Войти
Название Торренса - это регистрация земли и система передачи земли, в которой государство создает и поддерживает реестр земельных владений, который служит неопровержимым доказательством (именуемым «неопровержимостью ») титула лица, зарегистрированного в реестре как собственник (собственник) и всех других интересов, зарегистрированных в реестре.
Право собственности на землю передается путем регистрации передачи права собственности, а не путем использования документов. Регистратор предоставляет новому владельцу Свидетельство о праве собственности, которое является просто копией соответствующего фолио реестра. Основным преимуществом системы является повышение уверенности в праве собственности на землю и упрощение сделок с землей.
Его название происходит от сэра Роберта Ричарда Торренса (1814–1884), который разработал, лоббировал и представил закон частного члена, который был принят как Закон о недвижимости 1858 года в провинции Южная Австралия, первая версия титула Торренса в мире. В основу своего предложения Торренс положил многие идеи Ульриха Хюббе, немецкого юриста, живущего в Южной Австралии. Система была принята во многих странах и адаптирована для охвата других интересов, включая кредитные интересы (например, ипотечные кредиты ), арендованные владения и названия слоев.
Система титулов Torrens работает по принципу «право собственности путем регистрации» (предоставляя высокую степень неопределенности зарегистрированного права собственности), а не «регистрации права собственности». Система избавляет от необходимости доказывать цепочку титул (т. Е. Прослеживать заголовок назад во времени через серию документов). Государство гарантирует правовой титул, и система обычно поддерживается схемой компенсации для тех, кто теряет свой титул из-за частного мошенничества или ошибки в деятельности государства.
В большинстве юрисдикций есть участки земли, которые являются все еще незарегистрированный.
Система Torrens работает по трем принципам:
В общем праве продавец земли должен показать свое право собственности на землю, проследив цепочку владения до самого раннего предоставления земли Корона своему первому владельцу. Документы, относящиеся к сделкам с землей, в совокупности известны как «документы о праве собственности » или «цепочка титулов». Это событие могло произойти сотни лет назад и могло повлечь за собой десятки изменений в праве собственности на землю. Право собственности на землю также может быть оспорено, что может вызвать большие юридические расходы для землевладельцев и помешать развитию.
Даже исчерпывающий поиск по заголовку в цепочке титулов не даст покупателю полной безопасности, в основном из-за принципа nemo dat quod non habet ("нет каждый дает то, чего у него нет »), и постоянная возможность незамеченных невыполненных интересов. Например, в деле Канцлерского суда Великобритании (1872 г.) продавец передал имущество fee-simple компании P1, но сохранил документы, подтверждающие право собственности, и мошенническим образом предполагал передачу гонорара: простая недвижимость на P2. Последний мог получить только титул, оставшийся у продавца, короче говоря, ничего. Однако в конечном итоге дело было решено в пользу P2, а не P1. Суды справедливости не могли заставить себя вынести решение против совершенно невиновного (без уведомления) покупателя.
Позиция общего права была изменена в незначительных аспектах законодательством, призванным свести к минимуму количество обысков, которые должны проводиться потенциальный покупатель. В некоторых юрисдикциях наложено ограничение на период начала права собственности, который может потребоваться покупателю.
Эффект регистрации в системе регистрации документов заключался в предоставлении зарегистрированному инструменту «приоритета» над всеми инструментами, которые либо не зарегистрированы, либо зарегистрированы позднее.. Основное различие между системой регистрации документов и системой Torrens заключается в том, что первая включает регистрацию инструментов, а вторая - регистрацию права собственности.
Более того, хотя и велся реестр владельцев земельных участков, он был ненадежным и мог быть оспорен в суде в любое время. Ограничения системы регистрации документов означали, что передача земли была медленной, дорогой и часто не позволяла создать определенный титул.
В соответствии с системой многие карты, показывающие границы австралийской собственности, должны быть сохранены. Сэр Роберт Ричард Торренс, генеральный регистратор и казначей колонии Южная Австралия, а позже член Палаты собрания, долгие годы лоббировала новую систему правового титула, чтобы улучшить нынешнюю громоздкую, медленную и дорогостоящую систему передачи земли. Он в значительной степени отвечал за продвижение нового законопроекта через парламент, принятого в 1858 году как Закон о недвижимости 1858 года. Система, изложенная в этом законопроекте, стала известна как система правового титула Торренса и основывалась на центральном реестре всех земель, находящихся в юрисдикции Южной Австралии.
