Войти
A Ипотека с общим признанием или SAM - это ипотека, в которой Кредитор соглашается получить часть или всю сумму погашения в виде доли увеличения стоимости (повышения стоимости) собственности.
A ипотека с общим признанием представляет собой ипотеку, оформленную как форма выпуска капитала. Кредитор ссужает заемщикам определенную сумму капитала в обмен на долю будущего увеличения стоимости имущества. Заемщики сохраняют за собой право проживать в собственности до смерти.
Ипотечные ссуды с разделенным вознаграждением, проданные в период 1996–1998 годов, не всегда оказывались выгодными для заемщиков, которые их взяли.
Около 12000 ипотечных кредитов с совместным признанием были проданы Bank of Scotland с ноября 1996 года по февраль 1998 года, и около 3000 были проданы Barclays Bank в период с мая по август 1998 года. Они были проданы Bank of Scotland через финансовых консультантов и ипотечных брокеров, а Barclays напрямую заемщикам. Банк Barclays предоставил ссуду на общую сумму 100 миллионов фунтов стерлингов по ипотечным кредитам на общую сумму вознаграждения, и поэтому средний размер каждой из их ссуд составил бы около 33 333 фунтов стерлингов.
В буклете Barclays по ипотечным кредитам с совместной оценкой говорится, что они были «специально разработаны для нужд и образа жизни зрелого домовладельца... в возрасте 45 лет и старше и... собственности на сумму более 60 000 фунтов стерлингов ". В основном они были нацелены на людей в возрасте 65 лет и старше и позиционировались как идеальные для людей, которые выплатили свою ипотеку, позволяя им высвободить наличные деньги, связанные в их доме, без необходимости продавать.
В 2014 году почти половина ипотечных кредитов с совместным участием все еще была активна.
Кредитор по ипотеке с совместным участием предоставил ссуду денежную сумму, не превышающую 25% от стоимости недвижимость. Заемщик сохранил право собственности на имущество, и выплаты не производились до тех пор, пока имущество не было продано или пока заемщик не умер. В то время погашение представляло собой первоначальную сумму займа плюс часть прироста стоимости собственности. Процентная доля кредитора в три раза превышала процентную долю от стоимости собственности, которая была первоначально взята в ссуду. Следовательно, если бы первоначальная ссуда составляла 25% от стоимости собственности, доля увеличения стоимости составила бы 75%. Для целей этого расчета окончательной стоимостью собственности была не цена, по которой она была продана, а оценка, заказанная кредитором и оплаченная заемщиком. Таким образом, если недвижимость будет продана по цене ниже оценочной, процентная доля заемщика будет еще больше уменьшена.
В буклете Barclays по ипотеке с долевой оценкой приводится пример собственности с первоначальной оценкой в 100 000 фунтов стерлингов и окончательной оценкой в 150 000 фунтов стерлингов. Для ссуды в 25000 фунтов стерлингов, то есть 25% от первоначальной оценки, возврат будет составлять 25000 фунтов стерлингов + (75% × 50000 фунтов стерлингов) = 62 500 фунтов стерлингов, то есть 42% от окончательной оценки. В течение 20 лет это будет эквивалентно ставке сложных процентов в размере 4,7%.
Однако стоимость собственности увеличилась на гораздо большую величину, чем Barclays использовал в своем примере. Окончательная оценка собственности в примере теперь может составлять 400 000 фунтов стерлингов. Для ссуды в 25000 фунтов стерлингов возврат будет составлять 25000 фунтов стерлингов + (75% × 300000 фунтов стерлингов) = 250000 фунтов стерлингов, то есть 62,5% от окончательной оценки. За период в 20 лет это будет эквивалентно ставке сложных процентов в размере 12,2%, что в два с половиной раза больше, чем в примере. Доля заемщика в капитале будет составлять 150 000 фунтов стерлингов, что меньше половины окончательной оценки имущества в 400 000 фунтов стерлингов.
Bank of Scotland также продал ипотечные кредиты с общим признанием, по которым начислялись проценты в размере от 5,75% до 6% годовых. По этим ипотечным кредитам максимальный размер кредита составлял 75% от стоимости собственности (по сравнению с 25% для SAM с нулевым процентом), а процентная доля вознаграждения кредитора была такой же, как процентное соотношение ссуды к первоначальной стоимости собственность (по сравнению с трехкратным процентом для SAM с нулевым процентом). Таким образом, если бы ссуда составляла 75% от первоначальной стоимости собственности, доля кредитора в оценке также составила бы 75%. Проценты выплачивались ежемесячными платежами, а окончательный платеж представлял собой первоначальную заимствованную сумму плюс долю кредитора в приросте вознаграждения.
Большая сумма погашения ипотеки с долевым участием и небольшая доля оставшегося капитала означают, что у заемщика может не быть достаточно денег, чтобы иметь возможность перейти на меньшую недвижимость. У заемщика будет меньше денег на оплату сборов дома престарелых, что потребует от местных властей более крупных взносов на эти сборы. И у заемщика будет меньше денег, чтобы оставить своим детям или внукам, некоторые из которых могли заботиться о заемщике в течение многих лет.
И наоборот, в том маловероятном случае, если стоимость собственности осталась бы такой же или уменьшилась, ипотека с общим признанием была бы фактически беспроцентной.
