Войти
В недвижимости в США, акт доверительного управления или договор доверительного управления правовой инструмент, который используется для создания обеспечительного интереса в недвижимом имуществе, при этом юридический титул в недвижимом имуществе передается доверительному управляющему, который держит его в качестве обеспечения ссуды (долга ) между заемщиком и кредитором. Правовой титул остается за заемщиком. Заемщик называется доверительным управляющим, а кредитор - бенефициаром.
Сделки, связанные с доверительными актами обычно структурированы, по крайней мере теоретически, так, чтобы кредитор / бенефициар давал заемщику / доверительному управляющему деньги для покупки собственности; заемщик / доверитель передает деньги продавцу; продавец оформляет договор о предоставлении имущества заемщику / доверительному управляющему; и заемщик / доверительный управляющий немедленно оформляет договор доверительного управления, передавая имущество доверительному управляющему в доверительное управление для кредитора / бенефициара. На самом деле всегда используется держатель условного депонирования, поэтому транзакция не закрывается до тех пор, пока держатель условного депонирования не получит в свое распоряжение средства, документ о предоставлении и доверительный акт. Это гарантирует, что транзакцию можно легко отменить, если одна из сторон не может завершить свою часть сделки.
Доверительный акт отличается от ипотеки тем, что в доверительном управлении всегда участвуют как минимум три стороны, где третья сторона владеет юридическим титулом, в то время как в контексте ипотеки залогодатель предоставляет юридические право собственности непосредственно на залогодержателя. В любом случае равноправный правовой титул всегда остается за заемщиком. И ипотеки, и доверительные грамоты по сути являются инструментами обеспечения в форме передачи прав собственности; то есть кажется, что они на первый взгляд обеспечивают абсолютную передачу правового титула, но подразумевается, что заемщик сохраняет справедливый правовой титул, а передача предназначена просто для создания обеспечительного интереса. Эта сбивающая с толку ситуация является наследием архаичного (и ныне устаревшего) требования общего права ливрея seisin, в соответствии с которым английские суды общего права отказали в принудительном применении перемещаемых сборов или возникающих процентов без права собственности (то есть калибр в течение лет, который должен был автоматически расширяться до простого титула платы, если основной долг не был погашен).
Доверительный акт обычно регистрируется регистратором или клерком округа для округ, где находится недвижимость в качестве доказательства и обеспечения долга. Акт записи конструктивно уведомляет мир о том, что имущество было обременено. Когда долг полностью выплачен, бенефициар должен по закону незамедлительно дать указание доверительному управляющему передать законный титул на собственность обратно доверительному управляющему путем повторной передачи, тем самым освободив обеспечение по долгу.
Доверительные договоры - наиболее распространенный инструмент, используемый для финансирования покупки недвижимости в Аляске, Аризоне, Калифорнии, Колорадо, округ Колумбия, Айдахо, Мэриленд, Миссисипи, Миссури, Монтана, Небраска, Невада, Северная Каролина, Орегон, Теннесси, Техас, Юта, Вирджиния, Вашингтон и Западная Вирджиния, тогда как большинство других штатов используют ипотечные кредиты. Помимо покупок, доверительные грамоты также могут использоваться для ссуд, выдаваемых для других целей, когда недвижимость предлагается просто в качестве залога, а также используются для обеспечения выполнения контрактов, отличных от ссуд.
Доверительный акт имеет решающее преимущество перед ипотекой с точки зрения кредитора. Если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде, доверительный управляющий имеет право изъять имущество от имени бенефициара. В большинстве штатов США доверительный акт (но не ипотека) может содержать особую оговорку о «праве продажи», которая позволяет доверительному управляющему осуществлять эти полномочия. Вот стандартная оговорка о передаче прав из «единого документа» Freddie Mac :
Заемщик безвозвратно передает и передает Доверительному управляющему в доверительное управление с правом продажи следующее описанное имущество...
