Войти
Ставка капитализации (или «капитализация ») - это оценка недвижимости, используемая для сравнения различные инвестиции в недвижимость. Хотя существует множество вариантов, ставка капитализации часто рассчитывается как отношение между чистым операционным доходом, произведенным активом, и первоначальными капитальными затратами (цена, уплаченная за покупку актива) или, альтернативно, его текущая рыночная стоимость.
Ставка рассчитывается простым способом:
Некоторые инвесторы могут рассчитывать ставку капитализации по-другому.
В случаях, когда покупка или рыночная стоимость неизвестны, инвесторы могут определить ставку капитализации, используя другое уравнение, основанное на исторической премии за риск.
Ставка капитализации равна: (безрисковая ставка + историческая премия за риск недвижимого имущества - ожидаемый темп роста чистого операционного дохода) / 1 - (годовые капитальные затраты / чистый операционный доход).
Например, если здание приобретено по продажной цене 1 000 000 долларов США, и оно приносит 100 000 долларов положительной чистой операционной прибыли (сумма, остающаяся после постоянные затраты и переменные затраты вычитаются из валового арендного дохода ) в течение одного года, тогда:
Ставка капитализации актива составляет десять процентов; Одна десятая часть стоимости здания оплачивается из чистой годовой выручки.
Если владелец купил здание двадцать лет назад за 200 000 долларов, его ставка капитализации составляет
Однако инвестор должен учитывать возможность стоимость удержания его денег в этих инвестициях. Сохраняя это здание, он теряет возможность инвестировать 1 000 000 долларов (продавая здание по его рыночной стоимости и инвестируя вырученные средства). Как показано выше, если здание стоимостью в миллион долларов приносит чистую прибыль в сто тысяч долларов в год, то максимальная ставка составляет десять процентов. При расчете капитальной ставки следует использовать текущую стоимость инвестиций, а не фактические первоначальные инвестиции. Таким образом, для владельца здания, который купил его двадцать лет назад за 200 000 долларов, реальная ставка капитализации составляет десять процентов, а не пятьдесят процентов, и он вложил миллион долларов, а не двести тысяч.
В качестве другого примера того, почему следует использовать текущее значение, рассмотрим случай, когда здание передается (в качестве наследства или благотворительного подарка). Новый владелец делит свой годовой чистый доход на свои первоначальные затраты, скажем,
Любой, кто очень быстро вкладывает любую сумму денег с неопределенной нормой прибыли, получает неопределенную процент возврата на его вложения.
Из этого мы видим, что по мере увеличения стоимости актива сумма дохода, который он приносит, также должна увеличиваться (с той же скоростью), чтобы поддерживать максимальную ставку.
Ставки капитализации являются косвенным показателем того, насколько быстро инвестиции окупятся. В приведенном выше примере купленное здание будет полностью капитализировано (окупится) через десять лет (100%, разделенные на 10%). Если бы ставка капитализации составляла 5%, срок окупаемости составлял бы двадцать лет. Обратите внимание, что оценка недвижимости в США использует чистый операционный доход. Денежный поток равен чистой операционной прибыли за вычетом обслуживания долга. При отсутствии достаточно подробной информации, ставка капитализации будет рассчитана или оценена из чистой операционной прибыли для определения затрат, стоимости или требуемого годового дохода. Инвестор рассматривает свои деньги как «основной актив». Таким образом, он ожидает, что его деньги принесут больше денег. Принимая во внимание риск и размер процентов по инвестициям в другие активы, инвестор получает личную норму прибыли, которую он ожидает от своих денег. Это ожидаемая ставка капитализации. Если ему предлагается многоквартирный дом за 100000 долларов, и он рассчитывает получить не менее 8 процентов от своих инвестиций в недвижимость, то он умножит инвестиции в размере 100000 долларов на 8% и определит, что если квартиры принесут 8000 долларов или более, в год, после операционных расходов, многоквартирный дом является выгодным вложением средств.
При инвестициях в недвижимость недвижимость часто оценивается в соответствии с прогнозируемыми ставками капитализации, используемыми в качестве инвестиционных критериев. Это делается путем алгебраической обработки следующей формулы:
Например, при оценке прогнозируемой цены продажи многоквартирного дома, который дает чистый операционный доход в размере 10 000 долларов США, если мы установим прогнозируемую ставку капитализации на уровне 7%, тогда стоимость актива (или цена, которую мы заплатим за владение им) составит 142 857 долларов (142 857 = 10 000 / 0,07).
Это часто называется прямой капитализацией и обычно используется для оценки приносящей доход собственности при оценке недвижимости.
Одно из преимуществ оценки по ставке капитализации состоит в том, что она отделена от "рынка". -сравнительный "подход к оценке (который сравнивает 3 оценки: за что были проданы другие похожие объекты недвижимости на основе сравнения физических, географических и экономических характеристик, фактическая стоимость замены для восстановления конструкции в дополнение к стоимость земли и ставки капитализации). Учитывая неэффективность рынков недвижимости, при оценке объекта недвижимости обычно предпочтительнее использовать несколько подходов. Ставки капитализации для аналогичной собственности, и особенно для собственности с «чистым» доходом, обычно сравниваются, чтобы убедиться, что предполагаемый доход правильно оценен.
Ставка капитализации рассчитывается с использованием показателя денежного потока, называемого чистым операционным доходом (NOI), а не чистой прибылью. Как правило, NOI определяется как доход (прибыль) до амортизации и процентных расходов:
Амортизация в налоговом и бухгалтерском смысле исключается из оценки актива, поскольку она не влияет напрямую на денежные средства, генерируемые активом. Однако, чтобы прийти к более точному и реалистичному определению, предполагаемые годовые расходы на техническое обслуживание или капитальные затраты будут включены в непроцентные расходы.
