Войти
Существует два различных определения земельного фонда :
Возможно, самым ранним представлением о праве собственности на землю, находящуюся в доверительном управлении, является изображение этого древнего царя (доверительный управляющий ), который возвращает имущество его предыдущему владельцу (бенефициару ) во время его отсутствия, что подтверждается свидетельскими показаниями (доверительный управляющий ). По сути и в этом случае король, вместо более позднего государства (доверительного управляющего и держателя активов на высшем посту) выдает право собственности вместе с прошлыми доходами (экв. ty ) обратно бенефициару:
По свидетельству Гиези, слуги Елисея, что женщина была владелицей этих земель, царь возвращает ей все ее имущество. Из того факта, что король приказывает своему евнуху вернуть женщине все ее имущество и продукты ее земли с того времени, когда она уехала...
Земельные трасты существовали по крайней мере с римских времен, но их наиболее ясная история началась со времен короля Генриха VIII в Англии. В то время люди использовали земельные трасты, чтобы скрыть свое право собственности на землю, чтобы им не приходилось служить в армии или выполнять другие обязательства по владению землей. Например, старший дядя будет владеть землей своего племянника, чтобы ему не приходилось присоединяться к королевской армии. Чтобы положить этому конец, король Генрих в 1536 году издал Статут об использовании. В законе говорилось, что если одна сторона владеет землей «в пользование» или в доверительном управлении для другой («бенефициара»), то юридический титул переходит к бенефициару. Очевидно, что если бы статут получил буквальное действие, не было бы закона о трастах. Однако вскоре после принятия статута английские суды заявили, что статут применяется только в том случае, если траст был пассивным, то есть попечитель ничего не делал, кроме как владел землей.
В конце 19-го века Чикаго некоторые люди поняли, что земельные трасты были бы хорошими вещами для покупки недвижимости инвесторами, на которых можно было бы построить небоскребы, и городские олдермены полагали, что они будут хороший способ скрыть свою собственность на землю, так как им было запрещено голосовать по проектам городского строительства, когда они владели землей поблизости. Поскольку закон Англии, включая Статут использования, присутствовал в законодательстве США, возник вопрос, будет ли земельный траст действительным. Этот вопрос был направлен в Верховный суд Иллинойса. Он постановил, что если земельный траст был создан с некоторыми незначительными обязанностями для доверительного управляющего (например, передать собственность бенефициарам через 20 лет), то траст не будет считаться пассивным и будет действительным. Таким образом, земельный траст в Америке сегодня часто называют земельным трастом «типа Иллинойса» или «Иллинойским земельным трастом».
Земельные фонды активно использовались в Иллинойсе более ста лет, а в последние десятилетия стали начали использовать в других штатах. Создание земельных трастов не является зарегистрированным документом, однако объявление траста оформляется посредством «доверенности на доверительное управление». Если траст подан как публичный документ, он снимает всю защиту активов, обеспечиваемую формированием земельного траста. впервые использовала земельные фонды, которые использовались многими фирмами в Соединенных Штатах с начала 1990-х годов.
Хотя в Канаде земельных фондов меньше, чем в США, Британская Колумбия была модель развития земельного фонда с более чем 35 отдельными организациями, действующими в провинции. В 1997 году был основан Land Trust Alliance of British Columbia (LTABC), который имеет впечатляющую 20-летнюю историю предоставления исследований, образования, услуг и информирования общественности и своих членов. На его веб-сайте www.ltabc.ca имеется обширная информация о сохранении, соглашениях, юридических вопросах и каталог земельных трастов Британской Колумбии.
Земельные фонды, также называемые земельными фондами и, реже, трастами заповедных земель, существуют с 1891 года. Однако земельные трасты не были хорошо известны до 1980-х годов.
Первый земельный фонд по сохранению Попечители резерваций были основаны в 1891. Число земельных трестов неуклонно росло, и большинство из них сформировалось за последние 25 лет. В Канаде действуют земельные фонды (например, Wildlife Preservation Canada, Edmonton Area Land Trust, Ecotrust Canada, Georgian Bay Land Trust и Thames Talbot Land Trust), Мексике и других странах по всему миру, в дополнение к международным земельным трастам, таким как The Nature Conservancy и World Land Trust.