Для расчета эквивалентной ставки сложного процента ипотеки с общим повышением стоимости с нулевым процентом, т. Е. Процентной ставки, которая была бы начислена один раз в месяц на сумму задолженности и прибавляется к сумме задолженности, чтобы в конце срока ссуды сумма задолженности была такой же, как и сумма погашения по ипотеке с долевым вознаграждением:
Эквивалент Сложный процент Ставка
, что аналогично:
Эквивалент Сложный процент Ставка
где R - сумма выплаты, L - сумма ссуды, а t - время в годах (или части года) между ссудой и ее погашением. Формула дает эквивалентную сложную процентную ставку по ипотеке в процентах.
В качестве альтернативы, если предполагалось, что проценты будут начисляться один раз в год на причитающуюся сумму и добавлены к причитающейся сумме, формула будет выглядеть так:
Эквивалент Соединение Процентная ставка Ставка
, что аналогично:
Эквивалент Сложный процент Ставка
Для ссуд, которые составляли 25% от стоимости собственности, погашение обычно составляло бы 75% разницы между начальной и конечной стоимостью недвижимости, плюс сумма первоначального кредита.
В главе 23 книги доктора Беттины фон Штамм «Управление инновациями, дизайном и творчеством», первое издание, есть подробный отчет о происхождении ипотеки с совместным участием. опубликовано в 2003 году, а второе издание опубликовано в 2008 году. Глава 23 озаглавлена «Инновации в финансовых услугах, тематическое исследование 8: ипотека с общим повышением стоимости - Банк Шотландии». Это краткое содержание главы:
Крейг Корн, директор по структурированным финансам в Merrill Lynch, искал способ предоставить инвесторам доступ к одному из крупнейших пулов активов - рынку жилья. Здесь преобладали владельцы-оккупанты, большая часть богатства которых была привязана к своим домам. Между тем коммерческим инвестициям в гораздо меньший частный сектор рынка аренды препятствовали затраты на управление арендуемой собственностью и сложность получения повторного владения. Связывание инвестиций с ипотекой предоставило бы инвесторам доступ к гораздо большему сектору рынка жилья, занимающемуся собственниками и арендаторами, и позволило бы владельцам-арендаторам использовать свои активы в финансовых целях.
As Merrill Lynch руководство не считало, что продукт впишется в их существующий продуктовый портфель, Крейг Корн обратился к другим компаниям и перешел в Swiss Bank Corporation (SBC ). Дэвид Гарнер пришел в SBC из строительного общества осенью 1995 года и хорошо разбирался в ипотеке и рынках капитала Великобритании. Корн и Гарнер вместе работали над проектом и получили юридическое заключение. Вскоре выяснилось, что домовладельцы могут отказаться от доли в оценке своей собственности в обмен на срочную ипотеку с низким процентом, в то время как инвесторы могут получить доступ к общей оценке в обмен на свои инвестиции. (SBC купила SG Warburg Co., ведущую британскую инвестиционно-банковскую фирму, в 1995 году, и объединила ее со своим собственным инвестиционно-банковским подразделением, чтобы создать SBC Warburg.)
Помимо поддержки SBC как инвестиционного банка, Корн и Гарнер также нуждались в ипотечном кредиторе для маркетинга и управления ипотечными кредитами. Из строительных обществ и банков, к которым они обращались, Bank of Scotland имел хорошую репутацию и считался новаторским. В феврале 1996 года Крейг Корн связался с Уилли Дональдом, который недавно присоединился к Bank of Scotland в качестве директора по продажам. Уилли Дональду понравилась идея, и он через Джорджа Уилла, руководителя отдела ипотечного кредитования, передал ее Джорджу Митчеллу, главному исполнительному директору подразделения Personal Banking, которым идея тоже понравилась. Митчелл представил эту идею главному совету директоров, который в принципе одобрил ее в июне 1996 года.
SBC и Bank of Scotland быстро пришли к соглашению о сотрудничестве. Джордж Митчелл выбрал Нила Форреста для работы с Уилли Дональдом над продуктом. Нил Форрест проработал в банке семь или восемь лет и имел опыт секьюритизации ; Вилли Дональд только что представил ипотеку по личному выбору. По словам Нила Форреста, идеи были у Крейга Корна и Уилли Дональда, в то время как он и Дэвид Гарнер воплотили их в нечто осуществимое.
Команда потратила четыре или пять месяцев на работу над первой версией продукта, которая не сработала. включают секьюритизацию. Это объединение долгов, таких как жилищные ипотечные кредиты, и продажа их денежных потоков как ценных бумаг, также известных как облигации. Одна из причин, по которой он не был включен изначально, заключалась в том, что он имел плохую репутацию: обычно он использовался только в том случае, если было невозможно предоставить прямое финансирование. Другая причина заключалась в том, что предлагаемые процентные свопы были бы значительным налоговым риском для банка. Вторая версия продукта, которая действительно включала секьюритизацию, получила добро.
Команда внедрения состояла из Уилли Дональда и Нила Форреста, ответственных за продукт, Яна Диксона и Джон Ллойд - по продажам, Джон Тротен - по обслуживанию клиентов, Дэйв Смит - по производственным процессам и три человека из систем. Вторая группа занималась разработкой процессов, связанных с ипотекой с общим признанием. На первом собрании группы внедрения 25 сентября 1996 года дата запуска была назначена на 4 ноября 1996 года. Гэри Гордон, менеджер по операциям, присоединился к группе в начале октября 1996 года.
Команда сосредоточилась на выборе для заемщиков двух процентных ставок: ипотека с 0%, при которой заемщик может занять до 25% от стоимости собственности и отказаться от удорожания в размере, превышающем в три раза процент заемного, то есть до 75%, и ипотечный кредит на 5,75%, при котором заемщик может занять до 75% стоимости собственности и отказаться от прироста стоимости на тот же процент, что и процент заемного.
