Инвестиционный фонд недвижимости

редактировать

A Инвестиционный фонд недвижимости (REIT ) является компанией, которая владеет, и в большинстве дел действует, приносящая доход недвижимость. REIT владеет множеством видов коммерческой недвижимости, от офисных и квартир зданий до складов, больниц, торговых центров, гостиницы и лесные хозяйства. Некоторые REIT занимаются финансированием недвижимости. Законы стран о REIT дают право компании, занимающейся недвижимостью, платить меньше налога на прибыль и налоги на прирост капитала. REIT подвергся критике за то, что позволяли спекуляцию на рынке жилья и снижение доступности жилья без увеличения финансирования строительства.

REIT могут быть публично проданы на крупных биржах, публично зарегистрированы, но не котируются на биржах, или частный. Двумя типами REIT акции REIT и ипотечные REIT (mREIT). В ноябре 2014 года долевые REIT были признаны классом активов в Глобальном стандарте отраслевой классификации Индексы SP Dow Jones и MSCI. Ключевые статистические данные для изучения финансового положения и работы REIT - это стоимость чистых активов (NAV), операционные средства (FFO) и скорректированные средства операций (AFFO).

Содержание

  • 1 История
    • 1.1 Создание
    • 1.2 Эволюция
  • 2 Африка
    • 2.1 Кения
    • 2.2 Гана
    • 2.3 Нигерия
    • 2.4 Южная Африка
  • 3 Азия
    • 3,1 Австралия
    • 3,2 Гонконг
    • 3,3 Индия
    • 3,4 Китай
    • 3,5 Япония
    • 3,6 Малайзия
    • 3,7 Индонезия
    • 3,8 Пакистан
    • 3,9 Филиппины
    • 3,10 Сингапур
    • 3,11 Таиланд
    • 3,12 Объединенные Арабские Эмираты
    • 3,13 Саудовская Аравия
    • 3,14 Шри-Ланка
  • 4 Европа
    • 4,1 Бельгия
    • 4,2 Болгария
    • 4,3 Финляндия
    • 4,4 Франция
    • 4,5 Германия
    • 4,6 Ирландия
    • 4,7 Испания
    • 4,8 Соединенное Королевство
  • 5 Северная Америка
    • 5,1 Канада
    • 5,2 Мексика
    • 5,3 США
      • 5.3.1 История
      • 5.3.2 Законодательство
      • 5.3.3 Структура
      • 5.3.4 Категории
  • 6 Южная Америка
    • 6.1 Бразилия
  • 7 См. Также
  • 8 Ссылки
  • 9 Внешние ссылки

История

Создание

REIT были Созданы в своих Штатах после того, как президент Дуайт Д. Эйзенхауэр подписал публичный закон 86-779, иногда называемый расширением акцизного налога на сигары. 1960. Закон принят, чтобы дать всем инвесторам возможность инвестировать в крупномасштабные, диверсифицированные портфели доходной недвижимости так же, как они обычно вкладывают средства в другие классы активов. - путем купли-продажи ликвидных ценных бумаг. Первым REIT был American Realty Trust, основанный Томасом Дж. Бройхиллом, двоюродным братом Вирджинских конгрессменов Джоэла Бройхилла в 1961 году, который настаивал на создании при Эйзенхауэре.

С тех пор более 30 стран по всему миру установили режимы REIT, и другие страны находятся в разработке. Распространение подхода REIT к инвестициям в недвижимость по всему миру повысило осведомленность о глобальных инвестициях в сфере недвижимости.

Комплексным индексом REIT и глобальным рынком листинговой недвижимости FTSE EPRA / Nareit Серия Global Real Estate Index Series была создана совместно с 2001 года производителем индексов FTSE Group, Nareit и Европейской ассоциацией общественной недвижимости (EPRA).

По состоянию на декабрь 2017 года глобальный индекс включал 477 компаний, торгующих недвижимостью на фондовых биржах из 35 стран, имеющих собственный капитал рыночную капитализацию около 2 триллионов долларов США (примерно 78% от этой общей суммы от REIT).

Evolution

Примерно во время своего создания в 1960 году первые REIT в основном состояли из ипотечных компаний. В конце 1960-х - начале 1970-х годов отрасль значительно расширилась. MREIT в застройке и строительных сделках. Закон о налоговой реформе 1976 г. разрешил создание REIT как корпораций в дополнение к коммерческим трастам.