. В настоящее время действует более 1667 земельных трастов. каждый штат США. С 1998 по 2003 гг. Было сформировано более 300 новых местных и региональных трастов, при последней переписи ДСС в США было зарегистрировано 1537 организаций. Более 1000 из них являются членами ДСС. Калифорния в настоящее время имеет наибольшее количество земельных трестов: в 2003 г. по всему штату действовало 173 фонда. Массачусетс, несмотря на то, что он был намного меньше, был вторым с 154 земельными фондами в том году.>Цели
Целью природоохранных фондов является сохранение уязвимых природных территорий, сельскохозяйственных угодий, ранчо, водных источников, культурных ресурсов или известных достопримечательностей. К ним относятся огромные международные организации, такие как The Nature Conservancy или World Land Trust, а также более мелкие организации, которые действуют на национальном уровне, уровне штата / провинции, округа и сообщества. Охрана природы часто, но не всегда, нацеливается на земли, прилегающие или в пределах существующих охраняемых территорий. Тем не менее, участки земли, которые имеют особую ценность с точки зрения природных или культурных ресурсов или являются домом для находящихся под угрозой исчезновения растений или диких животных, являются хорошими кандидатами для получения мер защиты.
Земельные фонды сохраняют все различные типы земельные участки. Некоторые защищают только сельскохозяйственные угодья или ранчо, другие - леса, горы, прерии, пустыни, среду обитания диких животных, культурные ресурсы, такие как археологические памятники или поля сражений, городские парки, живописные коридоры, береговые линии, водно-болотные угодья или водные пути; каждая организация сама решает, какой тип земли защищать в соответствии со своей миссией. Некоторые районы имеют чрезвычайно ограниченный доступ общественности для защиты уязвимых дикой природы или для восстановления поврежденных экосистем.
Многие охраняемые территории находятся в частной собственности, что, как правило, ограничивает доступ. Тем не менее, во многих случаях земельные фонды работают над тем, чтобы в конечном итоге открыть землю в ограниченном объеме для населения для отдыха в форме охоты, походов, кемпинга, наблюдения за дикой природой, водных видов спорта или других ответственных мероприятий на свежем воздухе. Часто это делается с помощью общественных групп или государственных программ. Некоторые земли также используются для устойчивого сельского хозяйства или разведения, или для устойчивых рубок. Хотя эти цели важны, их можно рассматривать как второстепенные по сравнению с защитой земель от застройки.
Для обеспечения этой защиты используется множество различных стратегий, включая прямое приобретение земли трастом. В других случаях земля останется в частных руках, но доверительный фонд приобретет консервационный сервитут на собственность, чтобы предотвратить застройку, или выкупит права на добычу полезных ископаемых, лесозаготовки, бурение или застройку на земле. Трасты также предоставляют финансирование, чтобы помочь единомышленникам-частным покупателям или государственным организациям приобрести и защитить землю навсегда.
Как некоммерческие организации, земельные фонды полагаются на пожертвования, гранты и государственные земли программы приобретения для покрытия операционных расходов и приобретения земли и сервитутов. Доноры часто предоставляют денежную поддержку, но землевладельцы, заботящиеся о сохранении природы, обычно жертвуют сервитут на своей земле или на самой земле. Некоторые земельные фонды также получают средства от государственных программ по приобретению, защите и управлению землей. Некоторые трасты могут позволить себе платить сотрудникам, но многие другие полностью зависят от волонтеров. По данным Национальной переписи земельных фондов 2005 года, 31% земельных фондов сообщили, что у них есть хотя бы один штатный сотрудник, 54% - все волонтеры, а 15% имеют персонал только неполный рабочий день. Когда земля приобретается, трасты иногда сохраняют право собственности на землю на неограниченный срок или продают землю третьей стороне. Этой третьей стороной часто является правительство, которое обычно добавляет землю к существующей охраняемой территории или полностью создает новую. Земельные трасты сыграли важную роль в создании в 2004 году национального парка Великие песчаные дюны в Колорадо, а также в расширении национального парка вулканов Гавайи на 50% в 2003 году. Земельные фонды также продают землю частным покупателям, обычно со строгим охранным сервитутом.
