Войти
A Коммерческая ипотека - это ипотечная ссуда, обеспеченная коммерческой недвижимостью, например как офисное здание, торговый центр, производственный склад или жилой комплекс. Поступления от коммерческой ипотеки обычно используются для приобретения, рефинансирования или перепланировки коммерческой недвижимости.
Коммерческая ипотека структурирована таким образом, чтобы удовлетворять потребности заемщика и кредитора. Ключевые условия включают сумму кредита (иногда называемую «поступлениями от кредита»), процентную ставку, срок (иногда называемый «сроком погашения»), график погашения и гибкость предоплаты. Коммерческие ипотечные кредиты, как правило, перед закрытием подлежат тщательному андеррайтингу и комплексной проверке. Процесс андеррайтинга кредитора может включать финансовую проверку собственности и ее владельца (или «спонсора»), а также ввод в эксплуатацию и проверку различных сторонних отчетов, таких как оценка.
Было 3,1 триллиона долларов коммерческих и многосемейных ипотечных кредитов в США по состоянию на 30 июня 2013 г. Из этих ипотечных кредитов около 49% принадлежали банкам, 18% - трастам, обеспеченным активами (эмитенты CMBS ), 12 % принадлежали финансируемым государством предприятиям и ипотечным пулам, поддерживаемым Агентством и GSE, а 10% принадлежали компаниям по страхованию жизни.
Сумма кредита по коммерческой ипотеке обычно определяется на основе отношения кредита к стоимости (LTV) и покрытия обслуживания долга, более подробно обсуждаемые ниже в разделе о стандартах андеррайтинга.
Коммерческая ипотека может быть структурирована как первое залоговое право или, если требуется большая сумма ссуды, заемщик может получить подчиненное также финансирование, иногда структурированное как мезонин векселя или привилегированный капитал, который обычно имеет более высокую процентную ставку.
Процентные ставки по коммерческой ипотеке могут быть фиксированной или плавающей. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой на стабилизированную коммерческую недвижимость обычно оцениваются на основе спреда до свопов, причем спред свопов соответствует сроку ссуды. Рыночные процентные ставки, а также факторы андеррайтинга сильно влияют на процентную ставку, котируемую по конкретному объекту коммерческой недвижимости. Процентные ставки по коммерческой ипотеке обычно выше, чем по жилищной ипотеке.
Многие коммерческие ипотечные кредиторы требуют уплаты сбора за подачу заявления или добросовестного депозита, который обычно используется кредитором для покрытия расходов по андеррайтингу, таких как оценка свойство. Коммерческие ипотечные кредиты также могут иметь комиссию за выдачу или андеррайтинг (выплачиваемую при сокращении поступлений от займа) и / или комиссию за выход (уплачиваемую при погашении займа).
Срок коммерческой ипотеки обычно составляет от пяти до десяти лет для стабилизированной коммерческой недвижимости с установленным денежным потоком (иногда называемой «постоянной ссудой») и от одного до трех лет для недвижимость в переходный период, например, недавно открывшаяся недвижимость или недвижимость, находящаяся на ремонте или изменении положения (иногда называемая «промежуточная ссуда »). Ипотека на многоквартирную недвижимость, которую предоставляет предприятие или государственное учреждение, спонсируемое государством, может иметь срок от тридцати лет и более. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты могут допускать продление при соблюдении определенных условий, которые могут включать оплату пошлины за продление. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты имеют «ожидаемую дату погашения», что означает, что, если кредит не будет погашен до ожидаемой даты погашения, ссуда не является дефолтной.
Коммерческая ипотека часто амортизируется в течение срока ссуды, что означает, что заемщик выплачивает как проценты, так и основную сумму с течением времени, а остаток по кредиту в конце срок меньше первоначальной суммы кредита. Однако, в отличие от жилищной ипотеки, коммерческая ипотека обычно не амортизируется полностью в течение указанного срока, и поэтому часто заканчивается разовой выплатой оставшейся суммы, которая часто погашается путем рефинансирования недвижимости. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты имеют процентный период в начале срока ссуды, в течение которого заемщик платит только проценты.
Коммерческие ссуды различаются по условиям досрочного погашения, то есть от того, разрешено ли инвестору в недвижимость рефинансировать ссуду по своему усмотрению. Некоторые кредиторы портфеля, такие как банки и страховые компании, могут позволить гибкость предоплаты. Напротив, для того, чтобы заемщик мог досрочно погасить кондуктивный заем, заемщик должен будет аннулировать облигации, купив достаточное количество государственных облигаций (казначейских ценных бумаг), чтобы обеспечить инвесторов той же суммой дохода, которую они получили бы. если ссуда все еще действовала.
Коммерческая ипотека обычно берется организацией специального назначения, такой как корпорация или LLC, созданная специально для владения только объектом собственности, а не частным лицом или крупным бизнесом. Это позволяет кредитору лишить права выкупа собственности в случае невыполнения обязательств, даже если заемщик обанкротился, то есть субъект «удаленное банкротство ».
