Войти
Удаление акций, также известное как снятие с продажи акций, является разновидностью схемы спасения от потери права выкупа. В начале 2000-х годов отчуждение капитала, которое часто рассматривается как форма хищнического кредитования, становится все более распространенным явлением. В схеме изъятия капитала инвестор покупает недвижимость у домовладельца, столкнувшегося с потерей права выкупа, и соглашается сдать дом в аренду домовладельцу, который может остаться в доме в качестве арендатора. Часто этими сделками пользуются неинформированные домовладельцы с низким доходом; из-за сложности сделки жертвы часто не подозревают, что они отдают свое имущество и акции. Несколько штатов предприняли шаги, чтобы противостоять более недобросовестной практике лишения справедливости. Хотя схемы «повторной передачи права выкупа» могут быть полезными и этично проводиться в некоторых обстоятельствах, во многих случаях практика основана на мошенничестве и вопиющих или неприемлемых условиях.
Термин «изъятие капитала» иногда относился к практике кредитования рефинансирования, при которой взимаются чрезмерные сборы, тем самым «лишая капитала» из дома. Практика чаще описывает мошенничество со спасением заложенного имущества . Хотя большинство из них не рассматривает изъятие капитала как форму хищнического кредитования как такового, оно связано с традиционными формами такой практики. Субстандартные кредиты, нацеленные на уязвимых и неискушенных домовладельцев, часто приводят к потере права выкупа, и эти жертвы чаще становятся жертвами мошенничества с лишением акционерного капитала. Кроме того, некоторые действительно рассматривают вывод акций, по сути, как форму хищнического кредитования, поскольку мошенничество по сути работает как дорогостоящее и рискованное рефинансирование. Однако изъятие капитала почти всегда проводится местными агентами и инвесторами, в то время как традиционное хищническое кредитование осуществляется крупными банками или национальными компаниями.
В Помимо описанных здесь мошеннических целей, термин «изъятие капитала» также относится к концепции защиты активов, согласно которой капитал актива подвергается или лишается, чтобы сорвать усилия по взысканию необеспеченных кредиторы. Это может быть сделано для защиты активов частных лиц или организаций в компаниях с высоким риском (например, врачей ) от потери капитала в судебных исках.
Тенденции в Экономика Соединенных Штатов привела к растущему рынку услуг по взысканию права выкупа и изъятию акций. Стоимость недвижимости резко выросла с 2000 по 2005 год. Тем не менее, с увеличением стоимости, показатели отчуждения права выкупа также достигли пика в 2001 году и оставались высокими, в результате чего многие домовладельцы, лишенные права выкупа, получили значительный капитал. С этими тенденциями появился рынок, который мог использовать этот капитал.
Домовладелец отстает от своих платежей по ипотеке и вступает в обращение взыскания. Уведомления о потере права выкупа публикуются в газетах или распространяются службами отчетности среди инвесторов и спасателей. Домовладельцы, лишенные права выкупа, также связываются с кредиторами, чтобы узнать о вариантах рефинансирования.
Спасатели получают контактную информацию для домовладельцев, лишенных права выкупа, и устанавливают контакты лично, по телефону или через прямую почтовую рассылку. Некоторые кредиторы и брокеры также будут направлять домовладельцев, лишенных права выкупа, которые не имеют права на получение новых кредитов, для спасения художников за комиссионные. Художники-спасатели предлагают домовладельцу, лишенному права выкупа, «чудо-рефинансирование» и / или говорят, что они могут «спасти дом» от потери права выкупа.
Спасатели организуют закрытие (часто откладывают дату незадолго до выселения домовладельца, чтобы создать срочность). При закрытии домовладелец передает право собственности (возможно, непреднамеренно) спасенному художнику или организованному инвестору. Художник-спасатель или организованный инвестор выплачивает сумму, причитающуюся в результате обращения взыскания на приобретение документа, и наследует или получает любую часть оставшегося капитала домовладельца. Художник-спасатель вернет собственность домовладельцу в форме договора аренды или договора о праве.
Домовладельцы остаются в доме и платят арендную плату. или платежи по договору (часто превышающие их предыдущие платежи по ипотеке). Они неизбежно отстают, и их выселяют из своих домов с очень небольшой долей капитала.
В нескольких штатах были приняты законы, запрещающие и / или регулирующие схемы отчуждения капитала. Миннесота приняла всеобъемлющий закон, направленный на практику «повторной передачи права выкупа», а Мэриленд в 2005 году стал первым из по меньшей мере 14 других штатов, принявших модель Миннесоты для регулирования этих транзакции. Эти законы штата требуют раскрытия надлежащей информации, установленных пределов комиссионных сборов и возможности производить платежи от имени потребителя. Статуты также запрещают определенные обманные и несправедливые методы, связанные с лишением права собственности.
Другие законы, регулирующие деятельность «консультантов по взысканию права выкупа», были приняты в Калифорнии, Джорджии, и Миссури.
Кроме того, могут применяться законы штата о мошенничестве и несправедливой и вводящей в заблуждение торговой практике. Закон о кредитовании также может регулировать некоторые операции.
В определенных обстоятельствах услуги по спасению от выкупа могут быть полезны для потребителя. Когда варианты рефинансирования исчерпаны и процедура обращения взыскания привела к почти выселению, сделка по спасению права выкупа с умеренными комиссиями и полным раскрытием информации может быть выполнена юридически и этично.
Потребитель может столкнуться с изъятием из собственности и потерей всего капитала в результате обращения взыскания с аукциона. В качестве альтернативы, у спасателей есть возможность выкупить дом от потери права выкупа с новой собственной ипотекой. За умеренную плату или часть существующего капитала это может позволить бывшему домовладельцу оставаться в доме в качестве арендатора, пока он восстанавливает свой кредит или увеличивает свой доход. По истечении определенного периода времени домовладелец может выкупить имущество у спасателя.
Если это сделано с полным устным и письменным раскрытием информации о сроках, которые потребитель способен выполнить, и умеренных общих сборах, спасение от потери права выкупа может быть подходящим для потребителей в тяжелых ситуациях.
Этот механизм часто используется членами семьи или друзьями для предотвращения потери дома. Фактически, инвестор «ссужает» свой хороший кредит домовладельцу, лишенному права выкупа, путем выплаты изъятой ипотеки и временного получения права собственности на дом.
