Оценка недвижимости, оценка недвижимости или оценка земли - это процесс выработки мнения о стоимости недвижимого имущества (обычно рыночной стоимости ). Сделки с недвижимостью часто требуют оценки, потому что они происходят нечасто, и каждая собственность уникальна (особенно их состояние, ключевой фактор оценки), в отличие от корпоративных акций, которые торгуются ежедневно и идентичны (таким образом, централизованный Вальрасовский аукцион как биржа нереален). Местоположение также играет ключевую роль в оценке. Однако, поскольку собственность не может изменить местоположение, часто модернизация или улучшение дома могут изменить его стоимость. Отчеты об оценке составляют основу для ипотечных ссуд, урегулирования имущества и разводов, налогообложения и т. Д. Иногда отчет об оценке используется для установления продажной цены на недвижимость.
Помимо обязательного уровня образования, который может варьироваться от финансов до строительных технологий, в большинстве, но не во всех странах требуется, чтобы оценщики имели лицензию на практику. Обычно оценщик недвижимости имеет возможность пройти 3 уровня сертификации: стажер по оценке, лицензированный оценщик и сертифицированный оценщик. Для второго и третьего уровней лицензии требуется не менее 2000 часов опыта за 12 месяцев и 2500 часов опыта не менее чем за 24 месяца соответственно. Оценщиков часто называют «оценщиками собственности» или «оценщиками земли»; в британском английском они являются «сюрвейерами по оценке». Если мнение оценщика основано на рыночной стоимости, оно также должно основываться на наиболее эффективном и наилучшем использовании недвижимости. В Соединенных Штатах оценка ипотечных кредитов улучшенной жилой недвижимости обычно указывается в стандартной форме, такой как Единый отчет об оценке жилого фонда. Оценки более коммерческой недвижимости (например, приносящей доход, необработанной земли) часто представляются в описательной форме и завершаются сертифицированным генеральным оценщиком.
Существует несколько типов и определений стоимости, требуемых при оценке недвижимости. Вот некоторые из наиболее распространенных:
Могут быть различия между реальной стоимостью собственности (рыночная стоимость ) и сколько стоит его покупка (цена ). Уплаченная цена может не отражать рыночную стоимость этой собственности. Иногда могли присутствовать особые соображения, такие как особые отношения между покупателем и продавцом, когда одна сторона имела контроль или значительное влияние на другую сторону. В других случаях сделка могла быть лишь одним из нескольких объектов недвижимости, проданных или проданных между двумя сторонами. В таких случаях цена, уплачиваемая за какую-либо конкретную деталь, является не ее рыночной «стоимостью» (хотя обычно предполагается, что все части и цены в сумме равны рыночной стоимости всех частей), а скорее ее рыночной «ценой». ".
В других случаях покупатель может добровольно заплатить цену выше общепринятой рыночной стоимости, если его субъективная оценка собственности (ее инвестиционная стоимость для него) была выше, чем рыночная стоимость. Одним из конкретных примеров этого является владелец соседней собственности, который, комбинируя свою собственность с рассматриваемой собственностью (сборка), мог получить экономию от масштаба и добавленную стоимость (plottage value). Подобные ситуации иногда случаются в корпоративных финансах. Например, это может произойти, когда слияние или поглощение происходит по цене, превышающей значение, представленное ценой базовой акции. Обычное объяснение этих типов слияний и поглощений состоит в том, что «сумма больше, чем ее части», поскольку полное владение компанией обеспечивает полный контроль над ней. Это то, за что покупатели иногда платят высокую цену. Такая ситуация может возникнуть и при покупке недвижимости.
Но наиболее распространенной причиной отличия стоимости от цены является то, что либо покупатель, либо продавец не осведомлены о рыночной стоимости собственности, но, тем не менее, соглашаются на контракт по определенной цене, которая либо слишком высока, либо слишком дешево. Это прискорбно для одной из двух сторон. Оценщик недвижимости обязан оценить истинную рыночную стоимость собственности, а не ее рыночную цену.
