Войти
| Центр Конституции | |
|---|---|
 | |
 | |
| Прежние имена | Здание Дэвида Нассифа |
| Общая информация | |
| Введите | Офис |
| Местоположение | 400 7th Street SW, Вашингтон, округ Колумбия, США |
| Координаты | 38 ° 53'01 ″ N 077 ° 01'19 ″ W / 38,88361 ° N 77,02194 ° W / 38,88361; -77.02194 Координаты : 38 ° 53'01 ″ N 077 ° 01'19 ″ W / 38,88361 ° N 77,02194 ° W / 38,88361; -77.02194 |
| Строительство начато | 1968 |
| Завершено | 1969 |
| Стоимость | 26,5 миллионов долларов (1969); 220 миллионов долларов (ремонт 2006 г.) |
| Владелец | Nassif Associates |
| Высота | |
| Крыша | 140 футов (43 м) |
| Технические детали | |
| Количество этажей | 10 |
| Общая площадь | 1 400 000 кв. Футов (130 000 м) |
| Дизайн и строительство | |
| Архитектор | Эдвард Даррелл Стоун (1969); SmithGroup (2006) |
| Разработчик | Дэвид Нассиф, старший |
| Главный подрядчик | Volpe Construction (1969); Davis Construction (2006) |
Центр Конституции (ранее известный как David Nassif Building ) - это офисное здание, расположенное по адресу 400 7th Street SW в Вашингтоне, DC Он имеет высоту 140 футов (43 м) и 10 этажей. Занимая весь городской квартал, это крупнейшее частное офисное здание в округе Колумбия. Текущие арендаторы включают Федеральное агентство жилищного финансирования и Управление валютного контролера. По состоянию на февраль 2014 года «Центр Конституции» стоил 725,8 млн долларов, что делало его самой ценной облагаемой налогом недвижимостью в городе.
В 1950-х годах Конгресс США, в то время руководящий институт округа Колумбия, предпринял Юго-Западный округ Колумбия проект обновления города, первый в столичном округе и одна из первых подобных программ в стране. В 1946 году Конгресс принял Закон о реконструкции округа Колумбия, в соответствии с которым было учреждено Агентство земель округа Колумбия по перепланировке (RLA) и предоставлены юридические полномочия по очистке земель и выделение средств для стимулирования реконструкции в столице. Конгресс также предоставил Национальной комиссии по планированию капиталовложений (NCPC) полномочия определять, какие земли будут реконструированы и как. Однако RLA не финансировалось до принятия Закона о жилищном строительстве 1949 года. Исследование 1950 года, проведенное NCPC, показало, что небольшой юго-западный квартал города страдает от высокой концентрации старых и плохо обслуживаемых зданий, перенаселенности и угроз для здоровья населения (таких как отсутствие водопровода, канализации, электричества, центрального отопления и т. Д. и внутренние туалеты). Конкурирующие взгляды на перепланировку варьировались от ремонта до полной выравнивания кварталов, но преобладала последняя точка зрения, которая с большей вероятностью могла претендовать на федеральное финансирование. Первоначальные планы предусматривали снос почти всех построек на юго-западе Вашингтона начиная с 1950 года, но юридические проблемы привели к частичному сносу этого района до середины 1950-х годов.
Западный фасад Центра Конституции после ремонта в 2009 году. Проблемы, связанные с планированием и строительством L'Enfant Plaza (непосредственно к западу от участка), задерживали строительство любых зданий на блок до конца 1960-х гг. В 1963 году RLA купила землю у Вестминстерской мемориальной церкви, Пятой баптистской церкви и домовладельцев. Министерство здравоохранения, образования и социального обеспечения США хотело приобрести участок для своей новой штаб-квартиры, но RLA отказалось продать собственность. (Федеральное правительство не платит налоги на землю и постройки, которыми оно владеет, и RLA требовало частного собственника, который увеличил бы налоговую базу.) 29 января 1965 года RLA попыталось продать землю, но покупателей не было.