. Закон о налоговой реформе 1986 г. также повлиял на REIT. Законодательство новых правил, направленных на предотвращение использования налогоплательщиками партнерских отношений для укрытия своих доходов из других источников. Три года спустя REIT понесли значительные потери на фондовом рынке.

Retail REIT Taubman Centers Inc. положила начало современной эре REIT в 1992 году, создавая UPREIT. В UPREIT входят следующие стороны в новом «рабочем партнерстве». REIT обычно является генеральным партнером и мажоритарным владельцем действующего партнерства, а партнеры, вносят собственность, имеют право обменять свои действующие единицы, партнерства на акции или денежные средства REIT. Начиная с 2007 года, когда разразился мировой финансовый кризис, отрасль столкнулась с трудностями. В ответ на глобальный кредитный кризис котирующиеся REIT отреагировали сокращением заемных средств (погашение долга) и перевооружением (продажа акций для получения наличных) своих баланс листов. Котирующиеся на бирже REIT и REOC привлекли 37,5 миллиардов долларов в результате 91 вторичного размещения акций, девяти IPO и 37 предложений необеспеченных долговых обязательств, поскольку инвесторы продолжали благоприятно относиться к компаниям, укрепляющим свои балансы после кредитного кризиса.

Дивиденды REIT имеют коэффициент выплаты 100% для всех доходов по более низким ставкам. Это тормозит внутренний рост REIT и заставляет инвестировать не мириться с низкой или несуществующей доходностью, поскольку процентные ставки более чувствительны. Экономический климат, характеризующийся повышением процентных ставок, может иметь чистый негативный эффект на акции REIT. Дивиденды , выплачиваемые REIT, выглядят менее привлекательно по сравнению с облигациями с увеличивающейся ставкой купона. Кроме того, когда инвесторы уклоняются от REIT, для приобретения труднее собрать дополнительные средства для дополнительной собственности.

Африка

Кения

Первый REIT в Кения была одобрена Управлением капитала капитала в октябре 2015 года. REIT выпускается Stanlib Kenya под названием Fahari I-Reit scheme. Схема REIT обеспечит держателям паев стабильный приток денежных средств от объектов недвижимости, приносящих доход. Неограниченное IPO будет котироваться на основном инвестиционном сегменте рынка ценных бумаг Найроби.

Гана

REIT существует в Гане с 1994 года. Компания Home Finance Company, ныне HFC Bank, учредила первый REIT в Гане в августе 1994 года. HFC Bank был в авангарде ипотечного финансирования в Гане с 1993 года. Он использовал различные схемы коллективного инвестирования а также корпоративные облигации для финансирования деятельности по ипотечному кредитованию. Коллективные инвестиционные схемы, частью которых являются REIT, регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам Ганы.

Нигерия

В 2007 году Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) выпустила первый набор руководящих принципов для регистрации и выпуска требований для работы REIT в Нигерия, как указано в Законе об инвестиционных и ценных бумагах (ISA). Первый REIT, инвестиционный траст Union Homes Hybrid Real Estate на 50 миллиардов долларов, был запущен в сентябре 2008 года. В ноябре 2015 года на Нигерийской фондовой бирже было зарегистрировано три REITS: Skye Shelter Fund, Union Home и UPDC. REIT Холдейна МакКолла не попал в листинг после того, как не смог достичь минимальной 50% подписки в первоначальном публичном предложении в январе 2015 года из-за плохих рыночных перспектив.

Южная Африка

К октябрю 2015 года в Южной Африке обнаружилось 33 REITS и три не южноафриканских REIT, котирующиеся на Йоханнесбургской фондовой бирже, согласно SA REIT Association, которая сообщила, что рыночная капитализация составила более 455 миллиардов рандов.

Азия

Австралия

Концепция REIT была запущена в Австралии в 1971 году. General Property Trust был первым австралийским инвестиционным трастом недвижимости (LPT) на австралийских фондовых биржах (ныне Австралийская фондовая биржа ). REIT, котирующиеся на бирже, до марта 2008 года назывались трасты листинговой собственности (LPT), что отличало их от частных REIT, которые известны в Австралии как трасты листинговой собственности. С тех пор были переименованы в Австралийские инвестиционные фонды недвижимости (A-REIT) в соответствии с международной практикой.

