Войти
Простоты в английском праве - это определенные права в английском земельном праве, которыми обладает человек чужая земля. Права, признанные сервитутами, варьируются от широко распространенных форм проезда, большинства прав на использование служебных трубопроводов, таких как телекоммуникационные кабели, линии электроснабжения, водопроводные трубы и водостоки, права на использование общественных садов и права на свет до более сложных и новых форм. На все типы распространяются общие правила и ограничения. Согласно одной из формальностей английского права, явные юридические сервитуты должны устанавливаться на основании акта.
Некоторые классы, типы сервитутов сильно ограничены - суды Англии и Уэльса будут поддерживать их только как сервитуты в соответствии с широкой государственной политикой, в основном вмешательством прав собственности, тестами, которые они изложили в прецедент. Аналогичные тесты применяются к последствиям сервитутов. Если они не пройдут какой-либо из этих тестов, заявленное право может быть истолковано как «простая» лицензия, обычно право использования, которое может быть отменено по желанию. Подробная информация об использовании, формулировке и истории определенных прав имеет решающее значение. Яркими примерами явных предполагаемых сервитутов, которые будут подтверждаться только на основании определенных фактов, являются использование общественного сада с общественной значимостью, соседского туалета или использование части чужой земли для парковки.
Во всех случаях соседние, затронутые, «обслуживающие» земли не обязательно должны быть примыкающими.
Необходимость сервитутов показана в отчете Правовой комиссии 2008 г. Статистические данные свидетельствуют о том, что явные сервитуты существуют не менее чем на 65% зарегистрированных прав собственности на собственность. Во многих случаях землевладелец или арендатор не может получить доступ к автомагистрали общего пользования без предоставления сервитута на пересечении земель. Создание сервитутов обычно осуществляется прямо на основании акта, но сервитуты могут подразумеваться там, где они необходимы или можно разумно ожидать, что они будут удерживаться землевладельцем, подход, который снижает судебные издержки, но не является полностью бесспорным и был предметом недавних предложений по реформе.
Хотя сервитут по сути является правом на чужую землю, любое право, заявленное в качестве сервитута, должно соответствовать определению общего права, изложенному в дело Re Ellenborough Park. Здесь Данквертс J изложил основные характеристики сервитута:
Первое требование - наличие двух разных участков земли - является центральным в определении сервитута. Право проезда предоставляется физическим лицам в качестве землевладельца; если право проезда предоставляется физическому лицу, не являющемуся собственником земли, это просто лицензия.
Далее, необходимо показать, что это право каким-то образом связано с владением доминирующей квартирой.. С этой целью важно, чтобы это право приносило пользу человеку в его качестве землевладельца, а не просто формировало личное право. Например, в судебном порядке было заявлено, что право проезда через участок земли в Нортумберленде к поместью в Кенте не дает необходимой выгоды, поскольку близость двух участков земли слишком удалена. Однако в Re Ellenborough Park было признано, что сервитут не обязательно должен распространяться на соседнюю собственность, хотя явно должна существовать какая-то разумная связь, при которой доминирующий многоквартирный дом может получить выгоду.
Сервитут не может быть признан там, где он Доминирующий и обслуживаемый многоквартирный дом находится в общей собственности. Тем не менее, права могут быть признаны как «квази-сервитуты», которые затем могут подразумеваться как полные сервитуты при передаче рассматриваемой земли.
Наиболее проблемной характеристикой сервитута является то, что он должен допускать оформление дотации на акте. Следовательно, право должно быть определенным и определенным по своей цели и, что более важно, чтобы суды были готовы признать его правом, способным быть сервитутом. Многие заявленные права не соответствуют этому последнему критерию, например, права, требующие положительных действий со стороны владельца обслуживаемого многоквартирного дома, вряд ли будут предоставлены, равно как и отрицательные права, которые ограничивают использование земли. Права, которые являются чрезмерными по своей природе, также вряд ли будут поддержаны. В деле Copeland v Greenhalf иск о хранении неограниченного количества транспортных средств на территории соседа был отклонен, при этом вмешательство и заявленное право были слишком велики, чтобы их можно было использовать в качестве сервитута.
