Брокер по недвижимости, агент по недвижимости или агент по продаже недвижимости является лицом, которое представляет продавец или покупатель недвижимости или недвижимости. В то время как брокер может работать независимо, агент обычно работает под управлением лицензированного брокера, чтобы представлять клиентов. Брокеры и агенты имеют лицензию государства на заключение договоров купли-продажи и управление документацией, необходимой для заключения сделок с недвижимостью. Покупателям и продавцам, как правило, рекомендуется проконсультироваться с лицензированным специалистом по недвижимости для получения письменного определения агентских законов отдельного штата, и во многих штатах требуется, чтобы все стороны подписали письменное раскрытие информации с изложением обязанностей и обязательств.
Как правило, брокеры / агенты по недвижимости делятся на четыре категории представительства:
Брокер по недвижимости обычно получает комиссию по недвижимости за успешное завершение продажи. В США эта комиссия обычно может составлять 5-6% от продажной цены недвижимости для брокера с полным спектром услуг, но этот процент варьируется в зависимости от штата и даже региона. Эта комиссия может быть разделена с другими участвующими брокерами или агентами по недвижимости. Брокеры с фиксированной оплатой и брокеры с оплатой за услуги могут взимать значительно меньшую плату в зависимости от типа предлагаемых услуг.
В Соединенных Штатах брокеры по продаже недвижимости и продавцы лицензируются каждым штатом, а не федеральным правительством. В каждом штате есть «комиссия» по недвижимости, которая контролирует и выдает лицензии брокерам и агентам по недвижимости. Например, в некоторых штатах разрешается создавать документацию для передачи недвижимости только юристам, в то время как в других штатах также разрешается иметь лицензированного агента по недвижимости. Существуют законы штата, определяющие типы отношений, которые могут существовать между клиентами и лицензиатами недвижимости, а также законные обязанности лицензиатов недвижимости представлять клиентов и представителей общественности. Правила существенно различаются в зависимости от закона от штата к штату, например, по темам, которые включают юридический язык, необходимый для передачи недвижимости, агентские отношения, проверки, раскрытие информации, непрерывное образование и другие предметы.
В большинстве юрисдикций в Соединенных Штатах человек должен иметь лицензию на осуществление лицензированной деятельности, и эти виды деятельности определены в законодательных актах каждого штата. Основным признаком требования для получения лицензии на осуществление этой деятельности является работа, выполняемая «за вознаграждение». Следовательно, гипотетически, если человек хочет помочь другу в продаже или покупке собственности, и взамен не ожидается никакой компенсации, то для выполнения всей работы лицензия не требуется. Однако, поскольку большинство людей ожидают вознаграждения за свои усилия и навыки, по закону потребуется лицензия, прежде чем человек сможет получать вознаграждение за услуги, оказанные в качестве брокера или агента по недвижимости. Нелицензионная деятельность является незаконной, и государственная комиссия по недвижимости имеет право штрафовать людей, выступающих в качестве лицензиатов недвижимости, но покупатели и продавцы, действующие в качестве принципалов при продаже или покупке недвижимости, обычно не обязаны иметь лицензию. Важно отметить, что в некоторых штатах юристы занимаются продажей недвижимости за компенсацию, не имея лицензии брокеров или агентов. Однако даже юристы могут выполнять только те операции с недвижимостью, которые не связаны с их первоначальной работой в качестве юриста. Юрист не может стать торговым агентом продавца, если это все услуги, которые запрашивает клиент. Юристам все равно необходимо иметь лицензию брокера, если они хотят заниматься лицензионной деятельностью. Однако у юристов есть перерыв в минимальных требованиях к образованию (например, 90 часов в Иллинойсе).
Комиссии по недвижимости некоторых штатов - в частности, Флоридские после 1992 г. (и расширенные в 2003 г.) и Колорадо после 1994 г. (с изменениями в 2003 г.) создали возможность отсутствия агентских или фидуциарных отношений между брокерами и продавцами или покупателями.
