителей: «остерегайтесь мошенников, которые берут тысячи долларов за информацию, бесплатную от HUD.
Чтобы получить право на обратную ипотеку HECM в США, заемщики, как правило, должны быть не моложе 62 лет, и дом должен быть их основным местом проживания (вторые дома и инвестиционная недвижимость не подходят).
25 апреля 2014 года FHA пересмотрело возрастные требования HECM, чтобы распространить определенные меры защиты на супругов моложе 62 лет. Согласно старым правилам обратная ипотека могла быть выписана только на супруга 62 лет и старше. Если старший супруг умер, обратный остаток по ипотеке подлежал выплате, если выживший младший супруг не получил ссуду HECM. Если этот более молодой супруг не мог выплатить или рефинансировать обратный остаток по ипотеке, он или она были вынуждены либо продать дом, либо потерять его из-за обращения взыскания. Это часто создавало значительные трудности для супругов умерших залогодателей HECM, поэтому FHA пересмотрело требования к приемлемости в письме ипотеке от 2014-07. Согласно новым руководящим принципам, супруги, которым на момент рождения не исполнилось 62 года, сохраняют защиту, предлагаемую программой HECM, в случае смерти старшего супруга, получившего ипотеку. Это означает, что переживший супруг (а) может продолжать жить в доме, не выплачивая обратный остаток по ипотеке, до тех пор, пока он или она не уплачивает налоги на недвижимость и страхование домовладельца и поддерживает дом на разумном уровне.
Чтобы обратная ипотека была жизнеспособным финансовым вариантом, существующие остатки по ипотеке обычно должны быть достаточно низкими, чтобы их можно было погасить за счет поступлений по обратной ипотеке. Однако у заемщиков есть возможность погасить существующий остаток по ипотеке, чтобы получить право на обратную ипотеку HECM.
Обратный ипотечный кредит HECM соответствует стандартным требованиям FHA для типа собственности, что означает, что большинство домов на 1–4 семьи, кондоминиумов, одобренных FHA, и PUD соответствуют требованиям. Промышленные дома также имеют право, если они соответствуют стандартам FHA.
Перед тем, как начать процесс ссуды для одобренной FHA / HUD обратной ипотечной ссуды, заявители должны пройти утвержденный консультационный курс. Утвержденный консультант должен помочь объяснить, как работает обратная ипотека, финансовые и налоговые последствия получения обратной ипотеки, варианты оплаты и расходы, связанные с обратной ипотекой. Консультации предназначены для защиты заемщиков, хотя их качество подвергается критике со стороны таких групп, как Бюро финансовой защиты потребителей.
В опросе пожилых американцев 2010 года 48% респондентов назвали финансовые трудности основной причиной получения обратной ипотеки, а 81% заявили о своем желании оставаться в своих нынешних домах до смерти.
2 марта 2015 года FHA ввело в действие новые правила, согласно которым заявители на обратную ипотеку должны проходить финансовую оценку. Хотя заемщики HECM не обязаны вносить ежемесячные платежи по ипотеке, FHA хочет убедиться, что у них есть финансовые возможности и желание не отставать от налогов на недвижимость и страхования домовладельцев (и любых других применимых имущественных сборов). Стало очевидным, что фактическая причина финансовой оценки (FA) заключается в том, что FHA HECM является «компенсационным займом», аналогичным по объему социальному обеспечению. До 2015 года Кредитор не мог отказать в удовлетворении запроса на HECM, поскольку требовался возраст от 62 лет, владение домом и соответствие первоначальным требованиям в отношении долга к собственному капиталу. С помощью FA кредитор может теперь заставить Equity «отменить» правила и суммы, которые делают невозможным получение ссуды; то же самое, что и письмо с отклонением в случае плохой кредитной истории.
Финансовая оценка включает оценку двух основных областей:
Если остаточный доход или кредит не соответствуют требованиям FHA, кредитор может компенсировать это, задокументировав смягчающие обстоятельства, которые привели к финансовым затруднениям. Если никакие смягчающие обстоятельства не могут быть задокументированы, заемщик может вообще не соответствовать требованиям или кредитор может потребовать, чтобы большая сумма основного лимита (если таковая имеется) была выделена в зачет ожидаемой продолжительности жизни (LESA) для оплаты имущественных сборов. (налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и т. д.).
Обратная ипотека HECM предлагает фиксированные и регулируемые процентные ставки. Программа с фиксированной процентной ставкой поставляется с обеспечением процентной ставки, которая не меняется в течение срока действия обратной ипотеки, но процентная ставка обычно выше в начале ссуды, чем сопоставимая процентная ставка HECM. Обратные ипотечные кредиты с регулируемой ставкой обычно имеют процентные ставки, которые могут меняться ежемесячно или ежегодно в определенных пределах.