Для инвестора 5,75% SAM будут секьюритизированы в облигации с фиксированной процентной ставкой с фиксированной процентной ставкой около 55% от 10-летней гилт доходности (гилт - это государственная облигация Великобритании). 0% SAM будут секьюритизированы в облигации с плавающей процентной ставкой с переменной процентной ставкой около 60% от трехмесячного Libor (Лондонская межбанковская ставка предложения, рассчитанная средняя процентная ставка по оценкам ведущих банков Лондона). Проценты будут выплачиваться ежеквартально и будут состоять из фиксированного или плавающего элемента плюс дополнительный элемент из SAM, прекращенных в этом квартале. Задолженность амортизировалась (уменьшалась) каждый квартал по мере уменьшения количества домов с SAM. Следовательно, соотношение процентов к долгу будет постепенно увеличиваться, и выгода от этого будет компенсировать облигации, не имеющие фиксированного срока.
SAM будет менее рискованным для инвестиций, чем собственный капитал (доля собственности), они будут долгосрочными, а их доходы будут связаны с ценами на жилье, которые исторически были лучше, чем инфляция, но не так хорошо, как акции. Следовательно, они должны были обратиться к пенсионным фондам, фондам недвижимости и инвесторам в акции.
Все долги и капитал SAM перейдут держателям облигаций, а Bank of Scotland получит плата. Деньги по ипотечным кредитам, поступающим в Bank of Scotland, будут переводиться ежемесячно или еженедельно на SBC. Чтобы средства, связанные с SAM, были отделены от других средств, Bank of Scotland учредил независимую компанию для каждого SAM. BoS выступал в качестве агента для каждого BoS SAM, и судебные обвинения были от имени BoS SAM, а не BoS. Для шотландских SAM с процентной и нулевой процентной ставкой должны были быть созданы отдельные компании: BoS SAM 3 и BoS SAM 4. Одна из английских компаний секьюритизировала активы.
Команда внедрения попыталась предвидеть любые проблемы. На своей второй встрече в начале октября ИТ-специалисты предупредили их о том, что Unisys, одна из ИТ-систем банка, может обрабатывать ссуды только на срок до 50 лет, в то время как SAM была бессрочной до продажи имущество или смерть собственника. Unisys также не могла обрабатывать процентную ставку в размере 0%. Также высказывались опасения, что с отдельной компанией для каждого SAM обработка в ночное время может быть превышена, особенно в конце месяца. Поэтому производственные мощности были увеличены с помощью отдельной системы для ипотечных кредитов, чтобы избежать влияния на другие системы.
Оценка собственности была важна, потому что оценка была рассчитана на основе разницы между первоначальной и окончательной оценками собственности. Countrywide был назначен руководителем группы оценщиков.
На собрании группы 9 октября 1996 г. было решено начать 11 ноября после объявления в The Sunday Times 4 ноября. Также 20 октября произошла утечка информации в воскресной газете. Продукт был запущен до завершения контрактов с SBC Warburg и до того, как были написаны копии условий. К моменту запуска в банк уже поступало около 2000 телефонных звонков в день, при этом большинство абонентов интересовались опцией 0%, а 2500 человек запросили дополнительную информацию. Спрос был намного выше, чем ожидалось: ко второй неделе декабря у них закончились брошюры.
BoS SAM 1 и BoS SAM 2 были проданы в Англии, при этом первые деньги были получены 31 декабря 1996 года. BoS SAM 1, опцион 5,75%, выпущены облигации на сумму 27,2 млн фунтов стерлингов; для варианта BoS SAM 2,0% были выпущены облигации на сумму 105,6 млн фунтов стерлингов. Неожиданно среди инвесторов не оказалось пенсионных фондов. Ожидалось, что заемщикам будет за семьдесят, но большинству из них было за пятьдесят или шестьдесят.
SAM 3 и 4 для Шотландии не могли быть запущены до секьюритизация SAM 1 и 2 была завершена, и они также были отложены из-за другой правовой системы в Шотландии. Они были представлены в середине февраля 1997 года, и на их размещение у инвесторов ушло больше времени, чем на SAM 1 и 2. Во время подготовки к SAM 5 и 6 SBC Warburg объединилась с Union Bank of Switzerland. О слиянии было объявлено 8 декабря 1997 года, в результате чего была создана UBS AG. Не удалось найти инвесторов для ЗРК 5 и 6, которые пришлось взять на себя самой SBC Warburg. Банк Шотландии надеялся, что UBS / SBC Warburg найдет новых инвесторов для SAM, но вместо этого был вынужден отозвать продукт.
SAMs 2, 4 и 6 BoS были ипотечными кредитами под 0%, при этом процентная доля вознаграждения кредитора в три раза превышает процентное отношение кредита к первоначальной стоимости имущества (LTV).
В марте 1998 г., после Bank of Scotland отозвал свой продукт, Barclays Bank запустил свою ипотеку с общим вознаграждением. Подобно ипотеке с нулевой процентной ставкой Банка Шотландии, максимальное отношение кредита к стоимости имущества (LTV) составляло 25%, проценты не взимались, а доля кредитора в приросте стоимости в три раза превышала LTV. Barclays продала 3253 SAM в период с мая по июль 1998 года. Barclays Capital секьюритизировала ипотечные кредиты в 1999 году через Millshaw SAMS No 1 Ltd, облигацию с нулевым купоном на сумму 97,84 млн фунтов стерлингов с рейтингом трижды А, которая была 55-летняя сделка. Поглощение инвесторами было медленным, но учреждения покупали облигации из-за их высокой доходности.