REIT использует дополнительные преимущества по сравнению с прямыми инвестициями, включая более низкие налоговые ставки и повышение ликвидности. В настоящее время на ASX зарегистрировано более 70 A-REIT с рыночной капитализацией, превышающей 100 млрд австралийских долларов.

Австралия также получает растущее признание как крупнейший рынок REIT за пределами Соединенных Штатов. На ASX можно найти более 12 процентов основных фондов недвижимости, котирующихся на биржах.

Гонконг

REIT существует в Гонконге с 2005 года, когда Ссылка REIT была запущена Управлением жилищного строительства Гонконга от имени правительства. С 2005 года по состоянию на июль 2007 года было 7 листингов в REIT, большинство из которых, включая Sunlight REIT, не пользовались успехом из-за низкой доходности. За исключением The Link и Regal Real Estate Investment Trust, цены на все акции, кроме одной, значительно ниже цены первичного публичного размещения (IPO). Использование эмитентами Гонконга финансового инжиниринга (процентные свопы ) для повышения начальной доходности также приводило к снижению потока инвесторов

По состоянию на июль 2012 года девять REIT прошли листинг с общей рыночной капитализацией, составляющей около 15 миллиардов евро, что составляет почти 2% от общей мировой рыночной капитализации REIT. Два из девяти перечисленных REIT также включены в индекс EPRA, индекс, публикуемый Европейской ассоциацией общественной недвижимости (EPRA). В настоящее время пять ресурсов REIT в Гонконге: Связь REIT с общей рыночной капитализацией 8 миллиардов евро, Hui Xian REIT с общей рыночной капитализацией 2,3 миллиарда евро, Чемпион REIT с общей рыночной капитализацией 1,8 млрд евро, Fortune REIT с общей рыночной капитализацией 1 млрд евро и недвижимостью с общей рыночной капитализацией 700 млн евро.

Индия

По состоянию на август 2014 г., Индия одобрила создание в стране инвестиционных фондов недвижимости. Индийские REIT (специфическая для страны / общая версия I-REIT) помогут индивидуальным инвесторам воспользоваться преимуществами владения долей на рынке секьюритизированной недвижимости. Отличие от обычного способа распоряжения недвижимостью. Правительство и Совет по ценным бумагам и биржам Индии посредством уведомлений о процессе упрощения инвестирования в недвижимость в Индии, прямо или косвенно, через прямые иностранные инвестиции через зарегистрированные на бирже компании по недвижимости и паевые инвестиционные фонды. В бюджет 2014 года министр финансов Арун Джейтли внес закон о создании REIT.

Китай

CSRC (Комиссия по регулированию ценных бумаг Китая) и NDRC (Национальная комиссия по развитию и реформам) объявили о начале пилотных проектов в REIT 30 апреля 2020 года. Это официальное объявление представляет собой начало REIT в материковом Китае.

Япония

Япония - одна из немногих стран Азии с законодательством REIT (другие страны / рынки включают Гонконг, Сингапур, Малайзию, Тайвань и Корея ), которые разрешили их создание в декабре 2001 года. Ценные бумаги J-REIT торгуются на Токийской фондовой бирже и у поставщиков услуг J-REIT - это японские компании по недвижимости, японские конгломераты и иностранные инвестиционные банки.

. После разрыва цены на недвижимость в Японии стабильно па в течение 2004 года, причем некоторые признаки стабилизации цен и, возможно, роста цен в 2005 и 2006 годах. Некоторые рассматривают J-REIT как способ увеличения инвестиций в рынок недвижимости, хотя заметного увеличения стоимости активов пока не произошло.

J-REIT (котирующийся на бирже инвестиционный фонд недвижимости) строго регулируется Законом об инвестиционных фондов и инвестиционных компанийх (LITIC) и устанавливает d как инвестиционная компания в рамках LITIC.

<2124>В дополнение к REIT, японское законодательство также предусматривает параллельную систему специального назначения. Акции REIT, намеченные в 2016 году, составляют 7 процентов рынка Соединенных Штатов, которые были проданы менее чем за половину первоначальной стоимости в 31 миллиард долларов.

