Войти
Инклюзивное зонирование (IZ), также известное как инклюзивное жилье, относится к муниципальным и районное планирование постановления, которые требуют, чтобы определенная доля нового строительства была доступна людям с низким или средним доходом. Термин инклюзивное зонирование указывает на то, что эти постановления направлены на противодействие практике исключительного зонирования, которая направлена на исключение недорогого жилья из муниципалитета посредством кодекса зонирования. Существуют различия между различными программами инклюзивного зонирования. Во-первых, они могут быть обязательными или добровольными. Хотя существуют добровольные программы, подавляющее большинство было построено в результате местных обязательных программ, требующих от разработчиков включения доступных по цене единиц в свои разработки. Существуют также различия между отложенными требованиями, уровнями доступности в сочетании с периодом контроля. Для поощрения участия в этих программах зонирования разработчики получают поощрения за участие в этих программах, такие как бонус за плотность, ускоренное одобрение и освобождение от платы.
На практике эти политики включают размещение документа ограничения на 10–30% новых домов или квартир, чтобы сделать стоимость жилья доступной для семей с низкими доходами. Сочетание «доступного жилья » и «жилья по рыночной цене» в одном районе рассматривается градостроителями и социологами как выгодное. Инклюзивное зонирование - это инструмент для местных муниципалитетов в Соединенных Штатах, который якобы помогает предоставить более широкий спектр вариантов жилья, чем свободный рынок предоставляет сам по себе. Многие экономисты рассматривают программу как контроль цен определенного процента квартир, что отрицательно сказывается на предложении жилья.
В большинстве случаев инклюзивное зонирование вводится на муниципальном или окружном уровне; когда они навязываются государством, как в Массачусетс, утверждается, что такие законы узурпируют местный контроль. В таких случаях застройщики могут использовать инклюзивное зонирование, чтобы избежать некоторых аспектов местных законов о зонировании.
В середине-конце 20-го века новые пригороды росли и расширялись вокруг американских городов как средний класс покупатели жилья, поддерживаемые федеральными программами ссуд, такими как Администрация по делам ветеранов гарантии жилищных кредитов, оставили устоявшиеся кварталы и сообщества. Эти новые населенные пункты в целом были более однородными в экономическом отношении, чем города, которые они окружали. Многие пригородные сообщества приняли местные постановления, часто в кодексах зонирования, чтобы сохранить характер своего муниципалитета. Одна из наиболее часто упоминаемых запретительных практик - это положение о том, что участки должны быть определенного минимального размера, а дома должны располагаться в стороне от улицы на определенном минимальном расстоянии. Во многих случаях эти жилищные постановления препятствовали строительству доступного жилья, потому что большие участки земли, необходимые для строительства в рамках ограничений кодекса, были слишком дорогими для домов со скромной ценой. Сообщества остались доступными для более богатых граждан из-за этих постановлений, эффективно закрывая семьи с низким доходом от желаемых сообществ. Такие постановления о зонировании не всегда принимались с сознательным намерением исключить домохозяйства с низкими доходами, но они были непреднамеренным результатом такой политики.
Отказывая семьям с низким доходом доступ к пригородным общинам, многие считают, что исключительное зонирование способствовало сохранению центральной части города гетто. Сторонники инклюзивного зонирования указывают на то, что домохозяйства с низким доходом с большей вероятностью станут экономически успешными, если у них будут соседи из среднего класса в качестве коллег и образцов для подражания. При эффективности инклюзивное зонирование снижает концентрацию бедности в трущобах районах, где социальные нормы не могут служить адекватными моделями успеха. Образование - одна из важнейших составляющих усилий по избавлению людей от бедности; доступ к высококачественным государственным школам является еще одним ключевым преимуществом сокращения сегрегации. По статистике, ребенок из бедных семей в школе, где 80% детей бедняки, набирает на 13–15% меньше баллов по сравнению со средой, где его сверстники на 80% составляют средний класс.
Во многих сообществах, где применяется инклюзивное зонирование. На практике требования к доходу позволяют домохозяйствам, зарабатывающим 80–120% от среднего дохода, претендовать на «доступное» жилье. Это связано с тем, что во многих местах высокие цены на жилье не позволяют даже семьям со средним доходом покупать недвижимость по рыночной цене. Это особенно заметно в Калифорнии, где только 16% населения могли позволить себе жилье по средней цене в течение 2005 года.