В штатах, обеспечивающих соблюдение положений о «полномочиях продажи», суды единообразно постановили, что, заключив договор доверительного управления с оговоркой о «полномочиях на продажу», собственник уполномочил доверительного управляющего провести внесудебную передачу права выкупа в случае неисполнения обязательств. То есть, в отличие от ипотеки, кредитору не нужно подавать иск против заемщика в суд штата ; вместо этого кредитор / бенефициар просто направляет доверительного управляющего по почте, публиковать, обслуживать, публиковать и / или записывать определенные уведомления, требуемые по закону, что завершается «продажей доверительного управляющего», на которой доверительный управляющий выставляет собственность на аукционе лицу, предложившему самую высокую цену. Правовой титул заемщика обычно прекращается автоматически в силу закона (в соответствии с применимым законодательством или прецедентным правом) при продаже доверительного собственника. Затем доверительный управляющий выдает акт о передаче правового и равноправного титула на собственность за простую плату лицу, предложившему самую высокую цену. В свою очередь, победитель торгов записывает акт и становится владельцем записи. Таким образом, преимущество доверительных договоров заключается в том, что кредитор может гораздо быстрее вернуть стоимость обеспечения по ссуде и без затрат и неопределенности, связанных с предъявлением иска заемщику, поэтому кредиторы в подавляющем большинстве предпочитают такие документы ипотеке.
Хотя настоящая ипотека (ограниченная судебным обращением взыскания) остается доступной в каждом штате, в котором применяются положения о «полномочиях продажи», они встречаются довольно редко. Любой потенциальный заемщик, который конкретно запрашивает настоящую ипотеку у коммерческого кредитора в таком штате, обязательно ставит под сомнение его или ее кредитоспособность (поскольку, если бы они были уверены в своей способности погасить ссуду, им не нужно было бы делать такой запрос.), и любой рациональный кредитор, желающий предоставить кредит менее кредитоспособным заемщикам, будет настаивать на более жестких условиях, включая использование доверительного договора с оговоркой о «полномочиях продажи».
Периоды времени для «продажи доверительного собственника» или «права продажи» взыскания права выкупа существенно различаются в зависимости от юрисдикции. В некоторых штатах очень короткие сроки. Например, в Вирджиния это может быть всего две недели. В Калифорнии внесудебное обращение взыскания занимает минимум 112 дней от начала до конца. Процесс начинается только тогда, когда кредитор или доверительный управляющий регистрирует «уведомление о невыполнении обязательств», независимо от того, как долго платежи по ссуде не выплачиваются. В отношении некоторых жилищных кредитов, предоставленных в период с 2003 по 2007 год, из-за текущих экономических условий в закон Калифорнии были внесены поправки, добавляющие временные дополнительные 60 дней к процессу.
Исторически некоторые из этих документов назывались «трастовыми актами», а другие - «трастовыми актами», и прецедентное право США примерно до 1990 года имеет тенденцию отражать оба употребления. В связи с ростом секьюритизации недвижимости в 1990-х годах и переходом от «ссуды для удержания» к «ссуду с целью секьюритизации» большинство сделок с жилой недвижимостью в настоящее время завершается с использованием единых инструментов обеспечения безопасности, которые последовательно описываются как «доверительные отношения». "во избежание путаницы с истинным доверием или истинным делом (т. е. с истинным транспортным средством, а не с интересами безопасности в форме транспортных средств). Таким образом, с тех пор в прецедентном праве стал преобладать более точный термин «договор доверительного управления».
Хотя технически ипотека является совершенно другим юридическим инструментом (как отмечалось выше), доверительные отношения часто называют ипотекой в бизнесе ссуды на недвижимость из-за функционального сходства между доверительными актами и ипотечными кредитами.
Хотя в трастовом акте обычно указывается, что заемщик совершает "безотзывную" передачу доверительному управляющему, во многих юрисдикциях заемщики обычно получают вторую и третью ипотеку или трастовые документы, которые делают аналогичные переводы дополнительным доверительные управляющие (то есть имущества, которое они уже передали доверительному управляющему при их первом доверительном управлении). Как и в случае с ипотекой, доверительные отношения подчиняются правилу «первый по времени, первый по праву», что означает, что бенефициар первого зарегистрированного доверительного договора может лишить права выкупа и аннулировать все младшие доверительные документы, зарегистрированные позже. Если это произойдет, младший долг все еще существует, но может стать необеспеченным. Если должник имеет достаточные преимущественные обеспеченные требования к своим активам, не имеет собственного капитала или является неплатежеспособным по иным причинам, младшие залоговые права могут быть полностью аннулированы в случае банкротства.
