Войти
По закону передача - это передача юридического титула на недвижимое имущество от одного лица к другому или предоставление обременения, такого как ипотека или залог. Типичная сделка по передаче права собственности состоит из двух основных этапов: обмен контрактами (когда создаются справедливые интересы ) и завершение (также называемое урегулированием, когда переходит правовой титул и равноправные права объединяются с юридическими заглавие).
Продажа земли регулируется законами и практикой юрисдикции, в которой расположена земля. Законодательство всех юрисдикций требует, чтобы договоры купли-продажи земли заключались в письменной форме. Обмен контрактами включает в себя подписание двух копий контракта купли-продажи, по одному экземпляру которого остается у каждой стороны. Когда стороны находятся вместе, обе стороны обычно подписывают обе копии, по одному экземпляру которых остается у каждой стороны, иногда с официальной передачей копии от одной стороны другой. Однако обычно бывает достаточно, чтобы только копия, оставшаяся у каждой стороны, была подписана только другой стороной - следовательно, контракты «обмениваются». Это правило позволяет «обменивать» контракты по почте. Оба экземпляра договора купли-продажи становятся обязательными только после того, как каждая из сторон получит копию договора, подписанного другой стороной, т.е. обмен считается «завершенным». Обмен электронными средствами обычно недостаточен для обмена, если только законы юрисдикции прямо не подтверждают такие подписи.
Покупатель недвижимости несет ответственность за то, чтобы он или она получил хороший и товарный титул на землю, т. Е. Чтобы продавец был владельцем, имел право продавать недвижимость и нет фактора, который препятствовал бы ипотеке или перепродаже. В некоторых юрисдикциях законодательно предусмотрены некоторые меры защиты для покупателя, помимо возможности покупателя проводить поиск, связанный с недвижимостью.
Система передачи права собственности обычно предназначена для обеспечения того, чтобы покупатель получил право собственности на землю вместе со всеми правами, связанными с землей, и был уведомлен о любых ограничениях перед покупкой. Во многих юрисдикциях принята система регистрации земли для облегчения передачи права собственности и поощрения использования публичных записей и уверенности покупателей земли в том, что они получают право собственности.
В Англии и Уэльсе передача права собственности обычно осуществляется адвокатом или лицензированным перевозчиком ; либо может нанять или контролировать неквалифицированного перевозчика. Передается или передается участок земли или собственности, которые исторически (особенно в Англии) могут включать или не включать «мессуаж», которое было бы основным жилищем, и могло бы включать фруктовый сад, любые хозяйственные постройки и curtilage, если есть. Внутренний рынок передачи прав собственности является конкурентоспособным по ценам, при этом большое количество юридических лиц и компаний по передаче прав собственности предлагают аналогичные услуги. Кто-то может осуществить свою передачу права собственности, но это трудозатратно. Если сделка связана с ипотекой, почти наверняка кредитор будет настаивать на привлечении юриста для передачи права собственности.
Распространенный миф о том, что передача права собственности должна осуществляться местным юристом или перевозчиком. Это уже не так, поскольку многие перевозчики и юристы проводят транзакции на расстоянии, используя электронную почту и онлайн-технологии.
В 2015 году на рынке передачи права собственности действовало примерно 5 357 фирм, но это число снизилось с 5 871. годом ранее. Количество фирм на рынке почти на треть меньше, чем 7 779 фирм, регистрирующих транзакции в 2005 году, из-за серьезной нехватки передаточных средств во время рецессии.
Согласно английскому праву, соглашения не являются юридическими. обязательны до обмена контрактами. Это дает как преимущество свободы перед заключением контракта, так и недостаток потраченного времени и затрат в случае, если сделка не будет заключена.
Обычно покупатель договаривается с продавцом о согласованной цене, а затем организует опрос, и юрисконсульт (или перевозчик) проводит поиск и предварительные запросы. Юридический или транспортный агент продавца подготовит проект контракта для утверждения юристом покупателя. Юрист продавца также будет собирать и подготавливать информацию об имуществе, которая будет предоставлена юристам покупателя в соответствии с правилами Юридического общества в отношении внутренней передачи права собственности. При проведении сделок с недвижимостью роль перевозчика заключается в проведении должной осмотрительности, отправляя запросы - известные как поисковые запросы - о сделанном имуществе. Они предназначены для выявления факторов, о которых агент по недвижимости или оценщик может не знать, которые могут повлиять на удовольствие покупателя от собственности.
