Войти
A Хозяин трущоб (или Хозяин трущоб домовладелец ) - это жаргонный термин для арендодатель, как правило, отсутствующий арендодатель с более чем одним недвижимым имуществом, который пытается максимизировать прибыль за счет минимизации расходов на обслуживание собственности, часто в ухудшающихся районах, и арендаторам, которые они могут запугать. Острая нехватка жилья позволяет хозяевам трущоб взимать более высокую арендную плату, а когда им это сойдет с рук, нарушать законы об аренде.
Поскольку многие из этих районов часто населены бедными меньшинствами, этот термин Также использовалось выражение «гетто арендодатель». «Хозяин розничных трущоб» - это тот, кто держит торговый центр в плохом состоянии до тех пор, пока правительство не купит или не конфискует его.
Происхождение слова «хозяин трущоб» неизвестно, но его раннее упоминание можно найти в журнальной статье Уильяма Л. Хейра «Теории, факты и цифры» 1927 года в «Академическом журнале» Garden города и градостроительство; журнал по жилищному строительству, градостроительству и благоустройству ". Хейр считает, что тогдашняя «полемическая пресса» называла владельцев территорий, называемых трущобами, хозяевами трущоб.
.
Традиционно недвижимость рассматривается большинством покупателей как долгосрочная инвестиция. В особенности в развитом мире большинство арендодателей будут должным образом поддерживать свою собственность, даже если это окажется дорогостоящим в краткосрочной перспективе, чтобы привлечь более высокую арендную плату и более желанных арендаторов в долгосрочной перспективе. Ухоженная недвижимость дороже для потенциальных покупателей.
Напротив, хозяева трущоб обычно не заключают контракты с услугами по управлению имуществом, очень мало или совсем не обслуживают свою собственность, иногда достаточно, чтобы соответствовать минимальным местным требованиям для проживания. В некоторых случаях, например, в Кливленде в первые годы Великой миграции, домовладельцы повышали арендную плату для афроамериканцев, чтобы использовать трудности, с которыми они сталкивались. проживание. Претензии по этому поводу привели к тому, что Торговая палата Кливленда провела опрос, который пришел к выводу, что чернокожие платили на 65% больше за эквивалентное жилье, чем белые арендаторы. (и / или которые могут не пройти проверку биографических данных, например, лица, внесенные в реестр лиц, совершивших сексуальные преступления). Такие хозяева трущоб обычно не заключают долгосрочных договоров аренды, соблюдая только минимальный срок, требуемый законом (например, помесячно), и поэтому преследуют в судебном порядке многие выселения. Кроме того, хозяин трущоб часто получает арендную плату наличными, чтобы не раскрывать ее для налоговых целей. Таким образом, в Соединенных Штатах хозяева трущоб обычно не участвуют в субсидируемых государством программах, таких как Раздел 8, из-за требований как сообщать обо всех полученных доходах, так и поддерживать собственность в хорошем состоянии.
Хозяин трущоб может также надеяться, что его собственность в конечном итоге будет куплена государством за большую сумму, чем она стоит в рамках обновления города, или инвесторами в качестве района, в котором он расположен проходит облагораживание. В Йоханнесбурге в регионах, страдающих от городского упадка, часто есть домовладельцы, которые, по мнению правительства, эксплуатируют своих арендаторов, заставляя их оставаться в зданиях, которые не соответствуют требованиям пожарной безопасности. В Великобритании местные советы работают с частными домовладельцами; без надлежащей проверки это может привести к тому, что арендодатели смогут заполнить недвижимость ниже кода аренды субсидированными арендаторами.
Некоторых хозяев трущоб больше интересует прибыль, которую они получили за счет собственности "переворачивания ", формы спекуляции, чем они заключаются в получении какой-либо прибыли за счет дохода от аренды. Хозяева трущоб с такой «бизнес-моделью» могут вообще не содержать свою собственность или платить муниципальные налоги на недвижимость и штрафы, которые они, как правило, накапливают в больших количествах. Зная, что муниципалитету потребуются годы, чтобы осудить и конфисковать или, возможно, снести собственность, хозяин трущоб может рассчитывать на ее продажу до того, как это произойдет. Такие хозяева трущоб могут даже не беспокоиться о выплате своих ипотечных кредитов, если они станут богатыми на акции, но бедны с наличными деньгами или если они чувствуют, что могут продать собственность до того, как она перейдет в обращение взыскания и будет забрана их кредитором, обычно от шести до восьмимесячный процесс в кратчайшие сроки.
В местах с контролем арендной платы и где есть правовая защита арендаторов, некоторые арендодатели могут сдавать недвижимость незаконно. Например, в Соединенном Королевстве возникла практика незаконной субаренды социального жилья домов, когда арендатор незаконно сдает дом в аренду по более высокой цене. В Швеции договоры об аренде с регулируемой арендной платой можно купить на черном рынке либо у текущего арендатора, либо иногда напрямую у владельца недвижимости. Специализированные дилеры на черном рынке помогают владельцам собственности в таких сделках.
Неформальная аренда обычно происходит в менее благополучных местах, таких как Индия. Обычно неофициальная аренда подразумевает отсутствие подтверждения оплаты, то есть хозяин трущоб может менять цену день ото дня. Жильцы обычно боятся / не могут обратиться в полицию.
Люди, которые отрицательно относятся к хозяевам трущоб, считают их в первую очередь ответственными за снижение стоимости местной собственности и за возможное создание целых кварталов лачуг. Некоторые из этих людей говорят, что хозяева трущоб похищают «богатство» бедных, мало заботясь ни о будущих поколениях, ни о благополучии своих нынешних арендаторов. Фактически, они таким образом рассматривают возможность содержания в трущобах сил, идущих в точности вразрез с «джентрификацией ». В то время как джентрификация описывает результат того, что множество местных арендодателей вносят решительные улучшения в арендуемую недвижимость, которые повышают стоимость их арендных единиц, оправдывают повышение арендных ставок, устраняют менее обеспеченных арендаторов и в целом повышают стоимость недвижимости в районе, уборка трущоб естественным образом приводит к постепенному общему упадку в жилищных условиях, общественной безопасности, престижности района и, в конечном итоге, в стоимости собственности.
Защитники трущоб утверждают, что такие владельцы плохо обслуживаемой, теряющей ценность собственности предлагают «ценные услуги» тем, кого больше волнует цена, чем качество. Экономист Дэвид Остерфилд писал: «... хозяин трущоб, независимо от своих мотивов, помогает бедным извлечь максимум из своего плохого положения».
