Войти
Короткие продажи являются продажей недвижимости, в котором чистая выручка от продажи имущества будет отставать от долгов, обеспеченных залогами против собственности. В этом случае, если все держатели залога согласны принять сумму, меньшую, чем причитающаяся по долгу, продажа собственности может быть завершена.
Короткая продажа состоит из двух неотъемлемых и неотделимых компонентов. Короткие продажи является успешным, когда (1) залогодержатель (s) (он же ипотечная компания) согласна сети меньше, чем сумма задолженности на ноту (долга) в результате (2) длины руки продажи на уровне или ниже оцененной Стоимость этой собственности. Приемлемая продажная цена по сути определяется как равная или ниже оценочной стоимости, позволяющей осуществить процесс. Благоразумный покупатель не будет платить больше оценочной стоимости, а банк или финансовая компания не предоставит ипотечный кредит на сумму, превышающую оценочную стоимость, тем самым ограничивая выручку от короткой продажи максимальной валовой доходностью оценочной стоимости собственности. Короткая продажа может произойти, когда владелец залога ожидает, что ипотека, вероятно, никогда не будет возвращена, и стоимость дома (из-за состояния дома, например, если предыдущий домовладелец освободил собственность и оставил ее поврежденной или разрушенной, или общие экономические условия в области или по всей стране) (быстро или вообще) не вернет капитал, чтобы обеспечить полную выплату ипотеки.
Важно понимать, что держатель залога не обязан принимать Оценочную стоимость и может потребовать более высокую продажную цену. В этом случае «продажа» с осторожным сторонним покупателем больше не является разумным или достижимым ожиданием. Вместо этого спрос на сумму, превышающую оценочную стоимость (но меньшую, чем сумма долга), называется «краткосрочным расчетом». Некоторые держатели залога соглашаются на Короткую продажу, но не на Короткое урегулирование, требуя при этом сумму, превышающую оценочную стоимость. Это парадокс, поскольку ни то, ни другое невозможно достичь и оба обречены на провал.
Таким образом, «Короткая продажа» может быть осуществлена только в том случае, если Держатель залога желает принять сумму, меньшую, чем причитается по долгу, а также соглашается принять цену продажи, которая равна или ниже оценочной стоимости собственности.
Кредиторы, удерживающие залог в отношении недвижимости, могут включать первичную ипотеку, вторую ипотеку, кредитные линии собственного капитала ( HELOC ), залоговые права ассоциации домовладельцев, залоговые права механиков, IRS и государственные налоговые залоги, все из которых должны будут одобрить продажу в обмен на уплату меньше суммы, которая им причитается. Владельцы залога не обязаны соглашаться принять меньшую сумму, но они часто это делают, поскольку альтернативой является передача собственности в обращение взыскания.
Короткая продажа является более выгодной альтернативой потере права выкупа и стала обычным явлением в Соединенных Штатах после рецессии в сфере недвижимости 2007 года. В других странах действуют аналогичные процедуры. Например, в Великобритании этот процесс называется добровольной продажей с содействием. Хотя как короткие продажи, так и потери права выкупа приводят к отрицательной кредитной отчетности в отношении владельца собственности, поскольку владелец действовал более ответственно и активно, продавая без покрытия, кредитное воздействие меньше.
Срок действия программы HAFA истек 31 декабря 2016 года.
В 2009 году правительство реализовало Программу обеспечения доступного жилья для жилья (MHA) для решения проблемы рецессии в сфере недвижимости и необходимости помочь домовладельцам справиться со своими кредитами на недвижимость. Его основными компонентами являются модификация ссуды (программа доступной модификации жилья, известная как HAMP) и альтернативы потери права выкупа (доступные альтернативы потери права выкупа дома, известные как HAFA). HAFA предоставляет домовладельцам возможность покинуть свои дома и освободиться от оставшейся ипотечной задолженности посредством короткой продажи. Он также предоставляет домовладельцам или их арендаторам помощь в переселении на сумму до 10 000 долларов. Через HAFA вы можете без покрытия продать свое основное место жительства или арендуемую недвижимость. Как только вы завершите короткую продажу HAFA, вы будете освобождены от любой оставшейся ипотечной задолженности.
Вы можете иметь право на HAFA, если соответствуете следующим основным критериям:
Вы испытываете трудности с выплатой по ипотеке из-за финансовых трудностей.
Вы просрочили или рискуете не выплатить ипотечный кредит.
Вы получили ипотечный кредит до 1 января 2009 г.
