Войти
A брокер по недвижимости, агент по недвижимости или риэлтор - лицо, которое представляет продавцов или покупателей недвижимости или недвижимости. Хотя брокер может работать независимо, агент обычно работает под управлением лицензированного брокера, чтобы вирусы-клиенты. Брокеры и агенты имеют лицензию государства на заключение договоров купли-продажи и управление документацией, необходимой для заключения с недвижимостью. Покупателям и продавцам обычно рекомендуется проконсультироваться с лицензированным специалистом по недвижимости для предоставления письменного признания отдельного государства агентстве, чтобы все стороны подписывали письменное раскрытие информации с изложением обязанностей и обязательств.
Как правило, брокеры / агенты по недвижимости делятся на четыре категории:
Брокер по недвижимости обычно получает комиссию по недвижимости за успешное завершение продажи. В США эта комиссия обычно может составлять 5-6% от продажной цены недвижимости для брокера с полным спектром, но этот анализируется в зависимости от штата и региона. Эта комиссия может быть разделена другими участвующими брокерами или агентами по недвижимости. Брокеры с фиксированной оплатой и брокеры с оплатой за услуги могут взимать меньшую плату в зависимости от типа предлагаемых услуг.
Через брокеры по недвижимости и продавцы имеют лицензию издано каждым шт, а не федеральным правительством. В каждом личном кабинете есть «комиссия» по недвижимости, которая контролирует и лицензирует брокеров и агентов по недвижимости. Например, в некоторых штатах разрешается только юристам создать документацию для передачи недвижимости, в то время как в других штатах разрешается лицензированного агента по недвижимости. Существуют законы, которые используются между и лицензиатами недвижимости . Правила различаются в зависимости от закона от штата к штату, например, по темам, которые включают юридический язык, необходимые для передачи недвижимости, агентские отношения, проверки, раскрытие информации, непрерывное образование и другие вопросы.
В большинстве случаев деятельности в Штатах должно иметь лицензию для выполнения лицензируемых видов деятельности, и эти виды деятельности в законах каждого штата. Основная особенность требований о наличии лицензии на осуществление этой деятельности - это работа, выполняемая «за вознаграждение». Следовательно, гипотетически, если человек хочет помочь другу в продаже или покупке собственности, и взамен не требуется компенсации, то для выполнения работы лицензии не требуется. Через большинство людей ожидают вознаграждения за свои усилия и навыки, по закону требуется лицензия, чем лица, которые могут получить вознаграждение за услуги, оказанные в качестве брокера или агента по недвижимости. Нелицензионная деятельность является действующей, и государственная комиссия по недвижимости имеет право штрафовать людей, выступающих в качестве лицензиатов недвижимости, но покупатели и продавцы, как правило, действуют в качестве принципов при продаже или покупке недвижимости, обычно не имеют права лицензию. Важно отметить, что в некоторых штатах юристы занимаются продажей недвижимости за вознаграждение, не имея лицензии брокеров или агентов. Тем не менее, даже юристы могут выполнять только операции с недвижимостью, которые не связаны с их собственной работой в качестве юриста. Юрист не может стать торговым агентом продавца, если это все услуги, которые запрашивает клиентов. Юристам все равно необходимо иметь лицензию брокера, если они хотят заниматься лицензированной деятельностью. Однако у юристов есть перерыв в минимальных требованиях к образованию (например, 90 часов в Иллинойсе).
Некоторые комиссии по недвижимости, в частности, Флорида после 1992 г. (и расширенные в 2003 г.) и Колорадо после 1994 г. (с изменениями в 2003 г.) создана возможность отсутствия агентских или фидуциарных отношений между брокерами и продавцами или покупателями.
Как было заключено Советом риэлторов Саут-Броварда в письме законодательным комитетам штата Флорида:
Результатом стало то, что в 2003 году Флорида создала систему, в которой брокерские отношения по умолчанию включаются «все лицензиаты... действующие в качестве брокеров транзакций, если только один «агентские или брокерские отношения установлены в письменной форме с клиентом», и закон требует письменного раскрытия брокерских отношений по сделке с покупателем или продавцом-клиентом только до 1 июля 2008 г.
В случае обоих Флорида и Колорадо
Другие брокеры и агенты могут сосредоточиться на представлении продавцов или арендаторов в сделке с недвижимостью, лицензирование в качестве брокера или продавца. Это бизнес-решение принимает лицензиат. в качестве агентов по недвижимости, если не имеют государственной лицензии.