Постановления о включительном зонировании существенно различаются в зависимости от муниципалитета. Эти переменные могут включать:
Хотя многие пригородные сообщества особенность Раздел 8 для домохозяйств с низким доходом, они обычно ограничиваются концентрированными группами. В некоторых случаях округа определяют небольшие районы, в которых будет сдаваться в аренду собственность по Разделу 8. В других случаях рынок имеет тенденцию к самостоятельной сегрегации собственности по доходам. Например, в округе Монтгомери, штат Пенсильвания, богатом пригородном округе, граничащем с Филадельфией, только 5% населения округа проживает в районе из Норристаун., однако 50% собственности округа согласно Разделу 8 расположены именно там. Большое количество жителей с низкими доходами обременяет местное правительство Норристауна и школьный округ, в то время как большая часть округа остается незагруженной.
Инклюзивное зонирование направлено на сокращение экономической сегрегации жилого сектора, требуя, чтобы в одном жилом комплексе была представлена совокупность доходов.
Инклюзивное зонирование остается спорным вопросом. Некоторые сторонники доступного жилья стремятся продвигать эту политику, чтобы обеспечить доступность жилья для людей с различным уровнем дохода в большем количестве мест. Эти сторонники считают, что инклюзивное зонирование создает необходимое доступное жилье и создает интегрированные в доход сообщества.
. Другие сторонники доступного жилья утверждают, что верно обратное: инклюзивное зонирование может иметь противоположный эффект и фактически сокращать доступное жилье в сообществе. Например, в Лос-Анджелесе, штат Калифорния, инклюзивное зонирование, по-видимому, ускорило процесс джентрификации, поскольку старые, нерентабельные здания были снесены и заменены в основном жильем с высокой арендной платой и небольшим процентом доступного жилья; чистым результатом стало менее доступное жилье. В Нью-Йорке инклюзивное зонирование позволяет увеличить до 400% роскошного жилья на каждую единицу доступного жилья и дополнительно на 400% роскошного жилья в сочетании с либеральным использованием прав на застройку. Критики заявили, что доступное жилье может быть направлено тем, кто зарабатывает до 200 000 долларов за счет ненадлежащего использования среднего дохода по региону, и может использоваться в качестве политического инструмента организациями, связанными с различными политиками. Такие сообщества города Нью-Йорка, как Гарлем, Нижний Ист-Сайд, Вильямсбург, Челси и Адская кухня, испытали значительное вторичное перемещение в результате использования инклюзивного зонирования.
Недоброжелатели отрасли недвижимости отмечают, что инклюзивное зонирование облагает застройщиков косвенным налогом, чтобы отговорить их от строительства в районах, где наблюдается дефицит предложения. Кроме того, чтобы гарантировать, что доступные по цене единицы не будут перепроданы с целью получения прибыли, административные ограничения обычно устанавливают долгосрочный предел перепродажи цен, что исключает потенциальную выгоду от владения домом.
Сторонники свободного рынка выступают против попыток исправить определенные социальные результаты путем государственного вмешательства в рынки. Они утверждают, что инклюзивное зонирование представляет собой обременительное регулирование землепользования, которое усугубляет нехватку жилья.
Домовладельцы иногда отмечают, что стоимость их собственности снизится, если семьи с низким доходом переедут в их общину. Другие считают, что их озабоченность плохо скрывается классизмом и расизмом.
В некоторых из наиболее широко разрекламированных сражений за инклюзивное зонирование участвовали сообщества REIT AvalonBay. Согласно веб-сайту компании , AvalonBay стремится развивать недвижимость на «рынках с высоким барьером для входа» по всей территории Соединенных Штатов. На практике AvalonBay использует законы инклюзивного зонирования, такие как Закон о полном разрешении штата Массачусетс: глава 40B, чтобы обойти местные законы о зонировании и построить большие жилые комплексы. В некоторых случаях местные жители сопротивляются судебным иском. [2] В Коннектикуте аналогичные разработки AvalonBay привели к попыткам осудить землю или вернуть ее выдающимся владениям. В большинстве случаев AvalonBay выигрывал эти споры и строил чрезвычайно прибыльные квартиры или кондоминиумы.