Часто недвижимость оценивается по стоимости ниже рыночной; это известно как дробная оценка. Частичная оценка может привести к объектам, которые оцениваются на уровне 10% или менее от их рыночной стоимости.
В Соединенных Штатах оценка проводится для определенного типа стоимости (например, стоимость обращения взыскания, справедливая рыночная стоимость, проблемная продажная стоимость, инвестиционная стоимость). Наиболее часто используемое определение стоимости - рыночная стоимость. Хотя в Единых стандартах профессиональной оценки (USPAP) не определяется рыночная стоимость, в нем дается общее руководство по определению рыночной стоимости:
Тип стоимости, выраженный как мнение, который предполагает передачу собственности (то есть права собственности или пакета таких прав) с определенной даты при определенных условиях, изложенных в определении термина, указанного оценщиком как применимый в оценке.
Таким образом, определение стоимости, используемое в оценке или анализе текущего рынка (CMA) и в отчете, представляет собой набор предположений о рынке, на котором объект недвижимости может совершать сделки. Это влияет на выбор сопоставимых данных для использования в анализе. Это также может повлиять на метод, используемый для оценки свойства. Например, значение дерева может составлять до 27% от значения свойства.
Существуют три традиционные группы методологий для определения значения. Их обычно называют «тремя подходами к оценке стоимости», которые, как правило, независимы друг от друга:
Однако в последнее время в бизнесе наблюдается тенденция к использованию научной методологии оценки, которая опирается на фундамент количественных - подходы, основанные на данных, рисках и географическом расположении. Pagourtzi et al. предоставили обзор методов, используемых в отрасли, путем сравнения традиционных подходов с передовыми.
Как упоминалось ранее, оценщик обычно может выбрать один из трех подходов для определения стоимости. Один или два из этих подходов обычно наиболее применимы, а другой подход или подходы обычно менее полезны. Оценщик должен подумать о «объеме работ», типе стоимости, самой собственности, а также качестве и количестве данных, доступных для каждого подхода. Невозможно сделать всеобъемлющее заявление о том, что тот или иной подход всегда лучше, чем один из других подходов.
Оценщик должен подумать о том, как большинство покупателей обычно покупают данный тип собственности. Какой метод оценки большинство покупателей используют для оцениваемого типа недвижимости? Это обычно руководит мышлением оценщика в отношении наилучшего метода оценки в сочетании с доступными данными. Например, оценка собственности, которая обычно покупается инвесторами (например, небоскребы, офисные здания), может придать больший вес доходному подходу. Покупатели, заинтересованные в приобретении жилой недвижимости для одной семьи, предпочли бы сравнить цены, в этом случае подход сравнения продаж (подход анализа рынка) был бы более применимым. Третий и последний подход к оценке - это стоимостной подход к оценке. Затратный подход к стоимости наиболее полезен при определении страховой стоимости и стоимости строительства новой конструкции или здания.
Например, одноквартирные дома определенного качества, как правило, продаются по определенной цене за квартиру. Во многих из этих случаев подход сравнения продаж может быть более применимым. С другой стороны, многоквартирный жилой комплекс, состоящий из нескольких домов, обычно оценивается по доходному подходу, так как это будет соответствовать тому, как большинство покупателей оценит его. Другой пример: дома на одну семью чаще всего оцениваются с наибольшим весом при сравнении продаж. Однако, если односемейное жилище находится в районе, где все или большая часть жилья сдаются внаем, то какой-либо вариант доходного подхода может быть более полезным. Таким образом, выбор метода оценки может меняться в зависимости от обстоятельств, даже если оцениваемое имущество не сильно изменится.
Подход сравнения продаж основан прежде всего на принципе замещения. Этот подход предполагает, что осмотрительный (или рациональный) человек не будет платить за собственность больше, чем это стоило бы купить сопоставимую собственность-замену. Этот подход признает, что типичный покупатель будет сравнивать запрашиваемые цены и стремиться приобрести недвижимость, которая соответствует его или ее желаниям и потребностям, по самой низкой цене. При разработке подхода сравнения продаж оценщик пытается интерпретировать и измерить действия сторон, задействованных на рынке, включая покупателей, продавцов и инвесторов.