В Соединенном Королевстве, агент по недвижимости - это физическое или юридическое лицо, чья деятельность связана с продажей недвижимости от имени клиентов. Существуют общие отношения между действиями, полномочиями, обязательствами и агентами по недвижимости в каждой стране, разные страны демонстрируют разные подходы к маркетингу и продаже недвижимости.
Важно иметь четкую письменную юридическую документацию для соглашения между брокером и клиентом, для защиты их обоих. Более вероятное сообщение о представлении интересов интересов и средств продажи недвижимости. Юридическая документация необходима, чтобы определить, может ли брокер обеспечить выполнение соглашений о компенсации, продолжительность отношений, являются ли другие отношения «исключительными» и вопросами. Правовая сила устных соглашений, какие юридические соглашения должны быть в письменной форме, а также другие важные вопросы государства от к штату.
Чтобы получить лицензию, в большинстве штатов требуется, чтобы кандидат провел минимальное количество часов в классе для изучения законодательства о недвижимости перед сдачей экзамена на лицензирование штата. Такое образование часто используется фирмы по недвижимости или образовательные компании, каждое из которых обычно имеет лицензию на проведение таких курсов в своих штатах. Курсы для нового лицензиата, прежде всего, к юридическим функциям практики передачи недвижимости и к сдаче государственного лицензионного экзамена.
Использование лицензии лицензиат в большинстве штатов изначально назначается агентом работать по лицензии брокера. Некоторые лицензиаты в этих штатах автоматически получают лицензию своего брокера.
Агент по недвижимости должен передать свою лицензию управляющему брокеру. Как правило, в компании может быть несколько лицензиатов, предоставляющих брокерские лицензии, но только один брокер или сама фирма является управляющим или основным брокером, и это физическое лицо или фирма в таком случае несет юридическую ответственность за всех лицензиатов, удерживаемых в соответствии с их лицензией.
Термин "агент" не следует путать продавцом или брокером. Агент - это просто лицензиат, вступивший в агентские отношения с клиентом. Брокер также может быть агентом для клиента. Обычно это фирма, которая имеет фактические юридические отношения с клиентом через одного из своих продавцов, будь то продавцы или брокеры.
Во всех штатах лицензиат недвижимости должен раскрывать потенциальным покупателям и продавцам характер своих отношений в рамках сделки и со сторонами. См. Ниже отношений / лицензиата с продавцами и их отношения с покупателями.
В Штатах обычно есть два уровня профессионалов в сфере недвижимости, лицензированных отдельными штатами, но не лицензированными федеральным правительством:
До появления Службы множественного листинга (MLS) в 1967 году, когда брокеры (и их лицензиаты) представляют только продавцовы, предоставляющие услуги по предоставлению юридической документации по передаче недвижимости, термин «продавец недвижимости», возможно, был более подходящим, чем сегодня, предоставляющими различные способы, брокеры и лицензиаты теперь клиентам в юридическом процессе передачи недвижимости.. Однако с юридической точки зрения термин «продавец» все еще используется во многих штатах обозначения лицензиата недвижимости.
Когда человек получает лицензию на роль агента по недвижимости, он получает лицензию недвижимости (в некоторых штатах используется термин «брокер») от государства, в котором они будут вести практику. Чтобы получить лицензию на недвижимость, кандидат должен пройти специальную курсовую работу (от 40 до 120 часов) и сдать государственный экзамен по праву и практике в сфере недвижимости. Чтобы работать, продавцы должны быть связаны с брокером по недвижимости (и действовать под его руководством). В Делавэре, например, для прохождения курса лицензирования кандидат должен пройти 99 аудиторных часов, чтобы получить право сдать экзамен штата или национальный экзамен. В Огайо кандидат на лицензию должен пройти 120 часов аудиторного обучения. Каждый последующий год после этого владелец лицензии должен участвовать в непрерывном образовании.
Многие штаты также имеют взаимные с другими штатами, позволяя лицензированному лицу из числа сдавать экзамен второго числа, не выполнив требования второго штата, или, в некоторых случаях, сдавать экзамен по праву штата.