11 июля 1998 года Financial Times сообщила, что ипотечные кредиты с долевым вознаграждением были временно сняты с рынка после появления спроса. от заемщиков превысила денежную массу на рынке облигаций. Облигации на сумму 750 млн фунтов были проданы Bank of Scotland и Barclays Bank. Ипотечные ссуды с долевым вознаграждением впоследствии не вернулись на рынок.
Когда цены на жилье выросли и оценка стала намного выше, чем первоначальная стоимость собственности, заемщики задолжали инвесторам большую часть стоимости своей собственности и были оставили только небольшую часть стоимости для себя.
Bank of Scotland Shared Appreciation Mortgage был выбран в качестве одного из 1012 Millennium Products Советом по дизайну . Концепция Millennium Product была выдвинута премьер-министром Тони Блэром в сентябре 1997 года, а полный и окончательный список был обнародован им в декабре 1999 года. Он назвал компании Millennium Products лучшее из британских инноваций, творчества и дизайна ». Ипотека общего признания Банка Шотландии была описана Советом по дизайну как «Ипотека, которая позволяет вам высвободить наличные, связанные в вашем доме, с выплатой процентов в размере 0% в обмен на долю в любом повышении стоимости. от продажи дома ". В описании не указывается размер доли прироста стоимости дома. К тому времени, когда в декабре 1999 года был объявлен окончательный список продуктов Millennium, ипотечные кредиты с общим признанием больше не предлагались для продажи ни Bank of Scotland, ни Barclays Bank.
| НАИМЕНОВАНИЕ | ПРОЦЕНТЫ. СТАВКА | ФИКСИРОВАННАЯ /. ПЕРЕМЕННАЯ | ПРОЦЕСС. ДОЛЯ: КРЕДИТ | ПРОДАН В | ВЫПУЩЕНО |
|---|---|---|---|---|---|
| BoS SAM 1 | 5,75% | Фиксированное | 1: 1 | Англия и Уэльс | 11 ноября 1996 г. |
| BoS SAM 2 | 0% | 3: 1 | Англия и Уэльс | 11 ноября 1996 г. | |
| BoS SAM 3 | 5,95% | Переменная | 1: 1 | Шотландия | середина февраля 1997 г. |
| BoS SAM 4 | 0% | 3: 1 | Шотландия | середина февраля 1997 г. | |
| BoS SAM 5 | 5,99% | Переменная | 1: 1 | Англия и Уэльс | 1997/98 |
| BoS SAM 6 | 0% | 3: 1 | Англия и Уэльс | 1997/98 | |
| Barclays | 0% | 3: 1 | Англия и Уэльс | март 1998 г. |
| INCORP-. ORATED | COMPANY. НОМЕР | FROM | TO | NAME | STATUS | SIC |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.05.1995 | 03110558 | 10.05.1995 | 26.04.1996 | REFAL 474 Limited | Переименовано в | |
| 26.04.1996 | 01.11.1996 | BoS (Shared Appreciation Mortgages) Limited | Переименован | |||
| 01.11.1996 | BoS (Shared Appreciation Mortgages) No. 1 PLC | Активный | 64921 | |||
| 23.01.1996 | 03149607 | 23.01.1996 | 10.11.1996 | REFAL 485 Limited | Переименовано | |
| 10.11.1996 | BoS (общая ипотека) № 2 PLC | Активный | 64921 | |||
| 20.11.1996 | 03281120 | 20.11.1996 | BoS (Shared Appreciation Mortgages (Scotland)) Limited | Активный | 99999 | |
| 12.03.1997 | 03 331868 | 03.12.1997 | 28.04.1997 | REFAL 507 Limited | Переименовано в | |
| 28.04.1997 | 02.09.1998 | BoS (ипотека с общей оценкой (Шотландия) № 2) Ltd | Переименована в | |||
| 02.09.1998 | BoS (ипотека с общей оценкой (Шотландия) № 2) Limited | Действует | 99999 | |||
| 03.12.1997 | 03331871 | 03.12.1997 | 17.04.1997 | REFAL 506 Limited | Переименовано в | |
| 17.04.1997 | BoS (Общая ипотека) № 3 PLC | Активный | 64921 | |||
| 12.03.1997 | 03331873 | 12.03.1997 | 17.04.1997 | REFAL 505 Limited | Переименовано в | |
| 17.04.1997 | BoS (Общая ипотека) № 4 PLC | Активный | 64921 | |||
| 18.09.1997 | 03436151 | 18.09.1997 | 24.10.1997 | РЕФАЛ 513 Limited | Переименовано в | |
| 24.10.1997 | 02.09.1998 | BoS (Shared Appreciation Mortgages (Scotland) No. 3) Ltd | Переименовано в | |||
| 09 / 02/1998 | BoS (Общая признательность, утро tgages (Шотландия) № 3) Limited | Активный | 64921 | |||
| 24.10.1997 | 03457750 | 24.10.1997 | BoS (Общая ипотека) № 5 PLC | Активный | 64921 | |
| 24/10/1997 | 03457742 | 24/10 / 1997 | BoS (Общая ипотека) № 6 PLC | Активный | 64921 | |
| 22/10/1990 | 02550646 | 22.10.1990 | 20.10.1993 | БАРШЕЛЬФКО (No. 41) Limited | Переименовано в | |
| 20.10.1993 | 20.01.1998 | The Mortgage House Limited | Переименовано в | |||
| 20 / 01/1998 | 05.11.1998 | BARSHELFCO (TR No. 2) Limited | Переименовано в | |||
| 05.11.1998 | Barclays SAMS Limited | Active | 74990 |
| 64921 | Предоставление кредита без депозитного приема финансовых организаций и другие специализированные организации, предоставляющие потребительские кредиты |
| 74990 | Неторговая компания |
| 99999 | Бездействующая компания |
На странице 10 буклета BoS SAM No. 4 PLC приведен пример ипотеки с совместным повышением стоимости, основанной на ссуде в размере 30 000 фунтов стерлингов, при начальной стоимости дома в размере фунтов стерлингов. 120 000, погашение ипотеки через 20 лет и сборы на общую сумму 1890 фунтов стерлингов, при условии, что средняя инфляция цен на жилье составит 4,5% в год. Годовая процентная ставка по ипотеке составляет 8,7%. Указанная сумма погашения, включая первоначальную ссуду (30 000 фунтов стерлингов), общую сумму вознаграждения (127 054 фунтов стерлингов), плату за организацию (500 фунтов стерлингов), судебные издержки (600 фунтов стерлингов), плату за оценку при входе и выходе (490 фунтов стерлингов) и административный сбор (300 фунтов стерлингов) составляет 158 944 фунтов стерлингов.
