Войти
Поймы реки Лувувху и реки Лимпопо.Недвижимость в Южной Африке Закон регулирует «права людей в отношении определенных вопросов или вещей». Другими словами, он связан со способностью человека совершать действия с определенными видами деятельности в соответствии с законодательством Южной Африки. Среди формальных функций южноафриканского права собственности - гармонизация индивидуальных интересов, гарантия и защита индивидуальных интересов (а иногда и групповых) прав в собственности, а также контроль имущественных отношений между людьми (как физическими, так и юридическими), а также их права и обязанности. Оговорка о защите прав собственности в Конституции Африки предусматривает те отношения собственности, которые подпадают под конституционную защиту. Самая важная социальная функция права собственности в Южной Африке - управлять конкурирующими интересами тех, кто приобретает имущественные права и интересы. В последнее время усиливаются ограничения на использование частной собственности и торговлю ею.
Право собственности объединяет частное и публичное право и, следовательно, «распространяется не только на частноправовые отношения в правовых нормах». объекты, которые являются телесными или бестелесными, но также публично-правовые отношения данного характера и вытекающие из прав и интересов ". Собственность в частноправовом смысле относится к имущественным активам, то есть к тем, которые составляют имущество человека. имущественные права (например, как реальные или личные) определяют методы, с помощью которых они приобретаются, утрачиваются и защищаются, а также последствия их осуществления и ограничения, налагаемые фактическими имущественными отношениями, которые не имеют права.
Картина с описанием прибытия Яна ван Рибека, сделанная Чарльзом.до принятия Конституции в 1994 г. на право собственности Южной Африки наиболее сильно повлияло римско-голландское гражданское право и, в гораздо большей степени, английское право собственности. В английском и римско-голландском праве очень разные концепции собственности, и эти различия оказали глубокое влияние на развитие прав в Южной Африке. Английское право собственности происходит из теории Джона Локка, согласно которой права собственности существуют в результате реализации денежной стоимости посредством приложения труда. Локк категорически отверг идею о том, что завоевание исключительных прав собственности, за некоторыми элементами. Он считал войну соревнованием за жизнь, а не за материальные ценности, что означало, что жизни, но предметы не теряются или приобретаются. Таким образом, английское право собственности признает владение правами собственности посредством таких механизмов, как уступка права собственности или улучшение, но не посредством завоевания. Римско-голландское право противоположное. Римско-голландское право собственности основано на теории Уго де Гроота о том, что права собственности возникают в результате простого приобретения, а приобретение включает насилие. Таким образом, в то время как какое-либо право собственности запрещает приобретение правым путем путем завоевания, римско-голландское право этого не делает. Это фундаментальное различие между британской и римско-голландской теориями собственности будет иметь большое влияние на колонизацию Южной Африки, в которой британские приобретения земли происходили путем предварительной уступки, а африканер приобретение земли происходило путем предварительного завоевания <390.>
Одним из примеров того, как эти несопоставимые теории права собственности на право собственности Южной Африки, является правовой механизм давности. В соответствии с английским законодательством, устройства, похожие на рецептурные, такие как сроки давности (эквивалент отмены рецепта) и недобросовестное владение и предписывающие сервитуты (эквивалент приобретатель рецепта ) действующим путем создания процессуального препятствия для возбуждения судебного разбирательства, но никогда не может полностью создать или аннулировать права собственности на землю. По словам Джона Салмонда, «одно из самых ярких различий между нашими собственными [английскими] и иностранными законами предписывается в том, что по нашему собственному закону право собственности на материальные вещи не может быть получено по рецепту […]» Согласно римско-голландскому праву, давняя сила и аннулирует права и обязанности, а не препятствует судебному преследованию, законодательный акт начала 20-го века в Южной Африке закрепил римско-голландское понимание по сравнению с английским.
Некоторые принципы права собственности напрямую связаны с римско-голландским правом, например (1) точка зрения, что право собственности является неделимым правом, наделяющее собственника максимально широкими полномочиями; (2) ограничение абсолютного права собственника на преследование (ius persequendi) определенных добросовестных покупателей ; (3) признание того, что долгосрочная аренда земли создает вещное право; (4) признание необходимости выхода из страны, не имеющей выхода к морю; (5) акцент на доставке как требовании для перехода права собственности на движимое имущество; (6) использование движимых облигаций (Obligatio bonorum) под названием нотариальные облигации в качестве реального обеспечения и т. Д. Влияние английского права было более ограниченным, например (1) введение бессрочного оброка и ; (2) проникновение английского деликта неудобства в соседское право; (3) признание «передачи» в качестве способа доставки движимого имущества; (4) обеспечение технических систем Торренс ; и (5) закон о квартирной собственности.
Голландская Ост-Индская компания учредила Кейптаун в 1652 году. Голландцы колонисты использовали силу отняли земли у населения сан и койхоя во время койхойско-голландских войн. За войнами последовали систематические захваты земель, используемые ресурсы (источники, рек) и пастбищ, узаконенные после этого эксклюзивными земельными грантами, предоставленными Компанией колониальным поселенцам. С 1795 по 1806 годы британцы постепенно взяли на себя контроль и суверенитет над Капской колонией был официально передан по англо-голландскому договору 1814 г., некоторые африканеры бежали вглубь страны на северо-восток, чтобы обосноваться собственные колонии, бурские республики, отбирающие земли у народов банту. Конфликты нарастали во второй половине XIX века, когда стали очевидны богатые минеральные ресурсы Южной Африки. В 1867 году алмазы были обнаружены в Кимберли, а в 1886 году золото было обнаружено в Йоханнесбурге. В 1889 году Британская южноафриканской компании была выдана Королевская хартия на дальнейший поиск территорий в Африке, где добыча полезных ископаемых могла быть прибыльной. Между тем, при Джоне Крэдоке, 1-м бароне Хоудене были внедрены некоторые более простые правила собственности, такие как упрощенная система регистрации земли, а в начале 20-го века практика регистрации была кодифицирована Законы о реестре актов 1918 и 1937 гг.
После фундамента заложенного Законом о земле 1913 года и Законом 1950 года о групповых территориях, бантустан или «хоумлендс» для чернокожих южноафриканцев в конце апартеида были очень малочисленными и экономически обездоленными. В 1910 году Закон о Южно-Африканском союзе объединил пост англо-бурской войны Британские и африканские общины, но исключили чернокожих южноафриканцев из политической жизни. Индийцы или «цветные» южноафриканцы также были исключены, что побудило молодого Мохандаса Ганди уехать в 1914 году. Закрепил за белыми контроль над Южной Африкой. Закон о земле 1913 года закрепил за белыми 92% территории Южной Африки и только 8% для черных. Эта цифра была увеличена до 13,6% Законом о землях и землях аборигенов 1936 года, хотя численность черного населения страны составляла около 61%. В Законе о городских районах 1923 года было указано, что чернокожие могут входить в города только для работы. В 1930-е годы идеи расового превосходства усилились многих белых южноафриканцев, и после войны Африканер Национальная партия среди выиграла большинство на выборах 1948 года. С этого момента апартеида была создана система законодательно. В Законе 1950 года о групповых территориях были разделены различные расовые регионы, что привело к принудительному переселению чернокожих людей из их домов. Закон о развитии групп небезопасных территорий от 1955 года полностью исключилелых людей из числа проживающих в регионах. Закон 1953 года о резервировании отдельных удобств гласил, что были выделены отдельные туалеты, парки и пляжи. По мере продолжения режима апартеида Закон 1970 года о гражданах хоумлендов банту и Закон о конституции хоумлендов банту 1971 имел целью «конституционализировать» отдельные штаты в южноафриканском государстве, где чернокожие южноафриканцы имели жить. В 1980-е годы осуждение режима миром, медленное признание глубокой несправедливости и несостоятельность, а также нарастающее гражданское неповиновение привело к референдуму и принятию новой конституции. К 1991 было введено около 17 000 законодательных мер по регулированию земельного контроля и расового разнообразия. Закон об отмене дискриминационного законодательства в отношении удобств 1990 года и Закон 1991 года об отмене земельных мер по расовому признаку положили начало процедуры, ведущую к принятию конституции.