После приобретения нескольких лет опыта в продаже недвижимости продавец может получить лицензию брокера по недвижимости (или Основной / квалификационный брокер), чтобы владеть, управлять или управлять своим собственным брокером. Кроме того, в некоторых штатах выпускникам колледжа разрешается подавать заявление на получение брокерской лицензии без многолетнего опыта. Выпускники колледжей попадают в эту категорию после того, как они прошли обязательные штата для курсов. Калифорния позволяет лицензированным адвокатам становиться брокерами после сдачи брокерского экзамена без прохождения необходимых курсов, требуемых агентов от агента. Обычно необходимо сдать больше курсовых работ и государственный экзамен брокера по праву недвижимости. После получения брокерской лицензии агент по недвижимости может работать на другом брокера в том же качестве, что и раньше (называемый партнером брокера или ассоциированным брокером), или взять на себя ответственность за свою брокерскую деятельность и нанять других продавцов (или брокера)., лицензиаты. Чтобы стать менеджером филиала, может потребоваться лицензия брокера, а может и не потребоваться. В некоторых штатах лицензированные адвокаты могут стать брокерами по недвижимости без сдачи экзаменов. В некоторых штатах нет «продавцов», поскольку все лицензиаты являются брокерами.
Агентские отношения в сделке с жилой недвижимостью включают юридическое представительство брокером по недвижимости (от имени компании по недвижимости) принципала независимо от того, является ли это лицо (-и) является покупателем или продавцом. Брокер и его лицензированные продавцы недвижимости (продавцы или брокеры) становятся агентами принципала.
Самым последним достижением в практике недвижимости является «назначенное агентство», которое было создано для разрешения физических лиц лицензиаты внутри одной фирмы, назначенные основным брокером, чтобы действовать в качестве агентов для отдельных покупателей и продавцов в рамках одной и той же сделки. Теоретически, таким образом, два агента в одной фирме выполняют строгие фидуциарные роли по отношению к своим клиентам. Некоторые штаты включили эту практику в свои законы штата, а другие решили, что эта функция изначально проблематична, как и двойное агентство. Эта практика была изобретена и продвинута более крупными фирмами, чтобы теоретически обеспечить возможность обработки всей транзакции в доме, не создавая конфликта интересов внутри фирмы
Услуги в области недвижимости также называются торговыми услугами в некоторых юрисдикциях. Поскольку законы каждой провинции и штата могут различаться, потенциальным продавцам или покупателям рекомендуется проконсультироваться с лицензированным специалистом по недвижимости.
Некоторые примеры:
Эти услуги также меняются по мере того, как тенденции в сфере недвижимости трансформируют отрасль.
После подписания договора листинга с продавцом, желающим продать недвижимость, брокерская компания пытается заработать комиссионное вознаграждение путем поиска покупателя и написания оферты, юридического документа, на собственность продавцов по максимально возможной цене на лучших для продавца условиях. В Канаде и США согласно большинству законов агент по недвижимости должен направлять все письменные предложения продавцу для рассмотрения или обзора.
Чтобы помочь достичь цели по поиску покупателей, агентство недвижимости обычно делает следующее:
Несколько типов листинговых контрактов существуют между брокером и продавцом. Они могут быть исключительными как:
Брокеру дается исключительное право на продажу. Это называется агентство продавца. Тем не менее, брокерская компания также предоставляет услуги с другими брокерами и соглашается с другими брокерами.
Эксклюзивное агентство позволяет только брокеру продавать собственность, и никакое предложение компенсации не делается другому брокеру. В этом случае собственность никогда не будет внесена в MLS. Естественно, это ограничивает доступность только к одному агентству.
Доступна для продажи любым специалистом по недвижимости, который может рекламировать, выставлять или вести переговоры о продаже. Брокер / агент, который первым внесет приемлемое предложение, получит компенсацию. Компании, занимающейся недвижимостью, обычно требуют, чтобы продавец, подписал письменный договор об открытом листинге, случае уплату комиссии в продаже.
Хотя могут быть другие и методы ведения бизнеса, брокер по недвижимости обычно получает после того, как брокер по недвижимости и продавец заключают договор листинга и выполненные оговоренные условия. в рамках этого контракта. Затем недвижимость продавца выставляется на продажу.