Для завершения сделки по передаче права собственности требуется в среднем 10–12 недель, но в то время как некоторые сделки быстрее, многие занимают больше времени. Сроки зависят от множества факторов - юридических, личных, социальных и финансовых. В течение этого периода до обмена контрактами (обмен является моментом, когда транзакция становится юридически обязательной) любая из сторон может выйти из транзакции в любое время и по любой причине, без каких-либо юридических обязательств перед другой. Это увеличивает риск отравления и его обратного, отвода газов. Передача является составной частью затрат на переезд в Соединенном Королевстве.
В рамках сделок с недвижимостью роль перевозчика заключается в выполнении комплексная проверка путем отправки запросов, известных как поисковые запросы, о сделанном имуществе. Они предназначены для выявления факторов, о которых агент по недвижимости или инспектор могут не знать, которые могут повлиять на то, как покупатель будет пользоваться недвижимостью.
Поиск недвижимости включает:
Местные органы власти проводят поиск в соответствии с Правовым обществом [1 ], являются «жизненно важной частью процесса передачи права собственности» и предоставляют покупателям важную информацию о вопросах, касающихся собственности, зарегистрированной или зарегистрированной в местных органах власти. Однако с годами задержки с поисками в местных органах власти побудили юристов заказать «личный» обыск, проводимый третьей стороной или поисковой службой, которые посещают офис совета. и проверяет и записывает информацию, хранящуюся местными властями от имени перевозчика или адвоката.
Частные поисковые компании и платформы для размещения заказов интегрируют данные Земельного реестра, чтобы ускорить процесс заказа поиска, повысить точность и снизить вероятность человеческой ошибки. Одним из примеров является использование набора национальных пространственных данных Земельного реестра для отображения карт границ на экране с использованием связи с данными в реальном времени для проверки местоположения собственности.
Для полного обсуждения см. Распоряжения о продаже (Закон Шотландии)
В соответствии с законодательством Шотландии передача права собственности осуществляется как второй этап добровольной передачи земли после завершения контрактной стадии. Позиция в Шотландии в соответствии с законодательством Шотландии заключается в том, что договор обычно заключается на гораздо более ранней стадии, чем в англо-валлийской юрисдикции и юрисдикции общего права. Договорная стадия передачи называется официальным сообщением о продаже между покупателем или агентом покупателя и продавцом или агентом продавца. Письма - это письма, в теле которых составляется договор купли-продажи. После того, как все договорные условия согласованы, считается, что сообщения заключаются, и они служат в качестве обязательного договора купли-продажи недвижимости. Обычно договор обусловлен такими вопросами, как возможность продавцов до завершения сделки доказать, что они обладают правом собственности на собственность, и предоставить четкие результаты поиска из земельных кадастров и местных властей.
С 1 декабря 2008 года недвижимость на продажу продается с «Информационным отчетом о доме». Он состоит из: Единого обзора, Энергетического отчета и Анкеты собственности. Отчет о доме доступен по запросу для потенциальных покупателей недвижимости. Дата окончательного урегулирования в Шотландии известна как «дата въезда», т.е. дата, когда Покупатель может вступить во владение недвижимостью. Сама передача права собственности завершается только после завершения регистрации документа о передаче права собственности в Земельном реестре Шотландии.
Юристы, адвокаты и лицензированные практикующие специалисты по передаче прав собственности являются единственными физическими лицами, которым по закону разрешено осуществлять передачу права собственности за плату в Шотландии. и, как таковые, пользуются монополией на передачу права собственности в соответствии с Законом о адвокатах (Шотландия) 1980 раздел 32, который предусматривает уголовное преступление для любого лица, не имеющего лицензии, которое готовит передаточные документы в ожидании вознаграждения.
Большая часть частных земель в Австралии в настоящее время регулируется в соответствии с системой Торренса из регистрации земли, введенной между 1857 и 1875 годами. Некоторые земельные участки все еще не зарегистрированы и обычно называют землей общего права. Право собственности в Австралии происходит от английского общего права.
Передача права собственности в Австралии (также называемая передачей) обычно осуществляется адвокатом или лицензированным перевозчиком. Наборы доступны для покупателя для самостоятельного завершения процесса, но из-за сложности различных законов и процессов штата и совета это обычно не рекомендуется.