Это «чрезмерное законотворчество и манипулирование существующими понятиями собственности к административной и правовой определенности, более того, к огромной отсталости» и оставило после 1994 диспенсация с »серьезно скомпрометированная система земельных прав». Новая конституция прямо защищает право собственности, включая землю, в разделе 25 (1) в соответствии с Биллем о правах. Раздел 25 (2) и (3) устанавливает, как собственность может регулироваться и экспроприироваться с ограниченной компенсацией от людей, лишившихся собственности после 1913 года в результате расовой дискриминации. В соответствии со статьей 26 Конституции закрепленное фундаментальное право на жилище. В 2000 году в деле Правительство Южно-Африканской Республики против Grootboom Конституционный суд постановил, что, хотя в соответствии с разделом 26 существует право на жилище, судебное защиту в судебном порядке, это следует толковать в административных трудностях, связанных с достижением социальных и экономических прав на практику. Истец, Ирен Грутбум, временно жила в лачуге на земле, которую забирали в собственность для перепланировки. В ходе спора было принято решение, что ей должно быть предоставлено временное жилье.
В политическом плане книга 1997 года по земельной политике оказала влияние на постановку целей. Утверждалось, что они должны (1) устранить неравенство эпохи апартеида (2) национального примирению и стабильности (3) поддержки экономического роста; и (4) улучшить благосостояние и уменьшить бедность. Новое конституционное устройство поддерживает регулирование и защиту собственности, требует реформирования земельного законодательства, предусматривает основные права, такие как доступ к жилью, и обеспечивает соблюдение принципа общего и обычного права. Во исполнение этого поручения было реализовано множество политик и обнародованы законодательные меры, которые «уже оказали значительное влияние на собственность».
Традиционные источники права собственности в Африке основано на общем праве, прецеденте и законодательстве. римско-голландские принципы всегда составляли основу, но в последнее время они были расширены специальными инструментами, а также судами, в том числе. Однако все юридические права Южной Африки. Таким образом, Конституция сама по себе теперь является объектом права собственности, как показано Конституционный суд в своем применении в деле Муниципалитет Порт-Элизабет против различных оккупантов. С 1994 года суд закрепил понятия справедливости и справедливости (особенно те, которые сформулированы в статье о правах собственности) при выборе отношений собственности.
Переход к конституционализму дает дополнительное значение таким источником права, как обычное право, которое теперь, где это уместно, получает эквивалентное рассмотрение с общим правом, прецедентным правом и статутным правом. Это возвышение и в то же время подчинение обычного права Конституции стало очевидным в решениях Конституционного суда в споре между общиной Рихтерсвельда и алмазодобытчиком Алекскором относительно восстановления исконных земли коренному населению; в деле Bhe v Magistrate, Khayelitsha, в котором было установлено, что первородство мужчин является неконституционным; и в котором отменил на основании некоторых положений положения, относящихся к нормальному режиму обычных браков. Эти иллюстрируют изменяющийся характер отношений собственности в соответствии с новой конституцией.
Закон Южной Африки «ревностно защищает право собственности и соответствующие права владельца в его собственности, если, конечно, у владельца есть какое-либо искомое право в отношении владельца». Их можно разделить на три отдельные категории: реальные, деликтные и необоснованно обогащающие средства правовой защиты.
Настоящие средства правовой защиты связаны с физическим контролем. Они дают владельцу право лишать других доступа к своей пользованию. Реальные средства правовой защиты либо восстанавливают физический контроль над собственностью, либо предотвращают нарушение прав владельца. Действуют два реальных средства защиты, используемые для защиты прав собственности: rei vindicatio и actio negatoria
Право собственности включает право исключительного владения res. rei vindicatio, или иск о возмездии, представляет собой средство правовой защиты, доступное владельцу для истребования своей собственности, где бы она ни находилась, и у тех, кто незаконно владеет ею. Средство правовой защиты дает ему право «исключительного владения». Он основан на правиле nemo plus iuris, согласно которому нельзя передавать больше прав, чем имеет; более кратко, что нельзя отдать то, чего у него нет.
Право правовой защиты доступно собственнику как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, принимая, в последнем случае, форму выселения приказ и применяется только к коммерческой или торговой или промышленной собственности.
Важно отметить, что средство правовой защиты просто восстанавливает имущественный интерес; он не возмещает убытки. Решение по делу Mlombo v Fourie, соответственно, подверглось критике за стирание различий между rei vindicatio и actio ad Expandum. Первый - это патентованное лечебное средство, тогда как второй - деликатный.
Чтобы претензия была основана на rei vindicatio, должны быть выполнены три требования:
В деле Четти против Найду, Четти подал иск против Найду в отношении собственности, занятой Найду, который заявила, но не смогла доказать, что купила собственность. В деле изложены следующие правила:
Можно бросить вызов в защиту от rei vindicatio. Существует четыре основных аргумента защиты:
Добросовестность не может использоваться в качестве защиты от rei vindicatio.
Эстоппель может выступать в защиту rei vindicatio только при определенных обстоятельствах; в других случаях - см. ниже - он может просто изменять эффект действия.
Существуют два типа ограничений: законодательные и общие на использование rei vindicatio. Эти ограничения не позволяют истцу отстаивать свои права.
Ограничение по общему праву эстоппеля может выступать в качестве защиты, или может изменять или ограничивать действие rei vindicatio. В качестве ограничения действия эстоппель блокирует его мстительную функцию. Право собственности не оспаривается, но владелец не может восстановить владение в течение срока эстоппеля. Это равносильноограничению права собственника на защиту своей собственности - онен права защищать ее - но важно отметить, что это не передает это право ответчику. В основном эстоппель имущества в общении движимого имущества. Для эстоппеля требуется, чтобы собственник по неосторожности или по вине представил ложные сведения, посредством поведения или иным образом, о том, что собственность была передана контроллеру, чтобы контролер имел право передать его в свою очередь. Лицо, возбуждающее эстоппель, должно было действовать в соответствии с этим искажением и в результате понесло ущерб или убытки.
Что касается сроковности, то рассматривается, что собственность, проданная и переданная после иска о несостоятельности, не может подлежать rei vindicatio, в то время как, с точки зрения права, продажа имущества не может быть оспорена добросовестным покупателем при взгляде отсутствие дефекта.
Существует несколько конституционных ограничений на применение к недвижимому имуществу. свойство. Конституционное вмешательство к принятию законодательства, касающегося выселения, перераспределения и регулирования владения и пользования.
Конституция гласит, что никто не может быть выселен из своего дома без решения суда. Процедура, которая должна следовать, изложена в Законе о незаконном выселении и незаконном занятии земли (PIE), который исключает восстановление и средства правовой защиты общего права. Решение было вынесено в Ндлову против Нгкобо; Bekker v Jika, что PIE имеет заявление также там, где оккупация была законной с начала, но позже стала незаконной. В PIE представлены различные процедуры для частных владельцев, срочных заявок и государственных органов. Уведомление о возбуждении дела;
В случае частных владельцев суд рассмотрит продолжительность занятия. Если прошло менее шести месяцев, приказ о выселении будет вынесен только в том случае, если это будет «справедливо и беспристрастно», после рассмотрения всех обстоятельств, включая права и пожилых людей, детей, инвалидов и домохозяйства, безопасности женщинами ". более месяцев, приказ о выселении должен быть справедливым и равноправным, но обстоятельства, которые необходимо учитывать, усугублять вопросы о том, «ли земля [...] или может быть разумно предоставлена [...] за переселение незаконного оккупанта ". Исключением из этого правила является «когда земля продается в порядке в соответствии с ипотекой».
Срочные удовлетворяющиеся удовлетворяются в случаях, когда незаконный арендатор выселяется с землей », где« трудности вероятны для владельца или любого другого проблемного лица [...] превышают вероятные трудности для незаконного захватчика "и где нет других эффективных средств правовой защиты.
В Жители сообщества Джо Слово против Thubelisha Homes, власти Кейптауна подали заявление о выселении лиц в неформальном Джо Слово в соответствии с PIE, утверждая, что собственность был нужен для развития доступного жилья для малоимущих. Высокий суд удовлетворил приказ, и жители подали апелляцию в Конституционный суд на основании того основания. Судорил выселение, но распорядился предоставить жильцам альтернативное жилье.