в большинстве стран Северной Америки соглашение о начале и завершении соглашения;
С учетом того, что брокерская компания успешно нашлаателя на недвижимость, брокер ожидает получения комиссии за предоставленные брокерские услуги. Согласно общему праву, брокер по недвижимости имеет право на получение комиссии независимо от того, де, заключение договора купли-продажи между покупателем и продавцом недвижимости зависит от поиска покупателя недвижимости. йствительно ли происходит продажа, после того, как он обеспечит покупателя, который готов, желает и может приобрести жилье. Средняя комиссия за недвижимость, взимаемая с продавца листинговым агентом (агентом продавца), составляет 6% от покупной цены. Обычно эта комиссия делится поровну между агентами продавца и покупателя, при этом агент покупателя обычно получает комиссию в размере 3% от покупной цены проданного дома.
В Северной Америке комиссии по сделкам с недвижимостью имеют предметом переговоров, и новые услуги в тенденциях в сфере недвижимости созданы способы согласования ставок. Деятельность по продаже местной недвижимости обычно диктует размер согласованной комиссии. Комиссия на недвижимость обычно выплачивается при закрытии сделок, как указано в листинговом соглашении.
Экономист Стивен Д. Левитт в своей книге 2005 года Freakonomics знаменито утверждал, что у брокеров по недвижимости есть внутренние конфликты интересов с продавцами, которые они представляют, потому что их комиссионные дают им больше мотивации продавать быстрее, чем продавать по более высокой цене. Левитт поддержал свой дом, проведя исследование, в котором брокеры, как правило, продают свои дома на более длительный срок, как правило, работают на своих клиентов. Он пришел к выводу, что в будущем брокерские комиссии снизятся. Исследование, проведенное в 2008 году другими экономистами, показало, что при сравнении брокерских услуг без листинговых услуг, брокерские услуги значительно снизили среднюю цену продажи.
Брокеры по недвижимости, работающие с кредиторами, не могут получить какую-либо компенсацию кредитор для направления частного клиента к конкретному кредитору. Это было бы нарушением федерального закона США, известного как Закон о процедуре урегулирования сделок с недвижимостью (RESPA). Коммерческие освобождены от RESPA. Вся компенсация кредитора брокеру должна быть раскрыта всем сторонам. Комиссионное вознаграждение также может быть выплачено во время контракту между продавцом и агентом.
С разрешением продавца сейф помещается в дома, которые заняты, и после назначения встречи с домовладельцем агенты могут показать дом для покупателей. Когда недвижимость пустует, на входной двери обычно ставят сейф. Листинговый брокер помогает организовать показы недвижимости различными агентами по недвижимости из всех компаний, связанных с MLS. В сейфе находится ключ от двери дома, и ящик может быть открыт только лицензированными агентами по недвижимости.
Если какой-либо брокер покупателя или его агенты вызывают покупателя на недвижимость, брокер покупателя обычно получает компенсацию в виде комиссии за кооператив, рассчитываемой из общей суммы предлагаемого брокеру, часто около половины полной комиссии продавца. Если агент или продавец, работающий на брокера покупателя, приводит покупателя на собственность, то брокер покупателя обычно компенсирует агенту часть комиссии за совместную работу, опять же, как это определено в отдельном соглашении. Дисконтная брокерская компания может предложить сниженную комиссию, если никакая другая брокерская фирма не участвует и не выплачивается комиссия за совместную работу.
Если нет совместной комиссии для выплаты другому брокеру, брокер по листингу получает полную сумму комиссии за вычетом любых других видов расходов.
С ростом практики брокерских услуг с покупателями в центре Штатах агенты (действующие под руководством своих брокеров) имели возможность представлений покупателей в сделке с письменным «агентским соглашением с покупателем», похожим на «листинговое соглашение» для продавцов, упомянутых выше. В этом случае покупатели являются клиентами брокерской компании.
Некоторые брокерские компании продают только покупателей и известны как эксклюзивные агенты покупателей (EBA). В Consumer Reports говорится: «Вы можете найти агента покупателя только в фирме, которая может принимать объявления». Преимущества использования Эксклюзивного агента покупателя заключаются в том, что они позволяют использовать конфликт интересов, используя выгоды в интересах покупателя, избегают выгоды, которые могут плохо справиться с рыночной ситуацией, гарантируют, что покупатель не будет неосознанно переплачивать за собственность, полностью информируют покупателя на неблагоприятных условиях, создают возможности покупателя делать предложения, основанные на истинной стоимости, а не на прейскурантной цене, и работают, чтобы сэкономить деньги покупателя. Агентство по закупкам заказало исследование, которое показало, что дома, приобретенные EBA, в 17 раз меньше подвержены риску потери права выкупа.