Малайзия

Бурса Малайзия имеет 18 REIT внесен в список пяти исламских REITS (согласно шариату - согласно исламскому инвестиционному соответствию).

Индонезия

1 сентября 2018 года Управление финансовых услуг Индонезии (OJK) выпустило Регламент (№ 13 / POJK.02 / 2018) о цифровых инновациях (Inovasi Keuangan Digital) в секторе финансовых услуг как положение, которое контролирует надзор и регулирование индустрии финансовых технологий (финтех). По последним данным OJK, 48 организаторов уже внесены в список POJK 13/2018. 34 организатора приведены в примеров для тестирования в нормативной песочнице.

Пакистан

Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана находится в процессе внедрения нормативной базы REIT, которая позволит полное иностранное владение, свободное движение капитала и неограниченную репатриацию прибыли. Это ограничит спекуляции на пакистанских рынках недвижимости и предоставит доступ мелким инвесторам, которые хотят диверсифицироваться в сфере недвижимости. Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана предлагает аналогичную систему Сингапура и Гонконга.

Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана ожидала, что около шести REIT будут лицензированы в течение первого года, в основном это крупные активы. управляющие компании. В Пакистане наблюдается отток инвестиций от иностранных девелоперских компаний, в основном базирующихся в Малайзии и Дубае.

SECP выдало лицензии четырем сторонам, а именно: Ариф Хабиб, управляющая компания REIT, AKD REIT Управляющая компания, Управляющая компания Eden Developers REIT и Управляющая компания SB Global REIT.

Филиппины

REIT на Филиппинах стали доступны после общественности, как 17 декабря 2009 года вступил в силу Закон о доверительном управлении недвижимостью от 2009 года (9856 RA).. Правила применения и положения были одобрены Комиссией по ценным бумагам и биржам в мае 2010 года. Однако он не смог привлечь инвесторов из-за ограничительной налоговой политики и высоких затрат на трение.

Сингапур

Обычно именуемые S-REIT, на Сингапурской бирже зарегистрировано более 40 REIT, при этом последний REIT, Cromwell European REIT, зарегистрирован 30 ноября 2017 года. будет создан в июле 2002 года в виде CapitaMall Trust. Они предлагают широкий спектр секторов недвижимости, включая торговую, офисную, промышленную, гостиничную и жилую. S-REIT владеет разнообразной недвижимостью в таких странах, как Япония, Китай, Индонезия и Гонконг, в дополнение к местной собственности. В последние годы местные жители Сингапурской бирже вырос.

S-REIT регулируется как схемы коллективного инвестирования в соответствии с Кодексом Денежно-кредитного управления Сингапура о схемах в качестве коллективного инвестирования или альтернативы, как бизнес-трасты.

Некоторые из положений, которые S-REIT должны придерживаться следующих требований:

  • Максимальное передаточное отношение 35%
  • Годовая оценка его собственности
  • Ограничение на уровень типов инвестиций. REIT могут требовать
  • Распределение не менее 90% своей налогооблагаемой прибыли.

S-REIT получает выгоду от налогового льготного статуса, когда налог уплачивается только на уровне инвестора, а не на уровне REIT. Помимо REIT, существует десять бизнес-трастов («BT») (аналогично REIT, но они могут владеть активами, которые не являются традиционными и не подпадают под строгие правила по сравнению с SREIT), и шесть основных инструментов (состоящие из основных бизнес-инструментов)). Trust Unit и REIT unit), котирующиеся на Сингапурской бирже. Общая рыночная капитализация Трастового фонда, зарегистрированного на Сингапурской бирже, составляет 100 миллиардов сингапурских долларов (по состоянию на 30 ноября 17).

Таиланд

Комиссия по ценным бумагам и биржам в конце 2012 года создала правила для REIT в качестве инвестиционного инструмента, открыв двери для первых REIT, которые будут в 2013 году году.

Объединенные Арабские Эмираты

Закон о REIT был введен Дубайским международным финансовым центром (DIFC) для содействия развитию REIT в ОАЭ путем принятия Закона об инвестиционных трастах №.5, который вступил в силу 6 августа 2006 года. Это ограничивает все «настоящие» структуры REIT домицилированными внутри DIFC. Первая лицензия REIT, которая будет выдана, будет поддержана Исламским банком Дубая с REIT под названием Emirates REIT, возглавляемым предпринимателем dotcom Сильвеном Вьужо.