Претенденты на обратную ипотеку HECM, вероятно, заметят, что в их кредитных документах указаны две разные процентные ставки: начальная процентная ставка, или IIR, и ожидаемая процентная ставка, или EIR.
Первоначальная процентная ставка или ИДК - это фактическая процентная ставка, по которой начисляются проценты на непогашенный остаток кредита на ежегодной основе. Для обратной ипотеки с фиксированной ставкой ИДК никогда не может измениться. Для обратных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой ИДК может изменяться в зависимости от программных ограничений вплоть до предела процентной ставки на протяжении всей жизни.
Ожидаемая процентная ставка, или EIR, используется в основном для целей расчета, чтобы определить, на какую сумму имеет право заемщик по обратной ипотеке, исходя из стоимости дома (до максимального лимита кредитования в 726 525 долларов США) и возраста самого молодого заемщика. EIR часто отличается от фактического курса нот, или IIR. EIR не определяет сумму процентов, которые начисляются на остаток по кредиту (это делает ИДК).
Общий денежный пул, который заемщик может получить от обратной ипотеки HECM, называется основным лимитом (PL), который рассчитывается на основе максимальной суммы требования (MCA), возраста самого молодого заемщика и ожидаемой процентной ставки (EIR), а также таблицу коэффициентов PL, опубликованную HUD. Как и в случае ссуды до стоимости (LTV) в мире форвардной ипотеки, основной предел - это, по сути, процент от стоимости дома, который может быть предоставлен в ссуду в соответствии с руководящими принципами FHA HECM. Большинство PL обычно находятся в диапазоне от 50% до 60% MCA, но иногда они могут быть выше или ниже. В таблице ниже приведены примеры основных ограничений для различных возрастов и EIR, а также стоимости собственности в 250 000 долларов США.
| Возраст заемщика при возникновении | Ожидаемая процентная ставка (EIR) | Основной предельный коэффициент (по состоянию на 4 августа 2014 г.) | Первоначальный основной лимит на основе MCA в размере 250 000 долларов США. |
|---|---|---|---|
| 65 | 5,5% | 0,478 | 119 500 долларов США |
| 65 | 7,0% | 0,332 | 83 000 долл. США |
| 75 | 5,5% | 0,553 | 138 250 долл. США |
| 75 | 7,0% | 0,410 | 102 500 долл. США |
| 85 | 5,5% | 0,644 | 161 000 долл. США |
| 85 | 7,0% | 0,513 | 128 250 долл. США |
Главный предел имеет тенденцию увеличиваться с возрастом и уменьшаться с ростом EIR. Другими словами, пожилые заемщики, как правило, имеют право на получение большего количества денег, чем более молодые заемщики, но общая сумма денег, доступная в рамках программы HECM, имеет тенденцию уменьшаться для всех возрастов по мере роста процентных ставок.
Затраты на закрытие, существующие остатки по ипотеке, другие залоговые права, а также любые налоги на имущество или страхование домовладельцев, как правило, выплачиваются сверх первоначального основного лимита. Любые дополнительные поступления могут быть распределены между заемщиком несколькими способами, которые будут подробно описаны ниже.
Деньги от обратной ипотеки могут быть распределены четырьмя способами в зависимости от финансовых потребностей и целей заемщика:
Обратите внимание, что HECM с регулируемой ставкой предлагает все вышеперечисленные варианты оплаты, но HECM с фиксированной ставкой предлагает только единовременную выплату.
Вариант кредитной линии накапливает рост, а это означает, что все, что доступно и неиспользовано по кредитной линии, будет автоматически увеличиваться со ставкой сложного процента. Это означает, что заемщики, выбравшие кредитную линию HECM, потенциально могут со временем получить доступ к большему количеству денежных средств, чем то, на которое они первоначально претендовали при выдаче.
Темп роста кредитной линии определяется путем прибавления 1,25% к начальной процентной ставке (IIR), что означает, что кредитная линия будет расти быстрее, если процентная ставка по ссуде возрастет.
3 сентября 2013 года HUD внедрил письмо о залогодержателе 2013-27, в котором были внесены значительные изменения в сумму поступлений, которые могут быть распределены в течение первого года ссуды. Поскольку многие заемщики брали единовременные выплаты в полном объеме (часто при поощрении кредиторов) при закрытии и быстро расходовали деньги, HUD стремился защитить заемщиков и жизнеспособность программы HECM, ограничив сумму выручки, к которой можно получить доступ в рамках первые 12 месяцев кредита.