В деле «Муниципалитет Порт -забет против различ этих оккупантов муниципалитет потребовал вынесения постановления о выселении незаконных захватчиков муниципальной земли по указанию соседних земель. Высокий но удовлетворил это постановление, после подачи апелляции в Верховный апелляционный суд постановление было отменено. Муниципалитет, в свою очередь, подал апелляцию в Конституционный суд, который постановил, что у местных органов власти нет безоговорочной конституционной обязанности по предоставлению альтернативного жилья с точки зрения ПИС. «В общих чертах, однако, - писал Сакс Дж., - суд не должен разрешать выселение оседлых оккупантов, если только он не убедится в наличии разумной альтернативы, даже если только в качестве относительно временной меры. ожидает окончательного доступа к жилью в рамках официальной жилищной программы ».
В деле Blue Moonlight Properties v Жители Саратога-авеню ответчик, частный землевладелец, вручил жильцам уведомление о выселении. Они сопротивлялись, требуя защиты в соответствии с PIE и утверждая, что они имели право продолжать свою оккупацию до тех пор, пока муниципалитет Йоханнесбурга не предоставит альтернативное жилье. Городские власти оспорили эту обязанность; респонденты утверждали, что его политика была произвольной и дискриминационной. Таким образом, вопрос заключен в том, должны ли частные землевладельцы быть незаконным захватчикам с точки зрения PIE, или же бремя должно ложиться на город. Суд постановил, что он должен уравновесить права владельцев собственности в соответствии с Конституцией с правами малоимущих и оккупантов, и постановил, что право землевладельцев на равенство будет нарушено, если государство обяжет их предоставить альтернативное жилье без компенсации. Обязанность принадлежит доступ городу, и город не может передать это обязательство частным землевладельцам. Суд постановил выплатить компенсацию Blue Moonlight Properties и постановил, что городские власти нарушили свою конституционную обязанность по предоставлению надлежащего жилья на прогрессивной основе. Он был обязан денежную оплату каждый месяц, пока не будет найдено такое жилье.
Применяется к жильцам
Закон проводит различие между жильцами по состоянию на 4 февраля 1997 года и жильцами после этой даты. Процедуры и ограничения выселения изложены в разделе 9: «Письменное сообщение [быть направлено] не менее чем за два календарных месяца] о намерении получить приказ о выселении, причем предписанные предписанные инструкции о выселении». Принцип «справедливого и равноправного» используется неоднократно.
Закон, регулирующий установление права собственности на землю «трудовыми арендми», также налагает ограничения на выселение. Процедуры выселения (которые, опять же, должны быть справедливыми и равноправными) изложены в разделах 7 и 15.
Actio negatoria разрешает собственнику сопротивляться или отрицать предполагаемом подневольном состоянии или другом праве ответчика причинить физическое нарушение земли. Его также можно использовать, когда движимое имущество было отчуждено без согласия собственника и передано, несмотря на это, до принятия rei vindicatio ; и в ситуации, когда кто-то вмешивается в имя владельца, заставить его восстановить status quo ante. С помощью actio negatoria собственник может потребовать снятия построек, незаконно размещены на земле (то есть без его согласия).
Средство правовой защиты может быть использовано для получения декларации о правах, для требований возмещения ущерба или для защиты от любого нарушения прав истца в будущем. Истец должен доказать следующие важные элементы для достижения успеха в возбуждении иска:
деликтные средства правовой защиты предоставляют владельцу компенсацию или возмещение за вмешательство в осуществление его прав собственности. Чаще всего деликт представляет собой неправомерное отчуждение, повлекшее материальный ущерб. Деликатные средства правовой защиты уместны, физическое восстановление собственности: то есть, когда собственность была потеряна, уничтожена или повреждена, и в этом случае владелец имеет право на компенсацию его имущественной утраты. Три деликтных средств правовой защиты имеют отношение к имущественному праву: condictio furtiva, actio ad exposendum и actio judictio Aquiliae. Все они являются личными средствами правовой защиты, а не реальными..
Используется в случаях, когда имущество было украдено, для возмещения имущественной утраты. Иск доступен только против вора, но может быть подан всеми лицами, имеющими законный интерес в собственности. Однако важно, чтобы истец являлся собственником или имел законный закон в любое время: то есть интерес должен существовать на момент кражи и сохраняться на момент возбуждения иска.
Это общее действие с деликтной функцией. Он сдается собственником имущества против лица, возбуждается и сознательно распорядившегося им. Претензия касается стоимости имущества, которое не может быть возвращено, и основанием для ответственности является недобросовестность (mala fide). Есть несколько требований:
Принимая во внимание, что condictio furtiva и actio ad exposendum имеют свое особое применение (кража и недобросовестное распоряжение, соответственно), это общие деликтные действия по требованию компенсации во всех случаях, когда была собственность уничтожена или повреждена ответчиком противоправным и виновным образом. Обычные требования к деликтной ответственности: должно быть (i) действие или бездействие (ii) совершенное с виновным намерением (умысел или небрежность), которое (iii) приводит к представлению или травме собственнику.
Средства правовой защиты от необоснованного обогащения применяемые, когда лицо, не являющееся владельцем, получает выгоду за счет владельца. Владелец может возбудить иск () против того, кто извлек выгоду без всякой причины из владения своей собственностью. Выгода может быть получена в результате использования или отчуждения собственности, требование может быть предъявлено только в ситуациях, когда компенсация не принималась (); то есть там, где деньги не переходили из рук в руки. При определенных обстоятельствах condictio sine causa может быть средством правовой защиты, доступным собственнику, особенно в отношении добросовестных владельцев, которые потребляли или отчуждали собственность.
Чтобы владелец мог удовлетворить требование об обогащении, владелец должен показать
Каждый раз, когда кто-то берет деньги в долг у другого, между кредитором (кредитором) и заемщиком (должником) создаются отношения. Кредитор принимает на себя риск того, что заемщик не сможет выплатить причитающиеся ему деньги. Чтобы снизить этот риск, закон разработал процесс, который предлагает некоторую защиту кредитору, чтобы он мог вернуть деньги, которые ему причитаются, в случае, если заемщик не выполняет свои обязательства. Процесс различает случаи, когда заемщик не желает платить, и случаи, когда он не в состоянии платить. В таких случаях кредитор может потребовать распоряжения о погашении и объявления о несостоятельности соответственно. Однако эти действия не устраняют риск. Следовательно, существует дополнительная защита безопасности, которая может быть реальной или личной.
В отличие от реального обеспечения, личное обеспечительное право дает кредитору личное право погасить основной долг, если должник этого не делает, тогда как реальное обеспечительное право дает кредитору ограниченное недвижимое право в имуществе, принадлежащем должник. Что касается ограниченного вещного права, должник (или третье лицо) соглашается с тем, что кредитор может использовать имущество для погашения основного долга, если должник этого не сделает. Личные обеспечительные права регулируются обязательственным правом (договор и правонарушение ), тогда как реальные обеспечительные права регулируются имущественным правом.
Настоящая безопасность важна для коммерции, так как она обеспечивает механизм, который позволяет владельцам максимизировать свой потенциал для создания богатства, предлагая свою существующую собственность в качестве обеспечения кредита. Реальное обеспечение дает кредитору ограниченные вещные права на заложенное имущество должника. В Южной Африке ведется активная судебная деятельность, касающаяся обеспечительных прав и конституционной защиты собственности, а также обеспечительных прав и гарантий от выселения.
Существуют три различных категории реальной безопасности:
Имущество, обеспечивающее основной долг, называется охранный объект. Обеспечивающим держателем как обеспеченная сторона, и кредитор, известный как держатель. Реальные обеспечительные права держат ценной бумаги право не допускать распоряжения им обеспеченной стороной, а также преимущественное право (ius praeferendi). Если обеспеченная сторона не желает выплатить основную задолженность или является неплатежеспособной, держатель ценных бумаг может после того, как объект был прикреплен и продан в исполнении, потребовать выручку от этой продажи перед любым другим кредитором. Реальные обеспечительные права - это ограниченные вещные права (или iura in re aliena, или права в чьей-либо собственности). Они ограничивают свои права своим владельцам и подлежат принудительному исполнению в отношении третьих лиц.
Для создания реального обеспеченного права совершается несколько юридических сделок. Их можно разделить на следующие категории:
Прежде чем может появиться реальное обеспечительное право, выполнить ряд предварительных условий:
Кредитное соглашение, данное соглашение между кредитором и должником, только личными. Он устанавливает размер основного долга и регулируется договорным правом и.
