Кризис в отношении потери права выкупа в США в 2010 году, иногда называемый Врата права выкупа или Ворота выкупа относятся к широко распространенной эпидемии неправомерных выкупа заложенного имущества, инициированных крупными банками и другими кредиторами. Кризис потери права выкупа широко освещался новостными агентствами, начиная с октября 2010 года, и несколькими крупными банками, включая Bank of America, JP Morgan, Wells Fargo и Citigroup - в ответ временно приостановила процедуру обращения взыскания в некоторых или во всех штатах. Кризис потери права выкупа вызвал серьезный страх инвесторов в США. Исследование 2014 года, опубликованное в American Journal of Public Health, связывает кризис потери права выкупа с увеличением числа самоубийств.
Одно из каждых 248 домохозяйств в США в сентябре 2012 года было получено уведомление о потере права выкупа, согласно RealtyTrac.
"Робо -подписание "- термин, используемый защитниками прав потребителей для описания штампованного процесса массового производства фальшивых и поддельных выполнения ипотечных заданий, удовлетворения, аффидевиты и другие юридические документы, касающиеся обращения взыскания на закладную и юридических вопросов, создаваемых лицами, не осведомленными о подтверждаемые факты. Он также включает обвинения в нотариусе мошенничестве, когда нотариусы предварительно и / или после нотариально заверяют аффидевиты и подписи так называемых робо-подписывающих лиц.
21 октября 2010 г. The Wall Street Journal сообщила, что адвокат / защитники права выкупа закладной Томас Айс и Мэтью Вайднер обсуждали показания сотрудников ипотечной компании; Вейднер вспоминает: «Мы с Томом разговаривали, и это было:« Господи, они как роботы! »» Блогер Вайднер назвал их «подписчиками роботов» в публикации от 8 января 2010 года. В 2009 году поверенный штата Мэн Томас Кокс указал на широкомасштабную практику автоматической подписи в показаниях Джеффри Стефана из GMAC и других подписчиков роботов. Новостные агентства сообщили, что 14 сентября 2010 года Джеффри Стефан показал, что он подписал письменные показания, которые он фактически не проверял от имени Ally Financial. Это открытие привело к усиленному изучению документации о выкупе. Очевидно, такая практика была распространена в ипотечной отрасли. В течение нескольких недель после разоблачения роботизированной подписи другие крупные банки также подверглись критике за использование робо-подписывающих лиц, в том числе JPMorgan Chase и Bank of America.
. Осенью 2010 г. Американские кредиторы, такие как JP Morgan Chase, Ally Financial (ранее известная как GMAC) и Bank of America, приостановили судебные и внесудебные обращения взыскания на права выкупа закладных в Соединенных Штатах на потенциально мошенническая практика подписки.
21 сентября 2010 года HousingWire опубликовал статью, в которой указывалось на дефекты в письменных показаниях, использованных в некоторых случаях потери права выкупа в Ally Financial, ранее известной как GMAC Mortgage. «Эта ситуация с GMAC не ограничивается GMAC», - сказала Марджери Голант из Golant Golant, юридической фирмы в Бока-Ратон, Флорида, в интервью репортеру HousingWire Джону Прайор. «Все ипотечные службы делают одно и то же. У них есть люди либо внутри, либо через аутсорсеров, которых мы называем Robo-signers. Они просто подписывают все, что видно, но правовая система требует, чтобы они действительно знали информацию».
18 июля 2011 года Associated Press и Reuters опубликовали два сообщения о том, что роботизированная подпись продолжает оставаться серьезной проблемой в залах судебных заседаний США по всей Америке. AP определила роботизированную подпись как «разновидность практики. Это может означать, что квалифицированный руководитель в ипотечной отрасли подписывает документ под присягой по ипотеке без проверки информации. Это может означать, что кто-то подделывает подпись руководителя или сотрудник более низкого уровня подписывает свое заявление. или ее собственное имя с фальшивым названием. Это может означать несоблюдение нотариальных процедур. Во всех этих случаях роботоподписание подразумевает, что люди подписывают документы и ругаются с их точностью без проверки какой-либо информации ».