Другие юридические баталии произошли в Калифорнии, где многие города внедрили политику инклюзивного зонирования, которая обычно требует от 10 до 15 процентов квартир, чтобы быть доступным жильем. Определение доступного жилья включает жилье как для малообеспеченных, так и для умеренных доходов. В Калифорнии жилье с низким доходом обычно предназначено для домохозяйств, получающих от 51 до 80 процентов среднего дохода, а жилье со средним доходом - обычно для домохозяйств, получающих от 81 до 120 процентов среднего дохода. Разработчики попытались противодействовать этим требованиям, оспорив местные постановления о включительном зонировании через судебную систему. В деле «Ассоциация строителей жилья Северной Калифорнии против города Напа» Первый окружной апелляционный суд Калифорнии оставил в силе постановления инклюзивного зонирования города Напа, которые требуют, чтобы 10 процентов единиц нового девелоперского проекта были жильем с умеренным доходом по сравнению с домом. Ассоциация строителей, бросившая вызов городу Напа. Города также пытались ввести инклюзивные требования к арендуемым объектам. Однако Закон Коста-Хокинс об аренде жилья запрещает городам Калифорнии налагать ограничения на арендные ставки на вакантные квартиры. Впоследствии девелоперы выиграли дела, такие как Palmer / Sixth Street Properties, LP против города Лос-Анджелес (2009), против городов, которые ввели инклюзивные требования к арендуемым объектам, поскольку закон штата заменяет местные постановления.
Группы граждан и застройщики также искали другие способы усилить или отменить законы инклюзивного зонирования. Например, инициатива и процесс референдума в Калифорнии позволяют группам граждан или застройщикам изменять местные постановления о доступном жилье путем всенародного голосования. Любые граждане или заинтересованные группы могут участвовать в этом процессе, собрав по крайней мере необходимое количество подписей, чтобы предлагаемая мера могла быть включена в бюллетень; После того, как будет подано достаточно подписей и избирательная мера будет одобрена сотрудниками избирательной комиссии, она обычно вносится в бюллетень для предстоящих выборов. Один из недавних случаев - предложение C в Сан-Франциско. Этот бюллетень был включен в избирательный бюллетень на предварительных выборах в Калифорнии в июне 2016 года. Это предложение, принятое в июне 2016 года, вносит поправки в Хартию города, повышая требования к доступному жилью для девелоперских проектов на 25 и более квартир.
Столкновение между этими различными интересами отражено в этом исследовании опубликовано аналитическим центром государственной политики либертарианца -leaning Reason Foundation, а также ответ экспертной оценки этого исследования. Местные органы власти отражают и в некоторых случаях уравновешивают эти конкурирующие интересы. В Калифорнии Лига городов создала руководство по инклюзивному зонированию, которое включает раздел о плюсах и минусах политики.
Предполагается, что политика IZ не может эффективно рассеивать единицы с низким доходом по всему региону, что фактически противоречит цели самой политики. Например, в округе Саффолк обнаружено, что существует пространственная концентрация единиц IZ в бедных районах в сочетании с более высокой долей чернокожих и латиноамериканцев, которые считаются меньшинствами. Кроме того, 97,7% единиц IZ были построены только на 10% переписного участка с 1980 по 2000 год, который является районом с самым низким доходом в сочетании с кластеризацией меньшинств. Необходимо отметить, что жилищная политика в округе Саффолк контролируется местным правительством, а не региональным правительством, поэтому без региональной координации жилищной политики не учитывается межмуниципальное распределение домохозяйств с низким доходом в округе. Кроме того, бонусы за плотность, предоставляемые застройщикам за предоставление единиц IZ, усилили концентрацию доступных единиц жилья в бедных районах (Ryan Enderle, цитируется по Mukhija, Das, Regus et al., 2012). Это показывает, что политика IZ может не рассеять распределения с низким доходом, если она осуществляется без учета региональной координации.
Более того, с учетом бонусов за плотность размещения, выделяемых застройщикам за предоставление единиц IZ, это означает, что сообщество будет нести расходы по увеличению плотности населения и совместного использования существующей инфраструктуры.
Более 200 сообществ в Соединенных Штатах имеют какое-либо положение о включительном зонировании.