Проблема в том, что REIT, зарегистрированные в DIFC, не могут приобретать не- Активы свободной зоны в эмирате Дубай. Единственная утвержденная на федеральном уровне свободная зона в ОАЭ - это сам DIFC, поэтому любую недвижимость за пределами этой зоны могут покупать только владельцы местных паспортов Персидского залива (GCC). Однако благодаря сотрудничеству с местными властями Emirates REIT смогла создать платформу, позволяющую приобретать недвижимость в любом месте Дубая, имея как минимум 51% местной собственности на ее акции. Это позволяет компании диверсифицировать свой портфель за счет эффективного набора объектов, приносящих доход, в лучших местах Дубая. Emirates REIT - первый REIT, учрежденный в Объединенных Арабских Эмиратах. Это также первый REIT, зарегистрированный на NASDAQ Dubai, и один из пяти REIT в мире, соответствующих законам шариата, с акцентом на приносящие доход активы.

Emirates REIT имеет портфель на сумму более 575,3 млн долларов США, состоящий из семи объектов недвижимости, в основном ориентированных на коммерческие и офисные помещения по состоянию на декабрь 2014 года. За последние четыре года он значительно вырос.

Саудовская Аравия

Регламент, обычно называемый инвестиционным фондом недвижимости, был введен в действие в июле 2006 года Управлением по рынку капитала Саудовской Аравии. Регламент не разрешал торговать фондами в акциях. рынка и заставить все фонды быть структурированными лицензированными инвестиционными компаниями с помощью CMA с присутствием застройщика и некоторых других ключевых лиц.

Шри-Ланка

1 августа 2020 года Ценные бумаги и Комиссия по обмену Шри-Ланки (SEC) объявила, что REITS будет введен как расширение текущего Кодекса доверительного управления паев, а новые Правила, вступившие в силу с 31 июля 2020 года, представлены в форме бюллетеня, опубликованного SEC. Эти всеобъемлющие Правила будут регулировать создание и поведение Шри-ланкийских REIT. Были включены специальные положения для проверки права собственности и оценки собственности, которая будет составлять часть активов REIT. Среди требований - обязательное распределение примерно 90% дохода между держателями паев, что в настоящее время не является требованием для любое из перечисленных лиц. Кроме того, благодаря наличию механизма налогового перехода для паевых фондов, REIT также могут выиграть вкак жизнеспособной бизнес-концепции для Шри-Ланки, которая откроет новые горизонты для предпринимателей, чтобы вывести отрасль недвижимости на более высокий уровень.

Европа

Бельгия

Bernheim Comofi (ныне AG Real Estate ) ввела бельгийские REIT в 1995 году с конституцией Бефиммо. К другим REIT в Бельгии Cofinimmo и Ascensio.

Болгария

REIT были введены в Болгарии в 2004 году в соответствии с Законом об инвестиционных компаниях специального назначения. Они представляют собой стандартные организации для целей корпоративного подоходного налога (т. Е. Они не облагаются корпоративным подоходным налогом).

Финляндия

Финские REIT были созданы в 2010 г., когда финская парламентская партия приняла «закон об освобождении от налогов». Вместе с «Законом о фондах недвижимости» (Kiinteistörahastolaki, 1173/1997) он обеспечивает существование эффективных с точки зрения налогообложения жилищных REIT.

Квалификация

  • REIT должна быть зарегистрирована как публичные компании (julkinen osakeyhtiö, Oyj) для этой конкретной цели. При учреждении REIT минимальный капитал составляет 5 миллионов евро, и он должен быть распределен между пятью отдельными инвесторами.
  • Минимальный период владения: пять лет.
  • По крайней мере 80% его активы должны быть инвестированы в жилую недвижимость.
  • Не менее 80% валовых доходов REIT должно приходиться на доход от аренды жилья.
  • Не менее 90% налогооблагаемого дохода REIT, за исключением нереализованного прироста капитала, должен быть распределен между его акционерами через дивиденды.
  • Корпорация освобождена от налога на прибыль, но акционеры должны быть распределены будут индивидуальный подоходный налог с дивидендов.
  • Крупнейшему индивидуальному акционеру может быть менее 10% акций компании (максимум 30% до конца 2013 года).