Собираются данные о недавних продажах недвижимости, аналогичной оцениваемой, так называемых «сопоставимых». Только ПРОДАННАЯ недвижимость может использоваться при оценке и определении стоимости собственности, поскольку они представляют собой суммы, фактически уплаченные или согласованные за недвижимость. Источники сопоставимых данных включают публикации по недвижимости, публичные записи, покупателей, продавцов, брокеров и / или агентов по недвижимости, оценщиков и так далее. Важные детали каждой сопоставимой продажи описаны в отчете об оценке. Поскольку сопоставимые продажи не идентичны рассматриваемому объекту недвижимости, могут быть внесены корректировки по дате продажи, местоположению, стилю, удобствам, площади, размеру участка и т. Д. Основная идея состоит в том, чтобы смоделировать цену, которая была бы уплачена, если бы каждый сопоставимый продажи были идентичны предмету собственности. Если сопоставимый превосходит субъект по фактору или аспекту, то для этого фактора необходима корректировка в сторону уменьшения. Точно так же, если сравнимый уступает субъекту в аспекте, то для этого аспекта необходима корректировка в сторону увеличения. Корректировка носит несколько субъективный характер и зависит от подготовки и опыта оценщика. Из анализа группы скорректированных продажных цен сопоставимых продаж оценщик выбирает показатель стоимости, который является репрезентативным для объекта собственности. Различные оценщики могут выбрать другой показатель стоимости, который в конечном итоге даст другую стоимость собственности.
затратный подход когда-то назывался суммированием. Теоретически стоимость собственности может быть оценена путем суммирования стоимости земли и амортизированной стоимости любых улучшений. Стоимость улучшений часто обозначается аббревиатурой RCNLD (от «стоимость воспроизводства / замены нового за вычетом амортизации»). Воспроизведение относится к воспроизведению точной копии; Стоимость замещения относится к стоимости строительства дома или другого улучшения, имеющего ту же полезность, но с использованием современного дизайна, качества изготовления и материалов. На практике оценщики почти всегда используют восстановительную стоимость, а затем вычитают коэффициент для любой функциональной бесполезности, связанной с возрастом объекта недвижимости. Исключением из общего правила использования восстановительной стоимости являются некоторые оценки страховой стоимости. В таких случаях целью является воспроизведение точного актива после разрушительного события, такого как пожар.
В большинстве случаев, когда задействован затратный подход, общая методология представляет собой гибрид подходов сравнения затрат и продаж (представляющих как затраты поставщиков, так и цены, которые ищут клиенты). Например, восстановительная стоимость строительства здания может быть определена путем добавления затрат на оплату труда, материалов и других затрат. С другой стороны, стоимость земли и амортизация должны быть получены на основе анализа сопоставимых данных о продажах.
Затратный подход считается наиболее надежным при использовании в новых зданиях, но этот метод имеет тенденцию становиться менее надежным для старых объектов. Затратный подход часто является единственным надежным подходом при работе с объектами особого назначения (например, общественная сборка, марины ).
Подход капитализации доходов (часто называемый просто «доходным подходом») используется для оценки коммерческой и инвестиционной собственности. Поскольку он предназначен для прямого отражения или моделирования ожиданий и поведения типичных участников рынка, этот подход обычно считается наиболее применимым методом оценки для приносящей доход собственности, если имеется достаточное количество рыночных данных.
В коммерческой собственности, приносящей доход, этот подход капитализирует поток доходов в показатель стоимости. Это можно сделать с помощью мультипликаторов дохода или ставок капитализации, применяемых к чистому операционному доходу (NOI). Обычно NOI стабилизируется, чтобы не придавать слишком большое значение недавнему событию. Примером этого является не сданное в аренду здание, которое технически не имеет NOI. Стабилизированный NOI предполагает, что здание сдается по нормальной ставке и с обычным уровнем заполняемости. Чистый операционный доход (NOI) - это валовой потенциальный доход (GPI) за вычетом вакансий и убытков от сбора (= эффективный валовой доход) за вычетом операционных расходов (но без учета обслуживания долга, налогов на прибыль и / или амортизационных отчислений, применяемых бухгалтерами).
