Войти
Плакат о Второй мировой войне Застрахованная ссуда FHA является Федеральной жилищной администрацией США ипотечное страхование обеспеченное ипотечное кредитование, которое предоставляется кредитором, утвержденным FHA. Застрахованные ссуды FHA являются разновидностью федеральной помощи. Исторически они позволяли американцам с низким доходом занимать деньги для покупки дома, который в противном случае они не могли бы себе позволить. Поскольку этот тип ссуды больше ориентирован на новых владельцев домов, чем на инвесторов в недвижимость, ссуды FHA отличаются от обычных ссуд в том смысле, что дом должен быть владельцем-владельцем по крайней мере в течение год. Поскольку ссуды с более низким первоначальным взносом обычно сопряжены с большим риском для кредитора, покупатель жилья должен оплатить двухстороннюю ипотечную страховку, которая включает единовременный оптовый платеж и ежемесячный платеж для компенсации повышенного риска.
Программа зародилась во время Великой депрессии 1930-х годов, когда количество потерь права выкупа и дефолтов резко выросло, и программа была предназначена для предоставления кредиторам достаточной страховки. Правительство субсидировало некоторые программы FHA, но цель заключалась в том, чтобы сделать их самоокупаемыми на основе страховых взносов заемщиков. Со временем в игру вступили частные компании по ипотечному страхованию (PMI). Сейчас FHA в первую очередь обслуживает людей, которые не могут позволить себе обычный первоначальный взнос или не имеют права на получение PMI. С тех пор программа была изменена, чтобы приспособиться к усилению рецессии.
В соответствии с Национальным законом о жилищном строительстве 1934 г. было создано Федеральное жилищное управление (FHA), которое было создано в первую очередь для увеличения объемов жилищного строительства, сокращения безработицы и ведения деятельности. различные программы страхования кредитов. FHA не предоставляет займов, не планирует и не строит дома. Как и в программе VA ссуды Администрации по делам ветеранов, соискатель ссуды должен договориться с кредитным учреждением. Затем эта финансовая организация может спросить, хочет ли заемщик страхование FHA по ссуде, или может настоять на том, чтобы заемщик подал заявку на ее получение. Через Федеральное управление жилищного строительства федеральное правительство расследует дело заявителя и, решив, что риск является благоприятным, страхует кредитное учреждение от потери основной суммы долга в случае, если заемщик не выполняет условия ипотеки. Заемщик, который платит страховой взнос в размере половины 1 процента на уменьшающемся остатке для защиты кредитора, получает две выгоды: тщательную оценку инспектором FHA и более низкую процентную ставку по ипотеке, чем кредитор мог бы предложить без защита.
Афроамериканцам и другим расовым меньшинствам в основном было отказано в доступе к кредитам, обеспеченным FHA, особенно до 1950 года, и они получили доступ только в нескольких пригородах, специально построенных для проживания чернокожих. При администрации Эйзенхауэра FHA попыталось убедить частных застройщиков построить больше жилья для меньшинств. Это было сделано через Программу добровольной ипотечной ипотечной ссуды. Однако в рамках программы было построено меньше жилья, чем ожидалось, и FHA отказало в страховании застройщикам, которые проявляли дискриминацию. То, как выдавались ссуды, обеспеченные FHA, способствовало увеличению разрыва между домовладельцами и расовым богатством, даже если они помогли создать семью белого среднего класса.
До второй половины 1960-х годов Федеральное жилищное управление обслуживало в основном в качестве страхового агентства по кредитам, предоставленным частными кредиторами. Однако в последние годы эта роль была расширена, поскольку агентство стало администратором программ субсидирования процентных ставок и надбавки к квартплате. Важные программы субсидирования, такие как Закон о гражданских правах 1968 года, были учреждены Министерством жилищного строительства и городского развития США.
. В 1974 году был принят Закон о жилищном и общинном развитии. прошло. Его положения значительно изменили участие федерального правительства в широком спектре жилищной и общественной деятельности. Новый закон внес ряд изменений в деятельность FHA, хотя он не предполагал (как предлагалось) полного переписывания и консолидации Закона о национальном жилищном строительстве. Тем не менее, он включал положения, касающиеся кредитных и инвестиционных полномочий федеральных ссудо-сберегательных ассоциаций, органов национальных банков по кредитованию недвижимости и кредитных и депозитных органов.
Дальнейшие изменения произошли в Законе о жилищном строительстве и развитии сообществ 1977 года, который повысил максимальные пределы сумм односемейных ссуд для ссуд сберегательных и ссудных ассоциаций, закупок федеральных агентств, страхования FHA и обеспечения авансов Федерального банка жилищных ссуд. В 1980 г. был принят Закон о жилищном и общинном развитии; он разрешил согласованные процентные ставки по определенным кредитам FHA и создал новую программу субсидирования аренды для семей со средним доходом.