По состоянию на 2018 год Orava Residential REIT является единственным REIT в Финляндии.

Франция

Французские аббревиатуры REIT - SIIC или SCPI (это два разных типа доверительного управления недвижимостью). В Франции Unibail-Rodamco является крупнейшим SIIC. Гесина является второй по величине публичной компанией недвижимости во Франции с третьей по величине стоимости активов среди Европейских REIT.

Германия

Германия планировала сделать REIT для создания нового типа недвижимости инвестиционного механизма. Правительство опасалось, отказ от введения REIT в Германии к значительным потерям инвестиционного капитала в других странах. Тем не менее, политическое сопротивление этим планам все еще существует, особенно со стороны Социал-демократической партии.

. В июне 2006 года министерство финансов объявило, что они планируют достичь REIT в 2007 году. принять большую часть правил британского REIT.

Закон о REIT был принят 1 июня 2007 г., вступил в силу задним числом до 1 января 2007 г.:

  • REIT должны быть учреждены как корпорация - «REIT-AG» или «REIT- Aktiengesellschaft ".
  • Не менее 75% его активов должны быть инвестированы в недвижимость.
  • Не менее 75% валовых доходов G-REIT должны быть связаны с недвижимостью.
  • По крайней мере 90% налогооблагаемого дохода REIT должно быть распределено между его акционерами через дивиденды.
  • Корпорация освобождена от налога на прибыль, но акционеры должны платить индивидуальный подоходный налог. на дивиденды.
  • Инвестиции в жилую недвижимость, построенную до 1 января 2007 года, не разрешены.

Немецкий сектор государственной недвижимости составляет 0,21% от общей мировой рыночной капитализации REIT. Три из G-REITS представляет в индексе EPRA, индексе, управляемом Европейской ассоциацией четырех общественной недвижимости (EPRA).

Ирландия

Закон о финансах 2013 г. Основные положения создания структур REIT в Ирландии. REIT, базирующиеся в Ирландии, включают Hibernia REIT, Green REIT, Yew Grove REIT и IRES REIT.

Испания

SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario).

Соединенное Королевство

Законодательство, устанавливающее правила для REIT в Соединенном Королевстве, было введено в действие в Законе о финансах 2006 года (теперь см. Закона о корпоративном налоге 2010 разделы 518-609) и вступил в силу в январе 2007 года, когда девять британских компаний, занимающихся недвижимостью, перешли на статус REIT, включая пять членов FTSE 100 на тот момент: British Land, Hammerson, Land Securities, Liberty International и Slough Estates (теперь известная как «SEGRO»). Остальными четырьмя компаниями были Brixton (теперь известная как «SEGRO»), Great Portland Estates, Primary Health Properties и Workspace Group.

British REIT должны распределять 90% своего дохода среди инвесторов. Они должны быть закрытым инвестиционным трастом, должны быть резидентами Великобритании и иметь листинг на фондовой бирже, признанной Управлением финансовых услуг. EPRA в Брюсселе каждый год публикует разбивку требований к структуре REIT Великобритании.

Чтобы поддержать введение REIT в Великобритании, несколько компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью и финансовыми услугами, сформировали REIT и Quoted Property Group. В число других вовлеченных организаций входят Лондонская фондовая биржа, Британская федерация собственности и Reita. Кампания Reita была запущена 16 августа 2006 года REIT и Quoted Property Group с целью предоставления источника информации о REIT, котируемой собственности и связанных инвестиционных фондов. Reita повышает осведомленность и понимание REIT и инвестиций в компании котируемой недвижимости. Он делает это в первую очередь через свой портал www.reita.org, предоставляя знания, обучение и инструменты для финансовых консультантов и инвесторов.

Дуг Нейсмит, управляющий директор European Personal Investments для Fidelity International, сказал: «По мере расширения рынков и внедрения структур, подобных REIT, в большем количестве стран, мы ожидаем, что общий рынок будет расти примерно на десять процентов» в год в течение пяти лет, доведя рынок до 1 триллиона к 2010 году ».