Здание было построено в соответствии с соглашением между Администрацией общих служб (GSA) и Бостон девелопером Дэвидом Нассифом-старшим. В июле 1965 г. президент Линдон Б. Джонсон начал планировать объединение различных разрозненных транспортных агентств в новое Министерство транспорта США. GSA (владелец собственности и управляющий для федерального правительства США) начала пытаться арендовать или построить структуру для размещения нового агентства в конце 1965 года. Дональд Т. Кирван, глава лизингового подразделения GSA, знал Нассифа по предыдущим переговорам об аренде, и обсудили с ним расположение здания и его размер. Нассиф обратился в RLA 21 апреля 1966 г. и попросил купить недавно разрушенный участок земли, ограниченный 6-й, 7-й, D и E улицами SW. В мае 1967 года GSA отправило Нассифу письмо, в котором сообщил, что, скорее всего, сдаст в аренду всю структуру, которую он намеревался построить. Покупка земли за 5,9 миллиона долларов была завершена 30 октября 1967 года. Стоимость строения неясна. 15 ноября 1967 года Нассиф получил ссуду на строительство в размере 39 миллионов долларов. Но Washington Post оценила стоимость здания в 27 миллионов долларов в июле 1968 года. В августе 1970 года газета сообщила, что стоимость постройки составляла 26,5 миллиона долларов. Здание было спроектировано архитектором Эдвардом Дарреллом Стоуном, который также спроектировал Центр исполнительских искусств Джона Ф. Кеннеди. 11 апреля 1968 года GSA арендовала все здание у Нассифа на 20 лет за 98 миллионов долларов. Джон А. Вольпе Строительство было главным подрядчиком.
Строительство началось в июле 1968 года (хотя оно был отложен на очень короткое время, когда профсоюзы сталелитейщиков на объекте объявили забастовку ) и был завершен в 1969 году. Главный вход выходил на 7-ю улицу SW. Он включал центральный внутренний двор (открытый в небо) с фонтаном, пешеходными дорожками, скамейками и ландшафтным дизайном. Четыре арки высотой 15 футов (4,6 м) пронизывали здание в центре квартала с каждой стороны, создавая доступ во двор. Вертикальные мраморные ребра фасада были добыты из того же карьера около Каррары, Италия, из которого был получен мрамор для Центра Кеннеди. Готовое здание имело 10 этажей, три подвальных этажа, нависающие карнизы и 2 500 000 квадратных футов (230 000 м) площади (1 019 000 квадратных футов (94 700 м) полезной площади). В то время это было самое большое частное офисное здание в городе.
Контакты Кирвана с Нассифом позже стали предметом судебного расследования. Кирван не только поделился с Нассифом инсайдерской информацией о планах GSA по аренде, он позже инвестировал в бизнес Нассифа в округе Колумбия и стал его сотрудником. Об этих отношениях (Кирван покинул GSA в декабре 1966 года, до того, как письмо о намерении сдать в аренду было направлено Нассифу), а также о нерегулярной аренде здания GSA стало известно в августе 1970 года. Внутренний аудит GSA подверг критике процесс аренды и расходы по аренде.
В том же месяце рефинансирование здания было поставлено под сомнение. В США обычной деловой практикой является предоставление первоначальным кредитором промежуточной ссуды («строительная ссуда») на строительство здания. Промежуточная ссуда затем выплачивается вторым кредитором, который становится ипотечным кредитором и получает платежи от владельца здания. Riggs Bank, местный банк округа Колумбия, предоставил Нассифу временную ссуду на строительство. Пенсионная система служащих города Нью-Йорка должна была выплатить эту строительную ссуду. Этот платеж был приостановлен, когда кредитному инспектору, с которым имел дело Нассиф, было предъявлено обвинение в получении взяток для утверждения кредитов. Когда пенсионный фонд отказался предоставить ссуду, Riggs Bank подал в суд на выплату и пригрозил лишить права выкупа здания Нассиф.
С 1969 по 2007 год в здании Нассифа располагалась штаб-квартира Министерства транспорта США (DOT).). Здание было спроектировано так, чтобы иметь съемные внутренние стены, чтобы можно было легко изменить конфигурацию внутреннего пространства. В ноябре 1970 года федеральное правительство осуществило свои полномочия выдающегося домена и захватило контроль над трехэтажным подземным гаражом у Насифа, чтобы обеспечить недорогую парковку для работников DOT. За прошедшие годы так много государственных служащих жаловались на недомогания во время работы в здании, что некоторые полагали, что оно страдает синдромом больного здания. Дэвид Нассиф Ассошиэйтс, владелец здания, оспорил эти претензии. Однако, когда министерство транспорта объявило, что покинет здание в 2000 году, владельцы пообещали ремонт стоимостью 100 миллионов долларов, который включал новую систему вентиляции и очистки воздуха в качестве стимула для агентства остаться. Владельцы также безуспешно подали в суд Управление общих служб в 1999 году, чтобы заставить его продлить федеральный договор аренды здания. Министерство транспорта завершило переезд из здания Нассиф в новую штаб-квартиру в июне 2007 года.