Соглашением об ограждении, которое также устанавливает только личные права, должник обязывает предоставить обеспечение для установленного кредитным договором основным долгом. Соглашение об определенном качестве обеспечения: например, является ли это залогом или залогом. Это тоже регулируется договорным правом.
соглашение об обществе недостаточно для создания реального обеспеченного права. Согласно ограниченным вещным совершенствуются посредством должной публичности, за права на принадлежность стороны должны соблюдать принципы публичности. Таким образом, он должен быть обнародован, хотя может быть предоставлен объект движимым (в этом случае он должен быть предоставлен держателем ценных бумаг) или недвижимым (в этом случае он должен быть зарегистрирован в Реестре сделок). После того, как публичность состоится, реальное обеспечительное право переходит к держателю ценных бумаг.
Реальные обеспеченные права имеют общие характеристики с другими ограниченными правами: например, предоставление прав и возможность принудительного исполнения. Они отличаются от других ограниченных реальных прав тем, которые являются дополнительными или условными условиями по своей природе: их создание и дальнейшее зависит от действующего основного долга. В деле Килберн против Эстейт Килберн суд установил, что, поскольку основной долг был недействительным, ограниченное вещное право (в этом случае нотариальная гарантия ) также было недействительным.
Аналогичным образом реальное обеспечительное право прекращается автоматически, когда погашается основной долг. Основной долг обычно из контракта, но он также может возникнуть в результате деликта обогащения, естественного обязательства (действующего, но не имеющего юридической силы) и условного обязательства.
Основной долг может быть предназначен для обеспечения будущего или будущего обязательства, и в этом случае он будет приостановлен до возникновения этого обязательства. Хотя обычно это принимает денежную форму, это не обязательно; например, можно обеспечить обязательство совершить действие. Тем не менее, как правило, долгое выражается в денежном эквиваленте для ликвидной суммы, что позволяет получить предварительное выполнение требований предложения для облегчения требований кредитора.
Если стороны не договорились об ином, реальное обеспечительное право является неделимым, предоставленным долгом и обязывая обеспеченную сторону (или должника) до тех пор, пока он не будет оплачен. Также, если не обеспечено качественное, реальное обеспечительное право обеспечивает не только основные долг, но и все его «инциденты». Сюда могут входить:
Реальные обеспечительные права не дают права держателю ценной бумаги использовать объект безопасности и пользоваться им, если стороны не договорились об ином.
В соответствии с принципом специфичности объекта должен быть четко определен и описан в соглашении об объекте защиты. Это не может быть собственность, принадлежащая держателю ценных бумаг, по определению нельзя иметь ограниченное реальное право на собственное имущество. Он может быть движимым или недвижимым; это может быть единичная вещь (res singula) или совокупность вещей (Universitas rerum); оно может быть даже бестелесным, как сервитут. Обеспечиваемая сторона должна быть владельцем объекта безопасности или по крайней мере, уполномоченным представителем владельца.
Срочная реальная гарантия устанавливается по прямому соглашению и включает залог, ипотеку и нотариальные обязательства. Двумя наиболее важными формами экспресс-залог недвижимости особая ипотека недвижимого имущества и залог движимого имущества.
Ипотека - это реальное обеспечение, которое передает залог недвижимое имущество для выплаты долга. Ипотека оформляется регистрацией в Реестре сделок по соглашению между сторонами - залогодателем (должником) и залогодержателем (кредитором). Специальная ипотека берется на конкретное недвижимое имущество, но можно закладывать как нематериальное, так и недвижимое имущество. Однако собственность должна существовать. Общая ипотека запрещена.
Чтобы ипотека была действительной, она должна быть подтверждена в письменной форме в виде ипотечной облигации. Облигация должна быть оформлена залогодателем, засвидетельствована Регистратором сделок и внесена в реестр. Создание ипотеки требует двух учредительных актов:
Ипотечная облигация, согласно Thienhaus v Metje Ziegler, является инструментом ипотеки, записью договора ипотеки, записью основного долга и долгового инструмента. Он устанавливает право залогодержателя на залог (ius hypothecarium). Регистрация не зависит от фактического лежащей в основе причинно-следственной связи, поскольку Южная Африка применяет абстрактную систему передачи фактического прав.
Ипотечный договор, регулируемый договорным правом, является обязательством по обеспечению основного долга. задолженность путем передачи ипотечного залога недвижимого имуществу пользу залогодержателя. Он регулируется Национальным законом о кредите: то есть
Написание не является требованием для ипотечного соглашения.
Важно отметить, что регистрация для пропаганды права ипотеки, а не долга, который она обеспечивает. Хотя долга (сумма, характер и детали происхождение) не является основным требованием для действующей ипотеки, ипотечное право является дополнительным правом, которое зависит от существования долга. При составлении ипотечных облигаций обычно включается признание залогодателем, чтобы облегчить быстрое и легкое решение проблемы.
За некоторыми исключениями, конкретная форма не предписывается закон для ипотечной облигации. Однако с годами были разработаны стандартные стандартные формы.
Ипотечная облигация идентификацию сторон и имущества, а также безоговорочное признание долга. Что касается договорных обязательств основного долга, ипотечные облигации обычно включают в себя схемы использования и использования заложенного имуществом, а также процедуры и процедуры.
Пункты, которые не должны быть включены, - это пункт о конфискации () и пункт суммарного исполнения (parate executie ). Первый предусматривает, что в случае дефолта залогодателя залогодержатель может оставить имущество себе. Последнее предусматривает, что в случае дефолта залогодателя залогодержатель может вступить во владение заложенным имуществом и организовать частную продажу. Однако после дефолта залогодателя могут договориться о том, что залогодержатель может принять заложенное имущество или продать его во внесудебном порядке по справедливой стоимости.
Чтобы понять, как работает ипотечная облигация, необходимо принять во внимание, по крайней мере, следующие три элемента:
Прекращение действия ипотечной гарантии возникает:
Залог ограничен вещным правом, которое одно лицо приобретает на движимое имущество другого лица для выплаты долга. Он создается путем передачи движимого имущества в соответствии с соглашением между сторонами, которые известны как залогодатель и залогодержатель.
Залог не дает залогодателю (или должнику) возможность сохранить имущество, обременяя его реальным обеспечительным правом, но оно может быть создано в отношении как материального, так и нематериального имущества. Залог в отношении бестелесного имущества обычно называется цессией (), что означает, что требование к третьей стороне передается залогодержателю; в этом случае личные права переходят залогодержатель. Контроль, который принадлежит залогодержателю, как известен квазиконтроль. Требуется требование остается за залогодателем. Может потребоваться публичный акт: например, направление должникам залогодателя уведомления о цессии.
Создание залога обычно происходит в два:
Для того, чтобы залог стал реальным обеспечительным правом, чтобы передача произошла. Поставка может быть фактической или конструктивной, но залогодержатель должен оставаться во владении предметом залога. Передача права собственности имеет целью предать гласности факт безопасного реального в форме залога в отношении предмета права залога. Передача служит для защиты реального обеспечительного тому залогодержателя, чтобы залогодатель отчужденного предмета залога или передавал его залог другому лицу. Вот почему не разрешено.
Одним из недостатков передачи владения является то, что (в отличие от ипотечной облигации, где владение обычно сохраняется), она не способствует коммерции, поскольку большинство предприятий не могут себе позволить отказаться от владения своим движимым имуществом.
Чтобы избежать требований передачи, иногда вступают в силу в имитацию транзакции, которая кажется одним типом, в то время как на самом деле это другой: например, продажа, которая является фактически залогом. То, как суды рассматривают смоделированные сделки, лучше всего иллюстрирует классический случай Химчистки Vasco v Twycross.
Самым важным из прав, предоставляемых залогодержателем в результате залога является его право предпочтение выручке продажи в продаже в исполнение. Хотя залогодержатель имеет право владеть им, он не имеет права пользоваться им, пользоваться им или получать какие-либо из его плодов. Он также проявлять разумную заботу о заложенном имуществе обязан после прекращения залога вернуть заложенное имущество (плюс его плоды) залогодателю.
Залогодержатель имеет право защитить свое владение посредством запрета. Он может потребовать расходы на содержание и сохранить имущество до тех пор, пока они не будут оплачены.