Закон о финансах 2012 года внесет пять основных изменений в режим REIT в Великобритании:

  1. отмена 2% вступительного взноса для присоединения к режиму - это должно сделать REIT более привлекательными за счет снижения затрат
  2. смягчение требований к листингу - REIT теперь имеет трехлетний льготный период до выполнения требований - что листинг более привлекательным за счет снижения и большей гибкости
  3. REIT делает трехлетний льготный период до выполнения требований
  4. REIT не будет считаться закрытой компанией, если она может быть закрыта путем включения институциональных агентов (уполномоченные паевые фонды, OEIC, пенсионные) схемы, страховые компании и органы, которые обладают иммунитетом от суверенных властей). ондами
  5. проверка покрытия процентных ставок в 1,25 раза выше затрат не так обременительна

Бойд Карсон из Sapphire Capital Partners LLP прокомментировала, что «наиболее важными из этих преимуществ является возможность для REIT быть в списке на в списке на. AIM, и отмена 2% платы за вход в режим также является значительным шагом вперед ».

Северная Америка

Канада

Канадские REIT были созданы в 1993 году. Они должны быть настроены как трасты и не облагаются налогом, если распределяют свой чистый налогооблагаемый доход акционерам. REIT были исключены из законодательства о подоходном налоге, принятого в бюджет на 2007 консервативным правительством. Многие канадские REIT имеют ограниченную ответственность. 16 декабря 2010 г. Министерство финансов предложило поправки к правилам, определяющим «соответствующие REIT» для целей канадского налогообложения. В результате «соответствующих REIT» освобождаются от нового налога на «определенный поток инвестиций» (SIFT) на уровне юридических лиц, уплачивают все публично торгуемые доходные трасты и партнерства с 1 января 2011 года.

Мексика

Мексика принял закон, разрешающий торговать эквивалентами REIT, известными как FIBRA (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces), на Мексиканской фондовой бирже. Подобно законодательству REIT в других странах, компании должны квалифицироваться как FIBRA, соблюдая следующие правила:

  • не менее 70% должны быть инвестированы в финансирование или владение недвижимыми активами, а оставшаяся сумма должна быть инвестирована в государственные облигации. ценные бумаги или паевые инвестиционные фонды с долговыми инструментами.
  • Приобретенные или разработанные недвижимые активы приносить доход и удерживаться не менее четырех лет.
  • Если акции, как известные Certificados de Participación Inmobiliarios или CPI, выпускаются в частном порядке, в FIBRA должно быть более 10 не связанных между собой агентов.
  • FIBRA распределять 95% годовой прибыли среди инвесторов.

Первый мексиканский REIT был запущен в 2011 году и называется FIBRA UNO. Согласно Wall Street Journal, мексиканские REIT дебютировали в марте 2011 года, «после того, как изменения государственного регулирования сделали возможной такую ​​потерю. Fibras предложила инвесторам простой способ владеть мексиканской недвижимостью и одновременно получать привлекательные дивиденды.. Как и американские REIT, Fibras избегают уплаты корпоративных налогов, если они распределяют не менее 95% своего дохода среди акционеров в качестве дивидендов ».

США

История

Закон, предусматриваетвающий REIT, был принят Конгрессом США в 1960 году. Этот инвестиционный фонд способствует инвестициям в недвижимость, аналогичную той, которую используют паевые инвестиционные фонды обеспечивают инвестирование в акции. REIT является сильным механизмом дохода, потому что, чтобы избежать ответственности за уплату за уплату подоходного налога в США, REIT, как правило, должен выплачивать сумму, равную не на 90 процентов своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционерам.

С 2008 по 2011 годы REIT столкнулся с проблемами как из-за замедления экономики США, так и финансового кризиса конца 2000-х, который снизил стоимость акций на 40 до 70 процентов в некоторых случаях.

За пятилетний период, закончившийся 31 декабря 2017 г., все REIT, зарегистрированные на фондовых биржах, показали общую доходность 60,29% при совокупной годовой общей доходности 9,90%. Общая доходность REIT на фондовой бирже составила 59,85% за тот же период, а совокупная годовая доходность составила 9,83%. У SP 500 за тот же период общая доходность составила 108,14%, совокупная годовая доходность - 15,79%. На биржах США зарегистрировано более 200 публичных REIT.