Как было отмечено Советом риэлторов Саут-Броварда в письме законодательным комитетам штата Флорида:
В результате в 2003 году во Флориде была создана система, в которой брокерские отношения по умолчанию включали «все лицензиаты... действующие в качестве брокеров по сделкам, если только один агент или брокерские отношения не были установлены в письменной форме с клиентом», а также требовался закон. письменное раскрытие брокерских отношений по сделке покупателю или покупателю-продавцу только до 1 июля 2008 г.
В случае как Флориды, так и Колорадо двойное агентство и субагентство (где и листинг, и агенты по продаже представляют продавца) больше не существуют.
Другие брокеры и агенты могут сосредоточиться на представлении покупателей или арендаторов в сделке с недвижимостью. Однако лицензирование в качестве брокера или продавца дает лицензиату право представлять стороны по обе стороны сделки и предоставлять необходимую документацию для законной передачи недвижимости. Это бизнес-решение остается за лицензиатом. Это штрафы для людей, действующих в качестве агентов по недвижимости, если они не имеют государственной лицензии.
В Соединенном Королевстве, агент по недвижимости является лицо или субъект предпринимательской деятельности, бизнес которого является рынок недвижимости от имени клиентов. Существуют значительные различия между действиями, полномочиями, обязанностями и ответственностью брокеров и агентов по недвижимости в каждой стране, поскольку разные страны используют заметно разные подходы к маркетингу и продаже недвижимости.
Важно иметь четкую письменную юридическую документацию для соглашения между брокером и клиентом, чтобы защитить их обоих. Если стороны имеют только устное соглашение, более вероятно возникновение спора относительно соглашения о представлении интересов клиентов и способа продажи недвижимости. Юридическая документация необходима, чтобы определить, может ли брокер обеспечить выполнение соглашения сторон о компенсации, продолжительность отношений, являются ли отношения «исключительными» и другие вопросы. Правовая сила устных соглашений, какие юридические соглашения должны быть в письменной форме и другие важные вопросы, варьируются от штата к штату.
Чтобы получить лицензию, в большинстве штатов требуется, чтобы кандидат провел минимальное количество часов в классе для изучения законодательства о недвижимости перед сдачей экзамена на лицензирование штата. Такое образование часто предоставляют фирмы по недвижимости или образовательные компании, каждая из которых обычно имеет лицензию на преподавание таких курсов в своих штатах. Курсы предназначены для подготовки нового лицензиата, прежде всего, к юридическим аспектам практики передачи недвижимости и к сдаче государственного лицензионного экзамена.
После получения лицензии лицензиат в большинстве штатов изначально назначается продавцом и должен работать по лицензии брокера. Некоторые другие штаты недавно отменили лицензию продавца, и вместо этого все лицензиаты в этих штатах автоматически получают лицензию своего брокера.
Агент по недвижимости должен передать свою лицензию управляющему брокеру. Как правило, в фирме может быть несколько лицензиатов, обладающих брокерскими лицензиями, но только один брокер или сама фирма является управляющим или основным брокером, и это физическое или юридическое лицо затем несет юридическую ответственность за всех лицензиатов, удерживаемых в соответствии с их лицензией.
Термин «агент» не следует путать с продавцом или брокером. Агент - это просто лицензиат, вступивший в агентские отношения с клиентом. Брокер также может быть агентом для клиента. Обычно это фирма, которая имеет фактические юридические отношения с клиентом через одного из своих продавцов, будь то продавцы или брокеры.
Во всех штатах лицензиат недвижимости должен раскрывать потенциальным покупателям и продавцам характер своих отношений в рамках сделки и со сторонами. См. Ниже отношения брокера / лицензиата с продавцами и их отношения с покупателями.
В Соединенных Штатах обычно существует два уровня профессионалов в сфере недвижимости, лицензированных отдельными штатами, но не федеральным правительством:
До того, как в 1967 году была введена служба множественного листинга (MLS), когда брокеры (и их лицензиаты) представляли продавцов только путем предоставления услуг по предоставлению юридической документации по передаче недвижимого имущества, термин «продавец недвижимого имущества» мог быть более подходящим, чем именно сегодня, учитывая различные способы, которыми брокеры и лицензиаты помогают покупателям в юридическом процессе передачи недвижимости. Однако с юридической точки зрения термин «продавец» все еще используется во многих штатах для описания лицензиата недвижимости.