В качестве альтернативы, чистая операционная прибыль за несколько лет может быть оценена с помощью модели анализа дисконтированных денежных потоков (DCF). Модель DCF широко используется для оценки более крупной и дорогой приносящей доход собственности, такой как большие офисные башни или крупные торговые центры. Этот метод применяет поддерживаемую рынком доходность (или ставки дисконтирования) к прогнозируемым будущим денежным потокам (таким как данные о годовом доходе и, как правило, единовременное возмещение от возможной продажи имущества), чтобы получить показатель приведенной стоимости.
Когда дома приобретаются для личного пользования, покупатель может подтвердить запрашиваемую цену, используя доходный подход в противоположном направлении. Ожидаемую норму прибыли можно оценить путем сравнения чистых ожидаемых затрат с запрашиваемой ценой. Этот доход можно сравнить с другими инвестиционными возможностями владельца дома.
В Великобритании методология оценки традиционно подразделяется на пять методов:
1. Сравнительный метод . Используется для большинства типов недвижимости, где есть убедительные доказательства предыдущих продаж. Это аналогично подходу сравнения продаж, описанному выше.
2. Методинвестирования, также известный как хардкор . Используется для большинства коммерческой (и жилой) недвижимости, которая приносит будущие денежные потоки за счет сдачи в аренду. Этот метод сравнивает оценочную стоимость аренды (ERV), или «верхний сегмент», с текущим («проходящим») доходом или «нижним сегментом», чтобы определить, будет ли будущая стоимость собственности должен расти или падать в зависимости от дохода. Если доход от собственности выше, чем ERV, это иногда называют «пеной», которую можно спутать с использованием в США слова «пена», описывающего период до пузыря на рынке недвижимости.
Денежные потоки можно сравнить эквивалентной доходности, определяемой рынком, а стоимость собственности может быть определена с помощью простой модели. Обратите внимание, что этот метод действительно является методом сравнения, поскольку основные переменные определяются на рынке. Однако в стандартной практике США тесно связанную капитализацию NOI смешивают с методом DCF в рамках общей классификации подхода капитализации дохода (см. Выше).
3. Остаточный метод . Используется для недвижимости, готовой к застройке или перепланировке, или только для земли. Стоимость участка или неулучшенной собственности основана на улучшенной или развитой стоимости за вычетом затрат на строительство, гонораров профессионалам, затрат на финансирование развития и прибыли застройщика или прибыли на риск.
4. Метод прибыли . Используется для торговли недвижимостью, где данные о ставках незначительны, например, в гостиницах, ресторанах и домах престарелых. Средняя трехлетняя операционная прибыль (полученная из прибыли или убытка или отчета о прибылях и убытках ) капитализируется с использованием соответствующей доходности. Обратите внимание, что, поскольку используемые переменные присущи собственности и не являются рыночными, поэтому, если не будут сделаны соответствующие корректировки, итоговая стоимость будет представлять собой ценность от использования или инвестиционную стоимость, а не рыночная стоимость.
5. Метод затрат . Используется для земель и зданий особого характера, по которым невозможно получить данные о прибыли, или для земель и зданий, для которых нет рынка из-за их общественных или исторических характеристик. Как остаточный метод, так и метод затрат будут сгруппированы в Соединенных Штатах в рамках подхода затрат (см. Выше).
