Войти
Покупка для сдачи в аренду - британская фраза, относящаяся к покупке имущество специально сдавать в аренду, то есть сдавать. Ипотечный кредит с правом выкупа - это ипотечный кредит, специально разработанный для этой цели. Недвижимость, сдаваемая в аренду, обычно является жилой, но этот термин также включает в себя студенческую собственность инвестиции и вложения в гостиничные номера.
До 1980-х гг. количество частных лиц, которые стали помещиками, было очень мало. Покупка недвижимости для сдачи в аренду считалась прерогативой профессиональных арендодателей и лиц, достаточно богатых, чтобы платить наличными или иметь значительные депозиты, позволяющие им получать коммерческую ипотеку. Ипотека в современном стиле «под сдачу в аренду» была недоступна, а возможность приобретения недвижимости в качестве средства для получения пенсионных доходов большинству людей не приходила в голову. Инфраструктура кредитов, консультаций и информации отсутствовала.
Критическое изменение произошло с Законом о жилье 1988 года, когда появилась система гарантированной краткосрочной аренды. Это дало потенциальным арендодателям и кредиторам уверенность в том, что арендаторы будут проживать в собственности только в течение определенного периода времени.
С середины до конца 1990-х годов резко выросла стоимость сдачи в аренду. По данным Совета ипотечных кредиторов, в период с 1999 по 2015 год кредиторы предоставили более 1,7 миллиона кредитов под выкуп. За последние 12 лет частные арендные платы увеличились вдвое. Остатки по ипотечным кредитам, подлежащим выкупу с целью аренды, недавно выросли до более чем 200 миллиардов фунтов стерлингов, что эквивалентно валовому внутреннему продукту Гонконга.
Что касается При аренде всей недвижимости преимущества для арендодателя могут включать стабильный доход от поступлений от аренды, а также накопление богатства, если цены на жилье со временем будут расти. Растущие цены на жилье в Великобритании сделали покупку для сдачи в аренду популярным способом инвестирования. Основной риск связан со спекуляциями с использованием заемных средств, когда домовладелец берет ссуду для покупки недвижимости, ожидая, что дом может быть продан позже по более высокой цене или что доход от аренды будет соответствовать или превышать стоимость ссуды. В лучшем случае для арендодателя они выиграют от использования денег ссудных банков, что свидетельствует о том, что они распределили капитал более эффективно, чем это могли бы сделать профессиональные инвесторы. Если арендодатель не может выполнить условия выплаты ипотечного кредита, банк будет стремиться вступить во владение недвижимостью и продать ее, чтобы получить ссуду. Если цены упадут, использование заемных средств может привести к тому, что арендодатель останется в отрицательном капитале.
. Еще одним риском является существенное изменение государственной политики, как это произошло в 2015 году (см. Раздел ниже).
В последние годы правительство приняло меры для защиты арендаторов, включая схемы обязательной защиты депозитов третьих лиц и обязательное лицензирование многоквартирных домов (HMOs).
Согласно последним данным Национальной ассоциации арендодателей (NLA), по состоянию на сентябрь 2014 г. 27% арендодателей, сдающих в аренду одну недвижимость, и 19% арендодателей, сдающих в аренду два и четыре объекта либо окупаются, либо работают в убыток.
В среднем валовая доходность от сдачи в аренду (годовой доход от инвестиций до вычета текущих расходов) составляла 5,1% по состоянию на декабрь 2014 г. Это представляет собой снижение на 0,2 п.п. по сравнению со средней доходностью в декабре 2013 года.
Валовая доходность от аренды различается по стране: самая высокая доходность приходится на Шотландию (6,1% и города на севере Англии), тогда как доходность в Лондоне стоять на уровне 4,1%.
Валовая доходность от аренды в ведущих городах мира колеблется от 1,6% (в Тайбэе) до 11,7% (в Кишиневе). Валовая доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости в течение нескольких лет снижалась во всем мире и, как правило, продолжала падать после жилищного кризиса.
Сроки покупки ипотека - это ипотечная договоренность, при которой инвестор занимает деньги для покупки собственности в частном арендуемом секторе, чтобы сдать ее в аренду арендаторам. Сдача в аренду ипотеки предлагалась в Великобритании с 1996 года.
Кредиторы подсчитывают, сколько они готовы ссудить, используя формулу, отличную от формулы для недвижимости, занимаемой владельцем. Они обычно смотрят на ожидаемый ежемесячный доход от аренды, чтобы определить максимальный размер кредита. В зависимости от кредитора, заемщикам также может быть разрешено включать свой личный доход в расчет максимальной суммы, которую они могут занять. От новых домовладельцев также может потребоваться отдельный годовой доход в размере не менее 25 000 фунтов стерлингов. Для недвижимости, занимаемой владельцем, расчет обычно кратен годовому доходу владельца.
Самым распространенным видом ипотеки с правом выкупа является процентная ставка. Процентная ставка по ипотеке может быть фиксированной или переменной. Фиксированные ставки означают, что платежи не будут колебаться, а переменные ставки означают, что платежи могут увеличиваться или уменьшаться в соответствии с базовой ставкой Банка Англии. Процентные ставки и комиссии, предлагаемые по ипотеке BTL, в среднем немного выше, чем по ипотеке, занимаемой владельцем. Это связано с тем, что банки и другие кредитные учреждения считают, что ипотека BTL представляет больший риск, чем ипотека, предоставляемая собственником и арендатором жилья.
Многие люди не могут претендовать на получение ипотеки с правом выкупа. Критерии принятия могут включать суммы депозита, кредитный рейтинг и многое другое.