Сервитут отличен от сервитута, и суд не разрешит создание сервитута, если право по существу является ограничительным соглашением. Для демонстрации существования ограничительного соглашения требуется продемонстрировать соблюдение различных критериев, а ограничительное соглашение действует только на основе принципа справедливости, а не общего права, тогда как сервитут может действовать в любом из них. Инструмент, который налагает негативное обязательство на другой многоквартирный дом, обычно будет ограничительным соглашением, хотя есть исключения - право на свет, которое может быть сервитутом, действует, чтобы помешать владельцу обслуживаемого многоквартирного дома действовать несовместимо с ним.
Послабления также отделены от естественных прав, которые действуют повсеместно и не требуют создания. Некоторые естественные права похожи на сервитуты. Например, есть естественное право на поддержку своей земли. Это, однако, не распространяется на постройки на земле или последствия для земли строительства на ней. Однако действие предписания по обеспечению права поддержки зданий, а также земли в форме сервитута ограничивает действие этого естественного права. Естественные права подлежат иску только постфактум - когда ущерб уже нанесен; соседнего землевладельца нельзя принуждать к профилактическим мерам или какой-либо определенной поддержке. Право на воду из ручья или реки - еще одно естественное право, которое может быть продлено посредством действия сервитута. Удобства в этой сфере также следует рассматривать в свете установленных законом режимов, особенно в коммерческом контексте. Существует также общественное право ловить рыбу и осуществлять судоходство по прибрежной полосе, хотя оно ограничено в нескольких отношениях.
Пакты также отделены от общественных прав. К ним относятся права, приобретенные по обычаю, одним из которых является, например, право владеть рынком в определенном месте, что действует аналогично сервитуту. Однако для того, чтобы показать право как обычай, необходимо показать, что использование относится как минимум к 1189 году, и поэтому они редки. Более распространенными являются права обыкновенного. Теперь они регулируются Законом об общинах 2006 г., который устанавливает систему исключительной регистрации - теперь все права должны быть зарегистрированы, чтобы они могли работать. Таким образом, новые общие права могут вступить в силу только путем прямого предоставления. Право проезда часто является предметом сервитутов, но общественное право проезда вступает в силу без необходимости заключения договора. Наряду с общественной автомагистралью, общественности также предоставляются права на общую землю и открытую местность, что теперь регулируется Законом о сельской местности и правах проезда 2000 года.
Раздел 1 (2) Закона о праве собственности 1925 г. гласит, что сервитуты являются правомерным правом, причем в п. 52 этого Закона говорится, что все передача прав (передача прав на землю) будет недействительной, если она не создана на основании акта. Следовательно, для того чтобы был сформирован явный юридический сервитут (который автоматически связывает всех наследников), а не просто справедливый, он должен быть создан на основании дела. Юридический сервитут должен быть зарегистрирован в отношении доминирующей и обслуживаемой земли («многоквартирные дома»), если их права собственности зарегистрированы, чтобы вступить в силу. Преимущество юридических сервитутов автоматически передается при передаче доминирующего многоквартирного дома или части доминирующего многоквартирного дома.
Также косвенно могут возникнуть сервитуты, когда продавец продает один участок земли, но сохраняет еще один соседний участок. Передачи могут возникнуть в пользу удерживаемого участка (резервация) или проданного участка (грант). Поскольку действует презумпция, согласно которой у продавца будет достаточно возможностей включить в документы купли-продажи оговорку в свою пользу, объем подразумеваемой оговорки намного меньше, чем объем подразумеваемого предоставления. Если продавец продает два соседних участка (в зависимости от срока действия контракта, а не передачи), оба участка подпадают под действие правил подразумеваемого гранта в отношении другого. Например, два участка, проданные на одном аукционе, подпадают под действие положения, но месячный период между контрактами слишком велик. Подразумеваемые сервитуты действуют по закону, а не по справедливости, потому что эффект такой же, как если бы положение было явно выражено. Очевидно, что любое требование регистрации несовместимо с концепцией подразумеваемого сервитута, поэтому не применяется.