Если залогодержатель добровольно отказывается от владения, залог прекращается, но третье лицо может владение от его имени.
A - это ограниченная реальная ценная бумага, залог движимого имущества в попытке обеспечить рейтинг держателя облигаций для погашения долга. Чтобы быть действительным, нотариальная гарантия должна быть нотариально оформлена, а для обеспечения исковой силы в третьем положении она должна быть предоставлена в Реестре сделок по месту жительства или зарегистрированному офису должника по облигациям в трех месяцев с исполнением. Нотариальный залог может быть получен только в отношении движимого имущества и просто держателя облигационного займа (предварительное ранжирование) перед необеспеченными кредиторами и держателями ипотечных кредитов при банкротстве должника.
Как правило, владелец облигаций не владеет заложенной собственностью, поэтому нотариальные облигации обычно содержат «оговорки о совершенстве», позволяющие держателям облигаций наложить арест на заложенное имущество и распорядиться им в случае невыполнения должником своих обязательств. Нотариальный держатель облигаций не приобретает обеспечительное право до тех пор, пока облигации не будут усовершенствована путем вступления во владение заложенным имуществом, что может быть истолковано как наложение ареста со стороны шерифа или посыльного от имени держателя облигаций. Другими словами, должны быть выполнены требования для действительного залога. Владелец облигаций не может воспользоваться правом без решения суда или согласия должника; кроме того, оговорка о совершенстве должна быть включена в залог. Нотариальные облигации бывают двух видов: общие и специальные.
Общие нотариальные обязательства, регулируемые общим правом, обычно применяются ко всему движимому имуществу, как материальному, так и нематериальному (включая лицензии на продажу спиртных напитков, долговые обязательства и гудвил ), находящегося во владении должника по облигации, который может включать движимое имущество, приобретенное после исполнения облигации. Несмотря на регистрацию в Реестре сделок, реальное право обеспечения просто «прикрепляется» к заложенному имуществу и является зачаточным, так что имущество может быть отчуждено без согласия держателя облигации, и облигация не связывает никакую третью сторону, которая приобретает собственность.. Иными словами, преимущественное право держателя облигации теряется после продажи в порядке исполнения; когда, однако, имущество должника по облигации арестовано как неплатежеспособное, предпочтение держателя облигации по-прежнему возможно.
Специальная нотариальная гарантия принимается на конкретное материальное движимое имущество должника по облигации. В то время как общее право регулирует общую облигацию, специальная облигация является порождением закона с учетом 1993 года. До 1993 года правовые принципы, регулирующие особые облигации, в Натале отличались от правовых принципов в остальной части страны. ; они были изложены в 1932 году, который требовал, чтобы должным образом зарегистрированная нотариальная гарантия на движимое имущество считалась переданной держателю облигации в залог. В остальной части страны применялись принципы, изложенные в Cooper v Die Meester, так что специальный нотариальный держатель облигаций имел равный рейтинг со всеми другими кредиторами в случае несостоятельности.
По состоянию на 1993 г. движимое имущество, если оно зарегистрировано, считается заложенным и переданным; Другими словами, Закон 1993 г. распространил принципы Наталии на остальную часть страны, так что общее право залога теперь применяется к особым облигациям. Это также сделало ненужными пункты о совершенстве для специальных облигаций.
Важность указания и описания движимого имущества в нотариальной облигации была проиллюстрирована в Ikea Trading und Design v BOE Bank. Проверка заключается в том, может ли третья сторона идентифицировать собственность по условиям самой облигации, не прибегая к внешним доказательствам. Причина этого требования заключается в том, что одна из функций облигации состоит в том, чтобы предавать гласности факт установления реального обеспечительного права.
Неявные реальные обеспечительные права включают молчаливую ипотеку арендодателя, молчаливую ипотеку при покупке в рассрочку, залоговое право и предусмотренные законом обеспечительные права. Они созданы в силу закона.
Единственная негласная ипотека по общему праву, признанная в Южной Африке, - это ипотека арендодателя недвижимого имущества. Другие ипотеки являются обязательными, наиболее важной из которых является негласная ипотека продавца по договору покупки в рассрочку.
Неявная ипотека арендодателя, также известная как ипотека арендодателя, возникает в результате отношений между арендодателем и арендатором. Его цель - обеспечить обязательство арендатора по уплате арендной платы, предусмотренной в договоре аренды, и он запускается (в силу закона), как только возникает задолженность по арендной плате. Ипотека является составной частью долгового обязательства; соответственно, она отпадает (в силу закона), как только выплачивается арендная плата.
Имущество, на которое распространяется молчаливая ипотека (), включает товары (материальные движимые вещи), принесенные в помещение арендатором, а также любые плоды собственности, которые арендатор собрал, но еще не вывез из собственности. Однако товары должны присутствовать в помещении во время исполнения ипотеки. Для взыскания ипотеки знание арендодателя о существовании товара не требуется.
Чтобы создать реальное обеспечительное право, арендодатель должен усовершенствовать молчаливую ипотеку, получив судебное постановление, запрещающее отчуждение или удаление invecta et illata, либо прикрепив их. После совершенствования ипотеки арендодателя арендодатель приобретает реальное обеспечительное право: преимущественное право после продажи движимого имущества в исполнение. Арендодатель может также запретить арендатору вывозить invecta et illata из помещения.
Если invecta et illata недостаточно для покрытия задолженности по арендной плате, ипотека может быть продлена на invecta et illata, которые принадлежат субарендатору. Если и того и другого недостаточно, ипотека может быть распространена на имущество, принадлежащее третьей стороне, при условии, что:
Молчаливая ипотека арендодателя будет аннулирована, если третья сторона проинформирует арендодателя о его праве собственности на рассматриваемое имущество до совершенствования
В деле Bloemfontein Municipality v Jacksons Апелляционный отдел постановил, что, если третья сторона не предприняла разумных шагов для защиты своей собственности от ипотеки арендодателя, суды сделают вывод, что имущество было перенесено в арендованное помещение с подразумеваемого ведома и согласия этой стороны.
Важно отметить, что Закон о залоге движимого имущества исключает ипотеку арендодателя в отношении имущества, приобретенного по договору покупки в рассрочку. Точно так же движимое имущество, подлежащее особой нотариальной гарантии и находящееся во владении третьей стороны, то есть кого-либо, кроме держателя облигации, исключается из ипотеки арендодателя, если ипотека не была усовершенствована до регистрации облигации.
A соглашение о покупке в рассрочку, также известное как продажа в рассрочку, позволяет уплачивать покупную цену в рассрочку после сдачи наемного имущества. Право собственности остается за продавцом до тех пор, пока наниматель не внесет последний платеж по найму. Молчаливая ипотека продавца вызвана арестом нанимателя. Продавец имеет обеспеченное право требования в отношении невыплаченных платежей, причитающихся в соответствии с соглашением о покупке в рассрочку. Ипотека продавца по договору покупки в рассрочку обеспечивает требование продавца по невыплаченным частям, так что продавец имеет преимущественное право требования.
A удержание, также известное как право удержания, может быть реальным обеспечительным правом, возникающим в силу закона, или может быть личным правом. Его цель - обеспечить выплату денег или труда, потраченных держателем залога на его движимое или недвижимое имущество. Он действует как защита от rei vindicatio правообладателя и дает правообладателю право владеть имуществом до тех пор, пока ему не будут возмещены понесенные расходы. Оно не включает право на продажу имущества в порядке исполнения. В деле Singh v Santam суд постановил, что держатель залога должен был физически владеть недвижимостью в то время, когда он понес расходы. (Залог отличается от молчаливого залога в этом отношении.) Как только требование держателя залога оплачено, залог автоматически прекращается; это принадлежность к основному долгу.
Существует два типа залогового права:
Залог может быть прекращен в так же, как и другие реальные обеспечительные права:
Когда кредитор вынес судебное решение против должника, который не выполнил его, кредитор может привести в исполнение решение, подав исполнительный лист. Судебный приказ служитРеальное обеспечение правового обеспечения кредитора. Это реальное обеспечительное право, установленное постановлением суда, обычно именуется
Эти реальные обеспеченные права кредитору преимущественное право требования на выручку продажи прикрепленного имущества.
И сервитуты, и ограничительные условия являются ограниченными вещными правами на собственность, или. Таким образом, оба они ограничивают право собственности и время для рассматриваемой собственности; они должны быть зарегистрированы в соответствии с документами о праве собственности на недвижимость.