На странице 5 того же документа есть еще один пример ипотеки с разделенным вознаграждением. Это основано на ссуде в размере 20 000 фунтов стерлингов, начальной стоимости имущества («базовая стоимость») 100 000 фунтов стерлингов и окончательной стоимости имущества («выходная стоимость») 150 000 фунтов стерлингов. Заявленная сумма погашения, включая первоначальный заем (20 000 фунтов стерлингов) и общую сумму вознаграждения (30 000 фунтов стерлингов), но не включая плату за выходную оценку и административный сбор (300 фунтов стерлингов), составляет 50 000 фунтов стерлингов. Эта выплата намного меньше, чем фактически производимые выплаты. В примере не указывается количество лет ипотеки, но если предполагается, что он составляет 20 лет, как в примере на странице 10, средняя инфляция цен на жилье в этом примере составляет 2,0%, а годовая процентная ставка - 4,7%. Таким образом, в этом примере предполагается, что инфляция средней цены на жилье отличается от примера на странице 10. Буклет BoS SAM No. 6 PLC очень похож на буклет BoS SAM No. 4 PLC, но большая часть примера на странице 5 была удалена.
На странице 5 буклета по продаже ипотечных ссуд с общим вознаграждением Barclays Bank приведены три примера ипотечных кредитов с общим вознаграждением. Они основаны на ссудах в размере 15 000 фунтов стерлингов, 20 000 фунтов стерлингов и 25 000 фунтов стерлингов, первоначальной оценке собственности в 100 000 фунтов стерлингов и окончательной оценке имущества в размере 150 000 фунтов стерлингов. Указанные выплаты, включая первоначальную ссуду и общую сумму вознаграждения, но не включая какие-либо судебные издержки или другие расходы, составляют 37 500 фунтов стерлингов, 50 000 фунтов стерлингов и 62 500 фунтов стерлингов. Эти выплаты намного меньше, чем выплаты, которые фактически производятся. В примерах не указывается количество лет ипотеки, но если предположить, что оно составляет 20 лет, средняя инфляция цен на жилье в примерах составит 2,0%, а Годовая процентная ставка составляет 4,7%.
Соглашение между Barclays SAMS Limited («Кредитор») и «Заемщик» гласит, что это кредитное соглашение, регулируемое.
В Соглашении приводится пример ипотеки с долевым вознаграждением, основанной на общей ссуде в размере 20 000 фунтов стерлингов, первоначальной оценке имущества в размере 120 000 фунтов стерлингов, оценке собственности до погашения в размере 140 000 фунтов стерлингов и погашении ссуды всего через два года.. Общая сумма займа составляет 16,6% от первоначальной оценки собственности, а выплата составит (3 × 16,6% × 20 000 фунтов стерлингов) + 20 000 фунтов стерлингов = 29 960 фунтов стерлингов (данные Barclays), то есть 21,4% от окончательной оценки. Средняя инфляция цен на жилье составляет 8,0%, а годовая процентная ставка - 22,4%. Процентное отношение ссуды к окончательной оценке, средняя инфляция цен на жилье и годовая процентная ставка искажены нереально коротким двухлетним сроком ссуды. Выплата в размере 29 960 фунтов стерлингов намного ниже, чем выплаты, которые фактически производятся.
Barclays использовал контрольный список под названием «Barclays Mortgage Service», когда они обсуждали ипотеку с потенциальными заемщиками. «Да / Нет» было напечатано напротив 18 утверждений «Да» или «Нет», которые должны быть обведены от руки в зависимости от обстоятельств. Ни одно из заявлений не содержало рекомендаций по обращению за юридической или другой независимой консультацией или рекомендаций по обсуждению ипотеки со своей семьей.
Индекс цен на жилье в Великобритании для всех типов собственности (особняков, двухквартирных домов, таунхаусов, квартир и мезонетов) увеличился с 65 092 фунтов стерлингов в июле 1997 года до 224 719 фунтов стерлингов в июле 2017 года (20 лет), что соответствует среднему росту цен на жилье на 6,4%. в год и с 72 795 фунтов стерлингов в июле 1998 года до 231 187 фунтов стерлингов в июле 2018 года (20 лет), что составило среднюю инфляцию цен на жилье в 5,9% в год. В июле 2019 года индекс цен на жилье в Великобритании составлял 232 710 фунтов стерлингов.