31 августа 2007 года FHA добавило новую программу рефинансирования под названием FHA-Secure в помощь заемщикам, пострадавшим от финансового кризиса ипотечного кредитования 2007 года.
6 марта 2008 года была запущена программа "FHA Forward". Это часть пакета мер стимулирования, который президент Джордж Буш ввел в действие, чтобы поднять лимиты ссуд для FHA.
1 апреля 2012 года FHA ввело в действие новое правило, которое требует от их клиентов рассчитываться с медицинские кредиторы для получения ипотечной ссуды. Это спорное изменение было отменено и отложено до июля 2012 года, но позже было отменено вообще до выяснения и дополнительные указания. К ноябрю 2012 года FHA было по сути банкротом.
FHA не выдает ссуд. Скорее, он страхует ссуды, предоставленные частными кредиторами. Первый шаг в получении ссуды FHA - это связаться с несколькими кредиторами и / или ипотечными брокерами и спросить их, одобрены ли они FHA США. Департамент жилищного строительства и городского развития для выдачи кредитов FHA. За исключением определенных ситуаций, также невозможно получить два или более займа FHA одновременно.
Во-вторых, потенциальный кредитор оценивает потенциального покупателя дома на предмет риска. Анализ своего отношения долга к доходу позволяет покупателю узнать, какой тип дома может быть предоставлен на основе ежемесячных доходов и расходов, и является одним из показателей риска, рассматриваемых кредитором. Другие факторы, например история платежей по прочим долгам рассматривается и используется для принятия решений относительно права и условий получения кредита. Для получения ссуды FHA требуется минимум FICO в размере 580, чтобы иметь право на снижение на 3,5 процента, или 500 для получения 10 процентов. Кроме того, кредитор проверяет финансовую историю лица, получающего ссуду, чтобы узнать, не просрочили ли оно ссуды, причитающиеся правительству США; в противном случае они не имеют права на получение ссуды FHA. Ипотечные кредиторы могут добавлять свои собственные правила, также известные как наложения, поверх этих минимальных стандартов. Поскольку каждый кредитор устанавливает свои ставки и условия, сравнение цен на этом рынке очень важно.
Кредиторы, одобренные FHA, используют программу Desktop Underwriter, также известную как DU, для утверждения ипотеки. DU учитывает коэффициент задолженности потенциального заемщика, резервы и кредитный рейтинг, чтобы принять автоматическое решение о выдаче кредита.
FHA делает условия для покупателей жилья, которые оправились от «экономических событий». Посредством программы «Возвращение к работе - смягчающие обстоятельства» FHA сокращает свой стандартный обязательный трехлетний период ожидания подачи заявления для покупателей с историей потери права выкупа, короткой продажи или сделки с заменой; и двухлетний период ожидания подачи заявления после банкротства по главам 7 или 13. Для покупателей, которые могут доказать, что экономическому событию предшествовало сокращение доходов семьи как минимум на двадцать процентов, которое длилось шесть месяцев или более; и кто может показать удовлетворительную кредитную историю за последние 12 месяцев, FHA разрешит подать заявку и согласится застраховать жилищный заем. Программа «Вернуться к работе» завершилась 30 сентября 2016 года.
Раздел 251 обеспечивает страхование покупки жилья или займов рефинансирования с процентными ставками, которые могут увеличиваться или уменьшаться с течением времени, что позволяет потребителям покупать или рефинансировать свой дом по более низкой начальной процентной ставке. показатель.
Программы ипотечного страхования FHA помогают семьям с низким и средним доходом стать собственниками жилья за счет снижения некоторых затрат на их ипотечные ссуды. Страхование ипотечных кредитов FHA также поощряет кредиторов выдавать ссуды кредитоспособным заемщикам и проектам, которые могут не соответствовать стандартным требованиям андеррайтинга, защищая кредитора от невыполнения ссуды по ипотеке для собственности, которая соответствует определенным минимальным требованиям, включая промышленные дома, индивидуальные многоквартирные дома и некоторые медицинские учреждения. Базовая программа FHA ипотечного страхования - это ипотечное страхование домов на одну-четыре семьи (раздел 203 (b)).
FHA позволяет покупателям, впервые покупающим жилье, внести всего 3,5% и получить до 6 % на закрытие расходов. Однако некоторые кредиторы не позволяют продавцу вносить более 3% в счет допустимых затрат на закрытие сделки. Если у заявителей мало или нет кредита, FHA позволит квалифицированному созаемщику, не являющемуся жильцом, совместно подписать ссуду, не требуя, чтобы это лицо проживало в доме с первым покупателем жилья. Сопровождающий не обязательно должен быть кровным родственником. Это называется Совместным заемщиком, не являющимся действующим лицом.