Сервитуты - это реальные права, которые «вырваны из полного владения собственника» и приносят пользу другому, либо предоставляя ему возможность пользоваться и наслаждаться, либо иначе требование, владелец воздерживался от реализации своего права. И наоборот, понятие сервитута подразумевает, что обслуживает другую собственность, либо другое, и что господство владельца сервитута должно уменьшаться сервитутом. По определению нельзя иметь сервитут на свою собственность, потому что сервитут может быть только ограниченным вещным правом в собственности другого.
Существует опровержимая презумпция необремененного владения. Бремя доказывания, которое должно основываться на балансе вероятности, лежит на человеке, заявляющем о существовании сервитута.
Держатель сервитута имеет приоритет, в принципе, в отношении осуществления конкретного права, предусмотренного сервитутом. Служебный владелец может осуществлять все обычные права собственности, но он не может ущемлять права держателя сервитута и, следовательно, не может осуществлять те права, которые несовместимы с сервитутом, или дополнительные сервитуты, которые нарушают существующий сервитут ().
Держатель сервитута имеет право выполнять все действия, необходимые для надлежащего выполнения сервитута, он должен выполнять это так, чтобы обслуживающему владельцу было поручено, чтобы это бремя было меньше неудобств, и чтобы это бремя лежало на слуге. имущество не увеличивается сверх явных или подразумеваемых условий сервитута.
Законодательство Южной Африки не содержит закрытого списка реальных прав на землю, но новые грузинские права на землю разрешены только с большой осторожностью, исходя из того, что земля не должна подвергаться излишнему обременению. Было установлено, что от суда может потребоваться переосмысление сервитутов, чтобы сделать их постоянно полезными для современного общества.
Сервитуты классифицируются в зависимости от того, приносят ли они пользуются последующим владельцами. Различают два типа сервитутов: похвальные и личные. Независимо от личности владельца в любой данный момент, следующие за ним владельцы получают выгоду от интереса, получает ли он пользу конкретному участку земли или конкретному человеку. к обслуживаемой земле; если выгода выгодна конкретному человеку, то, в лучшем случае, выгода будет существовать на протяжении всей жизни этого человека. И похвальные, и личные сервитуты предоставляют собой ограниченные реальные права, поскольку они обременяют собственность, и они могут быть положительными или отрицательными. Положительное сервитуты наделяют сервитута «вступить на землю обслуживающего собственника, чтобы сделать что-то положительное», совершить положительное действие; отрицательные сервитуты ограничивают права владельца многоквартирного дома.
Преступные сервитуты - это ограниченные вещные права, необходимые только в отношении земли. Они последовательным владельцам одного участка земли, называемым доминирующим многоквартирным домом, который получает выгоду от другого участка земли, обслуживаемого многоквартирного дома, принадлежащего кому-либо, кроме владельца господствующего многоквартирного дома. Другими словами, похвальные сервитуты всегда включают как минимум два участка земли, один из обслуживающих другой участок земли. Они приносят пользу сменяющим друг владельцам и неразрывно связаны с землей, которой они пользуются.
От похвального сервитута требуется, чтобы он приносил пользу владельцу доминирующего многоквартирного дома в его собственнике земли (а не только в его личном качестве качестве). Это называется требованием полезности (или utilitas). Вопрос в том, увеличивает ли стоимость, полученная от доминирующего жилого дома, за счет сервитута. При оценке utilitas учитываются следующие факторы:
Права и обязанности доминирующего и обслуживающего собственников зависит в первую очередь от условий соглашения. Это соглашение составлено строго и обозначено обременительным для обслуживающего владельца. Доминирующий владелец должен осуществлять свои права civiliter modo с должным учетом прав обслуживающего владельца.
Любая из сторон может обратиться в суд за заявлением о правах. Конкретные обязанности могут быть исполнены в порядке запрета, а убытки могут быть присуждены судом, если любая из сторон превысила сроки сервитута и понесла имущественный ущерб.
Существует несколько общепринятых видов сервитута:
Личные сервитуты - это ограниченные вещные права на движимое или недвижимое имущество (не только на землю) другого лица. Они передаются только одному конкретному лицу (а не последовательным держателям). Личный сервитут не может быть передан его владельцем (во многом так же, как говорят, «управляют землей»); он аннулируется, когда истекает срок, на который он был предоставлен, или когда владелец умирает: он не может существовать после его жизни и не может быть передан третьей стороне. Если владельцем является юридическое лицо, срок его действия составляет 100 лет. В отличие от своего прадиального аналога личное рабство делимо.
Не существует numerus clausus личных сервитутов. Наиболее распространенными и условными формами, унаследованными от римско-голландского права, являются узуфрукт (usufructus), usus и Habitatio.
Другие формы личного сервитута, заимствованные из английского, включая так называемый «нерегулярный сервитут» (то есть английский сервитут в валовой форме, содержание которого обычно ассоциируется с похвальным сервитутом, но которое является составленом в пользуйтесь физическим лицом), ограничительные условия (например, английский реальный договор ), торговые права и право разработчика расширить схему названия раздела.
Узуфрукт - это ограниченное вещное право, обычно используемое, когда наследодатель желает оставить оставшихся в живых членов семьи после его смерти, но хочет, чтобы собственность перешла к кому-либо, кроме узуфруктуария. Узуфруктуарий может пользоваться имуществом, которое может быть движимым или недвижимым, материальным или материальным, а также получать и приобретать собственность, которая может быть как естественными (например, урожай и молодняк скота), так и гражданскими (например, доход и аренда) проценты по капитальным вложениям). Узуфруктуарий должен собирать натуральные плоды, чтобы получить право собственности на них. С другой стороны, гражданские плоды приобретаются узуфруктуарием, как только наступает срок их оплаты. Узуфрукт не может распространяться за пределы срока узуфрукта, который не имеет права отчуждать, потреблять или уничтожать ее. Однако права узуфрукта могут быть отчуждены, заложены или проданы во исполнение.
В, суд поставил под сомнение тонкое различие, проведенное между узуфруктом и правом владения, содержащимся в интересе узуфрукта. Это решение подразумевает, что характер и цель конкретного личного сервитута должны определять, являются ли права по сервитуту отчуждаемыми. Права узуфруктария включают владение, управление, использование и использование собственностью, а также ее естественными и гражданскими плодами. Потребляемая собственность не может быть объектом узуфрукта, так как узуфруктуарий должен иметь возможность вернуть собственность владельцу salva rei maintia (или практически неповрежденным) в конце периода узуфрукта. Узуфруктуарий должен использовать собственность разумно, то есть для той цели, для которой она была предназначена. Владелец собственности сохраняет все права собственности в соответствии с узуфруктом и, следовательно, может отчуждать или закладывать имущество в соответствии с узуфруктом.
Личные и прочные служащие группы по соглашению между владельцем доминирующего многоквартирного дома и владельцем обслуживаемого многоквартирного дома. Условиями международного договора, размер и размер сервитута; цена, которую должен заплатить владелец доминирующего многоквартирного дома в качестве компенсации за предоставление сервитута; и продолжительность сервитута. Прадедический сервитут может быть предоставлен на неограниченный срок или может существовать в течение определенного периода времени или до выполнения определенного условия.
Соглашение дает личное право требовать регистрации сервитута. Регистрация его настоящую сущность. Личный сервитут также может быть создан по соглашению, но создается такой личный сервитут, как создается на основании завещания. Сервитут также может быть создан за счет государственной субсидии. Законом могут быть созданы как личные, так и погребальные сервитуты. Приобретение сервитута может происходить также по приобретательной давности. Сервитуты также могут быть результатом судебного постановления (например, по необходимости).
Сервитуты могут быть прекращены по соглашению. Как правило, от них можно отказаться (хотя это доказывает намерение прекратить наступление времени). Сервитут прекращается, если собственность, к которой он относится, уничтожается, но он возродится, если собственность будет восстановлена.
Сервитут, установленный на ограниченный или при определенных условиях, истекает в конце установленного периода или когда условия и выполняются постановление суда подтверждает прекращение. Сервитут также может истечь в соответствии с законом.