Если общие обязательные обязательства (включая существующие остатки по ипотеке, все затраты на закрытие сделки, просроченные федеральные долги и расходы по сделке по покупке), подлежащие оплате по обратной ипотеке, составляют менее 60% от основного лимита, то заемщик может получить дополнительную выручку. до 60% от основного лимита в первые 12 месяцев. Доступ к любой оставшейся доступной выручке можно получить через 12 месяцев.
Если общие обязательные обязательства превышают 60% от основного лимита, то заемщик может получить дополнительные 10% от основного лимита, если таковые имеются.
Закон о жилищном строительстве и восстановлении экономики от 2008 года предоставил залогодателям HECM возможность приобрести новое основное жилье за счет средств кредита HECM - так называемая программа HECM для покупки, действующая с января 2009 года. «HECM для покупки» применяется, если «заемщик является возможность оплатить разницу между HECM и продажной ценой и затратами на закрытие объекта недвижимости. Программа была разработана, чтобы позволить пожилым людям приобрести новое основное жилье и получить обратную ипотеку в рамках одной транзакции, исключив необходимость повторного закрытия Техас был последним штатом, разрешившим приобретение обратной ипотечной ссуды.
Обратную ипотеку часто критикуют из-за затрат на закрытие, которые иногда могут быть дорогостоящими. Это мнение проистекает из включения страховки FHA по авансовой ипотеке, которая защищает ЗАЕМЩИКА, и путаницы в отношении «выплачиваемой брокером компенсации», которая является обычной частью ссуды, не имеющей ничего общего с чековой книжкой Заемщика или балансом собственного капитала. Учитывая ограничения, налагаемые на ссуды HECM, они сопоставимы с их «форвардными» современниками по общей стоимости. Ниже приведены наиболее типичные затраты на закрытие, выплачиваемые при закрытии для получения обратной ипотеки:
Подавляющее большинство заключительных расходов обычно могут быть включены в новую сумму кредита (за исключением случая покупки HECM, когда они включаются в первоначальный взнос), поэтому их не нужно оплачивать из своего кармана. заемщик. Единственными исключениями из этого правила могут быть плата за консультацию, оценку и любой ремонт, который может потребоваться в доме, чтобы он полностью соответствовал руководящим принципам FHA перед оформлением обратной ипотеки.
Кредиторы раскрывают предполагаемые затраты на закрытие с использованием нескольких стандартизованных документов, в том числе обратного сравнения ипотечных кредитов, амортизации ссуды, общей годовой стоимости ссуды (TALC), таблицы затрат на закрытие и оценки добросовестности (GFE). Эти документы можно использовать для сравнения кредитных предложений от разных кредиторов.
К обратной ипотеке могут относиться два постоянных расхода: ежегодное страхование ипотеки и плата за обслуживание. IMIP (своевременная начальная страховая премия по ипотеке) в размере 2% от оценочной стоимости взимается при закрытии. IMIP - это самая большая стоимость, связанная с FHA HECM или обратной ипотекой. Эта стоимость обычно добавляется к первоначальной сумме кредита, и ее не нужно выплачивать из собственного кармана. Ежегодное страхование ипотеки взимается FHA для страхования ссуды и начисляется ежегодно в размере 0,50% от остатка по ссуде. Годовая ипотечная страховка не должна оплачиваться заемщиком из собственного кармана; он может накапливаться на балансе ссуды с течением времени.
Плата за обслуживание сегодня менее распространена, чем в прошлом, но некоторые кредиторы могут по-прежнему взимать с них плату для покрытия расходов на обслуживание обратной ипотеки с течением времени. Плата за обслуживание, если таковая взимается, обычно составляет около 30 долларов США в месяц и может накапливаться на балансе кредита (их не нужно оплачивать из кармана).
В отличие от традиционной форвардной ипотеки, в мире обратной ипотеки нет счетов условного депонирования. Налоги на имущество и страхование домовладельцев оплачиваются домовладельцем самостоятельно, что является требованием программы HECM (наряду с оплатой других имущественных сборов, таких как взносы в ТСЖ).
Если соискатель обратной ипотеки не соответствует удовлетворительным стандартам кредитного или остаточного дохода, требуемым в соответствии с новыми руководящими принципами финансовой оценки, введенными FHA 2 марта 2015 года, кредитор может потребовать отчисления продолжительности жизни или LESA. LESA выделяет часть суммы обратной ипотечной выгоды для уплаты налогов на недвижимость и страхования ожидаемого оставшегося срока жизни заемщика. FHA внедрило LESA для сокращения неплатежей из-за неуплаты налогов на недвижимость и страхования.