Законодательство

Под Федеральный закон о подоходном налоге США, REIT - это «корпорация, траст или ассоциация, которая действует в качестве инвестиционного агента, специализирующегося на недвижимости ипотеке» »В соответствии с Налоговым кодексом раздел 856. Правила для федерального налогообложения доходов REIT в основном содержится в Части II (разделы с 856 по 859) Подглавы M Главы 1 Налогового кодекса. Поскольку REIT имеет право вычитать дивиденды, выплачиваемые его владельцам (обычно называемым акционерами), REIT может избежать всех или части своих обязательств по федеральному подоходному налогу США. Чтобы квалифицироваться как REIT, организация делает «выбор» для этого, заполнив форму 1120-REIT в Internal Revenue Service и соблюдая некоторые другие требования. Цель этого обозначения - уменьшить или отменить корпоративный налог, тем самым избегая двойного налогообложения дохода собственника. В свою очередь, REIT обязаны распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода в руки инвесторов. REIT - это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и в большинстве случаев управляет ею. REIT владеют множеством видов коммерческой недвижимости, от офисных и многоквартирных домов до складов, больниц, торговых центров, отелей и даже лесных массивов. Некоторые REIT также занимаются финансированием недвижимости. Структура REIT была разработана для обеспечения структуры инвестиций в недвижимость, аналогичной структуре паевых инвестиционных фондов, обеспечивающих инвестиции в акции.

Структура

В Соединенных Штатах REIT - это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и в большинстве случаев управляет ею. Некоторые REIT финансируют недвижимость. Чтобы стать REIT, компания должна ежегодно распределять не менее 90 процентов своего налогооблагаемого дохода среди акционеров в виде дивидендов.

Чтобы квалифицироваться как REIT по налоговым правилам США, компания должна:

  • Быть структурирована как корпорация, траст или ассоциация
  • Управляется советом директоров или попечителями
  • Иметь передаваемые акции или передаваемые
  • В противном случае подлежат налогообложению как национальная корпорация
  • Не быть финансовым учреждением или страховой компанией
  • Иметь совместную собственность 100 или более человек
  • Иметь 95 процентов своего дохода за счет дивидендов, процентов и дохода от собственности
  • Выплачивать дивиденды в размере не менее 90% налогооблагаемого дохода REIT
  • Иметь не более 50% акций, принадлежащих пяти или менее физическим лицам в течение последней половины каждого налогового года (правило 5/50)
  • Иметь не менее 75% своих общих активов инвестировали в недвижимость
  • Получать не менее 75% своего валового дохода от арендной платы или процентов по ипотеке
  • Иметь не более 25% своих активов, инвестированных в налогооблагаемые дочерние компании REIT.

. Благодаря доступу к долгу и акционерному капиталу на корпоративном уровне, недоступном для типичных владельцев недвижимости, REIT имеют благоприятную структуру капитала. Они могут использовать этот капитал для финансирования расходов арендаторов на улучшение и арендных комиссий, владельцы с меньшим капиталом не могут себе позволить.

Категории

В США есть REITS, которые:

  1. Строят и эксплуатируют квартиры единиц (AVB );
  2. Строительство и эксплуатация жилья для пенсионеров;
  3. Строительство и / или эксплуатация торговых центров; и
  4. Строительство и / или эксплуатация офисных зданий.

Южная Америка

Бразилия

REIT были введены в Бразилии в 1993 году закон 8668/93 и регулировались инструкцией 205/94, а в настоящее время - инструкцией 472/08 от CVM (Comissão de Valores Mobiliários - бразильский эквивалент SEC). В местном масштабе они называются "FII" или "Fundos de" Investimento Imobiliário ". Дивиденды FII не облагаются налогами для личных инвесторов (не компаний) с 2006 года. Но только для фондов, которые имеют не менее 50 инструментов, которые публично торгуются на фондовом рынке., были использованы для владения и управления независимыми инвестициями в недвижимость, связанные с одной собственностью или частью собственности, либо для владения объектами недвижимости (несколько объектов собственности), финансируемых через рынки капитала.

См. также

Ссылки

Внешние ссылки

На Викискладе есть материалы, связанные с Реальные инвестиционные фонды недвижимости.
Последняя правка сделана 2021-06-03 10:00:47
Содержание доступно по лицензии CC BY-SA 3.0 (если не указано иное).
Обратная связь: support@alphapedia.ru
Соглашение
О проекте