Хотя NOI является общепринятым показателем, используемым для расчета максимальной ставки (финансирование и амортизация игнорируются), это часто упоминается в различных терминах, включая просто доход.
Ставки капитализации или ставки капитализации предоставляют инвесторам инструмент для приблизительной оценки собственности на основе ее чистой операционной прибыли. Например, если инвестиции в недвижимость обеспечивают чистую операционную прибыль в размере 160 000 долларов в год, и аналогичные объекты недвижимости были проданы на основе 8-процентной ставки капитализации, объект недвижимости может быть приблизительно оценен в 2000000 долларов, поскольку 160 000 долларов, разделенные на 8% (0,08), равны 2000000 долларов. Сравнительно более высокая ставка капитализации для собственности будет указывать на больший риск, связанный с инвестициями (снижение спроса на продукт и соответствующую стоимость), а сравнительно более низкая ставка капитализации для собственности может указывать на меньший риск (повышенный спрос на продукт). Некоторые факторы, принимаемые во внимание при оценке риска, включают кредитоспособность арендатора, срок аренды, качество и местонахождение собственности, а также общую волатильность рынка.
.
Ставки ограничения определяются тремя основными факторами; альтернативная стоимость капитала, ожидания роста и риски.
Инвестиции в коммерческую недвижимость конкурируют с другими активами (например, акциями и облигациями) за инвестиционные доллары. Если альтернативная стоимость капитала слишком высока, инвесторы будут использовать свой капитал для покупки других активов, и в результате снижение спроса приведет к снижению цен и повышению ставок капитализации. Если верно обратное, ставки капитализации будут снижены из-за увеличения спроса, обусловленного более низкой альтернативной стоимостью капитала.
Основным источником дохода от коммерческой недвижимости является аренда. Ставки аренды определяются множеством факторов спроса и предложения, которые составляют отдельный рынок арендуемой площади. Когда инвесторы рассматривают возможность приобретения, они должны прогнозировать будущие изменения этого рынка в отношении конкретного актива. Если ожидается, что космический рынок приведет к будущему увеличению арендных ставок, инвесторы будут платить более высокую цену за текущий поток доходов, что приведет к снижению ставки капитализации. Если у космического рынка плохие перспективы, инвесторы захотят платить меньше, и ставки капитализации вырастут.
Будучи упрощенным методом измерения нормы прибыли, верхние ставки подвержены такому же соотношению риска и прибыли, как и другие меры. Короче говоря, ставки капитализации меняются вместе с риском, реальным или предполагаемым. Хотя неприятие риска варьируется от человека к человеку, обычно инвесторы готовы платить больше за менее рискованные активы. Таким образом, активы с меньшим риском будут иметь более низкие ставки капитализации, чем активы с более высоким риском.
Стоимость собственности, основанная на ставках капитализации, рассчитывается на основе «фактической» или «переходящей аренды», то есть с учетом арендного дохода, полученного по текущим договорам аренды. Кроме того, оценщик также предоставляет ориентировочную стоимость аренды (ERV). ERV излагает мнение оценщика в отношении арендной платы на открытом рынке, которую можно разумно ожидать от объекта недвижимости во время оценки.
Разница между арендной платой на месте и ERV - это обратная стоимость собственности. Например, при проходящей арендной плате в размере 160 000 долларов и ERV в 200 000 долларов собственность будет возвращена в размере 40 000 долларов. При постоянной ставке капитализации оценщика на уровне 8% мы могли бы рассматривать недвижимость как имеющую текущую стоимость в 2 000 000 долларов на основе проходящей аренды или 2 500 000 долларов на основе ERV.
Наконец, если проходящая арендная плата, подлежащая уплате за собственность, эквивалентна ее ERV, она называется «Сдано в аренду ».
Ставка верхнего предела учитывает только денежный поток, производимый инвестициями в недвижимость, а не изменение стоимости собственности.
Чтобы получить безрычажную норму прибыли на инвестиции, инвестор в недвижимость добавляет (или вычитает) процент изменения цены из максимальной ставки. Например, свойство, обеспечивающее капитализацию 8% или ставку капитализации, которая увеличивается в стоимости на 2%, обеспечивает общую норму прибыли 10%. Фактическая реализованная норма прибыли будет зависеть от суммы заемных средств или кредитного плеча, использованного для покупки актива.
Национальный совет доверительных управляющих по инвестициям в недвижимость (NCREIF) в отчете от 30 сентября 2007 г. сообщил, что за предыдущий год доход от всей недвижимости составил 5,7%, а повышение доходность составила 11,1%.
Отчет Wall Street Journal с использованием данных Real Capital Analytics и Федеральной резервной системы показал, что с начала 2001 г. до конца 2007 г. предельная ставка для офисов снизилась примерно с 10% до 5,5. %, а для квартир примерно от 8,5% до 6%. На пике пузыря на рынке недвижимости в 2006 и 2007 годах некоторые сделки были заключены по еще более низким ставкам: например, жилые дома в Нью-Йорке Stuyvesant Town и Peter Cooper Village продавались по ставке капитализации 3,1% на основе весьма оптимистичных предположений. В большинстве сделок с такими низкими ставками использовался большой рычаг в попытке поднять доходность капитала, что приводило к отрицательному денежному потоку и трудностям с рефинансированием.
Поскольку из-за экономического кризиса цены на недвижимость в США падали быстрее, чем арендная плата, Нормы капитализации вернулись на более высокий уровень: по состоянию на декабрь 2009 г. до 8,8% для офисных зданий в центральных деловых районах и 7,36% для многоквартирных домов.