В 1990-х годах ипотека не была полностью регулируемой. Банки действовали добровольно в соответствии с Банковским кодексом, а ипотечные кредиторы действовали добровольно в соответствии с Кодексом ипотечных кредиторов. В качестве условия работы в соответствии с Банковским кодексом банки должны были зарегистрироваться в Службе финансового омбудсмена, которая имеет юридические полномочия исправлять ситуацию, если с клиентами обращаются несправедливо.
Хотя Barclays Bank и Bank of Scotland продавали ипотечные ссуды с общей оценкой под брендом своей компании, они создали отдельные компании для администрирования и выпуска ипотечных кредитов. Эти отдельные компании не подписали Банковский кодекс, и поэтому Служба финансового омбудсмена не смогла расследовать жалобы клиентов на ипотечные кредиты с общим признанием.
Однако Barclays В буклете по ипотечным кредитам с коллективной оценкой под заголовком «ИПОТЕЧНЫЙ КОД И БАНКОВСКИЙ КОД» на задней обложке говорится: «Barclays придерживается Ипотечного кодекса и Банковского кодекса, оба из которых устанавливают обязательства и стандарты банков в работа со своими клиентами. Таким образом, мы гарантируем, что наши продукты и услуги соответствуют условиям обоих Кодексов. Ипотечный кодекс конкретно касается услуг, которые мы предоставляем, предоставления информации о наших ипотечных продуктах и услугах, а также о том, как они работают ».
Ипотечный кодекс вступил в силу 1 июля 1997 г. для кредиторов и 30 апреля 1998 г. для ипотечных посредников. Он оставался в силе до 31 октября 2004 г., когда вступил в силу «Справочник по ведению бизнеса ипотечного кредитования (MCOB)» Управления финансовых услуг . Стандарты Кодекса охватываются десятью ключевыми обязательствами, которые включают оказание помощи клиентам в понимании финансовых последствий ипотеки.
Управление финансовых услуг (FSA) не начало регулировать ипотеку до 31 октября 2004 г. FSA было заменено Управлением финансового надзора (FCA) 1 апреля 2013 года.
Законодательство, касающееся потребителей, существенно изменилось. кредит.
Расширение сферы действия Закона о потребительском кредите 1974 г., создало схему финансового омбудсмена и увеличило полномочия Управления добросовестной торговли. Это позволяет заемщикам оспаривать несправедливые отношения между должником и кредитором в суде. Некоторые клиенты ипотеки с долевым вознаграждением и их семьи считают, что договоренность о выплате ссуды, составляющей 25% от первоначальной стоимости имущества, составляет 75% от повышения стоимости имущества плюс сумма ссуды. несправедливые отношения должник-кредитор.
Правила о недобросовестных условиях в Положениях о потребительских договорах 1999 г., Правило 7 гласит, что продавец или поставщик должны гарантировать, что любые письменные условия договора изложены простым и понятным языком и что, если есть сомнения в значении письменного термина, предпочтение будет отдаваться интерпретации, наиболее благоприятной для потребителя. Правило 8 предусматривает, что несправедливый термин «не является обязательным для потребителя», где несправедливый термин - это термин, который вызывает значительный дисбаланс в правах и обязанностях сторон, возникающих по контракту, в ущерб потребителю.
В октябре 1997 года Гарольд Фишер и его жена взяли взаймы 90 000 фунтов стерлингов у Банка Шотландии в рамках его схемы ипотечного кредитования с общим признанием. К третьему году ссуды г-н Фишер понял, что значительное повышение цен на жилье означает, что их долг перед Bank of Scotland увеличился на гораздо большую сумму. Он написал в банк, чтобы выразить свои опасения, но там сказали, что он подписал контракт.
Затем г-н Фишер подал иск в Службу финансового омбудсмена, которая вынесла решение против него. Они сказали, что в спорах по ипотеке с общим признанием они обычно выносили решения в пользу банков.
Другая пара, которая занимала деньги у Bank of Scotland в рамках его схемы ипотеки с совместным повышением стоимости в размере 72000 фунтов стерлингов, была Джеффри Кук и его жена. Г-н Кук планировал подать заявление в Высокий суд в сентябре 2003 года, чтобы их договор об ипотеке был рассмотрен в соответствии с Недобросовестными условиями в Положениях о потребительских договорах 1994 (и поправками). Он думал, что есть доказательства того, что процедуры входа и выхода из ссуды нарушают статутное право и законодательство Европейского Союза.
После того, как The Times опубликовала сообщение о деле Джеффри Кука в августе 2003 года, они заявили, что были наводнен письмами, телефонными звонками и электронными письмами от читателей, которые аналогичным образом оказались перед непосильными долгами.
Как Служба финансового омбудсмена было неэффективным, клиенты ипотеки с совместным признанием связались со своими членами парламента и в 2003 году создали Группу действий для жертв ипотечных ссуд с общим признанием (SAMVIC), состоящую из 500 домовладельцев, которые считали, что кредиторы обманули их и заставили взять на себя долги, которые теперь были чрезмерно, чтобы координировать судебные иски против банков.
Стандартная записка Палаты общин SN / BT / 3414 «Ипотечные кредиты с общим признанием», написанная Тимоти Эдмондсом и последнее обновление: 12 декабря 2013 г., говорит: «Были Большое количество дебатов в Палате представителей по ипотечным кредитам с выпуском акций в целом и SAMS в частности, поскольку теперь стали понятны последствия политики, принятой несколько лет назад ».
Зеленая книга пенсий,« Простота, безопасность » и выбор: работа и сбережения для выхода на пенсию ", была опубликована в декабре 2002 года. В ней говорилось, что Казначейство будет" рассматривать варианты создания равных условий для регулирования выпуска акций и планов возврата жилья в целях защиты потребителей и создания рынка. работать лучше ».