Справочник Американской ассоциации юристов обычно советует:
Деньги, полученные от обратной ипотеки, считаются авансом. Следовательно, он не облагается налогом и не влияет напрямую на пособия по социальному обеспечению или программе Medicare. Однако в руководстве Американской ассоциации юристов по обратной ипотеке объясняется, что если заемщики получают Medicaid, SSI или другие общественные льготы, авансы по ссуде будут считаться «ликвидными активами», если деньги хранятся на счете (сберегательный, чековый и т. Д.) после окончания календарного месяца, в котором оно было получено; тогда заемщик может потерять право на участие в таких государственных программах, если общая сумма ликвидных активов (как правило, наличных средств) будет больше, чем позволяют эти программы.
Обратный ипотечный кредит HECM не подлежит выплате до тех пор, пока последний заемщик (или супруга, не имеющая займа) не умрет, не продаст дом или не перестанет жить в нем более 12 месяцев. Заем также может подлежать выплате, если заемщик не уплатит налоги на недвижимость, страхование домовладельцев, приведет к значительному ухудшению состояния дома или передает право собственности на имущество не-заемщику (за исключением трастов, отвечающих требованиям HUD).
После наступления срока погашения ипотеки у заемщиков или наследников недвижимости есть несколько вариантов погашения остатка по кредиту:
Обратная ипотека HECM - это ссуда без права регресса, что означает, что единственным активом, который может потребоваться для погашения ссуды, является сам дом. Если в доме недостаточно стоимости для погашения остатка по кредиту, фонд ипотечного страхования FHA покрывает разницу.
На ипотечные кредиты с конвертацией собственного капитала приходится 90% всех обратных ипотечных кредитов, выданных в США. По состоянию на май 2010 года насчитывалось 493 815 активных кредитов HECM. По состоянию на 2006 год количество ипотечных кредитов HECM, которые HUD имеет право страховать в соответствии с законом об обратной ипотеке, было ограничено 275 000. Тем не менее, приняв ежегодные акты об ассигнованиях, Конгресс временно расширил полномочия HUD по страхованию HECM, несмотря на установленные законом ограничения.
Рост программы в последние годы был очень быстрым. В 2001 финансовом году было выдано 7 781 ссуды HECM. К финансовому году, закончившемуся в сентябре 2008 года, годовой объем кредитов HECM превысил 112 000, что на 1300% больше, чем за шесть лет. В финансовом году, закончившемся в сентябре 2011 года, объем кредитов сократился после финансового кризиса, но остался на уровне более 73 000 кредитов, которые были выданы и застрахованы в рамках программы HECM.
С момента создания программы HECM аналитики ожидали, что объем кредитов будет расти по мере старения населения США. В 2000 году Бюро переписи населения подсчитало, что 34 миллиона из 270 миллионов жителей страны были в возрасте шестидесяти пяти лет и старше, в то время как прогнозировалось, что в 2025 году эти два итоговых числа вырастут до 62 и 337 миллионов, соответственно. По оценкам пенсионного исследования Бостонского колледжа, более половины пенсионеров «могут оказаться не в состоянии поддерживать свой уровень жизни на пенсии». Низкие темпы внедрения можно частично объяснить дисфункциональными аспектами рынка обратной ипотеки, включая высокие наценки, сложность продукта, недоверие потребителей к кредиторам обратной ипотеки и отсутствие прозрачности ценообразования.
Гонконгская ипотечная корпорация (HKMC), спонсируемая государством организация, аналогичная компаниям Fannie Mae и Freddie Mac в США, предоставляет услуги повышения кредитного качества коммерческим банкам, создающим обратную ипотеку. Помимо предоставления ликвидности банкам путем секьюритизации, HKMC может предложить гарантию обратного ипотечного кредитования в размере до определенного процента от суммы кредита. По состоянию на 2016 год обратная ипотека доступна домовладельцам в возрасте 55 лет и старше в 10 различных банках. Заявители также могут повысить стоимость кредита, передав банку свои полисы страхования жизни в деньгах. Что касается использования продолжения, заявителям разрешается одноразовый вывод средств для оплаты обслуживания собственности, медицинских и юридических расходов в дополнение к ежемесячной выплате.
Схема испытания для обратной ипотеки была запущена в 2013 годом в Комиссии по финансовому надзору, Министерство внутренних дел. Тайваньский кооперативный банк был первым банком, предложившим такой продукт. По состоянию на июнь 2017 года обратная ипотека доступна всего в 10 финансовых институтах. Однако социальная стигма, связанная с отказом от сохранения недвижимости для наследования, не позволила широко распространить обратную ипотеку.
Обратную ипотеку критиковали за несколько серьезных недостатков:
