Инвестиции в недвижимость

редактировать

Инвестиции в недвижимость включают покупку, владение, управление, аренду и / или продажу недвижимости недвижимость на прибыль. Улучшение недвижимого имущества как часть стратегии инвестиций в недвижимость обычно считается второстепенной специализацией инвестиций в недвижимость тинг называется девелопмент недвижимости. Недвижимость - это форма актива с ограниченной ликвидностью по сравнению с другими инвестициями, она также капиталоемкая (хотя капитал может быть получен с помощью ипотеки кредитное плечо ) и сильно зависит от денежного потока. Если эти факторы недостаточно хорошо понимаются и не учитываются инвестором, недвижимость становится рискованной инвестицией.

Содержание

  • 1 Источники и приобретение инвестиционной собственности
  • 2 Источники и управление денежными потоками
  • 3 Управление рисками
  • 4 Инвестиционные стратегии
    • 4.1 Инвестиции в залог права выкупа
    • 4.2 Покупка, восстановление, аренда и рефинансирование
  • 5 См. также
  • 6 Ссылки

Источники и приобретение инвестиционной собственности

Рынки недвижимости в большинстве стран не столь организованы или эффективны как рынки для других, более ликвидных инвестиционных инструментов. Отдельные объекты собственности уникальны сами по себе и не взаимозаменяемы напрямую, что представляет собой серьезную проблему для инвестора, стремящегося оценить цены и инвестиционные возможности. По этой причине поиск недвижимости, в которую можно инвестировать, может потребовать значительных усилий, а конкуренция между инвесторами за покупку отдельных объектов недвижимости может сильно варьироваться в зависимости от информации о наличии. Информационная асимметрия - обычное дело на рынках недвижимости. Это увеличивает транзакционный риск, но также предоставляет инвесторам множество возможностей для приобретения недвижимости по выгодной цене. Предприниматели в сфере недвижимости обычно используют различные методы оценки для определения стоимости недвижимости перед покупкой.

Типичные источники инвестиционной собственности включают:

После того, как инвестиционная недвижимость была обнаружена, и предварительно подлежит оплате осмотрительность (расследование и проверка состояния и статуса собственности) завершена, инвестор должен будет согласовать цену продажи и условия продажи с продавцом, а затем подписать договор купли-продажи. Большинство инвесторов нанимают агентов по недвижимости и недвижимость поверенные для оказания помощи в процессе приобретения, поскольку он может быть довольно сложным, а неправильно выполненные транзакции могут быть очень дорогостоящими. Во время приобретения недвижимости инвестор обычно делает официальное предложение о покупке, включая выплату «задатка» продавцу в начале переговоров, чтобы сохранить за инвестором права на завершение сделки, если цена и условия могут быть удовлетворительно согласованы. Этот задаток может быть или не подлежать возврату и считается сигналом серьезности намерения инвестора совершить покупку. Условия предложения также обычно включают ряд непредвиденных обстоятельств, которые дают инвестору время для завершения комплексной проверки, осмотра собственности и получения финансирования среди других требований до окончательной покупки. В течение периода непредвиденных обстоятельств инвестор обычно имеет право отменить предложение без штрафных санкций и получить возмещение задатка. По истечении срока действия непредвиденных обстоятельств отмена предложения обычно требует изъятия задатка и может повлечь другие штрафы.

Недвижимость обычно очень дорога по сравнению с другими широко доступными инвестиционными инструментами (такими как акции или облигации ). Лишь в редких случаях инвесторы в недвижимость выплачивают всю сумму покупной цены наличными. Обычно большая часть покупной цены финансируется с использованием какого-либо финансового инструмента или долга, например ипотечной ссуды, обеспеченной залогом самой собственности. Сумма закупочной цены, финансируемая за счет заемных средств, называется кредитным плечом. Сумма, финансируемая за счет собственного капитала инвестора за счет денежных средств или других переводов активов, называется собственный капитал. Отношение кредитного плеча к общей оценочной стоимости (часто именуемое «LTV» или ссуда к стоимости для обычной ипотеки) - это один из математических показателей риска, который принимает на себя инвестор, используя кредитное плечо для финансирования покупки. собственности. Инвесторы обычно стремятся снизить требования к собственному капиталу и увеличить кредитное плечо, чтобы их рентабельность инвестиций (ROI) была максимальной. Кредиторы и другие финансовые учреждения обычно предъявляют минимальные требования к собственному капиталу для инвестиций в недвижимость, которые их просят профинансировать, обычно порядка 20% от оценочной стоимости. Инвесторы, которым требуются низкие требования к собственному капиталу, могут изучить альтернативные схемы финансирования в рамках покупки недвижимости (например, финансирование продавца, подчинение продавца, источники прямых инвестиций и т. Д.)