Квинсленд и Новый Южный Уэльс имеют 5-дневный период «охлаждения» для контрактов на жилую недвижимость. Виктория имеет 3 рабочих дня период ожидания для частных продаж, а Южная Австралия имеет 2 дня. В течение этого времени покупатель может пересмотреть покупку и, если он того пожелает, расторгнуть договор, и в этом случае покупатель может быть юридически обязан уплатить 0,25% покупной цены продавцу (0,2% в Виктории). Не все контракты имеют период обдумывания, например, когда недвижимость приобретается на аукционе или если покупатель ускоряет процесс.
Обычная передача имущества адвокатом или лицензированным перевозчиком обычно занимает от 4 до 6 недель. Большинство фирм предлагают услуги с фиксированной ценой, которые обычно включают затраты на поиск, юридические консультации и другие расходы. В большинстве штатов и территорий типичная передача включает, но не ограничивается, следующее:
Обыски, как правило, занимают основную часть передачи. Из-за трехуровневой системы управления (федерального, государственного и местного) необходимо убедиться, что поставщик имеет все права и титул. Большую часть информации получают от государственных или местных (муниципальных) властей. Важно отметить, что процессы передачи права собственности, юридическая документация, требования к контрактам и требования к поиску различаются в зависимости от штата и территории.
Требования, поиск и стоимость могут варьироваться в зависимости от юрисдикции, в зависимости от местного законодательства и нормативных актов о собственности. В зависимости от обстоятельств каждого дела и юрисдикции поиск заголовка может также включать:
С принятием в 2012 году Национального закона об электронных переводах, все штаты Австралии находятся в процессе перехода на электронные переводы в соответствии с требованиями штатов. Первая передача собственности через Интернет в Австралии произошла в Новом Южном Уэльсе в 2014 году с использованием платформы (PEXA).
Процесс передачи собственности в США варьируется от штата к штату в зависимости от местного законодательства. требования и историческая практика. В редких случаях стороны проводят формальное «закрытие». В официальном закрытии сделки будут задействованы три юриста: по одному представителю покупателя, продавца и держателя ипотеки; часто все трое сидят за столом с покупателем и продавцом и буквально «передают бумаги» для совершения сделки.
Гораздо чаще транзакция закрывается с использованием условного депонирования. (См. Также Условное депонирование § Недвижимость.) Практика варьируется от штата к штату в отношении того, кто проводит поиск титула, чтобы убедиться, что продавец имеет или может передать четкое право собственности, включая то, какие залоговые права должны быть оплачены, и который действует как держатель условного депонирования. Во многих штатах поверенные по-прежнему выступают в качестве агента условного депонирования и инспектора титула. Во многих других случаях эти функции выполняются лицензированными агентами условного депонирования, которые часто связаны или даже наняты страховой компанией. Некоторые используют сочетание, например, поручение адвокату вести условное депонирование, в то время как расследованием правового титула занимается компания по страхованию титула или ее агент.
Чтобы защитить себя от дефектов в праве собственности, покупатели часто приобретают страховку права собственности в это время для себя. Они почти всегда должны будут приобрести страховку титула для своего кредитора в качестве условия ссуды.
В большинстве штатов предложение потенциального покупателя о покупке оформляется в форме письменного контракта и связано с внесением залога на сумму покупной цены. В предложении будут изложены условия (такие как оценка, подтверждение правового титула, проверка, размещение и финансирование), при которых покупатель может отозвать предложение без потери депозита. После выполнения (или отмены) условий покупатель получает «равноправный титул » и выручку от передачи или может быть принужден постановлением суда. Могут быть и другие условия закрытия в последнюю минуту, такие как «чистка метлой», выселение и ремонт.
Типичные документы при передаче права собственности включают: документ (-ы), заверенные чеки, простой вексель, ипотеку, свидетельство о залоге, пропорциональные налоги на имущество, переплетное страхование титула и переплетное страхование от пожара. Также могут быть сторонние соглашения (например, арендаторы, договоры поставки, платеж задержка за неприемлемый ремонт), право продавца на преимущественный отказ от перепродажи, декларация о доверительном управлении или создание или консолидация другого юридического лица (регистрация, ограниченная партнерские инвесторы и др.). Когда «время имеет существенное значение», были случаи, когда вся сумма депозита была конфискована (как заранее оцененные убытки ), если передача права собственности задерживается сверх сроков непредвиденных расходов покупателя, даже если покупка была завершена..
Слова, используемые для обозначения передачи, или слова передачи включают в себя предоставление, изобретать, отдавать и продавать.
В римской традиции частные права на землю подлежали исполнению, даже если они были секретными; эта традиция в некоторой степени сохранялась в Европе вплоть до XIX века, но современные системы больше не допускают такой секретности.
