Войти
A Канал ипотечных инвестиций в недвижимость (REMIC ) - это "организация, имеющая фиксированный пул ипотечных кредитов и предоставляет инвесторам несколько классов интересов "в рамках США Закон о федеральном подоходном налоге и «рассматривается как партнерство для целей федерального подоходного налога, доход которого передается держателям долей». REMIC используются для объединения ипотечных ссуд и выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием, и они сыграли ключевую роль в успехе рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием за последние несколько десятилетий.
Федеральное налогообложение доходов REMIC регулируется в основном в соответствии с 26 USC §§ 860A - 860G Части IV Подглавы M Главы 1. подзаголовка А налогового кодекса (26 USC ). Чтобы квалифицироваться как REMIC, организация делает «выбор», заполнив форму 1066 в Internal Revenue Service и соблюдая некоторые другие требования. Они были представлены в 1987 году как типичное средство для секьюритизации ипотечных жилищных кредитов в Соединенных Штатах.
REMIC - это инвестиционные инструменты, которые и жилищные ипотечные кредиты в доверительном управлении и выпуск ценных бумаг, представляющих безраздельное участие в этих ипотечных кредитах. REMIC объединяет ипотечные кредиты в пулы и выпускает сквозные сертификаты, многоклассовые облигации, подобные ипотечному обязательству с обеспечением (CMO), или другие ценные бумаги для инвесторов на вторичном ипотечном рынке. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, выпущенные через REMIC, могут быть долговым финансированием эмитента или продажей активов. Юридическая форма не имеет отношения к REMIC: трасты, корпорации и товарищества могут выбрать статус REMIC, и даже пулы активов, которые не являются юридическими лицами, могут квалифицируются как REMIC.
Закон о налоговой реформе устранил двойное налогообложение дохода, полученного на корпоративном уровне эмитентом, и дивидендов, выплачиваемых держателям ценных бумаг, что позволило REMIC структурировать предложение ценных бумаг с ипотечным покрытием как продажу активов, эффективно удаляя ссуды из баланса инициирующего кредитора, а не заемное финансирование, при котором ссуды остаются в качестве балансовых активов (как в случае покрытого облигации ). Сам REMIC освобожден от федеральных налогов, хотя доход, полученный инвесторами, полностью облагается налогом. Поскольку REMIC обычно освобождаются от налога на уровне юридических лиц, они могут инвестировать только в квалифицированные ипотечные кредиты и разрешенные инвестиции, включая односемейные или многосемейные ипотечные кредиты, коммерческую ипотеку, вторую ипотеку, участие в ипотеке и сквозные ценные бумаги федерального агентства. Не ипотечные активы, такие как дебиторская задолженность, аренда и автокредиты, не являются приемлемыми инвестициями. Закон о налоговой реформе упростил сберегательным учреждениям и инвестиционным фондам в сфере недвижимости хранение ипотечных ценных бумаг в качестве квалифицированных портфельных инвестиций. Например, сберегательное учреждение может включить ценные бумаги, выпущенные REMIC и обеспеченные ипотекой, в качестве квалифицируемых активов в соответствии с федеральными требованиями в отношении учета сбережений и ссуд в налоговых целях.
Чтобы квалифицироваться как REMIC, организация или пул активов должны сделать выбор REMIC, следовать определенным правилам в отношении состава активов (путем владения квалифицированными ипотечными кредитами и разрешенными инвестициями), применять разумные методы для предотвращения доступа дисквалифицированных организаций удерживая свои остаточные интересы, и структурируйте интересы инвесторов как любое количество классов обычных интересов и один-единственный класс остаточных интересов. Налоговый кодекс не требует наличия у REMIC определенного класса регулярных интересов.
Соглашение о пуле и обслуживании (СРП) обычно включается в каждый РЕМИК. СРП - это юридический документ, определяющий права и обязанности обслуживающего лица, доверительного управляющего и других сторон в отношении пула секьюритизированных ипотечных кредитов. Типичный СРП частично формулируется следующим образом: «В кратчайшие сроки после любой передачи ипотечного кредита по настоящему Соглашению и в любом случае в течение тридцати дней после передачи Доверительный управляющий должен (i) прикрепить имя Доверительного управляющего к каждая уступка ипотеки в качестве ее правопреемника и (ii) причина для передачи для регистрации в соответствующем государственном учреждении по недвижимости записывает уступки ипотеки Доверительному управляющему »,
Квалифицированная ипотека включает в себя несколько типов обязательств и процентов. Квалифицированная ипотека определяется как «(1) любое обязательство (включая любое участие или свидетельство о бенефициарном владении в нем), которое в основном обеспечивается долей в недвижимом имуществе и передается REMIC в день запуска в обмен на обычные или остаточные проценты, или приобретенные в течение трех месяцев после дня запуска в соответствии с контрактом с фиксированной ценой, действующим в день запуска, (2) любые регулярные проценты в другом REMIC, которые передаются REMIC в день запуска в обмен на регулярные или остаточные проценты в REMIC, (3) любая квалифицированная замещающая ипотека или (4) определенные регулярные проценты FASIT ». В (1) «обязательство» неоднозначно; широкое толкование будет включать претензии по контрактам, но более узкое толкование будет включать только то, что квалифицируется как «долговые обязательства» в соответствии с Кодексом. IRC определяет «в основном обеспеченный» как имеющий «практически все поступления по обязательству»... используется для приобретения, улучшения или защиты доли в недвижимом имуществе, которая на дату возникновения является единственной гарантией обязательства », или имеющая справедливую рыночную стоимость доли, обеспечивающей обязательство, составляет не менее 80% скорректированного выпуска цена (обычно сумма, которая ссужается залогодателю) или должна быть не менее той суммы при внесении в REMIC.