Когда человек впервые получает лицензию на то, чтобы стать агентом по недвижимости, он получает лицензию продавца недвижимости (в некоторых штатах используется термин «брокер») в штате, в котором он будет вести практику. Чтобы получить лицензию на недвижимость, кандидат должен пройти специальную курсовую работу (от 40 до 120 часов) и сдать государственный экзамен по праву и практике в сфере недвижимости. Чтобы работать, продавцы должны быть связаны с брокером по недвижимости (и действовать под его руководством). В Делавэре, например, для прохождения курса лицензирования кандидат должен пройти 99 аудиторных часов, чтобы получить право сдать экзамены штата и национальный экзамен. В Огайо кандидат на лицензию должен пройти 120 часов аудиторного обучения. Каждый последующий год после этого владелец лицензии должен участвовать в непрерывном образовании, чтобы быть в курсе государственных и национальных изменений.
Многие штаты также имеют взаимные соглашения с другими штатами, позволяющие лицензированному лицу из соответствующего штата сдавать экзамен второго штата без выполнения требований курса или, в некоторых случаях, сдавать только экзамен по праву штата.
Получив несколько лет опыта в продаже недвижимости, продавец может решить получить лицензию брокера по недвижимости (или основного / квалифицируемого брокера), чтобы владеть, управлять или управлять своим собственным брокером. Кроме того, в некоторых штатах выпускникам колледжей разрешается подавать заявку на лицензию брокера без многолетнего опыта. Выпускники колледжей попадают в эту категорию после того, как они также завершили обязательные для штата курсы. Калифорния позволяет лицензированным адвокатам становиться брокерами после сдачи брокерского экзамена без прохождения необходимых курсов, требуемых от агента. Обычно необходимо сдать больше курсовых работ и государственный экзамен брокера по законодательству в сфере недвижимости. После получения брокерской лицензии агент по недвижимости может продолжать работать на другого брокера в том же качестве, что и раньше (часто называемый ассоциированным брокером или ассоциированным брокером), или взять на себя ответственность за свою брокерскую деятельность и нанять других продавцов (или брокера)., лицензиаты. Чтобы стать менеджером филиала, может потребоваться лицензия брокера, а может и не потребоваться. В некоторых штатах лицензированные юристы могут становиться брокерами по недвижимости без сдачи экзаменов. В некоторых штатах нет «продавцов», поскольку все лицензиаты являются брокерами.
Агентские отношения в сделках с жилой недвижимостью предполагают юридическое представительство брокером по недвижимости (от имени компании по недвижимости) принципала, независимо от того, является ли это лицо (а) покупателем или продавцом. Брокер и его лицензированные продавцы недвижимости (продавцы или брокеры) затем становятся агентами принципала.
Самым последним событием в практике недвижимости является «назначенное агентство», которое было создано для того, чтобы разрешить отдельным лицензиатам в рамках одной и той же фирмы, назначенной основным брокером, действовать в качестве агентов для отдельных покупателей и продавцов в рамках одной и той же сделки. Теоретически, таким образом, два агента в одной фирме выполняют строгие фидуциарные роли по отношению к своим клиентам. Некоторые штаты включили эту практику в законы своих штатов, а другие решили, что эта функция изначально проблематична, как и двойное агентство. Эта практика была изобретена и продвинута более крупными фирмами, чтобы теоретически можно было обрабатывать всю сделку в доме, не создавая конфликта интересов внутри фирмы.
В некоторых юрисдикциях услуги в области недвижимости также называются торговыми услугами. Поскольку законы каждой провинции и штата могут отличаться, обычно рекомендуется, чтобы потенциальные продавцы или покупатели проконсультировались с лицензированным специалистом по недвижимости.
