Войти
Обратное осуждение - это термин, используемый в законе для описания ситуации, в которой правительство захватывает частную собственность, но не выплачивает компенсацию, требуемую 5-й поправкой к Конституции, поэтому владелец собственности должен подать в суд, чтобы получить требуемую справедливую компенсацию. В некоторых штатах этот термин также включает повреждение имущества, а также его изъятие. В делах об обратном осуждении собственник является истцом, и поэтому действие называется обратным - порядок сторон меняется на противоположный по сравнению с обычной процедурой при прямом осуждении, когда государство является истцом, который предъявляет иск к ответчику-собственнику, чтобы или ее собственность.
Изъятие может быть физическим (например, захват земли, затопление, сохранение владения после аренды государству, лишение доступа, удаление наземной поддержки ) или это может быть регулирование (когда правила настолько обременительны, что делают регулируемую собственность непригодной для использования ее владельцем для любых разумных или экономически жизнеспособных целей). Последнее - наиболее противоречивая форма обратного осуждения. Это может произойти, когда регулирование использования собственности настолько жесткое, что оно заходит «слишком далеко», как выразился судья Холмс в деле Pennsylvania Coal Co. v. Mahon, 260 US 393 (1922), и лишает владелец стоимости, полезности или товарности собственности, отказывая ему или ей в преимуществах владения недвижимостью, тем самым совершая конституционно запрещенное де-факто изъятие без компенсации.
Верховный суд Соединенных Штатов не уточнил, что такое «слишком далеко», и доктринальные основы его судебной практики широко критиковались как запутанные и непоследовательные. Но суд сформулировал три ситуации, в которых происходит обратное осуждение. Это (а) физический арест или занятие, (б) уменьшение полезности или стоимости регулируемой собственности до такой степени, что она больше не может быть экономически жизнеспособной, и (в) в качестве предварительного условия для выдачи разрешение на строительство, правительство требует, чтобы регулируемый владелец передал собственность государству, даже если нет рациональной связи между воздействием деятельности владельца на общественные ресурсы и предлагаемым регулируемым использованием, или если размер взыскания не пропорционален эффекту о деятельности владельца (Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии и Долан против города Тигард ).
Помимо этих трех ситуаций, известных как сами по себе нормативные сборы, решение о том, произошло ли изъятие, принимается на основании судебного рассмотрения трех факторов: (а) характера государственного регулирования, (б) экономическое влияние регулирования на объект недвижимости и (c) степень, в которой регулирование противоречит разумным, подкрепленным инвестициями ожиданиям владельца. Это известно как трехфакторный тест Penn Central (после Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка, где он был сформулирован). Решение Penn Central подверглось резкой критике со стороны комментаторов с обеих сторон спора о «принятии решения», потому что его «трехфакторный» подход настолько расплывчат, что позволяет судьям достичь любого результата, который они предпочитают. Кроме того, юристам крайне сложно до подачи иска сказать, какие факты будут признаны судом решающими и как их применить. Проблема в том, что Верховный суд США не смог сформулировать элементы основания для иска в делах о возбуждении регулирующих дел, предложив в качестве причины свою предполагаемую неспособность сделать это, и предложил только эти «факторы», не указав, какое значение придавать каждому, и как определить, были ли они созданы.
Железные дороги и другие коммунальные предприятия, которым предоставлено право осуждения (или выдающаяся область) в соответствии с государственным законом, могут нести ответственность за обратное изъятие или, где это уместно, когда они захватывают или повреждают частную собственность, когда они действуют при исполнении регулируемой ими деятельности.
Обратное изъятие не обязательно должно быть изъятием земли или прав на землю (например, сервитутов ). Это может быть изъятие личной собственности (например, принадлежностей для армии в военное время), интеллектуальной собственности (патенты и авторские права ), а также контракты.
Процесс типичного обратного осуждения раздваивается. Во-первых, для определения ответственности проводится судебное разбирательство, а если судья определяет, что изъятие имело место, проводится второе судебное разбирательство (обычно присяжными) для определения компенсации. Некоторые штаты (например, Нью-Йорк, Коннектикут и Род-Айленд) не предоставляют суды присяжных в таких случаях. Размер компенсации такой же, как и в случае прямого осуждения, когда правительство признает факт изъятия, и единственным вопросом является размер компенсации.
По закону многие штаты также предусматривают взыскание гонораров адвокатам и оценщикам при успешном обратном осуждении.
см. Также Нник против Тауншипа Скотта, штат Пенсильвания, и др. Верховный суд США № 17-647. Принято решение 21 июня 2019 г.