«Поскольку в трастовых документах четко указывается метод и дату передачи ипотечных ссуд в траст и настаивая на том, чтобы ни одна из сторон, участвующих в трасте, не предпринимала шагов, которые могут поставить под угрозу статус REMIC траста, если первоначальные переводы не соответствовали методу и срокам передачи, требуемым трастовые документы, то такие запоздалые переводы в траст будут недействительными ». «Если доверие выражено в документе, создающем имущество доверительного управляющего, каждая продажа, передача или иное действие доверительного управляющего в нарушение доверительного управления, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей и любым другим положением закона, является недействительным».
Разрешенные инвестиции включают в себя вложения денежных потоков, квалифицированные резервные активы и имущество, подлежащее выкупу.
Инвестиции в денежный поток - это временные инвестиции в пассивные активы, которые приносят проценты (например, в отличие от начисления дивидендов) от платежей по квалифицированным ипотечным кредитам, которые происходят между моментом получения платежей REMIC и распределением REMIC эти деньги держателям. Соответствующие платежи включают выплаты основной суммы или процентов по ипотеке, платежи по контрактам, прибыль от реализации ипотечных кредитов, средства от заложенного имущества, платежи за нарушение гарантийных обязательств по ипотеке и штрафы за досрочное погашение.
Квалифицированные резервные активы представляют собой формы нематериальной собственности кроме остаточных долей в REMIC, которые удерживаются в качестве инвестиций в рамках квалифицированного резервного фонда, который «представляет собой любой разумно необходимый резерв для обеспечения полной оплаты» затрат или платежей REMIC держателям долей из-за дефолта, неожиданно низкой доходности или дефицит процентов по предоплате. REMIC обычно выбирают безопасные краткосрочные инвестиции с низкой доходностью, поэтому обычно желательно минимизировать резервный фонд при сохранении «желаемого кредитного качества для интересов REMIC».
Выкупа - это недвижимость, которую REMIC получают по умолчанию. После получения права выкупа права выкупа у REMIC есть право распорядиться ими до конца третьего года, хотя IRS иногда предоставляет продление. Недвижимость, лишенная права выкупа, теряет свой статус, если аренда создает определенные виды арендного дохода, если ведется строительная деятельность, которая не началась до того, как REMIC приобрела недвижимость, или если REMIC использует недвижимость в торговле или бизнесе без привлечения независимого подрядчика. и более 90 дней после его приобретения.
REMIC может включать любое количество классов регулярных интересов; они часто обозначаются буквами, такими как класс «A», класс «B» и т. д., и им присваивается купонная ставка и условия платежа. Полезно думать о регулярных процентах как о долге; они, как правило, имеют более низкий риск с соответствующей более низкой доходностью. Обычные проценты облагаются налогом как долг. Обычные проценты должны быть обозначены как таковые, выдаваться в день запуска, содержать фиксированные сроки, предусматривать выплаты процентов и порядок их выплаты, а также безоговорочно давать держателю процентов право на получение определенной суммы основной суммы. Прибыль облагается налогом с держателей.
REMIC может иметь только один класс остаточных процентов. Остаточные проценты, как правило, связаны с правом собственности и больше напоминают капитал, чем долг. Однако остаточные проценты не могут быть ни долгом, ни капиталом. «Например, если REMIC представляет собой обособленный пул активов в рамках юридического лица, остаточная доля может состоять из (1) прав собственности на активы REMIC с учетом требований обычных держателей долей, или (2) если обычные проценты принимают форму долга, обеспеченного по соглашению об эмиссии, договорного права на получение выплат, освобожденных от залогового права по соглашению об эмиссии ». Риск выше, поскольку держатели остаточных долей получают выплаты последними, но потенциальная прибыль больше. Остаточные проценты должны быть обозначены как таковые, выдаваться в день запуска, а не быть обычными процентами (которых можно легко избежать, если они не будут обозначены как обычные проценты). Если REMIC производит распределение между остаточными держателями акций, оно должно быть пропорциональным; требование пропорциональности упрощает дело, поскольку оно обычно не позволяет рассматривать остаточный класс как несколько классов, что может дисквалифицировать REMIC.
Во время финансового кризиса 2007 года –2010, рейтинги многих REMIC рухнули. Чтобы получить более высокие рейтинги для целей регулятивного риска и капитала, несколько REMIC были преобразованы в ре-секьюритизированные ипотечные инвестиционные каналы (re-REMIC). В простом ре-REMIC инвестор передает право собственности на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, новому предприятию специального назначения ; за счет перевода достаточного количества активов в новую структуру транши новой структуры могут получить более высокий рейтинг (например, рейтинг «AAA»). Тем не менее, ряд ре-REMIC впоследствии увидели, что их новые рейтинги AAA были снижены до CCC.
