Войти
В общем праве и статутном праве, пожизненное имущество (или пожизненная аренда) является владением недвижимым имуществом на протяжении всей жизни человека. С юридической точки зрения это имущество в недвижимое имущество, которое заканчивается смертью, когда право собственности на имущество может вернуться к первоначальному владельцу или оно может перейти к другому лицу. Владельца пожизненного имущества называют «пожизненным арендатором».
В объединенной юрисдикции Англии и Уэльса с 1925 года имущество без права собственности, предназначенное для «удержания» в качестве пожизненного интереса, вступает в силу только в качестве доли в капитале, в частности, интерес во владении доверием. Другой тип собственности на землю - это аренда, и, хотя большинство длительных договоров аренды составляет от 99 до 999 лет, «пожизненная аренда» будет интерпретироваться часто непредсказуемым образом как лицензия или аренда.
Срок владения пожизненным имуществом ограничен, поскольку он прекращается в случае смерти человека. Его владельцем является пожизненный арендатор (обычно также «измеряющий жизнь»), и он несет с собой право пользоваться определенными преимуществами владения недвижимостью, в основном доходом, полученным от аренды или другого использования собственности и право занятия во время его владения. Поскольку пожизненное имущество перестает существовать после смерти измеряющего лица, пожизненный арендатор, временный владелец, может сдавать в краткосрочную аренду, но не может продавать, отдавать или завещать имущество на неопределенный срок (в том числе при условии, что оно может перейти к наследникам (завещание )) или создание предполагаемого документа, оставляющего его завещателям (завещание ).
Пожизненное имущество pur autre vie (Law French, «для жизни другого») сохраняется до конца жизни лица, которое не владеть имением, известным как cestui que vie (по-французски - «человек, который живет»). Эта форма пожизненного имущества возникает, когда пожизненный арендатор распорядился недвижимостью, предполагая, что такое отчуждение не влечет за собой какой-либо специальной конфискации в соответствии с инструментом пожизненного процента. Он также возникает, когда лицо, предоставляющее право, решает сделать измеряемую жизнь кем-то, кроме жизни пожизненного арендатора. Pur autre vie чаще всего создается при одном из двух обстоятельств.
Следует проводить четкое различие с имущественной массой для (a) срок лет, интерпретируемый как аренда или лицензия.
В случае смерти, при условии отсутствия злоупотреблений с определенными невиновными покупателями, имущество, связанное с пожизненным имуществом, переходит в собственность остаточного человека (мн. остального) или возвращается к лицу, предоставившему право (все это можно смутно назвать «реверсией» и «реверсией»). Существует небольшой рынок возврата прав на недвижимость, что требует от покупателя проведения расширенной комплексной документальной проверки и физических проверок.
Землевладелец недвижимости не может проявлять «большую заинтересованность» в недвижимости, чем он или она владеет. Таким образом, владелец пожизненного имущества не может передать полное и бессрочное право собственности (простая плата ) другому лицу, потому что право собственности пожизненного арендатора на имущество заканчивается, когда умирает человек, который измеряет жизнь. Например, если Эшли передала Бобу за жизнь Боба, а Боб передал пожизненное имущество другому человеку, Чарли, за жизнь Чарли [вложенное пожизненное имущество], то проценты за пожизненное имущество Чарли будут длиться только до тех пор, пока Чарли или Боб не умрут. Жизненный интерес Чарли или pur autre vie Interest (интерес за жизнь другого человека, в зависимости от того, что применимо) и чаще всего оставшиеся права собственности на собственность («возвратный интерес») переходят к лицам в соответствии с условиями завещания / правил о завещании / декларации о доверительном управлении / доверительном управлении (Великобритания) или завещании / правилах завещания / «предоставлении или акте о пожизненном интересе» (или аналогичном) (США) в оставшейся части или возвращении первоначальному получателю гранта, в зависимости от условий Эшли. Такое пожизненное имущество в США также может быть передано в течение жизни лица, предоставившего право, например, «A передает X в B до тех пор, пока A не умрет», а в Великобритании - путем передачи доверительного управления при доверительном управлении или уступке вместо передачи X.
