Войти
Известный домен в Соединенных Штатах относится к полномочиям штата или федерального правительства брать частную собственность. для общественного пользования, требуя выплаты "справедливой" компенсации первоначальному владельцу. Оно может быть законодательно делегировано государством муниципалитетам, правительственным подразделениям или даже частным лицам или корпорациям, когда они уполномочены выполнять функции общественного характера.
Имущество, захваченное выдающимся доменом может использоваться государством или передаваться третьим сторонам, которые будут использовать его для общественных или общественных нужд или, в некоторых случаях, для экономического развития. Чаще всего используется для правительственных зданий и других объектов, коммунальных служб, автомагистралей и железных дорог. Однако это также может быть принято из соображений общественной безопасности, как в случае Centralia, Пенсильвания, где земля была изъята из-за пожара в подземной шахте. В некоторых юрисдикциях требуется, чтобы осуждающий сделал предложение о покупке объекта собственности, прежде чем прибегать к использованию известного домена.
Термин " выдающийся домен "был взят из юридического трактата De Jure Belli et Pacis, написанного голландским юристом Гуго Гроциусом в 1625 г. использовал термин dominium eminens (лат. для верховного господства) и описал власть следующим образом:
... Собственность подданных находится под выдающейся властью государства, так что государство или тот, кто его действия могут использовать и даже отчуждать и уничтожать такую собственность не только в случае крайней необходимости, когда даже частные лица имеют право на собственность других, но и в целях общественной пользы, для чего конца. Предполагается, что те, кто основал гражданское общество, имели намерение уступить дорогу частным целям. Но следует добавить, что, когда это будет сделано, государство обязано возместить убытки тем, кто теряет свою собственность.
Некоторые штаты США используют термин присвоение (Нью-Йорк) или «экспроприация» "(Луизиана) как синонимы для осуществления выдающейся власти домена.
Термин" осуждение "используется для описания формального акта осуществления власти выдающейся области по передаче право собственности на собственность от ее частного владельца к государству. Это использование слова не следует путать с его смыслом объявления, что собственность непригодна для проживания из-за дефектов. Осуждение через выдающиеся владения указывает на то, что правительство переходит в собственность собственности или имеет меньшую долю в ней, например, сервитут, и должно выплатить справедливую компенсацию за это. После предъявления обвинительного приговора размер справедливой компенсации определяется в судебном порядке. Однако в некоторых случаях владелец собственности оспаривает право изъятия, потому что предлагаемое изъятие не предназначено для «общественного пользования», или обвинитель не имеет законодательных полномочий на изъятие рассматриваемой собственности или не выполнил надлежащие материальные или процедурные меры, как требуется по закону. Кроме того, в некоторых случаях в праве изъятия может быть отказано судом из-за отсутствия общественной необходимости в изъятии (требуемой законом), но это довольно редко.
Использование выдающихся владений не ограничивается недвижимостью. Правительства также могут осуждать личную собственность. Правительства могут даже осудить нематериальную собственность, такую как договор права, патенты, коммерческие тайны и авторские права. Верховный суд Калифорнии счел даже изъятие городом права собственности на профессиональную спортивную команду в рамках конституционного ограничения на "общественное использование", хотя в конечном итоге, это изъятие не было разрешено, поскольку считалось нарушением статьи Конституции США о торговле между штатами.
Практика осуждения была перенесена в американские колонии с общее право. В первые годы неулучшенные земли можно было забрать без компенсации; эта практика была принята, потому что земли было так много, что ее можно было дешево заменить. Когда пришло время составить проект Конституции Соединенных Штатов, были высказаны различные взгляды на выдающуюся область. Томас Джефферсон выступал за устранение всех остатков феодализма и настаивал на аллодиальной собственности. Джеймс Мэдисон, написавший Пятую поправку к Конституции США, придерживался более умеренного взгляда и достиг компромисса, который стремился, по крайней мере, в некоторой степени защитить права собственности за счет явного предписания компенсации и использования термина «общественное использование», а не «общественная цель», «общественные интересы» "или" общественное благо ".