Существует несколько обстоятельств, при которых предоставление сервитута может подразумеваться, обычно происходящие при передаче земли. Если земля передается с противоположным намерением, существующие сервитуты автоматически передаются в соответствии с разделом 62 Закона о собственности 1925. Кроме того, что в некоторых случаях вызывает споры, «ненадежные» права, такие как лицензии или личные права, могут быть преобразованы в юридические сервитуты, как показано в документе Hair v Gillman. В этих случаях право проезда (и право на парковку соответственно), предоставленное в качестве лицензий, было юридически преобразовано в сервитут после передачи затронутой (обслуживающей) земли. Ограничение раздела состоит в том, что он не действует для подразумеваемого резервирования сервитутов; например, землевладелец, находящийся в долевой собственности на два земельных участка, не может требовать, чтобы после продажи одного участка его оставшийся участок имел право сервитута на право света. Другие обстоятельства, при которых могут подразумеваться сервитуты, заключаются в том, что они необходимы для пользования землей.
Для подразумеваемых зарезервированных сервитутов они должны быть необходимы либо для использования земли в целом, либо для использования, которое стороны вместе намереваются передать. 5>
Первая из этих категорий охватывает те случаи, когда земля не имела бы выхода к морю, если бы не предлагаемый сервитут, но, кажется, не распространяется дальше этого. Долгое время считалось, что любого доступа, даже если он водный или неудобный, будет достаточно, чтобы опровергнуть требование о необходимости, хотя есть признаки того, что суды могут быть более склонны в будущем рассматривать более широкий подход, возможно, только доступ на автомобиле. Требование о необходимости не будет отклонено доступом, предоставленным по отзывной лицензии, или если для его использования потребуется снос здания. В Апелляционный суд постановил, что требование о необходимости было основано на предполагаемом намерении сторон во время предоставления. Следовательно, из этого следует, что последующие события не могут разрушить сервитут, возникший в результате подразумеваемой оговорки, хотя один доикторианский случай предположил, что это могло бы быть.
Вторая категория включает такие дела, как Wong v Beaumont Property Trust Ltd (хотя в этом случае он действовал как подразумеваемый грант). Ответчик сдал истцу в аренду несколько подвалов, требуя, чтобы они использовались только как ресторан. Однако в целях соблюдения законов о торговле истец был обязан по закону, если он хотел использовать подвалы в качестве ресторана, установить вентиляционные каналы в той части здания, которая была оставлена ответчиком. Суд решил подразумевать субсидию в этом случае, потому что это было необходимо для ведения бизнеса, предусмотренного договором аренды. Как заявил лорд Аткинсон в этом случае, это должно быть необходимо, а не просто разумным или обычным для свойств этого типа или в этом месте. Там, где право является взаимным, например, поддержка, тогда правила необходимости более мягкие.
Если право долгое время физически использовалось землевладельцем, оно может быть поддержано ( «предписанный») в качестве сервитута со спором или без спора с владельцем затронутой земли («обслуживаемый многоквартирный дом»). Для этого он должен соответствовать критериям сервитута, и заявитель должен иметь возможность доказать, что его использование не было силой, скрытно или с разрешения и продолжалось в течение двадцати лет. Землевладелец может, но не обязательно, знать о таком использовании своей земли. Заявитель прав на использование будет отклонен, если у этого заявителя есть основания полагать, что землевладелец знает и возражает против заявленных видов использования. Было указано, что:
«Землевладелец, желающий прекратить приобретение предписывающих прав, не должен соглашаться и молча страдать»
Такие права могут быть зарегистрированы. Истец должен представить доказательства в виде утверждения истины или установленной законом декларации или цепочки таких документов, касающихся предыдущих владельцев, непрерывного использования на праве собственниками безусловного права собственности или от их имени и против них в течение не менее 20 лет.. В заявлении об истине или в установленном законом заявлении должно быть подробно изложено использование и получение удовольствия, которые использовались для обоснования претензии. Заявленное право должно быть правом, которое могло быть предоставлено на законных основаниях. Земельный кадастр имеет форму ST4 для типичного утверждения истины, связанного с предписывающими сервитутами.