14 января 2003 г. в Вестминстер-холле состоялись общие дебаты, начатые Анджелой Браунинг. Во время дебатов ряд членов специально упомянули ипотечные кредиты с общим признанием, в том числе Винс Кейбл, Стивен О'Брайен и тогдашний финансовый секретарь казначейства Рут Келли.
Во время своего выступления Рут Келли сказала: «Я рада сообщить, что, когда вступит в силу ипотечное регулирование FSA, предложенный режим рекомендаций и раскрытия информации позволит заемщикам полностью осознавать последствия всех высвобождает ссуды под акционерный капитал до того, как они примут решение о наиболее подходящем для них... Тем временем, если избиратели Достопочтенных членов считают, что их плохо информировали или что их ипотека была продана неправильно, и, если предположить, что все внутренние процедуры рассмотрения жалоб завершены, они могут потребовать возмещения от Службы финансового омбудсмена."
. В июне 2003 г. тогдашний главный секретарь казначейства Пол Боатенг инициировал консультацию, а в следующем месяце он объявил в ответ на устные вопросы: "Вся ипотека-ба С 31 октября 2004 г. схемы высвобождения акционерного капитала будут регулироваться Управлением финансовых услуг.
Он также сказал: «... он прав, указывая на то, что ипотека является один из крупнейших финансовых решения, которые принимает потребитель. Выпуск акций тоже попадает в эту категорию. Это очень важные финансовые решения. Абсолютно необходимо надлежащим образом защищать потребителей. В самом деле, я должен отметить, что FSA является единственным установленным законом регулирующим органом в мире, насколько нам известно, для которого защита потребителей является одной из своих уставных целей. Как он знает, защита потребителей будет лучше, когда 31 октября 2004 г. вступит в силу регулирование ипотечных кредитов и рекомендаций по ипотеке. Новый режим придаст заемщику больше уверенности в принимаемых им решениях ».
Во время дальнейших дебатов, состоявшихся в декабре 2003 года в Вестминстер-холле, финансовый секретарь сказал: «... FSA будет регулировать продажу ипотечных кредитов посредством первых судебных издержек на недвижимость в Великобритании, где по крайней мере 40% составляют жилые помещения, подлежащие заселению заемщиком или его ближайшими родственниками. Это определение было получено после консультации и предназначено для защиты ссуд, когда дом человека может подвергнуться риску в результате продажи неподходящего товара ».
Результат консультации, инициированной тогдашним главным секретарем Казначейство, Пол Боатенг, было объявлено тогдашним финансовым секретарем Рут Келли 10 мая 2004 года. Планы по возвращению домой будут регулироваться FSA. часть дома продается кредитору, а часть права собственности на недвижимость переходит к кредитору, тогда как в рамках ипотеки с разделенной оценкой полное право собственности остается за заемщиком.
В июне 2007 года Barclays запустил программу Barclays Shared Appreciation Mortgage (SAM) Hardship Scheme. Согласно Barclays, она была разработана, чтобы помочь клиентам, которые оказались в затруднительной ситуации из-за изменения обстоятельств и нуждались в переходе на более сложную подходящей собственности или приспособить свою бывшую Они ищут дом, чтобы он соответствовал их потребностям, но не смогли этого сделать из-за ипотеки с общим признанием. Он был направлен на то, чтобы помочь клиентам, которые действительно столкнулись с трудностями, и поэтому не все будут иметь право на него.
Программа Barclays Hardship Scheme предоставит беспроцентную ссуду, чтобы компенсировать разницу между суммой денег, которую получит заемщик. после продажи существующего дома, и сумма денег, необходимая заемщику для покупки нового дома, до 50% от стоимости нового дома. Заем будет погашаться при продаже нового дома, что, вероятно, произойдет в случае смерти заемщика.
Банк Шотландии не разработал формальную схему оказания помощи при трудностях, но заявил, что рассмотрит каждый отдельный случай в заявке.
Действие по ипотеке с общим признанием Группа (SAMAG) была создана в 2009 году Хилари Мессер, которая в то время возглавляла судебный процесс в RWP Solicitors (Ричард Уилсон Пэнгборн), базирующейся в Рединге, Беркшир. Более 300 клиентов по ипотеке с общим признанием заплатили по 5000 фунтов стерлингов каждому, в общей сложности 1,5 миллиона фунтов стерлингов, на оплату судебных издержек за коллективный иск. Хилари Мессер сказала, что недавние изменения позволили предъявить иск банкам по ипотеке. Согласно закону, изменения в который были задним числом, если суд определил, что отношения между кредитором и должником были несправедливыми по отношению к должнику, он имел широкие полномочия по изменению условий кредитного договора. В январе 2009 года в банки было направлено юридическое письмо до иска. На слушании 14 июля 2009 года было запрошено Постановление о коллективном судебном разбирательстве (GLO), которое было вынесено в Высокий суд 5 октября 2009 года, что позволило Клиенты ипотеки общего признания должны подать иск как группа против банков.
Банки обжаловали решение, которое разрешило рассмотрение дела, и с другим судьей выиграли их апелляцию. Адвокаты клиентов нуждались в дополнительных деньгах, которых у клиентов не было, и поэтому им пришлось отозвать свое дело. Затем клиенты стали нести ответственность за расходы банка.
Банки согласились отказаться от своих расходов, если клиенты заключили юридические соглашения («приказы о запрете»), чтобы больше не жаловаться на свои ипотечные кредиты с общим признанием. Группа действий по ипотеке с общим признанием (SAMAG) была распущена и стала частью более широкой группы действий по борьбе с финансовой эксплуатацией (SAFE).