Некоторые примеры:
Эти услуги также меняются по мере того, как различные тенденции в сфере недвижимости меняют отрасль.
После подписания договора листинга с продавцом, желающим продать недвижимость, брокерская компания пытается заработать комиссию, найдя покупателя и написав оферту, юридический документ, на собственность продавцов по максимально возможной цене на лучших условиях для продавец. В Канаде и США согласно большинству законов агент по недвижимости должен направлять все письменные предложения продавцу для рассмотрения или обзора.
Чтобы найти покупателей, агентство недвижимости обычно делает следующее:
Между брокером и продавцом существует несколько типов листинговых контрактов. Их можно определить как:
Брокеру дается исключительное право продавать недвижимость и исключительно представлять продавца. Это называется агентством продавца. Тем не менее, брокерская компания также предлагает сотрудничать с другими брокерами и соглашается разрешить им показывать недвижимость потенциальным покупателям и предлагает долю от общей комиссии за недвижимость.
Эксклюзивное агентство позволяет только брокеру продавать недвижимость, и никакое предложение компенсации никогда не делается другому брокеру. В этом случае собственность никогда не будет внесена в MLS. Естественно, это ограничивает доступ собственности только к одному агентству.
Недвижимость доступна для продажи любому специалисту по недвижимости, который может рекламировать, показывать или вести переговоры о продаже. Брокер / агент, который первым внесет приемлемое предложение, получит компенсацию. Компании, занимающиеся недвижимостью, обычно требуют, чтобы продавец подписал письменное соглашение об открытом листинге, чтобы гарантировать выплату комиссии в случае продажи.
Хотя могут быть и другие способы ведения бизнеса, брокер по недвижимости обычно получает свои комиссионные после того, как брокер по недвижимости и продавец заключают договор листинга и выполняют согласованные условия, указанные в этом договоре. Затем недвижимость продавца выставляется на продажу.
В большинстве стран Северной Америки соглашение о листинге или контракт между брокером и продавцом должны включать следующее:
Нетто-листинги: листинги недвижимости по согласованной чистой цене, которую продавец желает получить, с любой излишек, перечисляемой брокеру в качестве комиссии. Во многих штатах, в том числе в Джорджии, Нью-Джерси и Вирджинии [18 VAC §135-20-280 (5)] размещение в сети незаконно, в других штатах, таких как Калифорния и Техас, власти не одобряют такую практику и имеют законы, позволяющие избегать манипуляций и несправедливости. транзакции [22 TAC §535 (b)] и (c).
С учетом того, что брокерская компания успешно нашла покупателя на недвижимость, брокер ожидает получить комиссию за предоставленные услуги. Обычно выплата комиссионных брокеру зависит от поиска покупателя на недвижимость, успешного заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом или заключения сделки и обмена деньгами между покупателем и продавцом. Согласно общему праву, брокер по недвижимости имеет право на получение своей комиссии, независимо от того, действительно ли происходит продажа, после того как он заручится покупателем, который готов, желает и может приобрести жилье. Средняя комиссия за недвижимость, взимаемая с продавца листинговым агентом (агентом продавца), составляет 6% от покупной цены. Как правило, эта комиссия делится поровну между агентами продавца и покупателя, при этом агент покупателя обычно получает комиссию в размере 3% от покупной цены проданного дома.
В Северной Америке комиссии по сделкам с недвижимостью являются предметом переговоров, и новые услуги в сфере недвижимости создали способы согласования ставок. Деятельность по продаже местной недвижимости обычно диктует размер согласованной комиссии. Комиссия на недвижимость обычно выплачивается продавцом при закрытии сделки, как указано в листинговом соглашении.
Экономист Стивен Д. Левитт в своей книге « Freakonomics» в 2005 г., как известно, утверждал, что брокеры по недвижимости имеют врожденный конфликт интересов с продавцами, которых они представляют, потому что их комиссия дает им больше мотивации для быстрой продажи, чем для продажи по более высокой цене. Левитт поддержал свой аргумент, проведя исследование, в котором выяснилось, что брокеры, как правило, продают свои дома на более длительный срок и получают за них более высокие цены по сравнению с тем, когда они работают на своих клиентов. Он пришел к выводу, что в будущем брокерские комиссии снизятся. Исследование, проведенное в 2008 году другими экономистами, показало, что при сравнении брокерских услуг без листинговых услуг брокерские услуги значительно снизили среднюю цену продажи.