Система электронной регистрации ипотечных кредитов, известная как MERS, является частной компанией, которая ведет электронный реестр, предназначенный для отслеживания прав на обслуживание и владение ипотечными кредитами в США.. После кризиса 2010 года 62 миллиона ипотечных кредитов хранятся на имя MERS, и MERS инициировала тысячи случаев выкупа закладных в Соединенных Штатах, утверждая, что является ипотекой рекордного уровня. Юристы заявили в суде, что MERS не имеет законного права инициировать обращение взыскания, поскольку MERS не владеет рассматриваемыми кредитами. Согласно законам США о кредитовании, только владелец ссуды может инициировать обращение взыскания. Коллективные иски против MERS находятся на рассмотрении в Калифорнии, Неваде и Аризона. Государственные суды по-прежнему резко расходятся во мнениях относительно правомерности такой практики. Верховные суды штата в Мэне, Арканзасе и Канзасе отклонили право MERS на подачу иска взыскания. Однако MERS выиграла судебные дела в других штатах, таких как Мичиган, подтвердив свое право инициировать отчуждение права выкупа в этих штатах. Например, Третий окружной апелляционный суд Флориды постановил в 2007 году, что «... очевидно - и мы так считаем, - что никакие основные права, обязанности или средства защиты не затрагиваются использованием устройство MERS, [так что] нет причин, по которым простая форма должна преодолевать благотворное содержание разрешения на использование этого коммерчески эффективного средства ведения бизнеса ".
В очевидном попытаться решить некоторые проблемы с пропавшими, утерянными, а иногда и поддельными документами, принятые Палатой представителей и Сенатом США, которые вынудили бы суды признать, что за пределами штата и электронные нотариальные заверения. Законопроект прошел через Сенат и публично не обсуждался. Президент Барак Обама, опасаясь «непредвиденных последствий для защиты потребителей», использовал свое право вето, сначала применив карманное вето, просто не подписав закон, а позже путем выдачи более формального.
Закон 2010 г. потребовал бы, чтобы «любой федеральный суд или суд штата признавал любое нотариальное удостоверение, сделанное нотариусом, получившим лицензию от штата, отличного от штата, в котором находится суд, когда такое нотариальное удостоверение происходит. в межгосударственной торговле или влияет на нее ». Законопроект, составленный представителем США Робертом Адерхолтом (R-AL), чтобы помочь стенографистам в его округе решить проблемы с принятием судами других штатов показаний нотариально заверенное в Алабаме, в октябре 2010 г. подверглось критике со стороны защитников домовладельцев, которые заявили, что это упростило бы передачу права выкупа домовладельцам без надлежащей документации или цепочки прав собственности.
Первая версия Закона о IRON (HR 1979), спонсированный Адерхолтом в 2005 году, был принят Палатой представителей в декабре 2006 года. Тот же закон позже был спонсирован сенатором США Том Карпер (Германия) и внесен в США. Судебный комитет Сената как S.2083 в 2007 году, но в конечном итоге остановился. Законопроект был снова спонсирован Адерхолтом (R-AL) и внесен в Палату представителей США как HR 3808 14 октября 2009 г. Он был принят голосовым голосованием в Палате 27 апреля 2010 г. Соавтором законопроекта был Представитель Брюс Брэйли (D-IA), представитель Майк Касл (R-DE) и представитель Artur Davis (D-AL). Законопроект был принят на голосование в Сенате США 27 сентября по настоянию председателя судебной системы Сената Патрика Лихи (D-VT). Персонал Лихи сказал, что им звонили «избиратели», требовавшие принятия законопроекта. Но Лихи, возможно, поддержал законопроект после того, как его лоббировали нотариусы на сентябрьском мероприятии в округе Колумбия в честь президента Кэлвина Кулиджа.
Сенатор. Роберт Кейси (демократия от штата Пенсильвания), который выступал за принятие многих законодательных актов в последнюю минуту от имени демократического руководства в последний день перед тем, как Сенат объявил перерыв в перерыве, внес законопроект из судебного комитета для голосование. Сенатор Джефф Сешнс (R-AL) помог собрать республиканскую поддержку законопроекта. Затем Сенат единогласно принял закон без обсуждения. Адерхольт сказал, что он и его сторонники «были удивлены тем, что это произошло в одиннадцатый час» в Сенате. Президент Обама наложил вето на законопроект 8 октября после протеста защитников домовладельцев и усиления критики со стороны прессы.