Коммерческая ипотека может быть с регрессом или без права регресса. Ипотека с правом регресса дополняется общим обязательством заемщика или личной гарантией от собственника (ов) собственности, которая делает долг подлежащим выплате в полном объеме, даже если обращение взыскания на имущество не удовлетворяет непогашенную остаток средств. Ипотека без права регресса обеспечивается только коммерческой недвижимостью, которая служит залогом. В случае невыполнения обязательств кредитор может лишить права собственности, но не имеет никаких дальнейших требований к заемщику в отношении оставшейся недостачи.
Если спонсор ищет финансирование на портфель объектов коммерческой недвижимости, а не на отдельную собственность, спонсор может выбрать ссуду с перекрестным обеспечением, в которой все недвижимости обеспечивают ссуду.
Кредиторы могут потребовать от заемщиков создать резервы для финансирования определенных статей при закрытии сделки, таких как ожидаемые расходы арендатора на улучшение состояния арендатора и комиссионные (TI / LC), необходимые расходы на ремонт и капитальные затраты, а также процентные резервы.
Кредиторы обычно требуют минимального коэффициента покрытия долга, который обычно составляет от 1,1 до 1,4; это соотношение представляет собой чистый денежный поток (доход, получаемый от собственности) по сравнению с обслуживанием долга (ипотечный платеж). Например, если владелец торгового центра получает 300000 долларов в месяц от арендаторов, платит 50000 долларов в месяц в качестве расходов, кредитор обычно не дает ссуду, которая требует ежемесячных выплат, превышающих 227 273 долларов ((300000–50 000 долларов) / 1,1)), a 1.1 погашение долга.
Кредиторы также рассматривают кредит на сумму (LTV). LTV - это математический расчет, который выражает сумму ипотеки в процентах от общей оценочной стоимости. Например, если заемщик хочет 6 000 000 долларов США для покупки офиса стоимостью 10 000 000 долларов США, коэффициент LTV составляет 6 000 000 долларов США / 10 000 000 долларов США или 60%. LTV для коммерческой ипотеки обычно составляет от 55% до 70%, в отличие от жилищной ипотеки, которая обычно составляет 80% или выше.
Кредиторы смотрят на арендную плату за квадратный фут, стоимость за квадратный фут и стоимость замены за квадратный фут. Эти показатели сильно различаются в зависимости от местоположения и предполагаемого использования недвижимости, но могут быть полезными показателями финансового состояния недвижимости, а также вероятности появления новых конкурентоспособных проектов в сети.
После финансового кризиса кредиторы начали сосредотачиваться на новом показателе, доходности долга, чтобы дополнить коэффициент покрытия обслуживания долга. Доходность долга определяется как чистый операционный доход (NOI) собственности, деленный на сумму ипотеки.
Кредиторы обычно проводят тщательную и предельную проверку предлагаемой коммерческой ипотечной ссуды до ее финансирования. Такая комплексная проверка часто включает посещение объекта, финансовую проверку и комплексную проверку спонсора недвижимости и юридического лица-заемщика. Кредиторы также смотрят выписку из банка, время работы и годовую выручку. Многие кредиторы также заказывают и проверяют отчеты третьих сторон, такие как оценка, экологический отчет, технический отчет и проверка биографических данных.
Банки, большие и малые, являются традиционными поставщиками коммерческих ипотечных кредитов. По данным Федеральной резервной системы, по состоянию на 30 июня 2013 года банки держали в своих бухгалтерских книгах коммерческую ипотеку на сумму 1,5 триллиона долларов.
Кредиторы-проводники создают коммерческие ипотечные кредиты и удерживают их в качестве инвестиций на короткий срок. период времени до секьюритизации ссуд и продажи CMBS, обеспеченных соответствующими коммерческими ипотечными ссудами. К кредитным организациям относятся как банки, так и небанковские финансовые компании. По данным Федеральной резервной системы, на 30 июня 2013 г. эмитенты CMBS владели коммерческими ипотечными кредитами на сумму около 560 миллиардов долларов.
Секьюритизация коммерческих ипотечных кредитов в его нынешней форме началась с Программа коммерческой секьюритизации Resolution Trust Corporation (или RTC) в 1992-1997 годах. ЦРТ применил подход, аналогичный тому, который он начал успешно применять в отношении ипотечного жилищного кредитования, выпуская несколько траншей ценных бумаг, обеспеченных диверсифицированными пулами коммерческих ипотечных кредитов. После того, как РТК ввел методы секьюритизации, частные банки начали выдавать ссуды специально для того, чтобы превратить их в ценные бумаги. Эти займы обычно имеют структуру, запрещающую предоплату сверх установленного графика погашения. Это делает полученные ценные бумаги более привлекательными для инвесторов, поскольку они знают, что коммерческие ипотечные кредиты останутся невыплаченными, даже если процентные ставки снизятся.
Новый выпуск CMBS достиг пика в 2007 году и составил 229 миллиардов долларов. Затем кризис субстандартного ипотечного кредитования и последовавший за ним глобальный финансовый кризис вызвали резкое падение цен на CMBS, и новые выпуски ценных бумаг CMBS практически прекратились в 2008 году. -2009. Рынок начал восстанавливаться: 12 млрд долларов в 2010 г., 37 млрд долларов в 2011 г. и 48 млрд долларов в 2012 г.