Земельные трасты используют множество различных инструментов в своих усилиях по защите. Земельные трасты покупают или принимают в дар землю за плату. Это означает, что землевладелец продаст земельному фонду простые проценты или просто отдаст землю, которой он владеет, организации. Землевладельцы могут также продать или подарить природоохранный сервитут земельному фонду.
Землевладелец, который жертвует природоохранный сервитут земельному фонду, отказывается от некоторых прав, связанных с землей. Например, землевладелец может отказаться от права строительства дополнительных построек, сохранив за собой право выращивать урожай. Будущие владельцы также будут связаны условиями сервитута по консервации. Земельный фонд несет ответственность за соблюдение условий сервитута. Это осуществляется посредством мониторинга земель.
Сервитуты по сохранению предлагают большую гибкость. Сервитут на участке, где есть редкая среда обитания диких животных, может запрещать любое развитие, например, в то время как сервитут на действующей ферме может разрешать добавление сельскохозяйственных построек. Сервитут может применяться ко всей собственности или к ее части, и не требует публичного доступа. Каждый природоохранный сервитут тщательно разрабатывается, чтобы удовлетворить потребности землевладельца, не подвергая опасности природоохранную ценность земли.
Между продажей земли или сервитутом земельному фонду есть вариант, называемый выгодной продажей. Выгодная продажа - это когда землевладелец продает долю собственности организации по цене ниже рыночной. Сумма стоимости между рыночной ценой и фактической продажной ценой считается пожертвованием организации. Существуют и другие стратегии сохранения земли.
В октябре 2002 года Центр исследований собственности и окружающей среды опубликовал отчет Доминика П. Паркера под названием «Экономически эффективные стратегии сохранения частных земель». В этом документе определены многочисленные способы более эффективного управления земельными фондами, отмечая, что сервитут и другие инструменты сохранения земли могут быть менее дорогостоящими, чем владение землей. Иногда различные права, связанные с землевладением, разделимы. Например, организация, обеспечивающая охрану природных ресурсов, может купить только права на добычу на участке с нефтью или полезными ископаемыми, а затем сдать эти права в аренду добытчикам на условиях организации. Условия могут включать требования по защите окружающей среды и выплате гонораров организации за добытые материалы. Многие земельные трастовые организации уже использовали эти стратегии в течение многих лет, когда был опубликован этот отчет.
Land Trust Alliance, созданный в 1981 году, оказывает техническую поддержку земельные трасты в США. Альянс проводит национальную перепись земельного фонда, в ходе которой отслеживаются земли, охраняемые местными и региональными земельными фондами. Последняя перепись, проведенная в 2003 году, показала, что эти фонды защитили почти 9,4 миллиона акров (38 000 км) земли в Соединенных Штатах, что вдвое превышает 4,7 миллиона акров (19 000 км), зафиксированных в исследовании 1998 года. Более 5 миллионов акров (20 000 км) из них были защищены сервитутом в 2003 году. Хотя он не включает национальные или международные земельные фонды в свою перепись, LTA оценивает, что еще 25 миллионов акров (100 000 км) в США были защищены эти организации. Наибольший объем земель, охраняемых местными и региональными фондами, находится на северо-востоке с 2,9 млн акров (12000 км), в то время как наиболее быстрорастущим регионом в период с 1998 по 2003 год был Тихий океан (состоящий из Калифорния, Невада и Гавайи ) с увеличением площади охраняемых земель на 147% до 1,5 миллиона акров (6100 км) в 2003 году.
Общинные земельные тресты ведут свою концептуальную историю до Индии грамданов, где деревни владели собственностью в интересах общества, и европейским и североамериканским земельным банкам, которые являются квазигосударственными агентствами, которые часто инвестируют в землю, чтобы помочь построить семейные фермы или стимулировать экономическое развитие. «Идеи, лежащие в основе общинного земельного фонда... имеют исторические корни» в коренных странах Америки, в доколониальной Африке и в древних экономических системах Китая, как это представляли Роберт Суонн и его соавторы в 1972 году. Таким образом, « цель состоит в том, чтобы «восстановить» концепцию земельного траста, а не инициировать ее ».