Если в случае прецедентных сервитутов доминирующее и обслуживающее многоквартирные дома будут объединены, сервитут будет прекращен: если слияние должно было быть постоянным, сервитут не возродится, когда собственность снова будет разделена. Преступные сервитуты также прекращаются, когда требования к их конституции больше не могут быть выполнены.
Личные сервитуты истекают, когда владелец сервитута умирает. Личный сервитут может также истечь после выполнения отменительного условия. Закон о реестре сделок предусматривает регистрацию истечения условий личного сервитута.
Основные средства правовой защиты, доступным собственнику, также доступны, с поставщиком изменений, держателю сервитута. Следовательно, держателю сервитута обычно доступны следующие средства правовой защиты:
Ограничительные предоставлены собой набор ограниченных вещных прав, которые используются в контекстном планировании и управлении землепользованием. Эта область права является «настолько специализированной и важной частью».
Ограничительные условия по своей природе носят городской прадиационный сервитут. Они включают в себя широкий спектр ограничений на использование земли и обычно имеется в передаточном акте. Целью ограничительного условия является:
в смысле ограничительное условие включает зарегистрированное ограничительное право собственности, зарегистрированное в передаточном акте, но также включает ограничения в любой другой документ или другой документ, в соответствии с соответствующим правом на землю. Примером этого положения в градостроительной схеме. Ограничительные условия рука об руку с градостроительными схемами, зонированием и землепользованием.
В узком смысле ограничительные условия - это зарегистрированные ограничения на использование земли. К ним относятся те условия, которые указаны в передаточном процессе в процессе застройки поселка. Ниже приведены примеры:
Важно отметить, что большая часть терминологии, используемой в области закона - «ограничительное условие», «условие права собственности», «ограничительное условие». условие титула, «условие ограничительного титула», «ограничение титула», «условие титула» - все к титулу и тому же. Однако ограничительные условия следует отличать от ограничений градостроительных схем и схем землепользования.
Как ранее отмечалось, ограничительные условия характерны для городских прадедовских сервитутов. Таким образом, все заинтересованные стороны взаимно необходимы друг другу положения ограничительного положения.
Суд постановил, что зарегистрированные судебные служебные права включены в конституционную концепцию собственности, например, что снятие или снятие ограничительных условий может быть равнозначно лишению собственности.
России установлены, что ограничительные условия в частной сфере, но также носят общественный характер, так что как частные лица, так и государство обязаны их поддерживать и поддерживать. Ответственность была возложена на муниципалитет, чтобы знать об ограничительных условиях и действовать в соответствии с ними.
Может схематичный конфликт между положениями ограничительного условий и градостроительной землепользования. В этом случае ограничение обычно имеет приоритет.
Ограничительные условия не могут быть удалены автоматически. Прежде чем собственник может реализовать или воспользоваться условиями градостроительной схемы, он должен устранить все возможные правовые препятствия. В случае Управление городского планирования может возбудить дело против такого владельца, чтобы заставить его / ее вести правила городского планирования.
Когда владелец использует свою собственность, противоречащим положениям ограничительных условий, физических или юридических лиц, права которых тем самым нарушаются, доступны ряд средств правовой защиты:
Возможная защита от иска, инициированного для обеспечения положения ограничительных условий, заключается в том, что характер изменился настолько, что исходное ограничительное условие больше не применимо, утратило ценность и не требует соблюдения.
Удаление и изменение ограничительных условий может происходить исполняемые операции, в основном по заявлению и по закону. Ex parte Optimal Property Solutions обеспечивает передачу заявок ex parte, в то время, как, например, она содержит процедуры, посредством которых задаются ограничения в земли, включая ограничительные условия, которые могут быть ограничения, приостановлены или удалены. Процедура предусматривает, что в установленной форме должно быть заявлено, что должно быть заявлено уплатой пошлин и в провинциальном вестнике.
У этих процедур есть множество преимуществ и недостатков.
Приобретение, использование и продажа прав на добычу полезных ископаемых теперь регулируется Законом о разработке минеральных и нефтяных ресурсов (MPRDA), который вступил в силу 1 мая., 2004. Таким образом, старые принципы общего права, используемые приобретения и реализации прав на добычу ископаемых, больше не применимы. MPRDA укрепляет государственную власть и контроль над минеральными и нефтяными ресурсами страны.
Исторически право на полезные ископаемые входило в сферу действия права собственности. Права на добычу полезных ископаемых могут быть отделены от титула на землю. Отделение прав на полезные ископаемые от прав на потери третьим лицам стать держателями прав на недропользование. Таким образом, право на полезные ископаемые может существовать отдельно от собственности на землю после того, как право было прекращено. При определении характера и содержания прав на недропользование суды опираются на установленные сервитуты.
В общепринятом, общепринятом смысле, право на полезные ископаемые включало в себя право входить в землю, вести разведку и добычу на ней, а также извлекать полезные ископаемые, а также все дополнительные права, которые позволяют добычу полезных ископаемых. 390>
Права на добычу полезных ископаемых были ценными активами. Право собственности на полезные ископаемые перешло от землевладельца к правообладателю. Согласно общему праву, правообладатель полезных ископаемых не обязан использовать права, другими словами, добывать.
Новый закон о недрах ввел систему государственных опеки в качестве основы для регулирующего контроля над полезными ископаемыми и добычей полезных ископаемых, а также прояснил, что единственный способ получить новые права - это получить их от государства. (MTRA) содержит переходные положения, облегчающие преобразование прав на добычу полезных ископаемых, полученные в соответствии с предыдущим законодательным постановлением, в права с точки зрения новой законодательной системы.
Пятилетний переходный период, созданный MPRDA, истек.
Принцип общего права cuius est solum eius est usque ad coelum et ad inferos гласит, что собственник земли является собственником не только поверхности, но обо всем, что выше и ниже нее. MPRDA предусматривает, что минеральные и нефтяные ресурсы общим достоянием всех людей в Южной Африке, хотя MPRDA прямо не предоставляет ресурсов за свое право собственности на «неотделанные» полезные ископаемые или нефть.
Согласно одной точке зрения, право собственности на полезные ископаемые и нефть, еще не извлеченные из земли, принадлежит государству; другая точка зрения направлена на то, чтобы отделить минеральные и нефтяные ресурсы от минералов и нефти как таковых, так что совокупное богатство полезных ископаемых и нефти принадлежит государству, в то время как владение неотделенными полезными ископаемыми по-прежнему принадлежит владельцу земли, даже если владелец не может уметь разрабатывать такие полезные ископаемые. Третья точка зрения гласит, что государственная «опека» минеральных и нефтяных ресурсов не равносильна владению неотделенными полезными ископаемыми и нефтью: согласно доктрине общественного доверия, землевладелец остается собственником недобытых полезных ископаемых и нефти. Четвертая точка зрения в том, что не имеет значения, где находится собственность на полезные ископаемые и нефть в почве., однако, показывает, что это не просто академический вопрос.
Пятая точка зрения состоит в том, что с точки зрения MPRDA минеральные и нефтяные ресурсы являются новой категорией res publicae, помещая минеральные и нефтяные ресурсы в опека государства. Основные права собственности землевладельца на недобытые полезные ископаемые не были уничтожены в теории, но такие права больше не могут иметь большого практического применения. Государство в своей роли исполнителя наделено способно регулировать доступ к ресурсам и обязано их обеспечить оптимальное использование.
Положения MPRDA не являются исчерпывающими. В нем ничего не говорится о праве собственности на полезные ископаемые и нефть после того, как они будут добыты, законно или нет. Утверждено, что общее право остаточно, так что владельцы различных прав (права на разведку, разрешение на добычу, права на добычу, права на разведку или права на добычу), которые имеют право вывозить и продавать полезные ископаемые или нефть, приобретают право собственности на минералы или нефть при добыче.
Три основных понятия важны для этой области права, а именно «земля», «полезные ископаемые» и «нефть». «Земля» включает в себя не только «сушу», но и, с зрения точки МПРДА, море. Право собственности на сушу принадлежит лицу, на имя которого она работает. Чтобы квалифицироваться как «минерал», вещество должно быть в твердой, газообразной форме и встречаться в природе на земле или воде; кроме того, он должен быть продуктом геологического процесса или должен происходить в отвалах или отложениях остатков. Нефть - это вещество, которым может быть любой жидкий или твердый углеводород или горючий газ, существующий в естественных условиях в земной коре.