Брокеры по недвижимости, которые работают с кредиторами, не могут получить никакой компенсации от кредитора за направление клиента-резидента к конкретному кредитору. Это было бы нарушением федерального закона Соединенных Штатов, известного как Закон о процедурах урегулирования недвижимого имущества (RESPA). RESPA гарантирует, что покупатели и продавцы получают надлежащее уведомление о процессе урегулирования сделок с недвижимостью. Коммерческие сделки освобождены от RESPA. Вся компенсация кредитора брокеру должна быть раскрыта всем сторонам. Комиссионное вознаграждение также может быть выплачено во время переговоров по контракту между продавцом и агентом.
С разрешением продавцом, замок ящик помещается на домах, которые заняты, и после того, как организовать встречу с домовладельцем, агенты могут показать дом для потенциальных покупателей. Когда недвижимость пустует, на входной двери обычно ставят сейф. Листинговый брокер помогает организовать показы недвижимости различными агентами по недвижимости из всех компаний, связанных с MLS. В сейфе находится ключ от двери собственности, и ящик может быть открыт только лицензированными агентами по недвижимости.
Если какой-либо брокер покупателя или его агенты приводят покупателя на недвижимость, брокер покупателя обычно получает компенсацию в виде комиссии за совместную деятельность, поступающую из общей суммы, предложенной листинговому брокеру, часто около половины полной комиссии продавца. Если агент или продавец, работающий на брокера покупателя, приводит покупателя на недвижимость, то брокер покупателя обычно компенсирует своему агенту часть комиссии за совместную работу, опять же, как это определено в отдельном соглашении. Дисконтная брокерская компания может предложить сниженную комиссию, если никакая другая брокерская фирма не участвует и не выплачивает комиссию за совместную работу.
Если нет дополнительной комиссии для выплаты другому брокеру, листинговый брокер получает полную сумму комиссии за вычетом любых других видов расходов.
С расширением практики брокерских услуг с покупателями в Соединенных Штатах, агенты (действующие под руководством своих брокеров) получили возможность представлять покупателей в сделке посредством письменного «Агентского соглашения с покупателем», мало чем отличающегося от «Листингового соглашения» для продавцов, упомянутых выше.. В этом случае покупатели являются клиентами брокерской компании.
Некоторые брокерские компании представляют только покупателей и известны как эксклюзивные агенты покупателей (EBA). В Consumer Reports говорится: «Вы можете найти настоящего агента покупателя только в фирме, которая не принимает объявления». Преимущества использования Эксклюзивного агента покупателя заключаются в том, что они избегают конфликта интересов, работая в интересах покупателя, а не продавца, избегают домов и районов, которые могут плохо справиться с рыночной ситуацией, гарантируют, что покупатель не будет неосознанно переплачивать за собственности, полностью информируют покупателя о неблагоприятных условиях, побуждают покупателя делать предложения, основанные на истинной стоимости, а не на прейскурантной цене, и работают над тем, чтобы сэкономить деньги покупателя. Агентство по закупкам заказало исследование, которое показало, что дома, приобретенные EBA, в 17 раз меньше подвержены риску потери права выкупа.
Брокер по недвижимости пытается сделать следующее для покупателей недвижимости только в том случае, если они представляют покупателей с какой-либо формой письменного соглашения между покупателем и брокером:
В большинстве штатов до 1990-х годов покупатели, которые работали с агентом брокера по недвижимости при поиске дома, были клиентами брокера, поскольку брокер представлял только продавцов.
Сегодня законы штатов различаются. Могут быть представлены покупатели или продавцы. Как правило, для того, чтобы покупатель имел представительство (независимо от того, какая сторона платит комиссию) требуется письменное соглашение о посредничестве покупателя, хотя своими действиями агент может создать представительство.