Станция метро L'Enfant Plaza открыла вход эскалатор в северной аркаде сооружения 1 июля 1977 года. Вход был одним из двух, открывшихся в тот день (день открытия синей ветки метро). Третий вход (внутри L'Enfant Promenade подземного торгового центра на L'Enfant Plaza) открылся в октябре 1977 года. В июне 1992 года Virginia Railway Express открыла дорогу за 1,1 миллиона долларов Станция VRE L'Enfant на Вирджиния-авеню SE (примерно в половине квартала к северу от центра Конституции).
Вход в станцию метро L'Enfant Plaza на северной стороне недавно отремонтированного здания и переименован в Центр Конституции В 2006 году Nassif Associates объявила о реконструкции здания стоимостью 220 миллионов долларов и переименовала его в «Центр Конституции». SmithGroup была архитектурной фирмой, курировавшей реконструкцию, а Davis Construction наблюдала за строительством.
Ремонт включал в себя одни из самых строгих мер безопасности среди всех зданий в округе Колумбия. Они включали центральную систему безопасности и систему безопасности по периметру; закрытие центральной площади здания, что, наряду с другими изменениями, увеличило его внутреннюю площадь на 80 000 квадратных футов (7400 м); колонны подземных гаражей в стальных оболочках, способные выдержать мощный взрыв; шесть полностью укомплектованных пунктов досмотра; бетонные блоки, встроенные в фасад; коммуникации, питьевая вода и инженерные сети, содержащиеся во взрывозащищенных помещениях; вентиляционные шахты гаража на охраняемой территории; и специальные процедуры безопасности для получения доступа к критически важным системам здания. Усиление безопасности сделало офисное здание пригодным для всех федеральных агентств, за исключением Министерства обороны США. Подземный гараж площадью 700 000 квадратных футов (65 000 м) вмещает 1 500 мест.
К зданию были добавлены некоторые удобства. Они включали аудиторию площадью 10 000 квадратных футов (930 м) на 400 мест на уровне внутреннего двора / площади; конференц-центр с шестью комнатами, площадью 11 000 квадратных футов (1 000 м), который может вместить от 10 до 500 человек; кафетерий с полным спектром услуг на уровне площади, с выходом во двор; и фитнес-центр на 100 мест.
Кардинально изменился и внешний вид здания. Знаменитая ключевая визуальная особенность здания, его внешние вертикальные ребра из белого мрамора, были полностью удалены после того, как было обнаружено, что оно прогибается из-за возраста и погоды. Хотя это в корне изменило характер здания Даррелла, общественного протеста почти не было. Его заменили энергоэффективным цельностеклянным фасадом. Пожалуй, наиболее важной особенностью реконструкции стало использование в конструкции системы охлаждающей балки HVAC, в которой используется охлажденная или нагретая вода, циркулирующая в стратегически расположенных колоннах во внутреннем пространстве для охлаждения и обогрева здания.. Чтобы проверить эффективность технологии охлаждающих балок, система была установлена в пентхаусе здания и протестирована в течение всего года. Архитектор согласился использовать систему после того, как тест превзошел спецификации. Установка представляет собой первое крупномасштабное использование технологии охлаждаемых балок в Соединенных Штатах. Другие энергосберегающие усовершенствования включали датчики движения и дневного света для отключения света, когда он не нужен, а также специальные внешние окна, которые автоматически затемняются, чтобы предотвратить дневное отопление. Также была модернизирована система вентиляции здания. После ремонта в структуре осталось 1 400 000 квадратных футов (130 000 м²) внутреннего пространства. Окончательная стоимость ремонта была оценена в 250 миллионов долларов.