Государство может предоставить или отказывать в различных правах в отношении минеральных или нефтяных ресурсов и земли, к которой эти права относятся. Такие права включают
Как объяснял ранее, предоставление прав на разведку или добычу как таковое не дает права собственности на полезные полезные ископаемые.
Некоторые комментаторы утверждали, что положения MPRDA равносильны "институциональной экспроприации " прав на добычу полезных ископаемых. Другие ученые предпочли индивидуальный анализ, чтобы определить, как обычные права общего пользования были заменены новыми правами в соответствии с MPRDA, в то время как третьи утверждают, что MPRDA представляет собой не что распорядком, как законное осуществление регулирующих полномочий государства над правом собственности. Процедура экспроприации изложена в MPRDA, и у государства есть особенности в отношении компенсации.
MPRDA классифицирует право на разведку, право на добычу, право на разведку или право добычи, предоставленные министром (или уполномоченным лицом в случае прав на разведку), как «ограниченное вещное право в уважение к минералам или нефти и земле, к которой относится такое право ". Для регистрации договор на разведку, добычу, разведку или добычу должен быть нотариально оформлен.
MPRDA ничего не говорит о характере других прав на полезные ископаемые или нефть, В соответствии с этим было высказано предположение, что эти права носят личный характер.
Все права, предоставленные министром, являются личными правами. Права на разведку, права на добычу, права на разведку и права на разведку, как министр, как представитель государства-хранителя, соглашается предоставить заявителю право на полезные ископаемые на земле в течение определенного периода. добычу ограниченными вещами после регистрации.
MPRDA предоставляет описание прав, которые могут быть созданы. К ним защиты
MPRDA подробное содержание этих прав.
Самая важная обязанность правообладателей - оплата (сборов, пошлин или других вознаграждений) государству.
В случае непримиримых разногласий между землевладельцем и держателем прав на полезные ископаемые преимущественную силу имеет правообладатель. Этот принцип был подтвержден в случае, когда Министр прямо уполномочен MPRDA экспроприировать собственность для целей разведки или добычи, если это необходимо для достижения целей MPRDA. Согласно Meepo v Kotze, компенсация должна быть выплачена государством лицу, которое может доказать, что его собственность была экспроприирована в соответствии с положением MPRDA.
Зарегистрированные права на полезные ископаемые или нефть могут быть отчуждены. Если предусматривается другой правообладатель, требуется письменное согласие Генерального директора Департамента полезных ископаемых и энергетики. Незарегистрированные права на полезные ископаемые или нефть не могут быть переданы, сданы в аренду или обременены ипотекой.
Права на полезные ископаемые и нефть не бесконечны; они длятся в течение заранее определенного периода времени. Когда этот период истекает, права истекают вместе с ним. Права также теряют силу в случае смерти правообладателя. В случае юридического лица права теряют силу, когда юридическое лицо снимается с регистрации без правопреемника.
Помимо регулирования доступа к минеральным и нефтяным ресурсам, MPRDA стремится содействовать достижению различных социальных целей. Двумя наиболее важными из них являются защита окружающей среды и достижение экономических возможностей чернокожих : правообладатели несут ответственность за реабилитацию и управление негативными воздействиями на окружающую среду, в то время как MPRDA стремится к значительному и значительному расширению возможности для исторически неблагополучных лиц, включая женщин, работать в минеральной и отраслях. Эта последняя цель отражена, среди прочего, в требованиях к преобразованию прав на добычу полезных ископаемых из старого порядка в права на новые и в требованиях к заявкам на получение новых прав на добычу полезных ископаемых. Владельцы прав на добычу полезных ископаемых и нефти должны, кроме того, ежегодно демонстрировать соблюдение закона о расширении экономических возможностей черных.
Вода как природный ресурс в настоящее время регулируется (NWA) и (WSA). Согласно этим законам, вода как природный ресурс находится под опекой и ответственностью правительства ЮАР.
Раньше существовали категории государственных и частных водоснабжения, и частные права на воду составляли неотъемлемую часть землевладения. NWA прекратил различать государственную и частную воду в 1998, так что теперь вся вода считается общественной водой. Автоматические частные права на воду были отменены и заменены правами на использование или лицензиями.
Следовательно, права на воду больше не являются частью содержания собственности. Теперь они должны рассматриваться с точки зрения ограниченных реальных прав на собственность, а не с точки зрения собственности и прав на нее.
В период до 1997 г. права собственности на воду были отправной точкой. Землевладелец был владельцем всей воды, возникающей на поверхности его земли или под ней. Его права собственности давали ему право использовать воду в рамках закона по своему усмотрению и предоставлять водные сервитуты не владельцам, где это необходимо. Следовательно, вода может находиться в частной собственности, или ограниченное реальное право на воду может быть передано другому лицу: например, когда соседние землевладельцы не имеют достаточного количества воды на своей собственности.
С 1997 года основное внимание уделяется доступу к воде как основному праву человека, связанному с конституционным правом на достоинство. Право собственности на воду превратилось в ограниченные вещные права или права пользования (лицензии).
Принцип общего права "прибрежной собственности" доминировал в системе водоснабжения Южной Африки до 1998 года. В отличие от многих других норм общего права Южной Африки (да и большей части общего права Южной Африки) закон, относящийся к воде), принцип не возник в Нидерландах ; он разработан со ссылкой на английский закон. Двойная основа южноафриканского водного права, римско-голландская и английская, не лучше всего подходила для южноафриканского контекста, где вода является более дефицитным ресурсом.
Различие между общественной и частной водой было воплощено в (WA), основное внимание в котором было направлено на регулирование доступа к воде и ее использования, которые WA попыталось классифицировать как публичные, так и частные. Классификация имела важное значение, поскольку определяла, могут ли землевладельцы использовать воду по своему усмотрению. ЗА признал частные претензии прибрежных землевладельцев в отношении общественной воды, а также все претензии землевладельцев в отношении частной воды.
Новая система распределения воды, введенная в 1997 и 1998 годах, отменила частный контроль над водой в пользу жесткого государственного контроля. Изменения в водном праве были вызваны фундаментальными политическими и правовыми изменениями в стране: приходом демократии и вступлением в силу Конституции. Конституция конкретно предписывала реформу водного законодательства, гарантируя право на доступ к достаточному количеству пищи и воды, возлагая обязанности на государство в этом отношении, оговаривая, что собственность, не ограничиваясь землей, включает воду, и обеспечивая право на безопасную окружающую среду.. WSA устанавливает, кто несет ответственность за реализацию доступа к воде на практике, а также как это должно быть сделано. NWA воплощает отход от общеправового подхода к частной и общественной воде; отправной точкой теперь является «разрешение на использование воды», а не право собственности на воду.
Предоставляет техническую и практическую основу, в которой поставщики услуг водоснабжения работают на различных уровнях. Услуги водоснабжения включают предоставление услуг водоснабжения и канализации. WSA также предписывает нормы и стандарты, а также систему мониторинга в отношении водоснабжения и услуг. Орган водоснабжения, ответственный за обеспечение доступа к услугам водоснабжения, - это муниципалитет, включая районный или сельский совет, как это определено в Законе о переходе на местные органы власти.
Основная цель реформирования водного законодательства в Южной Африке. В качестве отправной точки он принимает тот факт, что вода является дефицитным природным ресурсом. Правительство обязано принимать меры по регулированию и сохранению этого ресурса с учетом соображений окружающей среды и устойчивого развития. NWA эффективно «открывает» представление о воде в Южной Африке, чтобы к ней можно было получить более равноправный доступ. Новая предпосылка состоит в том, что человек имеет право использовать воду только в том случае, если это использование разрешено законом.
Государство действует как попечитель или попечитель в отношении воды, и поэтому несет ответственность за использование, поток и контроль всей воды в Южной Африке. Любое лицо (в том числе юридическое лицо), желающее получить доступ к воде и использовать ее, может получить доступ к воде и использовать ее только в соответствии с NWA. Существующее законное водопользование может продолжаться при определенных условиях, но для других целей требуется лицензия, чтобы получить доступ к воде и использовать ее.
NWA предусматривает предоставление личных или молитвенных сервитутов, когда есть необходимость перелить воду из одной собственности в другую. Это установленные законом сервитуты, которые отличаются от обычных водных сервитутов не только по содержанию и возможности передачи, но и по их общей цели и назначению.