В конце 1990-х и в начале 21-го века этот тип инвестиций стал популярным и помог резко поднять цены на жилье.
За последние несколько лет предложение о сдаче в аренду подверглось негативному влиянию прессы, и многие комментаторы полагали, что это способствовало безудержной инфляции цен на жилье. Oxford Economics заявила в августе 2007 г., что сдача в аренду «несомненно способствует завышению стоимости жилья».
Одна из трудностей в определении того, как покупка с целью сдачи в аренду повлияла на инфляцию цен на жилье, заключается в том, что на рынке недвижимости произошли одновременные изменения, такие как рост населения и значительные прямые иностранные инвестиции в недвижимость.
Последние данные, опубликованные UK Finance, показывают, что, по данным юридической фирмы Walker Morris, количество возвращаемой собственности частных арендодателей в третьем квартале 2019 года увеличилось на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
До 2015 года политика правительства в отношении сдачи в аренду была относительно мягкой, но это изменилось в Бюджетах и Осенью. Заявление за 2015 год. Для снижения привлекательности инвестиций были предприняты четыре основных шага:
( Упомянутые выше изменения, касающиеся налоговых льгот на расходы по ипотечному финансированию, означают, что домовладельцы могут вычесть из своей налоговой декларации только эквивалент базовой льготы, что может привести к снижению их личного налогообложения. gher диапазон подоходного налога, даже если они не получают достаточного дохода, чтобы оправдать его при других обстоятельствах.)
Правительство также приняло меры для улучшения Сбор налогов с домовладельцев BTL за последние годы. Меры включают:
Орган пруденциального регулирования регулирует деятельность большого числа, но не всех кредиторов, сдающих внаем
Этап I
В сентябре 2016 г., PRA объявило 1 января 2017 года крайним сроком для введения кредиторами рекомендованных новых минимальных стандартов андеррайтинга для заявок на покупку с правом аренды.
В PRA заявлено, что определение доступности должно включать расчет коэффициента покрытия процентов (ICR), который определяется как: «отношение ожидаемого ежемесячного арендного дохода от недвижимости, сдаваемой в аренду, к ежемесячной процентные платежи с учетом вероятного будущего повышения процентных ставок ».
Во время надзора SS 13/16 в сентябре 2016 года отраслевой стандарт ипотечного кредитования для установления минимального порога ICR составлял 125%. Впоследствии большинство кредиторов установили минимальный порог ICR в 145%.
Руководящие принципы PRA пошли дальше, рекомендовав кредиторам оценивать способность заемщика поддерживать ежемесячные платежи по ипотеке, если ставки в будущем вырастут, предлагая фирмам применять предполагаемую минимальную процентную ставку для заемщика в размере 5,5%.
Этап II
Кредиторы, подпадающие под действие правил PRA, должны были интерпретировать второй набор изменений и внедрить их к 30 сентября 2017 года. В соответствии со вторым этапом правил PRA, процесс андеррайтинга Применяемые кредиторами стали намного строже, особенно для арендодателей, сдаваемых в аренду, владеющих четырьмя или более объектами недвижимости, помеченными как «портфельные арендодатели».
В заявлении надзорного органа (SS13 / 16) в PRA говорится:
«PRA ожидает, что фирмы признают, что существующий опыт и навыки, приобретенные в кредитовании с правом выкупа в аренду, не переводят автоматически в эквивалентные навыки при оценке портфельных арендодателей. Кредитование портфельных арендодателей по своей сути является более сложным, учитывая размер долга в совокупности, денежные потоки и затраты, возникающие в связи с несколькими арендами, а также потенциальные риски собственности и / или географической концентрации ».
С изменениями PRA кредиторам теперь пришлось гораздо глубже анализировать финансы заемщика. Однако толкование кредиторами новых правил сильно различается; при этом некоторые кредиторы решили больше не предлагать продукты с правом выкупа в аренду портфельным арендодателям, в то время как другие приняли различные подходы к андеррайтингу для этой демографической группы. Портфельные арендодатели теперь должны предоставлять значительно больше информации о своей существующей собственности, доходе от аренды и бизнес-планах, чем требовалось до этого изменения.
.
В Великобритании, особенно в Лондоне, существует явление, известное как «покупка с оставлением», когда инвесторы покупают недвижимость и оставляют ее пустыми, чтобы извлечь выгоду из растущего дома. цены без хлопот с арендаторами. По данным благотворительной организации Empty Homes, на национальную «покупку с правом выезда» приходится небольшой процент незанятой недвижимости, но по оценкам совета Кенсингтона и Челси в 2015 году, каждый четвертый дом в определенных частях их района пострадал, подъезжая к дому. цены, ограничивая количество фактически проживающих там домохозяйств. В целом на долгосрочно пустующие дома приходится 2% недвижимости в Кенсингтоне и Челси. В северном Лондоне муниципалитету Камдена удалось сократить количество пустующих домов, взимая надбавку в размере 50% с муниципального налога с домов, оставшихся пустыми более двух лет.
Некоторые политики обвиняют зарубежных инвесторов в покупке домов и оставляя их пустыми, но исследования показали, что только 2% зарубежных покупателей недавно построенной лондонской недвижимости использовали бы ее в качестве второго дома, 65% вместо этого намеревались сдать их в аренду, а 33% покупали бы их как дома для детей, посещающих университет. в Лондоне.
С 2016 года цены на жилье в центре Лондона начали падать, что снижает привлекательность предложения «купить, чтобы уехать».