При поддержке государства такие предприятия, как Fannie Mae и Freddie Mac, а также правительственные корпорации, такие как Ginnie Mae, являются активными кредиторами для многоквартирной коммерческой недвижимости недвижимости (то есть многоквартирных домов) в США. По состоянию на 30 июня 2013 г. ипотечные многоквартирные жилые дома на сумму около 390 миллиардов долларов принадлежали предприятиям, спонсируемым государством, или пулам ипотечных кредитов, поддерживаемых Агентством и GSE, что составляет 12% от общего объема непогашенных коммерческих ипотечных кредитов и 43% непогашенных коммерческих ипотечных кредитов для многоквартирных домов на тот момент.
Страховые компании являются активными инвесторами в коммерческую ипотеку и владеют коммерческой ипотекой на сумму около 325 миллиардов долларов США по состоянию на 30 июня 2013 года.
Ипотечные брокеры не предоставляют коммерческие ипотечные ссуды, но часто используются для получения нескольких предложений от разных потенциальных кредиторов и управления процессом финансирования.
Кредиторы-корреспонденты не ссужают свои собственные деньги, но предоставляют первичные услуги, такие как оформление, андеррайтинг и обслуживание ссуд для кредиторов, которые используют эти типы компаний. Корреспондент часто представляет кредиторов в определенной географической зоне.
Анализ данных HM Revenue and Customs по завершению сделок с недвижимостью в Соединенное Королевство в период с 2005 по 2013 год показывает, что, в отличие от жилищного кредитования, ипотечное кредитование нежилой недвижимости снижалось до глобальной рецессии 2008–2009 годов. Валовое коммерческое и жилищное кредитование начало расти одинаковыми темпами с 2009 года и далее, показывая рост без учета инфляции на 16,2% и 18,2% соответственно в период с 2009 по 2013 год.
В 2014 году коммерческое кредитование составляло всего 5,2% от общего объема. брутто ипотечное кредитование по объему, но 25,3% по объему. Средняя сумма коммерческой ипотеки в этом году составила 1,46 миллиона фунтов стерлингов, по сравнению со средней ипотечной ссудой на жилье в размере 236 400 фунтов стерлингов.
Положения, введенные в 2013 году Управлением финансовых услуг (FSA) требовало, чтобы банки держали взвешенную с учетом риска сумму капитала под коммерческую ипотеку - от 50% до 250% от суммы ссуды - чтобы ограничить их подверженность рискам активов коммерческой недвижимости. Критики предсказывали, что более высокие требования к капиталу для крупных банков могут отрицательно повлиять на доступность коммерческого кредита; тем не менее, исследование Банка Англии за 4 квартал 2013 г. показало, что доступность коммерческих кредитов для корпоративного сектора в течение года увеличивалась.
Как регулируются ипотечные договоры определяется как относящаяся к собственности, которая будет использоваться «в качестве жилья или в связи с ним заемщиком… или связанным лицом», индивидуальные коммерческие ипотечные договоры и их продажа не регулируются Управлением финансового надзора ( FCA). Исключение составляет собственность смешанного использования, где 40% или более собственности будет использоваться в качестве жилья. К марту 2016 года, однако, Великобритания должна будет ввести новые правила, чтобы соответствовать Общеевропейской директиве по ипотечному кредитованию, которая не проводит различия между коммерческой и полукоммерческой недвижимостью; Таким образом, в настоящее время неясно, будут ли все объекты смешанного использования подпадать под действие правил FCA, когда новые правила вступят в силу, независимо от того, какая доля используется в жилых целях.
В Великобритании существует различие между коммерческими ипотечными кредитами, которые предназначены для покупки нежилого недвижимость и ипотечные ссуды, предназначенные для покупки жилой недвижимости для сдачи в аренду платящим арендаторам. Ссуды с правом выкупа могут предлагаться как коммерческими, так и ипотечными кредиторами.
Ипотека с правом выкупа под аренду имеет сходство как с коммерческой, так и с жилищной ипотекой. Из-за высокого потребительского спроса и более низких требований к зачету капитала ипотечные кредиторы могут предлагать финансирование под сдачу внаем по обычно более низким процентным ставкам, чем коммерческая ипотека. Существует также определенная степень регулятивного пересечения рынков недвижимости для покупки и продажи, и многие кредиторы, предоставляющие кредиты для продажи, используют андеррайтинговые чеки, аналогичные тем, которые предписываются FCA для заявок на ипотеку.
Однако, как и коммерческая ипотека, ипотечные кредиты с возможностью покупки с целью сдачи в аренду гарантируются в соответствии с покрытием обслуживания долга, а не с мультипликатором дохода. Крупные банки могут рассчитать DSCR в размере 160–170% для коммерческих ипотечных кредитов и 125–130% для ипотечных кредитов с правом выкупа, в то время как меньшинство специализированных кредиторов может рассчитать его в размере 125–130% для коммерческих ипотечных кредитов и 110% для кредитов на покупку. сдавать в аренду ипотеку.