Чтобы стать агентом по недвижимости, потенциальный кандидат в продавцы должен пройти предварительный лицензионный курс. В некоторых штатах, таких как Массачусетс, для получения лицензии требуется всего 40 часов аудиторного времени. Другие, например Калифорния, требуют более 100 часов. Во многих штатах кандидатам разрешается проходить предварительный курс обучения виртуально. Кандидаты должны впоследствии сдать государственный экзамен на получение лицензии агента по недвижимости. После прохождения новый лицензиат должен разместить свою лицензию в уже существующей фирме по недвижимости, управляемой брокером. Требования различаются в зависимости от штата, но после некоторого периода работы в качестве агента можно вернуться в класс и пройти тестирование, чтобы стать брокером. Например, в Калифорнии и Флориде у вас должен быть минимум два года опыта работы в качестве лицензированного агента на полную ставку в течение предыдущих 5 лет. В то время как в Индиане требуется только один год опыта работы в качестве продавца недвижимости, а в Аризоне требуется три года из предыдущих пяти. Брокеры могут управлять фирмами или владеть ими. Каждым филиалом более крупной фирмы по недвижимости должен управлять брокер.
Государства выдают лицензии на многолетний период и требуют, чтобы агенты по недвижимости и брокеры прошли дополнительное обучение до продления их лицензий. Например, лицензиаты в Калифорнии должны каждые 4 года проходить 45 часов непрерывного образования по таким темам, как агентство, работа с трастовыми фондами, защита потребителей, справедливое жилищное обеспечение, этика и управление рисками. Многие штаты признают лицензии других штатов и выдают лицензии существующим агентам и фирмам по запросу без дополнительного обучения или тестирования, однако лицензия должна быть предоставлена до того, как в штате будут предоставлены услуги в сфере недвижимости.
У Калифорнии нет взаимности лицензий с другими штатами. Однако соискатель лицензии не обязательно должен быть резидентом Калифорнии для получения лицензии.
В Иллинойсе лицензия продавца была заменена лицензией брокера в 2011 году. Новая лицензия требует 90 часов обучения до получения лицензии, 15 из которых должны быть интерактивными, и 30 часов обучения после получения лицензии. Предварительное обучение до получения лицензии включает 75-часовой тематический курс и 15-часовой курс прикладных принципов в сфере недвижимости.
Несколько известных групп существуют для продвижения индустрии недвижимости и помощи участникам, которые в ней работают.
Национальная ассоциация риэлторов (NAR) является крупнейшей организацией реальной недвижимости и один из крупнейших торговых групп в любом месте. Их количество превышает миллион. NAR также имеет государственные отделения, а также тысячи местных отделений. После присоединения к местному отделению новый член автоматически зачисляется в государственные и национальные организации. Когда присоединяются руководители фирмы, все лицензированные агенты этой фирмы также должны принадлежать к ней. Realtor является брокер по недвижимости или продавец, который также является членом Национальной ассоциации риэлторов, которая является торговой ассоциацией индустрии. Слово «Риэлтор» является зарегистрированным товарным знаком, защищенным в соответствии с американским и международным законодательством.
Комитет политических действий риэлторов (RPAC) - это отдельная организация, а также лоббистское подразделение NAR. В 2005 году они считались крупнейшими PAC в США. Согласно сайту realtor.org, RPAC вносит наибольший вклад в прямые взносы федеральным кандидатам.
Национальная ассоциация брокеров по недвижимости (НАРЭБ) была основана в 1947 году как альтернатива для афроамериканцев, которые были исключены из доминирующей НАР. Обе группы позволяют участникам присоединяться независимо от расы. Тем не менее, НАРЕБ исторически был афроамериканской группой, уделявшей особое внимание развитию жилищных ресурсов для междугородних жителей.
Канадский институт недвижимости (REIC) был основан в 1955 году и является некоммерческой членской организацией, предлагающей курсы повышения квалификации и программы назначения для канадских профессионалов в сфере недвижимости в различных секторах.