Государственный секретарь Огайо, демократ Дженнифер Бруннер, выступила одной из первых критиков законопроекта, назвав время его принятия «подозрительным». Бруннер организовал оппозицию законопроекту, призывая граждан звонить президенту по электронной почте и просить его не подписывать акт. старший редактор CNBC Джон Карни назвал законопроект «загадочным» и написал, что закон «может помочь» таких банков, как GMAC, JP Morgan Chase и Bank of America, от проблем с потерями права выкупа ».
Адерхольт защитил свой счет заявлением:« Нет абсолютно никакой связи между Законом о межгосударственном признании нотариальных заверений 2010 года и недавние проблемы с документацией о выкупе... Законопроект прямо требует законных нотариальных заверений и никоим образом не подтверждает ненадлежащие нотариальные заверения. Обеспечение законного нотариального заверения является обязанностью государства, и я полностью поддерживаю каждого генерального прокурора штата, активно преследующего все случаи мошенничества с нотариальным заверением ».
Февраль 9 августа 2012 года было объявлено, что пять крупнейших ипотечных компаний (Ally / GMAC, Bank of America, Citi, JPMorgan Chase и Wells Fargo) согласились на историческое соглашение с федеральным правительством и 49 штатами. Мировое соглашение, известное как Национальное ипотечное соглашение (NMS), потребовало от обслуживающего персонала предоставить около 26 миллиардов долларов в качестве помощи нуждающимся домовладельцам и в виде прямых выплат штатам и федеральному правительству. Эта сумма урегулирования делает NMS вторым по величине гражданским урегулированием в истории США, уступая только Генеральному соглашению о мировом соглашении по табаку. От пяти банков также требовалось соблюдать 305 новых стандартов обслуживания ипотечных кредитов. Оклахома под руководством тогдашнего генерального прокурора Скотта Прюитта выстоял и согласился произвести расчеты с банками отдельно.
Джозеф А. Смит-младший, комиссар банков Северной Каролины, был привлечен к ответственности Монитор расчетов. Он создал Управление по надзору за урегулированием ипотечных кредитов (OMSO), чтобы гарантировать, что банки предоставляют помощь домовладельцам и соблюдают новые стандарты обслуживания ипотечных кредитов, как того требует NMS.
Федеральное правительство вместе с генеральными прокурорами штатов в 49 штатах и округе Колумбия достигли соглашения в 2014 году, требуя от SunTrust Mortgage, Inc. предоставить заемщикам 500 миллионов долларов в различных формах помощи. Окружной суд Соединенных Штатов округа Колумбия издал Приказ о согласии 30 сентября 2014 г. Приказ о согласии касался предполагаемых неправомерных действий SunTrust в отношении обслуживания ипотечных кредитов и практики обращения взыскания. SunTrust также должен был создать фонд в размере 40 миллионов долларов для примерно 45 000 заемщиков SunTrust, которые были лишены права выкупа в период с 1 января 2008 года по 31 декабря 2013 года. Кроме того, SunTrust должен был соблюдать важные новые меры защиты домовладельцев. Приказ о согласии требовал, чтобы SunTrust следовала стандартам обслуживания, установленным Национальным ипотечным соглашением (NMS) 2012 года с пятью крупнейшими банками.
Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) вместе с генеральными прокурорами и органами банковского регулирования штата в 49 штатах и округе Колумбия получило Решение о согласии, требующее от Ocwen Financial Corporation, которая в то время была крупнейшим поставщиком небанковских ипотечных кредитов в стране, и ее дочерней компании, Ocwen Loan Servicing, предоставить 2 миллиарда долларов в качестве первого снижения основной суммы залога подводным заемщикам. Приказ о согласии касался неправомерных действий Оквена в процессе обслуживания ипотеки. Он также охватывал две компании, ранее купленные Ocwen, Litton Loan Servicing LP («Litton») и Homeward Residential Holdings LLC (ранее известную как American Home Mortgage Servicing, Inc. или AHMSI). Оквен также был обязан выплатить 125 миллионов долларов почти 185 000 заемщиков Ocwen, Litton и Homeward, которые были лишены права выкупа, а также должны были соблюдать значительные новые меры защиты домовладельцев.