Если недвижимость требует существенного ремонта, традиционные кредиторы, такие как банки, часто не предоставляют ссуды на недвижимость, и от инвестора может потребоваться взять ссуду у частного кредитора с использованием краткосрочной промежуточной ссуды, например ссуды твердых денег от кредитора твердых денег. Ссуды под твердые деньги обычно представляют собой краткосрочные ссуды, по которым кредитор взимает гораздо более высокую процентную ставку из-за более рискованного характера ссуды. Ссуды под твердые деньги обычно имеют гораздо более низкое соотношение ссуды к стоимости, чем обычные ипотечные ссуды.

Некоторые инвестиционные организации в сфере недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и некоторые пенсионные фонды и хедж-фонды, имеют достаточно крупные капитальные резервы и инвестиционные стратегии, обеспечивающие 100% -ную долю в приобретаемой собственности. Это минимизирует риск, связанный с кредитным плечом, но также ограничивает потенциальную рентабельность инвестиций.

Используя приобретение инвестиционной собственности, необходимые периодические платежи для обслуживания долга создают постоянный (а иногда и большой) отрицательный денежный поток, начиная с момента покупки. Иногда это называют «переносом» инвестиций. Чтобы добиться успеха, инвесторы в недвижимость должны управлять своими денежными потоками так, чтобы получать достаточно положительного дохода от собственности, чтобы, по крайней мере, компенсировать затраты на перенос.

С подписанием Закона о РАБОТЕ в апреле 2012 г. президентом Обамой произошло ослабление притязаний на инвестиции. Более новый метод привлечения капитала в меньших суммах - это краудфандинг в сфере недвижимости, который позволяет объединить аккредитованных и / или неаккредитованных инвесторов вместе в специальный механизм для получения всего или части акционерного капитала, необходимого для приобретения. Fundrise была первой компанией, которая осуществила краудфандинг инвестиций в недвижимость в Соединенных Штатах.

Источники и управление денежными потоками

Типичная инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки инвестору четырьмя основными способами:

Чистая операционная прибыль, или NOI, представляет собой сумму всех положительных денежных потоков от аренды и других источников обычного дохода, генерируемых недвижимостью, за вычетом суммы текущих расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, сборы, налоги и другие элементы такого характера (обслуживание долга не учитывается в NOI). Отношение NOI к цене покупки актива, выраженное в процентах, называется ставкой капитализации, или ставкой CAP, и является общепринятым показателем эффективности инвестиционной собственности.

Зачеты налогового убежища происходят одним из трех способов: амортизация (которая иногда может быть ускорена), налоговые льготы и переходящие убытки, которые уменьшают налоговые обязательства, начисленные с доходов из других источников за период 27,5 лет. Некоторые льготы по налоговому убежищу можно передавать другим лицам в зависимости от законов, регулирующих налоговую ответственность в юрисдикции, в которой находится недвижимость. Их можно продать другим лицам за денежный возврат или другие льготы.

Увеличение капитала - это увеличение коэффициента капитала инвестора как части платежей по обслуживанию долга, посвященных начислению основной суммы долга с течением времени. Прирост капитала считается положительным денежным потоком от актива, когда платеж по обслуживанию долга производится из дохода от собственности, а не из независимых источников дохода.

Прирост капитала - это увеличение рыночной стоимости актива с течением времени, реализуемое как денежный поток при продаже собственности. Увеличение капитала может быть очень непредсказуемым, если оно не является частью стратегии развития и улучшения. Покупка недвижимости, для которой большая часть прогнозируемых денежных потоков ожидается от прироста капитала (рост цен), а не из других источников, считается спекуляцией, а не инвестициями.

Управление рисками

Управление и оценка рисков - важная часть любой успешной стратегии инвестирования в недвижимость. Риски возникают по-разному на каждом этапе инвестиционного процесса. Ниже приводится таблица некоторых общих рисков и типичных стратегий снижения рисков, используемых инвесторами в недвижимость.