«Трансформация», световая скульптура в Центре Конституции Также были внесены некоторые эстетические улучшения. Здание теперь имеет парк площадью 1 акр (0,40 га) в его открытом центральном дворе. Бетон во дворе был удален, а деревья, кусты и цветы были посажены для поглощения дождевой воды. В парке, который в настоящее время больше не доступен для публики, находится очень большая гранитная абстрактная художественная скульптура («Наследие») Ричарда Дойча. Скульптура предназначена для отражения оригинального фасада здания Эдварда Даррелла Стоуна, а также памяти Дэвида Нассифа-старшего и его сына Дэвида Нассифа-младшего. Вход в станцию метро L'Enfant Plaza до сих пор находится под зданием. на улице D SW (хотя этот вход был закрыт с октября 2007 г. по июль 2008 г. на реконструкцию здания). В ходе реставрации возле этого входа были установлены работы всемирно известного художника Стивена Кнаппа, в которых сильные лучи света проходят через окрашенное стекло и распределяют яркие узоры на потолке. Световая скульптура под названием «Преобразование» символизирует обновление и возрождение здания.
Центр Конституции зарегистрирован Советом по экологическому строительству для получения золотой сертификации LEED.
Обновленный Центр Конституции получил две награды. Сайт новостей строительства Mid-Atlantic Construction удостоил здание награды «Проект года - реновация / реставрация» в декабре 2010 года. 25 марта 2011 года Вашингтонский строительный конгресс вручил JE Richards, Inc. награду WBC Craftsmanship Award 2011 года. за высокое качество работы по установке генерации, распределения и распределительного устройства в Центре Конституции.
В январе 2011 года Центр Конституции был оценен налоговыми инспекторами в 446 миллионов долларов, что сделало его третьим по стоимости частной собственностью в в этом году.
рецессия конца 2000-х заставила отремонтированное здание изо всех сил искать арендаторов. Он пустовал почти два года после того, как был открыт для размещения в апреле 2009 года. И Министерство внутренней безопасности США, и НАСА изучали возможность сдачи его в аренду полностью или частично в 2009 и 2010 годах., но предпочел не делать этого. В августе 2010 года Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) подписала письменный договор на предоставление 900 000 квадратных футов (84 000 м²) площади в центре Конституции. Комиссия по ценным бумагам и биржам планировала приступить к работе в сентябре 2011 года. В январе 2011 года Управление финансового контролера согласилось арендовать 640 000 квадратных футов (59 000 м) площади, а Федеральное агентство жилищного финансирования подписало соглашение о предоставлении площади 335 000 квадратных футов (31 100 кв. м) площади. Офис финансового контролера и Федеральное агентство жилищного финансирования заняли здание к марту 2012 года.
Захват здания SEC произошел не так, как планировалось. В октябре 2010 года SEC сообщила Nassif Associates, что ей нужно всего лишь 340000 квадратных футов (32000 м) из 900000 квадратных футов (84000 м), которые она арендовала. 20 января 2011 года генеральный инспектор SEC начал расследование того, была ли аренда SEC надлежащей и законной. Председатель SEC Мэри Шапиро подверглась резкой критике со стороны республиканцев в Палате представителей США за то, как она распорядилась договором аренды, который она лично одобрила. К маю было неясно, будет ли ТРЦ вообще занимать какое-либо место в здании. 23 мая генеральный инспектор SEC запросил у генерального контролера США официальное заключение о том, нарушает ли договор аренды Закон о борьбе с дефицитом. Генеральный инспектор сказал, что SEC «сильно переоценила количество площадей, необходимых в штаб-квартире SEC для планируемого расширения SEC, более чем на 300 процентов и использовал эти необоснованные и неподтвержденные цифры, чтобы оправдать выделение SEC расходов в размере 556,8 миллиона долларов за 10 лет». 8>
В начале июля 2011 года Nassif Associates заявила, что согласилась освободить SEC от занимаемой площади в 550 000 квадратных футов (51 000 м) в центре Конституции. Компания попросила SEC возместить ей 45 миллионов долларов на строительство и другие расходы, понесенные в период с августа 2010 года по июль 2011 года, но агентство отказалось это сделать. Nassif Associates заявила, что отказалась подавать иск против агентства, хотя указала, что продолжит переговоры с SEC и другими федеральными агентствами для получения компенсации. В то же время Министерство юстиции США заявило, что рассматривает вопрос о привлечении к ответственности должностных лиц Комиссии по ценным бумагам и биржам за оформление договора аренды и предполагаемую подделку документов, призванных его оправдать.