Согласно действующим Стандартам оценки RICS, признаются следующие основы оценки:
Хотя Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP) всегда требовал от оценщиков определения объема работы, необходимой для получения достоверных результатов; в последние годы стало ясно, что оценщики не полностью понимали процесс его адекватной разработки. При формулировании объема работ для получения достоверной оценки концепция ограниченной и полной оценки и использование правила отклонения вызвали путаницу у клиентов, оценщиков и экспертов по оценке. Чтобы справиться с этим, в 2006 году USPAP была дополнена тем, что стало известно как Проект «Объем работ». Вслед за этим USPAP отменил как правило отъезда, так и концепцию ограниченной оценки, и было создано новое правило «Объем работ». При этом оценщики должны были идентифицировать шесть ключевых частей проблемы оценки в начале каждого задания:
Основываясь на этих факторах, оценщик должен определить объем необходимой работы, включая используемые методологии, объем расследования и применимые подходы к оценке. В настоящее время минимальными стандартами объема работ являются:
Объем работ - это первый шаг в любом оценочный процесс. Без строго определенного объема работ выводы оценки могут оказаться нежизнеспособными. Определяя объем работы, оценщик может правильно разработать значение данного свойства для предполагаемого пользователя и для предполагаемого использования оценки. Вся идея «объема работ» состоит в том, чтобы предоставить ясные ожидания и руководящие принципы для всех сторон в отношении того, что отчет об оценке охватывает, а что нет; и сколько труда было вложено в это.
Тип оцениваемой доли недвижимого имущества также должен быть известен и указан в отчете. Обычно для большинства продаж или ипотечного финансирования оценивается простой процент. Простая процентная ставка - это наиболее полный доступный пакет прав. Однако во многих ситуациях и во многих обществах, которые не следуют Общему английскому праву или Кодексу Наполеона, могут быть более распространены другие интересы. Хотя существует множество различных возможных интересов в сфере недвижимости, наиболее распространенными являются три:
Если осмотр дома выполняется до к оценке, и этот отчет предоставляется оценщику, в результате может получиться более полезная оценка. Это связано с тем, что оценщику, который не является опытным инспектором дома, сообщат, есть ли существенные дефекты строительства или требуется капитальный ремонт. Эта информация может привести к тому, что оценщик придет к другому, возможно, более низкому мнению о стоимости. Эта информация может быть особенно полезной, если одна или обе стороны, запрашивающие оценку, могут оказаться во владении собственности. Иногда это происходит с недвижимостью в результате расторжения брака или судебного решения.
Автоматизированные модели оценки (AVM) становятся все более популярными. Они полагаются на статистические модели, такие как множественный регрессионный анализ, алгоритмы машинного обучения или географические информационные системы (ГИС). Хотя AVM могут быть довольно точными, особенно при использовании в очень однородной местности, есть также свидетельства того, что AVM не являются точными в других случаях, например, когда они используются в сельской местности или когда оцениваемая недвижимость не соответствует соседству..
Массовая оценка с помощью компьютера, сокращенно «CAMA», является общим термином для любого пакета программного обеспечения, используемого государственными учреждениями для помощи в проведении оценки недвижимости для уплаты налога на имущество. расчеты. CAMA - это система оценки собственности, обычно только определенных типов недвижимости, которая включает компьютерный статистический анализ, такой как множественный регрессионный анализ и процедуру адаптивной оценки, чтобы помочь оценщику в оценка стоимости.
В последние годы различные оценочные группы США и международные профессиональные оценочные организации начали сотрудничать в целях разработки Международные стандарты оценки. Это будет способствовать внедрению глобальных стандартов оценки недвижимости, столь необходимого дополнения к портфелям инвестиций в недвижимость, которые пересекают национальные границы. Некоторые оценочные группы уже являются международными организациями и, таким образом, в некоторой степени уже включают определенный уровень глобальных стандартов.
Международный совет по стандартам оценки (IVSC) - это неправительственная организация (НПО), член Организации Объединенных Наций, членство в которой охватывает все основные национальные стандарты оценки. -установщики и профессиональные ассоциации из 150 разных стран (включая Институт оценки, Американское общество оценщиков, RICS, [Ассоциация практикующих оценщиков Индии] и). IVSC публикует Международные стандарты оценки (IVS) в своем 12-м издании.