Торренс черпал идеи из системы регистрации торговых судов в Соединенном Королевстве, опыта, полученного за годы работы в качестве таможенного служащего. Он также использовал многие идеи, заложенные в Законе от Ульриха Хюббе, немецкого юриста, проживавшего в то время в Южной Австралии, который хорошо разбирался в ганзейской системе регистрации в Гамбург.
Центральным аспектом системы Торренса является земельная книга, в которой регистрируются все сделки с землей. Регистр может быть записью в бумажном переплете, но сегодня большинство регистров обычно хранятся в базе данных . Право собственности на землю устанавливается на основании записи имени владельца в государственном реестре. В титуле Торренса также записаны сервитуты и создание и выплата ипотечных кредитов.
. При первой регистрации земли в системе земле присваивается уникальный номер (называемый номером тома-фолио). который идентифицирует землю по зарегистрированному плану. В фолио записываются размеры земли и ее границы, имя зарегистрированного владельца и любые законные интересы, влияющие на право собственности на землю. Чтобы изменить границы земельного участка, необходимо подготовить и зарегистрировать исправленный план. После регистрации земля не может быть изъята из системы.
Передача права собственности на земельный участок осуществляется путем изменения записи в реестре. Регистратор обязан следить за тем, чтобы в реестр вносились только юридически действительные изменения. С этой целью регистратор укажет, какие документы ему потребуются, чтобы удостовериться, что действительно произошла смена владельца. Смена владельца может произойти из-за продажи земли или смерти зарегистрированного владельца, или в результате постановления суда, если назвать только наиболее распространенные способы изменения права собственности. Точно так же любой интерес, который влияет или ограничивает права собственности зарегистрированного владельца, например, ипотека, также может быть отмечен в реестре. Существуют правовые нормы, которые регулируют права и полномочия каждого из этих интересов по отношению друг к другу и по отношению к третьим сторонам.
Государство гарантирует точность реестра и обязуется выплачивать компенсацию тем, чьи права были ущемлены в результате административной ошибки. Претензии на компенсацию очень редки.
Основное различие между общим правом титулом и титулом Торренса заключается в том, что член общества в целом, действуя добросовестно, может полагаться на информацию из земельного реестра в отношении прав и интересов сторон, зарегистрированных в нем, и действовать на основании этой информации. Например, потенциальному покупателю не требуется выходить за рамки этой записи. Ему или ей не нужно даже проверять Свидетельство о праве собственности, поскольку регистрационная информация имеет первостепенное значение. Это контрастирует с титулом общего права, который основан на том принципе, что продавец не может передать покупателю большую долю, чем он или она владеет. Как и в случае с цепочкой, титул продавца является самым слабым звеном цепи титула. Соответственно, если титул продавца по общему праву каким-либо образом является дефектным, то и титул покупателя будет таким же. Следовательно, покупатель обязан убедиться, что название продавца не вызывает сомнений. Это может включать в себя как запросы, так и проверку цепочки владения, что может быть длительным и дорогостоящим мероприятием каждый раз, когда происходит сделка с недвижимостью.
Зарегистрированный собственник земли Торренс имеет неоспоримый титул, а это означает, что его или ее титул может быть оспорен только в очень ограниченных обстоятельствах (см. Ниже).
Считается, что реестр титулов наделяет «неотменяемость титула» лицу или лицам, зарегистрированным в реестре в качестве собственника или совместных собственников земли. Хотя концепция неопровержимости аналогична концепции неопровержимых доказательств, на практике существуют некоторые ограничения в отношении неопровержимости, и в разных юрисдикциях действуют разные законы и положения.
Например, в австралийском штате Виктория система Торренса отражена в Законе о передаче земли 1958 года (Вик). После регистрации доли участия и последующей записи в праве собственности требование зарегистрированного собственника к этой доле имеет преимущественную силу по сравнению со всеми другими требованиями, кроме тех, которые перечислены в статье 42 этого Закона, который предусматривает, что право собственности зарегистрированного держателя доли при условии, среди прочего :
Кроме того, существуют другие исключения или обстоятельства, которые могут нарушить неоспоримость, например:
Принятие реестра титулов Торренса в Британском Содружестве и его правовой контекст подробно освещалось в 1920 году.
Первая продажа земли, зарегистрированная в рамках системы, была сделана скотоводом Уильямом Рэнсомом Мортлоком (позже избранным в Южно-Австралийскую палату собрания ) на 25 августа 1858 года.