Жилые земельные трасты появились в Соединенных Штатах во время Движения за гражданские права после призывов лидеров движения за гражданские права в Американский Юг за экономические реформы, чтобы обратить вспять безудержную бедность. Институт экономики сообществ был организован в конце 1960-х годов для оказания помощи жилым фондам:
Земельные трасты жилых общин сейчас широко распространены в Соединенных Штатах, но редко привлекают к себе внимание, за исключением случайных сообщений в местных новостях. Институт экономики сообществ в 2004 году сообщил о почти 120 общинных земельных фондах различного размера в 30 штатах, округе Колумбия и в пяти провинциях Канады. Хотя несколько более ранних трастов пошатнулись, количество земельных трастов в Северной Америке в целом почти утроилось в период с 1987 по 2004 год.
Общинные земельные трасты (CLT) полагаются на членов сообщества, молвят о устные и стратегические коммуникации для привлечения новых жителей, членов и сторонников. В жилищных земельных трастах CLT обычно владеет землей, сдавая ее в долгосрочную аренду землепользователю, которому принадлежит дом и другие улучшения на земле. CLT обычно сохраняют за собой право покупать здания у жителей, которые выезжают из сообщества. Целью жилищных трастов часто является защита цен на жилье от недвижимого имущества спекуляций и джентрификации, а также позволить жителям накапливать собственный капитал, в том числе Sweat Equity.
Исследование 2007 года показало, что показатели потери права выкупа у членов жилищных земельных фондов в США были в 30 раз ниже, чем в среднем по стране. Изъятие права выкупа дестабилизирует некоторые районы, так как количество пустующих и заброшенных домов растет, а отсутствующие домовладельцы заменяют домовладельцев. Чтобы сосредоточить внимание на проблеме в Вашингтоне, округ Колумбия, Enterprise Community Partners и City First Land Trust учредили программу владения недвижимостью и приобрели более 50 объектов в 2009 году.
Земельный фонд - это полезный способ управления сложными подразделениями пакета прав, которыми люди могут владеть в недвижимости, и может использоваться для управления чем-то таким большим и сложный, как межгосударственный инвестиционный фонд недвижимости, или такой же обычный и маленький, как дом на одну семью.
Корпорации иногда создают земельные трасты, когда они хотят собрать большие участки земли, не вызывая подозрений и не предупреждая людей об их планах (что привело бы к росту запрашиваемой цены). Например, земля для «Мира Уолта Диснея» недалеко от Орландо, Флорида, была собрана с использованием многих земельных фондов для покупки небольших участков земли.
Физические лица используют земельные фонды как альтернативный тип владения жильем на владение владельцем в основном для обеспечения конфиденциальности и во избежание завещания. Многие инвесторы покупают недвижимость через земельные трасты, чтобы их имена не фигурировали в публичных записях. Земельный траст также позволяет собственности немедленно перейти к наследникам владельца после смерти, вместо того, чтобы проходить длительный процесс завещания.
Некоторые из других преимуществ земельных трастов для физических лиц:
Инвестиционные трастовые компании владеют недвижимостью для инвестиционных целей и негражданами, которые хотят длительное время- Термин «доступ к земле» в Мексике часто заключается в заключении договоров доверительного управления недвижимостью, называемых fideicomiso, с мексиканскими гражданами, но под земельным доверием чаще всего подразумевается организация общественного масштаба. Несмотря на наличие слова «траст», многие, если не большинство земельных трастов, технически не являются трастами, а скорее некоммерческими организациями, которые владеют простым титулом на землю и / или другое имущество и управляют им в соответствии со своей некоммерческой миссией.
Приблизительно 56 миллионов акров (230 000 км) земли в Соединенных Штатах принадлежит правительству Соединенных Штатов в доверительном управлении племен и отдельных лиц коренных американцев. Индейские подопечные земли управляются племенами, освобождены от налогов и обычно освобождены от действия законов штата. Индийские трастовые земли отличаются от коммерческих земельных трастов тем, что не существовало трастового документа, который создавал индийский траст и определял обязанности федерального правительства по управлению трастом. Иногда земля траста и индейские резервации частично совпадают.