В Германии оценка недвижимости известна как оценка недвижимости (Immobilienbewertung). Оценщики недвижимости (Immobilienbewerter или Gutachter) могут претендовать на звание Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (официально назначенный и присяжный эксперт). Тем не менее, это прежде очень важное название за последние годы во многом утратило свое значение, но все еще имеет определенную ценность в судебных процедурах. Название обычно не требуется для аттестации.
Оценка недвижимости в Германии частично регламентирована законодательством. Федеральный закон (сокр. BauGB, «Законодательный кодекс Германии по вопросам строительства и строительства») содержит руководящие принципы в отношении органов управления, определяет термин рыночная стоимость и ссылается на продолжительные правила (глава 3, статьи 192 и далее). Каждый муниципалитет (город или административный район) должен сформировать Gutachterausschuss (оценочный комитет), состоящий из председателя и почетных членов. Комитет собирает информацию обо всех сделках с недвижимостью (обязательно отправлять копию каждого нотариального договора купли-продажи в Gutachterausschuss) и включает ее в Kaufpreissammlung (база данных покупных цен). Большинство комитетов публикует официальный отчет о рынке недвижимости каждые два года, в котором, помимо другой информации о сопоставимых объектах, определяется стоимость земли. Комитеты также проводят оценки от имени государственных органов.
BauGB определяет Verkehrswert или Marktwert (рыночная стоимость, оба термина с одинаковым значением) следующим образом: «Рыночная стоимость определяется ценой, которая может быть реализована на дату оценки, в сделке между независимыми сторонами, с должным учетом правовой ситуации и эффективных характеристик, характера и планировки помещений или любого другого объекта оценки »(неофициальный перевод). Намерение, как и в других странах, состоит в том, чтобы включить все объективные влияния и исключить все влияния, являющиеся результатом субъективных обстоятельств вовлеченных сторон.
Этот федеральный закон поддерживается Wertermittlungsverordnung (сокр. WertV, «положение об определении стоимости»). WertV определяет систематизированные подходы к оценке и общую методику оценки. Немецкие кодифицированные подходы к оценке (другие подходы, такие как DCF или остаточный подход также разрешены, но не кодифицированы):
Общие правила WertV дополнительно поддерживаются Wertermittlungsrichtlinie (сокр. WertR, «директива об определении стоимости»). WertR предоставляет шаблоны для расчетов, таблиц (например, экономической амортизации) и руководящие принципы для учета различных влияний. WertV и WertR не являются обязательными для оценок для неофициального использования, тем не менее, их следует рассматривать как передовой опыт или общепринятую (немецкую) практику оценки (GAVP).
В большинстве случаев общепринятые (немецкие) принципы оценки соответствуют международной практике. Инвестиционный рынок больше всего взвешивает доходный подход. Однако есть несколько важных отличий:
Математическое различие между земля и улучшения при доходном подходе не повлияют на общую стоимость, когда оставшийся срок экономической службы составляет более тридцати лет. По этой причине стало довольно распространенным использование Vereinfachtes Ertragswertverfahren (упрощенный доходный подход), опуская стоимость земли и Liegenschaftszins. Однако раздельное рассмотрение земли и зданий приводит к более точным результатам для старых зданий, особенно для коммерческих зданий, которые, как правило, имеют более короткий экономический срок службы, чем жилые дома.
Преимущество сравнительно высокой степени стандартизации, практикуемой профессиональными оценщиками, заключается в большей способности проверять аттестацию на непоследовательность, точность и прозрачность.
Федеральная немецкая организация назначенных и присяжных экспертов (Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter, сокр. BDSF) - основная профессиональная организация, в которую входит большинство лицензированных оценщиков в Германии. В последние годы, с переходом к более глобальным взглядам на профессию оценщика, RICS укрепился в Германии, в некоторой степени за счет BDSF. Другой немецкой организацией назначенных и присяжных экспертов является (Deutsche Sachverständigen Gesellschaft, сокр. DESAG). Эта организация также включает в себя большое количество лицензированных оценщиков в Германии.
С особым акцентом на гипотетической стоимости, в 1996 году немецкие банки, занимающиеся финансированием недвижимости, создали HypZert Gm