Округ Монтгомери, Мэриленд, часто считается быть пионером в разработке политики инклюзивного зонирования. Это шестой по величине округ в Соединенных Штатах, однако с 1974 года он построил более 10 000 единиц доступного жилья, многие из которых продаются по рыночным ценам.
Все муниципалитеты в штате Массачусетс подпадают под действие Главы 40B Общих законов этого штата, которая позволяет застройщикам обходить определенные ограничения муниципального зонирования в тех муниципалитетах, которые имеют меньше 10% единиц доступного жилья, чем установлено законом. Застройщики, пользующиеся преимуществами главы 40B, должны построить 20% доступных единиц жилья, как это определено в законе.
Все муниципалитеты в штате Нью-Джерси подлежат включению в судебном порядке зонирования в результате Верховный суд Нью-Джерси Решение Mount Laurel и последующие акты законодательного собрания штата Нью-Джерси.
Исследование 2006 года показало, что 170 юрисдикций в Калифорнии имели ту или иную форму инклюзивного жилья. Это на 59% больше, чем в 2003 году, когда только 107 юрисдикций имели инклюзивное жилье. Кроме того, закон штата требует, чтобы 15% единиц жилья, построенного в районах проекта редевелопмента, были доступными. По крайней мере, 20% дохода, полученного от проекта редевелопмента, должно быть направлено на жилищное строительство с низким и средним доходом. Однако губернатор Джерри Браун принял AB 1X 26, который распустил все агентства по перепланировке 1 февраля 2012 года.
Однако Лос-Анджелес, постановление Калифорнии о включительном зонировании арендуемого жилья был признан недействительным в 2009 г. апелляционным судом штата Калифорния Второго апелляционного округа, поскольку это прямо противоречило положению Закона об аренде жилья Costa-Hawkins от 1996 г. право устанавливать «начальную арендную ставку» для нового жилья.
Постановление о включительном зонировании в Мэдисоне, штат Висконсин, касающееся сдачи жилья в аренду, было отменено 4-м окружным апелляционным судом штата Висконсин в 2006 году, поскольку этот апелляционный суд истолковал его как включение Зонирование подлежит контролю за арендной платой, что запрещено законом штата. Верховный суд штата Висконсин отклонил ходатайство города о пересмотре дела. Постановление было составлено до заката в феврале 2009 года, если оно не было продлено Общим советом. Общий совет не продлил действие постановления об инклюзивном зонировании, поэтому срок его действия истек и больше не действует.
Другие сообщества, в книгах которых есть инклюзивные постановления о зонировании, включают:
21 февраля 2019 года Городской совет Йоханнесбурга утвердил свои «Инклюзивные жилищные стимулы, правила и механизмы 2019». Эта политика является первой в своем роде в Южной Африке и предусматривает четыре варианта инклюзивного жилья (включая варианты с ограничением по цене, с ограниченным размером или договорные варианты), когда не менее 30% жилых единиц в новых застройках из 20 или Более того, инклюзивное жилье должно быть инклюзивным.
Хотя инклюзивное зонирование может быть обязательным или добровольным, некоторые исследования показали, что обязательные подходы будут иметь решающее значение для успеха инклюзивные программы зонирования с точки зрения предоставления большего количества доступного жилья. Ниже приведены несколько примеров, демонстрирующих большее влияние обязательной практики над добровольной:
| муниципалитет или округ | в рамках добровольной практики | в рамках обязательной практики |
|---|---|---|
| Кембридж, Массачусетс | Невозможно создать доступное жилье в течение 10 лет | При переходе на обязательную программу в 1999 г. по состоянию на июнь 2004 г. было построено 135 единиц жилья и еще 58 находились в производстве. |
| Ирвин, Калифорния | Путаница и неуверенность были обнаружены в рамках добровольной программы, которая побудила разработчиков инициировать переход на обязательное постановление. | Новое обязательное постановление, вступившее в силу в 2003 г. с единообразными ожиданиями и вознаграждением для застройщиков, привело к созданию 3 400 единиц доступного жилья, еще 750 запланировано на июнь 2004 г. |
| Округ Ориндж, Калифорния | 952 единицы построены за одиннадцать лет (1983–1994). | 6 389 единиц доступного жилья было построено за четыре года (1979–1983 гг.) |