Брокерские агентства по недвижимости используют следующее для покупателей недвижимости тогда, когда они предлагают покупателей с некоторая форма письменного соглашения между покупателем и брокером:
В большинстве штатов до 1990-х годов покупатели, которые работали с агентом брокера по недвижимости при поиске дома, были клиентами брокера, которые брокер представляют только продавцов.
Сегодня законы штатов другие. Могут быть представлены покупатели или продавцы. Как правило, для того, чтобы покупатель представил (независимо от того, какая сторона платит комиссию) требуется письменное соглашение о посредничестве покупателя, хотя своими действиями агент может создать представительство.
Человек может пройти предлицензионный курс продолжительностью 60 часов, а затем пройти тестирование на получение лицензии агента по недвижимости. После прохождения новый лицензиат должен связать свою лицензию в уже существующей фирме по недвижимости, управляемой брокером. Требования различаются в зависимости от состояния, но после некоторого периода работы в качестве агента можно вернуться в класс и пройти тестирование, чтобы стать брокером. Например, в Калифорнии и Флориде у вас должен быть минимум два года опыта работы в качестве лицензированного агента на полную ставку в течение предыдущих 5 лет. В то время как в Индиане требуется только один год опыта работы в качестве продавца недвижимости, а в Аризоне требуется три года из предыдущих пяти. Брокеры могут управлять фирми или владеть ими. Каждый филиал более крупной фирмы по недвижимости должен управляться брокером.
Штаты выдают лицензии на многолетний период и требуют, чтобы агенты по недвижимости и брокеры прошли непрерывное обучение до продления их лицензий. Например, лицензиаты в Калифорнии должны каждые 4 года проходить 45 часов непрерывного образования по таким темам, как агентство, работа с трастовыми фондами, защита потребителей, справедливое жилищное обеспечение, этика и управление рисками. Многие штаты признают лицензии от других штатов и выдают лицензии существующим агентам и фирмам по запросу без дополнительного образования или тестирования, однако лицензия должна быть предоставлена до того, как в штате будут предоставлены услуги в сфере недвижимости.
У Калифорнии нет взаимности лицензий с другими штатами. Однако соискатель лицензии не обязательно должен быть резидентом Калифорнии для получения лицензии.
В Иллинойсе лицензия продавца была заменена лицензией брокера в 2011 году. Новая лицензия требует 90 часов предварительного обучения, 15 из которых должны быть интерактивными, и 30 часов пост-лицензионного обучения. Требования к обучению перед лицензией включают 75-часовой тематический курс и 15-часовой курс прикладных принципов в сфере недвижимости.
Существует несколько известных групп, которые занимаются продвижением отрасли недвижимости и помогают участники, которые в нем.
Национальная ассоциация риэлторов (NAR) - крупнейшая организация по недвижимости и одна из крупнейших торговых групп в мире. Их количество превышает миллион. У НАР также есть государственные отделения, а также тысячи местных отделений. При присоединении к местному отделению новый член автоматически зачисляется в государственные и национальные организации. Когда присоединяются руководители фирмы, все лицензированные агенты этой фирмы также должны принадлежать к ней. Риэлтор является настоящим маклер или продавец, который также является членом Национальной ассоциации риэлторов, которая является отраслевой торговой ассоциацией. Слово «Риэлтор» является зарегистрированным товарным знаком, защищенным в соответствии с законодательством США и международным законодательством.
Комитет политических действий риэлторов (RPAC) - отдельная организация, а также лоббистское подразделение NAR. В 2005 году они считались крупнейшими PAC в США. По данным realtor.org, RPAC вносит наибольший вклад в прямые взносы федеральным кандидатам.
Национальная ассоциация брокеров по недвижимости (НАРЭБ) была основана в 1947 году как альтернатива для афроамериканцев, которые были исключены из доминирующей НАР. Обе группы участникам присоединяться независимо от расы. Тем не менее, НАРЕБ исторически был афроамериканской группой, уделял особое внимание развитию жилищных ресурсов для междугородних жителей.
Канадский институт недвижимости (REIC) основан в 1955 году и является некоммерческой членской организацией, предлагающей курсы повышения квалификации и специальные программы для канадских специалистов по недвижимости в различных секторах.