Пятая поправка включает требование общественного пользования в соответствии с Пунктом сбора. Некоторые историки предположили, что эти ограничения на захват власти были вызваны необходимостью разрешить армии обеспечивать скакунов, фураж и провизию у местных владельцев ранчо, а также предполагаемой необходимостью гарантировать им компенсацию за такие сборы. Точно так же солдаты насильно искали жилье в тех домах, которые находились рядом с их военными местами. Для решения последней проблемы в 1791 г. была принята Третья поправка как часть Билля о правах Конституции США. Он предусматривал, что расквартирование солдат на частной собственности не могло происходить в мирное время без согласия помещика. Он также требовал, чтобы в военное время соблюдался установленный закон при размещении войск в частной собственности. Предположительно, это потребует «справедливой компенсации», что является требованием для осуществления выдающейся области в целом согласно Пятой поправке. Во всех штатах США есть законы, определяющие выдающиеся процедуры регистрации доменов на их соответствующих территориях.
Право правительств забирать частную недвижимую или личную собственность всегда существовало в Соединенных Штатах как неотъемлемый атрибут суверенитета. Эта власть принадлежит законодательной ветви власти и не может быть реализована, если законодательный орган не санкционировал ее использование законодательными актами, которые определяют, кто может ее использовать и для каких целей. Законодательный орган может забрать частную собственность напрямую, приняв закон о передаче права собственности правительству. После этого владелец недвижимости может потребовать компенсации, подав иск в Федеральный суд США по искам. Законодательный орган может также делегировать полномочия частным организациям, таким как коммунальные предприятия или железные дороги, и даже физическим лицам с целью получения доступа к их землям, не имеющим выхода к морю. Его использование было ограничено пунктом о выручке в Пятой поправке к США. Конституция 1791 года, которая гласит: «... частная собственность не может быть передана в общественное пользование без справедливой компенсации». Пятая поправка не дала национальному правительству права использовать выдающуюся власть домена, она просто ограничила его публичным использованием.
США. Верховный суд постоянно уступал право штатам принимать собственные решения о публичном использовании. В деле «Кларк против Нэша» (1905) Верховный суд признал, что в разных частях страны существуют уникальные обстоятельства, и поэтому определение публичного использования варьировалось в зависимости от обстоятельств дела. Он постановил, что фермер мог расширить свой оросительный канал на земле другого фермера (с компенсацией), потому что этот фермер имел право на «течение воды указанного ручья Форт-Каньон... и использование указанных вод... [ является] общественным использованием ". Здесь, признавая засушливый климат и географию Юты, Суд указал, что фермер, не прилегающий к реке, имел такое же право, как и сам фермер, на доступ к водам. Однако, пока 14-я поправка не была ратифицирована в 1868 году, ограничения на выдающиеся владения, указанные в пятой поправке, применялись только к федеральному правительству, а не к штатам. Эта точка зрения закончилась в 1896 году, когда в деле Чикаго, Берлингтон и Куинси Рейлроуд Ко. Против города Чикаго суд постановил, что основные положения Пятой поправки были включены в пункт о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки. Поправка и, таким образом, теперь была обязательной для государств, или, другими словами, когда государства берут частную собственность, они обязаны использовать ее для общественных нужд и компенсировать владельцу собственности его потерю. Это было началом того, что сейчас известно как доктрина «выборочного включения».
Широкое толкование выдающегося домена было подтверждено в деле Берман против Паркера (1954), в котором Верховный суд США рассмотрел попытку округа Колумбия брать и сносить разрушенные строения, чтобы уничтожить трущобы в районе юго-запада Вашингтона. После изъятия, вынесенного судом, изъятые и снесенные земли могут быть переданы частным застройщикам, которые построят кондоминиумы, частные офисные здания и торговый центр. Верховный суд вынес решение против владельцев незатронутой собственности на территории на том основании, что проект должен оцениваться на основе его планов в целом, а не на уровне отдельных участков. В деле Управление жилищного строительства Гавайев против Мидкиффа (1984) Верховный суд одобрил использование выдающегося владения для передачи права собственности арендодателя на землю его арендаторам, которые владели и занимали дома, построенные на арендованной земле. Оправдание суда состояло в том, чтобы разрушить жилищную олигополию и тем самым снизить или стабилизировать цены на жилье, хотя на самом деле после решения Мидкиффа цены на жилье на Оаху резко выросли, более чем вдвое за несколько лет.