FHA также разрешает использовать подарки для первоначального взноса из следующих источников:
FHA управляет рядом программ, в соответствии с Разделом 203 (b), которые имеют специальные функции. Одна из этих программ, Раздел 251, страхует ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM), которые, особенно в периоды низких процентных ставок, позволяют заемщикам получать ипотечное финансирование, которое является более доступным благодаря более низкой начальной процентной ставке. Эта процентная ставка ежегодно корректируется на основании рыночных индексов, утвержденных FHA, и, таким образом, может увеличиваться или уменьшаться в течение срока кредита. В 2006 году FHA получило разрешение на использование гибридных ARM, в которых процентная ставка фиксируется на первые 3 или 5 лет, а затем ежегодно корректируется в соответствии с рыночными условиями и индексами.
Гибрид FHA предусматривает начальную фиксированную процентную ставку на период от трех до пяти лет, а затем ее корректировку ежегодно после начального фиксированного периода. Гибридные продукты 3/1 и 5/1 FHA допускают корректировку процентной ставки до 1% в год после первоначального периода фиксированной процентной ставки и ограничение процентной ставки 5% в течение срока кредита. Новый платеж после корректировки будет рассчитан на основе текущего основного баланса на момент корректировки. Это гарантирует, что корректировка платежа будет минимальной даже при наихудшем изменении ставки.
Программы помощи при первоначальном взносе и программы реконструкции общины предлагают возможности доступного жилья для тех, кто впервые покупает жилье, лиц с низким и средним уровнем дохода и семей, желающих получить право собственности на жилье. Типы грантов включают программы, финансируемые продавцом, [1] Grant America Program и другие, а также программы, финансируемые федеральным правительством, такие как American Dream Down Payment Initiative. Многие программы по выплате авансового платежа осуществляются правительствами штата и местными властями, часто с использованием средств ипотечных облигаций.
27 мая 2006 г. Налоговая служба выпустила Постановление о доходах от 2006-27, в котором постановила, что некоторые некоммерческие программы помощи при первоначальном взносе, финансируемые продавцом (программы DPA), были не действующие как «благотворительные организации». Решение было основано в основном на круговом характере денежных потоков, когда продавец платил благотворительной организации "комиссию" после закрытия. Многие считают, что «грант» действительно вкладывается в стоимость дома. Согласно Счетной палате правительства, по этим ипотечным кредитам наблюдается более высокий уровень невыполнения обязательств и случаев обращения взыскания.
31 октября 2007 года Департамент жилищного строительства и городского развития принял новые постановления, запрещающие так: так называемые программы первоначального взноса, финансируемые продавцом. Новые правила гласят, что все организации, предоставляющие помощь при первоначальном взносе, возмещаемую продавцом недвижимости «до, во время или после» продажи, должны прекратить предоставление грантов по ссудам FHA к 30 октября 2007 года, за исключением Nehemiah Corporation. Неемия является бенефициаром судебного иска с Министерством жилищного строительства и городского развития в апреле 1998 года. Условия этого соглашения позволят Неемии работать до 1 апреля 2008 года. Ameridream продлил действие новых правил до 29 февраля 2008 года.
В ответ на Постановление IRS о доходах в мае 2006 г. было введено несколько аналогичных программ государственных субсидий. Их статус правительства сделал их освобожденными от Постановления IRS, но они по-прежнему затронуты изменением правила HUD. Одна такая организация была организована индейской нацией Пенобскот и была доступна для всех покупателей жилья во всех пятидесяти штатах.
FHA использует двухуровневый график взносов по ипотечному страхованию (MIP). Чтобы получить ипотечное страхование от Федеральной жилищной администрации, требуется авансовый взнос по ипотечному страхованию (UFMIP), равный 1,75 процента от базовой суммы ссуды при закрытии, и обычно финансируется кредитором в общую сумму ссуды и выплачивается в FHA по прибытии. от имени заемщика. Существует также ежемесячный взнос по ипотечному страхованию (MIP), размер которого зависит от срока погашения и отношения кредита к стоимости.
. Ежемесячный платеж не является постоянным, однако есть несколько способов избавиться от МИП. Один из способов отменить ежемесячный платеж - установить не менее 20 процентов собственного капитала по ссуде FHA, что позволит домовладельцу подать заявку на рефинансирование по ссуде. Поскольку MIP призван обеспечить дополнительную защиту от неисполнения обязательств, при появлении признаков финансовой нестабильности в рефинансировании может быть отказано. Однако самый простой и гарантированный способ удалить MIP - установить 22-процентный капитал; после чего ипотечное страхование автоматически отменяется кредитором и больше не требует выплаты.
Ставки FHA MIP были снижены 27 января 2017 г.
FHA MIP не подлежит отмене для ипотечных кредитов после 3 июня 2013 года.
.