Занятие вопросы в Центре Конституции были дополнительно запутаны законодательными действиями. В октябре 2011 года Комитет Палаты представителей США по транспорту и инфраструктуре проголосовал 31 голосом против 22 за разрешение Федеральной торговой комиссии на аренду 160 000 квадратных футов (15 000 м) площадей в здании «Конституции». Отцентрируйте и освободите здание Апекс (которое будет передано Национальной галерее искусств ). Хотя этот закон не был принят Конгрессом, Комитет по транспорту и инфраструктуре в марте 2012 г. поручил Управлению общих служб (GSA) проанализировать потребности Федеральной торговой комиссии и ряда других федеральных агентств в округе Колумбия в космосе. и подготовить отчет для комитета о том, как Центр Конституции может удовлетворить эти потребности. В июне 2012 года GSA сообщила, что в Центре Конституции было слишком мало места для размещения всей FTC, и это было слишком дорого (после учета расходов на переезд и цен на аренду). Вместо этого GSA предложила FTC арендовать дополнительное пространство на 601 New Jersey Avenue NW и 1800 M Street NW (где оно уже арендовало пространство и где было доступно дополнительное помещение).
В апреле 2012 года Nassif Associates сообщила SEC задолжал и арендную плату. Компания сообщила, что договор с письмом требовал, чтобы агентство платило 1,3 миллиона долларов в месяц, начиная с 1 ноября 2011 года. По состоянию на 30 апреля 2012 года у агентства была задолженность в размере 7,75 миллиона долларов по аренде, сообщил представитель компании. Агентство оспорило стоимость, заявив, что внутренняя отделка так и не была завершена. Представители SEC также заявили, что агентству теперь не нужны помещения в центре Конституции, и что SEC работает с GSA, чтобы найти других федеральных арендаторов, которые взяли бы на себя его аренду. В конце мая Федеральное управление гражданской авиации заявило, что может арендовать 270 000 квадратных футов (25 000 м) площади в здании в рамках крупного объединения шести своих офисов в городе.
В июле 2012 года GSA уступила давлению Конгресса и перевела 1100 сотрудников FTC в Центр Конституции из арендованных мест на 601 New Jersey Avenue NW и 1800 M Street NW. Сделка оставила FTC в штаб-квартире Apex Building. Три месяца спустя GSA сдало в аренду последнее помещение в центре Конституции, подписав договоры аренды с Национальным фондом искусств и Национальным фондом гуманитарных наук.
22 апреля 2011 года компания David Nassif Associates объявила, что выставляет центр Конституции на продажу, и заявила, что надеется найти покупателя к концу лета 2011 года. Компания также заявила, что надеется на закупочную цену в 900 миллионов долларов. Банковская фирма по операциям с недвижимостью Eastdil Secured помогла найти покупателя.
В июне 2012 года Washington Business Journal сообщила, что CommonWealth Partners и Nassif Associates заключили соглашение о покупке, но не смогли прийти к соглашению. После этого CommonWealth Partners отказалась от дальнейших обсуждений.
Сделка по продаже Конституции Центр была согласована в декабре 2012 года. MetLife и неустановленный инвестор (представленный Clarion Partners LLC) купили каждый 50% -ная доля в здании. Цена продажи составила 734 миллиона долларов, или 524 доллара за квадратный фут (0,093 квадратных метра). Цена продажи была самой высокой в истории округа Колумбия для одного здания. (Однако это была не самая высокая оплата за квадратный фут. Этот рекорд был установлен на Market Square с двумя зданиями на 701 и 801 Pennsylvania Avenue NW, которые в 2011 году были проданы Wells Real Estate Investment Trust по цене 905 долларов за квадратный фут.) закрытая в феврале 2013 года, компания David Nassif Associates объявила о свертывании своей деятельности и ликвидации оставшихся обязательств.
Городские налоговые инспекторы заявили, что стоимость Центра Конституции выросла до 725,8 млн долларов в 2014 году по сравнению с 573,5 млн долларов в 2013 году ( увеличение на 152,3 миллиона долларов), что делает его самой ценной облагаемой налогом недвижимостью в округе Колумбия.
 | На Викискладе есть материалы, связанные с Центром Конституции. |