REMIC может выпускать ипотечные ценные бумаги в самых разных формах: ценные бумаги, обеспеченные залогом Государственная национальная ипотечная ассоциация (Джинни Мэй ) сквозные сертификаты, целые ссуды, одноклассовые сертификаты участия и многоклассовые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой; многоклассовые сквозные ценные бумаги и многоклассовые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой; сквозные ценные бумаги нескольких классов с функциями быстрой или медленной оплаты; ценные бумаги с траншем субординированного долга, которые принимают на себя большую часть риска дефолта, что позволяет эмитенту получить более высокий кредитный рейтинг; и Обеспеченные ипотечные обязательства с ежемесячным переносом процентов по облигациям, что устраняет риск реинвестирования, обеспечивая инвесторам защиту от досрочного погашения.
REMIC устраняют многие из неэффективности обеспеченных ипотечных обязательств (CMO) и предлагают эмитентам больше возможностей и большую гибкость. У REMIC нет минимальных требований к собственному капиталу, поэтому REMIC могут продать все свои активы, а не удерживать некоторые для выполнения требований по обеспечению. Поскольку регулярные проценты автоматически квалифицируются как долг, REMIC также избегают неудобного риска реинвестирования, который несут эмитенты CMO при указании долга. REMIC также могут производить ежемесячные выплаты инвесторам, если директора по маркетингу производят ежеквартальные платежи. Остаточные доли участия REMIC обладают большей ликвидностью, чем трасты собственников, которые ограничивают передачу долей участия в капитале и передачу личной ответственности. REMIC предлагают большую гибкость, чем CMO, поскольку эмитенты могут выбирать любое юридическое лицо и тип ценных бумаг. Многоуровневые возможности REMIC также позволяют эмитентам предлагать различные приоритеты обслуживания наряду с различными сроками погашения, снижая риски дефолта и уменьшая потребность в повышении кредитоспособности. REMIC также довольно удобны для пользователя, так как выбор REMIC не сложен, а подробные инструкции в Кодексе и правилах предлагают «высокую степень уверенности в отношении налогового режима, который может быть недоступен для других типов MBS»..
Хотя REMIC освобождают от налогообложения на уровне юридических лиц, их допустимая деятельность весьма ограничена «держанием фиксированного пула ипотечных кредитов и распределением платежей инвесторам в настоящее время». REMIC имеет некоторую свободу заменять квалифицированные ипотечные кредиты, объявлять о банкротстве, иметь дело с потерями права выкупа и дефолтами, избавляться и заменять несуществующие ипотечные кредиты, предотвращать дефолты по обычным процентам, досрочно выплачивать регулярные проценты, когда затраты превышают стоимость поддержания этих интересов, и подвергаться квалифицированному ликвидация, при которой у REMIC есть 90 дней, чтобы продать свои активы и распределить денежные средства между их держателями. Все другие транзакции считаются запрещенными и облагаются штрафом в размере 100%, как и все неквалифицированные взносы.
Чтобы избежать уплаты 100% налога на взносы, взносы в REMIC должны производиться в день запуска. Тем не менее, денежные взносы позволяют избежать этого налога, если они предоставляются через три месяца после дня запуска, включают требование об устранении неполадок или квалифицированную ликвидацию, вносятся в качестве гарантии или вносятся держателем остаточной доли в квалифицированный резервный фонд. Кроме того, штаты могут облагать налогом REMIC в соответствии с налоговым законодательством штата. «Многие штаты приняли полное или частичное освобождение от налогов для организаций, которые квалифицируются как REMIC в соответствии с федеральным законодательством».
REMIC облагаются федеральным подоходным налогом по самой высокой корпоративной ставке для дохода от потери права выкупа и должны подавать декларации по форме 1066. Облагаемый налогом доход от потери права выкупа такой же, как и для инвестиционного фонда недвижимости (REIT), и может включать в себя арендную плату, зависящую от получения прибыли, арендную плату, выплачиваемую связанной стороной, арендную плату за недвижимость, которой REMIC предлагает нетипичные услуги, и доход. от отчужденного имущества, когда REMIC выступает в качестве дилера.
Правила REMIC в некотором смысле усугубляют проблемы фантомного дохода для остаточных держателей долей, что происходит, когда налогооблагаемая прибыль должна быть реализована без соответствующей экономической выгоды для выплаты налог. Фантомный доход возникает из-за того, как написаны налоговые правила. Существуют штрафы за перевод дохода не налогоплательщикам, поэтому держатели процентов REMIC должны платить налоги с прибыли, которую они еще не получили.
Среди основных эмитентов REMIC - Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию (Freddie Mac ) и Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae ), двух ведущих вторичных покупателей обычных ипотечных ссуд, а также частных ипотечных каналов, принадлежащих ипотечным банкирам, компаниям по ипотечному страхованию и сберегательным учреждениям.