«Даже если истец представляет это доказательство, это не означает, что сервитут был обязательно приобретен. Если требование основано на предписании общего права [а не предписания закона], владелец обремененной земли может доказать, что право не могло быть реализовано с 1189 года. Если требование основано на утраченном современном гранте, собственник может установить, что никто мог на законных основаниях предоставить сервитут. В этих случаях сервитута нет.
Право сервитута перейдет к следующему владельцу этого многоквартирного дома без явных слов. Это было положение общего права и теперь отражено в статьях 62 и 187 Закона о праве собственности 1925 года. Если доминирующий многоквартирный дом сдан в аренду, даже если только по справедливости, то юридический сервитут все равно перейдет к арендатору и это будет остаются сервитутом, хотя и подлежит исполнению арендатором только по собственному усмотрению.
Справедливые сервитуты имеют те же основные требования, что и сервитуты в отношении их предмета. Комиссионные признаются как возникающие в составе капитала как минимум при трех обстоятельствах. Во-первых, раздел 1 (2) (b) Закона о собственности 1925, требующий, чтобы сервитут был "абсолютным во владении или абсолютным сроком в несколько лет", делает сервитут неспособным существовать в качестве законный интерес. Это включает сервитуты на периоды неопределенной продолжительности, такие как те, которые заканчиваются, когда происходит конкретное событие (например, передача разрешения на строительство одного из многоквартирных домов). Более спорен эта категория также включает в себя сервитуты для жизни, так же не в состоянии существовать по закону. Хотя эта тема не поднималась в судах по крайней мере с 1925 года, трудно показать, что пожизненный сервитут соответствовал доминирующему многоквартирному дому, поскольку он по своей сути носит личный характер. Права, претендующие на пожизненные сервитуты, если бы они были отклонены как сервитуты, вместо этого были бы лицензиями и вступили бы в силу по контракту. Вторая категория включает те случаи, когда специально подлежащий исполнению договор о создании сервитута вступил в силу, но сервитут не был предоставлен. Здесь обычные принципы справедливости будут действовать для установления сервитута, поскольку «справедливость считает выполненными то, что должно быть сделано». Третья категория - это когда лицо, предоставляющее право, сам владеет только справедливой долей участия. Чаще всего это происходит, когда сервитут создается посредством действия завещательного распоряжения. При наличии завещания законный титул переходит к исполнителям наследства до передачи его личным представителям умершего, но все завещанные интересы действуют на основе капитала с момента распоряжения.
Четвертая категория, справедливые сервитуты, возникающие в результате оспаривается право имущественного иска. Такие дела, как и Крабб против районного совета Аруна, были предложены в подтверждение их существования; однако некоторые комментаторы предпочитают анализировать эти случаи как основание права, отличного от сервитута или юридического сервитута соответственно. Это имеет важное значение, когда дело доходит до связывания сторонних покупателей.
Если земля зарегистрирована, как это сейчас принято, существуют и другие обстоятельства, при которых возникает справедливый сервитут. Если зарегистрированы как доминантные, так и обслуживаемые многоквартирные дома, сервитуты должны быть зарегистрированы в отношении обоих титулов в соответствии с положениями Закона о регистрации земли 1925. Невыполнение этого требования предоставит им сервитуты только в виде капитала, хотя они по-прежнему будут связывать покупателя в соответствии с правилом 258 Закона. Если обслуживаемая земля не зарегистрирована, вполне вероятно, что сервитут не нужно будет регистрировать против доминирующего титула, даже если это сама зарегистрированная земля. Это, однако, оспаривается и имеет большое значение, поскольку, если закон будет связывать правопреемников после первой регистрации, тогда как справедливый сервитут потребует регистрации в качестве платы за землю. Правило 250 (1) допускает возникновение сервитутов в праве капитала по давности, если право собственности зарегистрировано, но право, возникающее по давности, будет создано как юридический сервитут, и, похоже, нет части этого процесса, когда владелец доминирующего многоквартирного дома имеет право только в капитале.