Если пожизненный арендатор намеревается передать лежащую в основе `` возвратную '' долю, которой у пожизненного арендатора никогда не было, это представляет собой серьезное нарушение доверия в отношении возмещения убытков и может представлять собой преступное мошенничество, однако не может давать право на окончательное возмещение (или замещенные бенефициары), чтобы иметь возможность получить заявление суда о том, что собственность является их собственностью, если эта собственность находится в руках невиновного покупателя за стоимость без уведомления (добросовестный покупатель ).
Финансовая и физическая ответственность ложится на пожизненного арендатора в соответствии с правовой доктриной расточительства, которая запрещает пожизненным арендаторам повреждать или обесценивать имущество. Короче говоря, поскольку право собственности пожизненного арендатора является временным, неспособность поддерживать или разумно защищать актив, что приводит к его снижению в стоимости или, действительно, уничтожение является причиной иска для лица, осуществляющего возврат.
Еще одним ограничением является правило против бессрочной аренды во многих штатах и странах, которое запрещает длительную смену пожизненной аренды в стиле до XIX века и может привести к преждевременной выплате компенсации. прекращение таких последовательных жизненных интересов. В Англии и Уэльсе этот срок составляет одну жизнь или 80 лет, в зависимости от того, что больше.
Продажа собственности при сохранении пожизненного имущества широко известна во Франции как "viager ", где она используется чаще, чем где-либо еще, наиболее известна в случае Jeanne Calment, самый долгоживущий человек из когда-либо зарегистрированных.
В США жилое имущество обычно используется в качестве инструмента планирования имения. Пожизненное имущество может избежать завещания и гарантировать, что предполагаемый наследник получит право собственности на недвижимость. Например, Ал владеет домом и желает, чтобы Билл унаследовал его после смерти Ала. Ал может осуществить это желание, передав право собственности на дом Биллу и сохранив в доме пожизненное имущество. У Ал есть пожизненное имущество, а Билл получает простой остаток в виде имущественного вознаграждения. Как только Ал умирает, проценты по пожизненному наследству сливаются с остатком Билла, и Билл получает простое вознаграждение. Преимущество такой передачи состоит в том, что она делает ненужным использование завещания и исключает необходимость проверки актива. Недостатком является небольшой риск мошенничества со стороны бенефициара Билла: если бы он мог легко показать в определенной юрисдикции неограниченную плату, он мог бы преждевременно продать имущество невиновному покупателю, например, когда Ал в отпуске. Второй недостаток лица, предоставившего право, заключается в том, что положение о любом оставшемся члене (или людях) (сторона C) является безотзывным без согласия оставшегося лица. «Акты бенефициара» были законодательно созданы в некоторых штатах для решения этой проблемы.
Законы о завещании некоторых американских штатов, таких как Арканзас, Делавэр и Род-Айленд, ограничивают права пережившего супруга (наследование) недвижимое имущество умершего супруга в пожизненное имущество. Луизиана, применяя гражданское право, имеет аналогичное положение по умолчанию в наследовании без завещания, называемое узуфруктом, которое распространяется только на общественное имущество и заканчивается более ранней смертью или повторный брак.
Законы Англии и Уэльса о завещании с 1 октября 2014 года предусматривают выплату 250 000 фунтов стерлингов (или всего несуниверсального имущества, если оно меньше) и 50% любого излишка супругу, остальная часть - взрослым детям. Это отменило оставшиеся 50%, которые использовались в качестве пожизненного процента, которые применялись с 1920-х годов.
Оставшийся в живых супруг (и редко другие) извлекает выгоду из оставления в живых любой совместной собственности.
Соглашение, указанное в первом абзаце, в Великобритании будет интерпретироваться как доля владения доверительным фондом, и обычно его избегают, так как налог на наследство считается «резервом выгоды», требующим полностью задним числом годовых сумм подоходного налога на любом рынке. арендная плата должна была быть выплачена законному владельцу в Англии и Уэльсе для дальнейшего использования актива.
Оценка обычно производится на основе приведенной стоимости чистая прибыль, полученная за счет жизни (или жизни) в течение остаточного срока процентов. Если эти оценки основаны на одной жизни, можно сделать ссылку на таблицы, такие как факторы пожизненного арендатора по полу и возрасту. Эти факторы подготовлены с учетом ожидаемой продолжительности жизни и преобладающих процентных ставок для конкретной юрисдикции или цели. Примером может служить таблица, которая используется для определения доли собственности, относящейся к конкретному пожизненному арендатору, для любого гербового сбора, подлежащего уплате при ее передаче. Более сложные примеры могут включать нарушенную или совместную жизнь, и обычно требуется консультация специалиста, например, предоставляемая актуарием.