Ваша собственность не осуждена.
Вы должны до 729 750 долларов США за основное место жительства или арендуемую недвижимость от одной до четырех квартир (лимиты по ссуде выше для двух-четырех квартир).
Процесс упрощения коротких продаж состоит из следующего.
1. Свяжитесь с основным держателем залога и подайте заявку на включение в его программу коротких продаж. Кредиторы не будут заключать с покупателем краткосрочный договор купли-продажи, если только владелец дома не будет предварительно одобрен для их программы.
2. Кредитор должен удостовериться в том, что все государственные программы, такие как «Альтернативы выкупа жилья» (HAFA), изучены, включая помощь заемщику при переезде.
3. После утверждения Кредитор должен предоставить условия короткой продажи. Условия могут включать прощение любого недостатка, денежное вознаграждение за успешное закрытие, собственность должна быть внесена в список к определенной дате и многие другие стимулы.
4. Собеседование с агентами по недвижимости и выбор наиболее квалифицированного человека для обработки вашей короткой продажи (если вы еще не выбрали агента по продаже недвижимости).
5. Может быть полезно получить письмо с заключением о цене брокера, чтобы установить оценку (а не оценку) текущей рыночной стоимости собственности. Этот BPO должен использовать бонусы на вашем непосредственном рынке. Недвижимость должна быть указана по более высокой цене, чтобы показать Кредитору, что вы пытаетесь получить максимально возможную цену.
6. Мониторинг листинга, чтобы обеспечить его проактивную обработку.
7. Проведите переговоры с держателями младшего залога для уменьшения выплаты. Младшие держатели залога ничего не получат в случае потери права выкупа (что соответствует требованиям для короткой продажи), поэтому у них есть все стимулы согласиться на что-то, а не на ничего. Держателям младшего залога разрешается выносить личное денежное суждение из-за любого дефицита, который это создает. Для заемщика первостепенное значение имеет переговоры по устранению этого.
8. Подача предложения о короткой продаже всем держателям залога и ведение переговоров с ними для получения одобрения продажи.
9. Работа с держателями залога для освобождения от ответственности за дефект.
Некоторые младшие держатели залога и другие лица, имеющие интерес в собственности, могут возражать против сумм, которые получают другие держатели залога. Любой владелец залога может предотвратить короткую продажу, отказавшись согласиться на переговоры о сокращении своей выплаты для освобождения от залога. Если кредитор имеет ипотечную страховку по ссуде, страховщик, вероятно, также станет третьей стороной в этих переговорах, поскольку страховой полис может быть запрошен для выплаты требования для компенсации убытков кредитора. Широкий спектр сторон, параметров и процессов, задействованных в короткой продаже, может сделать ее сложной и узкоспециализированной формой пересмотра условий долга. Короткие продажи имеют высокий риск неудачи по множеству указанных причин, но у них больше шансов на успех, если для оказания помощи будет нанят правильный профессионал.
Любая невыплаченная задолженность перед кредиторами сверх суммы выплаты, которую они получают при короткой продаже, называется дефицитом. Соглашения о короткой продаже не обязательно освобождают заемщиков от их обязательств по погашению любой недостачи по ссудам, если иное не оговорено отдельно между сторонами или не предусмотрено законом. В большинстве штатов кредиторам разрешается выносить решение о дефекте после короткой продажи, но несколько штатов, включая Аризону, Калифорнию, Неваду и Орегон, запрещают это. В тех штатах, где разрешается выносить суждения о дефектах после короткой продажи, обязательно, чтобы соглашение о короткой продаже между заемщиком и держателями залога содержало четкое соглашение об устранении недостатков.
Короткая продажа приведет к отрицательной кредитной отчетности заемщика. Тем не менее, заемщик, который продал недвижимость в короткие сроки, имеет гораздо более короткий период ожидания ссуды, чем заемщик, который передал недвижимость в обращение взыскания. Благодаря программе FHA Back to Work некоторые заемщики могут претендовать на получение нового кредита через год после короткой продажи. Стало нормой, что заемщик, который действовал ответственно, продавая без покрытия, получает вознаграждение.
Заемщик короткой продажи получит 1099-C (C означает аннулирование долга) после короткой продажи. Закон о прощении долга по ипотеке может освободить вас от налоговых обязательств, если недорогое имущество было вашим основным местом жительства. В противном случае собственность может быть занесена в Таблицу D как общий убыток и соответственно вычтена (обратитесь к своему налоговому специалисту).