Адвокаты Учитель Стерн планируют подать иск против Bank of Scotland и Barclays Bank в отношении компенсации, связанной с ипотечными кредитами с долевым участием, которые были проданы в период с 1996 по 1998 год.
А также В национальных газетах было много сообщений об ипотеке с долевым участием, были сообщения в августовском выпуске журнала Which? за 2003 год, журнала Ассоциации потребителей, а также в выпусках журнала за сентябрь 2006 года и август 2007 года. Saga Magazine.
8 сентября 2014 года на BBC One было проведено расследование BBC Inside Out South относительно ипотечных кредитов с общей оценкой стоимости. Одним из людей, опрошенных в программе Ником Уоллисом, был доктор Джулиан Льюис, член парламента от Нью-Форест-Ист в Хэмпшире.
Крис Тофер Филпот, старший научный сотрудник отдела разрешения споров Teacher Stern, 3 апреля 2017 года дал интервью телеканалу BBC One Show в связи с возбуждением иска против Bank of Scotland и Barclays. Также были сообщения об ипотеке с общим признанием в программе BBC Radio 4 Копилка 27 сентября 2008 г., 22 апреля 2017 г. и 23 сентября 2017 г.
Также есть страница в Facebook: Скандал с ипотекой с долевым вознаграждением
A ипотека с долевым вознаграждением - это ипотека, по которой кредитор соглашается на процентную ставку ниже, чем преобладающий рыночный курс в обмен на долю оцененной стоимости залогового имущества. Доля завышенной стоимости известна как условный процент, который определяется и подлежит уплате при продаже имущества или при прекращении ипотеки.
Например, предположим, что текущая преобладающая процентная ставка составляет 6%, а недвижимость была куплена за 500 000 долларов. Заемщик закладывает 100 000 долларов и берет ипотеку на 400 000 долларов с амортизацией в течение 30 лет. Кредитор и заемщик соглашаются на более низкую процентную ставку в размере 5% и условный процент в размере 20% от оцененной стоимости имущества. Из-за более низкой процентной ставки ежемесячный платеж снижен с 2398 до 2147 долларов. Однако такая экономия ежемесячных платежей имеет компромисс. Предположим, собственность позже будет продана за 700 000 долларов. Из-за соглашения об условных процентах заемщик должен выплатить кредитору 20% прибыли, а именно 40 000 долларов.
Участвуя в оценке имущества, кредитор принимает на себя дополнительный риск, связанный с его стоимостью. Следовательно, будет ли это выгодным компромиссом, зависит от условий на рынке жилья. Ипотека с долевым вознаграждением отличается от соглашения о долевом участии в том, что основная сумма ссуды является безусловным обязательством (в той степени, в которой обеспечивается собственность). Таким образом, если стоимость собственности снижается, заемщик все равно будет должен по непогашенной основной сумме, а если заемщик продает недвижимость за убыток, условные проценты просто равны нулю.
Постановление о доходах 83-51 (1983) Налоговой службы определяет условия, при которых условные проценты по ипотеке с долевым вознаграждением могут считаться процентами по ипотеке, вычитаемыми из налогооблагаемой базы. В частности, ипотека с долевым вознаграждением должна предусматривать безусловное обязательство выплаты основной суммы, чтобы избежать переквалификации в качестве соглашения о долевом участии, что может привести к другим налоговым последствиям. Из-за сложности налогового законодательства и условий, адаптированных к индивидуальным ситуациям, частные некоммерческие ипотечные ссуды, предполагающие совместное вознаграждение, всегда должны оформляться с участием юриста по недвижимости.
Положения о совместной оценке также используются некоммерческими организациями и местными правительственными учреждениями. Эти ссуды с долевым вознаграждением структурированы как вторая ипотека, но считаются «молчаливыми», поскольку заемщики не производят платежей до тех пор, пока они не продадут дом (или, в некоторых случаях, не рефинансируют первую ипотеку). Во время продажи или рефинансирования семья должна выплатить полную сумму ссуды плюс часть повышения стоимости дома. Таким образом, сумма, возвращаемая субсидирующей организации, основана на увеличении цен на жилье, что помогает сохранить «покупательную способность» государственных субсидий.
Один из распространенных подходов к разработке программ ссуды с долевым вознаграждением состоит в том, чтобы основывать долю вознаграждения, подлежащую выплате при продаже дома, на доле первоначальной покупной цены, которая была субсидирована.
Например, если семья получила субсидию в размере 50 000 долларов на покупку дома на 250 000 долларов, семья должна будет предоставить сообществу 20 процентов (50 000 долларов, разделенные на 250 000 долларов) от повышения цены дома на момент продажи, в дополнение к выплате первоначальных 50 000 долларов.
Могут быть наложены дополнительные ограничения на совместное вознаграждение, такие как ограничение ростовщичества максимум 6% эффективной процентной ставки на ссуженные деньги, как в случае помощи при первоначальном взносе, предлагаемой городом Сиэтл.
![{\ displaystyle = ({\ sqrt [{12t}] {\ frac {R} {L}}} - 1) \ times 1200}](https://wikimedia.org/api/rest_v1/media/math/render/svg/088644a46fb77facae67ba28fea84f1b8176cf51)
![{\ displaystyle = ({\ sqrt [ {t}] {\ frac {R} {L}}} - 1) \ times 100}](https://wikimedia.org/api/rest_v1/media/math/render/svg/6d44836570253a8372af9d04cededdc434c7092d)