Срок жизни имущества измеряется либо сроком его службы. получателем (pur sa vie) или жизнью другого человека (pur autre vie).
Пожизненное имущество в сфере недвижимости создается и сегодня. Пожизненное имущество чаще используется в инструментах траста, обычно в попытке минимизировать влияние налога на наследство или других налогов на передачу богатства. Ожидаемое снижение налога для создателя («учредителя») часто следует, если учредитель отказался от всех текущих и будущих процентов. Однако многие налоговые кодексы переносят бремя налогов на наследство на держателя доли владения (пожизненный арендатор) и могут рассматривать это лицо или оставшихся лиц как владельцев второй / избыточной собственности.
Формально, если система является производной от английского права, закон делится на общее право и справедливое право - в их основе - формальное название и дополнительные всеобъемлющие правила (особенно в отношении таких интересов, как этот). Последнее обычно не может отклонить претензию на право собственности от добросовестного покупателя на предмет стоимости без предварительного уведомления, поскольку такое лицо обоснованно исследовало позицию собственности на основе позиции юридического титула (общего права). В качестве собственника законного интереса в США дополнительные встроенные или законные интересы в соответствии с формой собственности могут быть созданы из недвижимого имущества.
Соответственно, из-за их потенциальной универсальности и сложности в США, общее право редко признает пожизненное имущество в составе личной собственности (материальные предметы и домашний скот, кроме земли, включая здания), но такие доли признаются в составе собственного капитала там, где достаточно форма - уставы и правила налагают формальности на создание пожизненных интересов в личности.
С 1925 года зарегистрированные титулы в Англии и Уэльсе предпочтительно должны, но в большинстве случаев не отражать «пожизненный интерес», «пожизненное имущество» или «жизнь». сдача в аренду »в виде ограничения на регистрацию. Вместо этого зарегистрированный законный владелец может владеть долей аренды или безусловного права собственности различной степени, но обычно абсолютной долей. Это обеспечивает надежное «зеркало титула», которое может быть подчинено лишь очень немногим приоритетным интересам. Принцип справедливости гласит: «Там, где акции равны, преобладает закон». Собственный капитал уступает место законному положению добросовестного покупателя по стоимости без уведомления (включая любого арендатора или ипотекодержателя), и, поскольку «справедливость не останется без исправления», если таковая имеется, будет ограничена in personam средства правовой защиты против учредителя или пожизненного арендатора, если он подтверждает, что пожизненное поместье после траста было законно создано:
Пожизненные арендаторы никогда не регистрируются в качестве собственников в Земельном реестре, поскольку они являются временными, полноправными собственниками и не имеют права иметь передача земли произведена. Если собственник умер, исполнители завещания, администраторы или бенефициары имеют право подать заявку на стандартную форму ограничения A, и официальные инструкции поощряют это делать.
Если аренда превышает семь лет, договор аренды должен быть зарегистрирован. Большинство долгосрочных договоров аренды заключаются на период от 99 до 999 лет, и «пожизненная аренда» будет интерпретироваться либо как лицензия, либо как договор аренды.
В большинстве Torrens Title юрисдикций пожизненный арендатор имеет, как в UK и US, право владения и пользования свойство, но как только арендатор умрет, свойство вернется к оставшемуся человеку. Основное отличие состоит в том, что пожизненное имущество будет зарегистрировано генеральным регистратором этой юрисдикции и появится в домене. В результате они становятся одним из 9 типов признанных прав на землю и одним из четырех типов, подтверждающих владение. Процесс регистрации в системе правового титула Торренса обычно дает незыблемость пожизненного имущества.
Владелец пожизненного имущества может отчуждать свои права, но срок их действия все равно истекает. его смерть, независимо от того, кому он ее отчуждает. В этот момент этот покупатель должен будет отказаться от земли.
Все более популярными становятся инвестиции частных инвесторов в пожизненную аренду. Этот тип инвестиций предлагается в качестве альтернативы традиционной покупке для сдачи в аренду и становится все более популярным в Соединенном Королевстве, где в 2018 году было предоставлено пожизненное владение на сумму более 30 миллионов фунтов стерлингов.