Общие риски и стратегии их снижения при инвестировании в недвижимость
РискСтратегия смягчения
Мошенническая продажаПодтверждение права собственности, страхование права собственности на покупку
Неблагоприятное владение Получить обследование границ от лицензированного геодезиста
Загрязнение окружающей средыПровести экологическое обследование, испытание на наличие загрязняющих веществ (свинцовая краска, асбест, загрязнители почвы и т. д.)
Отказ компонентов здания или системыЗавершите полную проверку перед покупкой, выполните регулярное техническое обслуживание
Переплата при покупкеПолучите стороннюю оценку и выполните анализ дисконтированных денежных потоков в рамках инвестиционной проформы, не полагайтесь на прирост капитала как основной источник прибыли для инвестиций
Дефицит денежных средствПоддерживайте достаточные ликвидные или денежные резервы для покрытия затрат и обслуживания долга в течение определенного периода времени
Экономический спадПокупайте недвижимость с отличительными чертами в желаемых местах, чтобы выделиться от конкурентов, контролировать структуру затрат, предлагать арендаторам подписывать долгосрочные договоры аренды
Уничтожение арендатором имуществаТщательно отбирать потенциальных арендаторов, нанимать опытных управляющих недвижимостью
Недооценка рискаТщательно проанализировать финансовые показатели, используя консервативные предположения, убедиться, что объект недвижимости может генерировать достаточный денежный поток для поддержания себя
Падение рынкаПриобретайте недвижимость на основе консервативного подхода, поскольку рынок может упасть, а доход от аренды также может снизиться
Общий износВозьмите на себя выполнение домашних работ или профессиональных техников, таких как сантехники, электрики, строители, плотники
Пожар, наводнение, травмыСтрахование имущества
Налоговое планированиеПланируйте покупки и продажи на основе стратегии выхода, чтобы сэкономить на налогах.

Инвестиционные стратегии

Инвестиции под залог права выкупа

Некоторые люди и компании сосредотачивают свою инвестиционную стратегию на приобретении недвижимости, которая находится на той или иной стадии потери права выкупа. Если домовладелец объявил дефолт по ипотечной ссуде, недвижимость рассматривается в предварительном отчуждении. Формальные процессы обращения взыскания различаются в зависимости от штата и могут быть судебными или внесудебными, что влияет на продолжительность периода, в течение которого имущество находится на стадии до обращения взыскания. После того, как начнутся формальные процессы обращения взыскания, эта недвижимость может быть приобретена на открытой продаже, обычно называемой аукционом обращения взыскания или продажей шерифа. Если недвижимость не продается на публичных торгах, то право собственности на нее возвращается кредитору. Недвижимость на этом этапе называется недвижимостью в собственности или REO.

После продажи собственности на аукционе выкупа или в качестве REO кредитор может сохранить выручку для погашения своей ипотеки и любых понесенных им судебных издержек за вычетом затрат на продажу и любых невыполненных налоговых обязательств.

Банк или кредитное учреждение, лишившее права выкупа, имеет право продолжать выполнять договор аренды с арендаторами (если есть арендаторы в собственности) на этапе REO, но обычно банк хочет, чтобы недвижимость оставалась пустой, чтобы ее было легче продать.

Покупка, реабилитация, аренда и рефинансирование

Покупка, реабилитация, аренда, рефинансирование (BRRR) - это стратегия инвестирования в недвижимость, используемая инвесторами в недвижимость, имеющими имеют опыт ремонта или восстановления недвижимости, но хотят инвестировать в арендуемую недвижимость для получения стабильного денежного потока. Некоторые инвесторы добавляют дополнительную букву R, обозначающую «Повторить», как способ построения портфеля недвижимости.

Инвестор в недвижимость покупает инвестиционную недвижимость со заниженной стоимостью, потому что она нуждается в ремонте и / или косметическом обновлении. Затем инвестор обновляет недвижимость, включая необходимый структурный ремонт, чтобы привести дом в соответствие с текущим кодом . Он часто включает косметические обновления, такие как новая краска, пол, плитка, столешницы и кухонная техника. Затем инвестор находит арендатора и становится арендодателем, получающим арендную плату, обычно на ежемесячной основе. Затем недвижимость рефинансируется, как правило, в виде полностью амортизированной 30-летней ссуды.

См. Также

Ссылки

Последняя правка сделана 2021-06-03 10:00:46
Содержание доступно по лицензии CC BY-SA 3.0 (если не указано иное).
Обратная связь: support@alphapedia.ru
Соглашение
О проекте