Выгода от справедливого сервитута переходит с передачей доминирующего арендуемого участка. Неясно, может ли раздел 62 Закона 1925 года о праве собственности превратить справедливый сервитут в правовой сервитут при передаче доминирующего многоквартирного дома. С одной стороны, может показаться странным, что простая лицензия может стать юридическим сервитутом через раздел, в то время как более близкий справедливый сервитут не может; с другой стороны, такое толкование раздела не является необходимым с точки зрения покупателя, поскольку право, обеспечиваемое долевым участием, будет почти так же полезно, как право, обеспечиваемое общим правом.
Справедливый сервитут, когда служащий незарегистрированный многоквартирный дом подлежит принудительному исполнению в отношении покупателя на сумму только при надлежащей регистрации в соответствии с положениями Закона о земельных сборах 1972. Справедливые сервитуты, возникающие на основании договора о предоставлении сервитута, регистрируются как равноправные сервитуты. В случае регистрации обслуживаемого многоквартирного дома регистрация справедливого сервитута в Земельном кадастре может происходить путем простого уведомления или предостережения и затем связывает покупателей. В качестве альтернативы, он по-прежнему будет связывать покупателя, если он представляет собой «преимущественный интерес ». Как подтверждено в случае, раздел 70 (1) (c) Закона о регистрации земли и правило 258 Правил регистрации земли 1925 года будут действовать для обеспечения того, чтобы почти все справедливые сервитуты представляли собой преимущественные интересы.
Это документ, обычно озаглавленный «Акт передачи» (или аналогичный), и, возможно, с добавлением «сервитута» или «сервитута» к заголовку.
Все заинтересованные стороны в пользу сервитута должны быть сторонами в акте или согласии на освобождение, включая:
В Новой Зеландии в законе отражен старый альтернативный юридический словарь, в котором часто используется «передача». В Англии и Уэльсе было приложение сервитутов, синоним освобождения. Выдача обычно, для ясности, ограничивается классом прекращения аренды, профессиональных прав, товаров и аналогичных прав в английском праве, поскольку имеет тенденцию к более денежному характеру.
Это официальный латинский юридический язык для прекращения аренды, который, как и в большинстве договоров аренды, имел преимущество сервитута или набор сервитутов.
Послабления, предоставленные по договорам аренды, обычно заканчиваются вместе с договором аренды.
Если зарегистрированный договор аренды прекращен и в стандартной форме заявки на земельный кадастр подано заявление о закрытии права собственности, завершение заявка будет означать удаление любой записи в отношении преимущества дополнительного сервитута.
Должно быть объединение владения и владения доминирующей землей и обслуживаемой земли. Права могут в результате продолжающегося использования упасть, то есть эволюционировать, в квази-сервитуты, а затем быть восстановлены в зависимости от условий повторного раздела права собственности, то есть более поздней передачи соответствующей части объединенной земли, или могут быть фактически восстановлены. по необходимости. При условии отсутствия или во всех случаях в любое время в течение единого владения записи, на первый взгляд подтверждающие сервитут в Земельном кадастре, могут быть удалены в любое время после объединения.
Лицо, имеющее право на сервитут, должно не только прекратить его использовать, но также «продемонстрировать твердое намерение никогда и никогда после этого не отстаивать свое право или попытаться передать его кому-либо еще ». Обстоятельства, которые считаются отказом, должны быть изложены в официальном заявлении или Заявлении об истине.
Сервитут может быть прямо, или подразумеваемым образом погашены или изменены законом.
Эта статья содержит цитаты из этого источника, который доступен по лицензии Open Government License v3.0. © Авторское право короны.