Начиная с Южной Австралии, все австралийские колонии ввели систему Торренса между 1858 и 1875 годами. С тех пор каждая колония, а с 1901 года штаты и территории, штат или территория ведет собственный регистр земельных титулов.
Система Торренса не заменила систему общего права, а применялась только к новым грантам на землю и к земле, которая была добровольно зарегистрирована согласно соответствующему закону. В Австралии большая часть земель принадлежит системе владения землей Торренса, хотя остатки старой системы владения землей все еще остаются. Вся земля на Австралийской столичной территории находится в аренде (фактически без права владения Торренс), в то время как большая часть Северной территории находится в аренде короны. Родной титул признан отдельной формой собственности. Часть земель остается Crown Land (то есть в Австралии, государственная земля).
Вторая юрисдикция Торренса в мире была установлена в 1861 году в тогдашней Британии. колония острова Ванкувер, ныне часть канадской провинции Британская Колумбия. Канада через федеральный парламент в 1886 году внедрила систему Торренса в Северо-Западных территориях. Он продолжал использоваться в трех провинциях прерий (Альберта, Саскачеван и Манитоба ), на которые была разделена южная часть Северо-Западных территорий. Британская Колумбия использует модифицированную систему Торренса. С 1885 года Онтарио использует английскую систему, которая не является системой Торренса, но имеет аналогичные цели. В Онтарио электронная регистрация привела к тому, что эта версия охватывала почти всю землю, но регистрация прошлых документов все еще решает некоторые проблемы. Для собственности, все еще находящейся под регистрацией документов, действует правило 40 лет, но правительство преобразовало их в рамках упрощенного процесса. Нью-Брансуик и Новая Шотландия перешли с системы регистрации документов на систему титулов Торренса в 2000-х годах, при этом расходы на переход были возложены на покупателя. Единственные провинции в Канаде, которые не имеют титулов Торренс, включают Ньюфаундленд и Лабрадор, Остров Принца Эдуарда и Квебек, который является юрисдикцией гражданского, а не общего права и вместо этого использует кадастровая система.
Статутом Торренса Фиджи является Закон 1971 года о передаче земель.
Доминиканская Республика использует систему титулов Торренса с 1920 года. Вся коммерческая недвижимость и большая часть недвижимости в крупных городах зарегистрированы и, таким образом, гарантированы системой. В 21 веке ускоряется регистрация земли в сельских районах, чтобы способствовать более эффективному и действенному рынку недвижимости в Доминиканской Республике.
Ирландия впервые начала использовать систему правового титула Торренса в 1892 году. Так называемая зарегистрированная земля (т.е. земля, находящаяся под названием Торренс) регистрируется в Ирландской Республике с использованием системы пронумерованные фолио на уровне округа. Земельный кадастр ведется Управлением по регистрации собственности, государственным агентством, и регистрирует как право собственности, так и право аренды, а также сервитуты / прибыль на дом, ипотеку и любые другие платежи за землю. Создание фолио в земельном кадастре обязательно в случае продажи / передачи / разделения земли, возведения многоэтажных домов или заключения нового договора аренды (более пяти лет). Подавляющее большинство земель в Ирландии (по площади) принадлежит Торренсу, поскольку обязательная регистрация в земельном кадастре при продаже была требованием в сельских районах в течение многих лет. Обязательная регистрация была распространена на (более городские) округа Корк, Дублин, Голуэй, Лимерик и Уотерфорд в последнее десятилетие, таким образом, обязательный титул Торренса распространился на все части Ирландской Республики.
Система титулов Торренса была внедрена британцами в Подмандатная Палестина и продолжает использоваться с момента основания Израиля в 1948 году. По состоянию на 2016 год, около 4% земельной площади страны все еще регистрируется по системе регистрации документов , предшествующей Торренсу,.
Малайзия приняла три версии системы Торренса:
Новая Зеландия приняла аналогичную систему с 1870 года. (Обязательная регистрация титулов) Закон 1924 года ввел большую часть оставшейся земли в стране под систему Торренса, и к 1951 году реестр считался завершенным, хотя небольшие остатки земли все еще могут существовать в рамках системы документов. Закон 1952 года о передаче земли ввел систему Торренса. В 20 веке ученые и судьи разошлись во мнениях относительно того, следует ли интерпретировать неопределенность как «отсроченную» или «немедленную». В 1967 году Тайный совет в деле Фрейзер против Уокера постановил, что зарегистрированный владелец получит неоспоримый титул на долю или имущество, как только он станет зарегистрированным владельцем доли или имущества (принцип немедленной неотменяемости
Закон 1952 года был заменен Законом о передаче земли 2017 года. Закон 2017 года вводит судебное усмотрение отменять регистрацию права собственности в случаях «явной несправедливости», что, возможно, подрывает определенность рассматриваемого титула. основополагающий для принципа немедленной незыблемости.