Решение Верховного суда по делу Кело против Сити оф Нью-Лондон, 545 US 469 (2005) пошло еще дальше и подтвердило полномочия Нью-Лондона, Коннектикут, отнимать незагрязненную частную собственность в пользу выдающихся владений, и затем передать его за доллар в год частному застройщику исключительно с целью увеличения муниципальных доходов. Это решение 5–4 получило широкое освещение в прессе и вызвало общественный резонанс, критикующий выдающиеся полномочия в области как слишком широкие. В ответ на Кело, несколько штатов приняли или рассматривают законодательство штата, которое будет дополнительно определять и ограничивать власть выдающейся области. Верховные суды Иллинойса, Мичигана (графство Уэйн против Хэткока [2004]), Огайо (Норвуд, Огайо против Хорни [2006]), Оклахомы и Южной Каролины недавно постановили запретить такие сборы в соответствии с конституциями своих штатов.
Реконструкция Нью-Лондона, являющаяся предметом решения Кело, оказалась неудачной, и по состоянию на десять лет после решения суда на захваченной земле ничего не было построено, несмотря на затраты более 100 миллионов долларов в государственные средства. Корпорация Pfizer, которая владела исследовательским центром в этом районе на сумму 300 миллионов долларов и должна была быть основным бенефициаром дополнительных разработок, объявила в 2009 году, что закрывает свой объект, и сделала это незадолго до истечения срока. 10-летнего соглашения с городом о налоговых скидках. Впоследствии объект был приобретен в 2010 году всего за 55 миллионов долларов компанией General Dynamics Electric Boat.
Термин «разделительный ущерб» используется при частичном изъятии земли. Это вознаграждение, выплачиваемое землевладельцу за уменьшение стоимости той части собственности, которая не отобрана и остается в руках собственника. Американские суды постановили, что предпочтительной мерой «справедливой компенсации» является «справедливая рыночная стоимость», то есть цена, которую готовый, но не находящийся под давлением покупатель заплатит добровольному, но не находящемуся под давлением продавцу в рамках добровольной сделки, при которой обе стороны полностью проинформированы о стоимости собственности. хорошие и плохие особенности. Кроме того, этот подход учитывает наиболее эффективное и наилучшее использование собственности (то есть наиболее прибыльное использование), которое не обязательно является его текущим использованием или использованием, предусмотренным текущим зонированием, если существует разумная вероятность изменения зоны.
Когда частная собственность уничтожается, осуждается или отчуждается, владелец может получить выплату имуществом или деньгами в виде страховки или компенсации. Если собственность принудительно или недобровольно конвертируется в деньги (как в выдающейся сфере), выручка может быть реинвестирована без уплаты налога на прирост капитала при условии, что она реинвестируется в собственность, аналогичную или имеющую отношение к обслуживанию или использованию с недвижимостью, преобразованной таким образом, прирост капитала не будет
23 июня 2006 года, в первую годовщину решения Кело (см. выше), Президент Джордж Буш издал Правительственный указ 13406, в котором говорилось в Разделе I, что федеральное правительство должно ограничить использование частной собственности «общественным использованием» с «справедливой компенсацией» (обе фразы используются в США. Конституция) с целью «принести пользу широкой публике». Постановление ограничивает такое использование, заявляя, что оно не может быть использовано «в целях продвижения экономических интересов частных лиц в отношении права собственности или использования взятой собственности». Тем не менее, выдающаяся сфера деятельности чаще осуществляется местными органами власти и правительствами штатов, хотя часто и за счет средств, полученных от федерального правительства.