В Новой Зеландии большая часть земель находится в собственности Торренс Титул, хотя остатки старой системы земельных титулов все еще остаются. Традиционный титул маори (исконный титул) признан отдельной формой собственности. Часть земель остается Crown Land (т.е. в Новой Зеландии, государственная земля).
Система Торренса была создана на Филиппинах 6 ноября 1902 года принятие Закона № 496 «Закон о регистрации земли», который практически идентичен Закону о недвижимости Массачусетса 1898 года.
Россия приняла систему Торренса вскоре после основания Советского Союза. В настоящее время система учета и регистрации прав на недвижимое имущество в России регулируется двумя федеральными законами, в которых приняты некоторые элементы и принципы системы Торренса. Учет земли, зданий и природных территорий ведется в базе данных недвижимого имущества кадастр в соответствии с Федеральным законом от 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимого имущества». Сделки владельца счета этих объектов отражаются в другой базе данных: «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании Федерального закона от 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Имущество и сделки с ним ». Оба закона устанавливали кадастр открытости и регистрацию информации и возлагали ответственность за их управление на единую организацию - Росреестр. Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество является необходимым и достаточным условием возникновения права собственности на недвижимое имущество. Для получения информации об объекте недвижимости, содержащейся в кадастре и реестре, достаточно подробном и структурированном покрытии наиболее существенной информации об объекте ведется открытая кадастровая карта. С помощью довольно простых веб-форм можно найти и прочитать часть информации о любом свойстве объекта. Однако эти законы не устанавливают немедленную полную ответственность государства за правильность информации, содержащейся в базах данных. В 2015 году в Госдуму зарегистрирован законопроект, регулирующий доступ общественности к информации о собственниках недвижимости. Законопроект поддержан правительством. По мнению некоторых экспертов, ограничение открытости информации снижает шансы на выявление публичных случаев незаконного обогащения и увеличивает риски для бизнеса.
Саудовская Аравия ввела систему Torrens в 2002 г. Закон о регистрации недвижимости в натуре, изданный Королевским указом № 6 от 9 / 21423H
Сингапур принял версию системы Торренса, начиная с 1960 года с Закона о земельных титулах, глава 157. Преобразование всех титулов было завершено в 2001 году.
Шри-Ланка представила версию системы Торренса, известную как Бим Савия в соответствии с Законом о регистрации правового титула № 21 за 1998 г. Департамент изысканий Шри-Ланки начал процесс обследования государственных и частных земель для внесения в регистрацию Бим Савия. На сегодняшний день процесс землеустройства и преобразования оригиналов документов землевладельцев в Свидетельство о праве собственности не завершен. Программа стала весьма противоречивой, поскольку в ней утверждается, что она отражает рекультивацию земель короны британским колониальным правительством Цейлона в соответствии с Постановлением № 12 о предотвращении посягательств на земли короны от 1840 г. правительство, принявшее право собственности на землю, не может подтвердить право собственности и высокую вероятность мошенничества, отсутствие признания свидетельства о праве собственности, выданного в рамках программы Бим Савия, и отсутствие положений о совместном владении.
Таиланд принял систему Торренса в 1901 году после того, как король Чулалонгкорн основал Королевский геодезический департамент Таиланда, группу специальных служб Королевских вооруженных сил Таиланда, занимающуюся Кадастровая съемка, которая представляет собой обследование конкретных земельных участков для определения права собственности на регистрацию земли и справедливого налогообложения.
К штатам с ограниченной реализацией относятся Миннесота, Вирджиния, Массачусетс, Колорад o, Джорджия, Гавайи, Нью-Йорк, Северная Каролина, Огайо и Вашингтон.
Штат Иллинойс был первым штатом, принявшим Закон Торренса о праве собственности, который использовал ограниченную систему Торренса в округе Кук после Великого пожара в Чикаго, однако срок действия этой системы истек 1 января 1992 г., после того как она оказалась непопулярной среди кредиторов и других организаций.
