Войти
С момента британской колонизации в 1841 году после Первой опиумной войны Гонконг вырос из каменистое обнажение на южном побережье Китая в городе, цены на недвижимость в котором одни из самых высоких в мире. Территория имеет площадь 1111 км (429 квадратных миль). По данным правительства на 2018 год, большая часть земли в Гонконге - это леса, кустарники и луга, большая часть которых обозначена как загородные парки, такие как Lion Rock, Plover Cove Country Park и Sai Kung East Country Park, и только примерно 25% суши от общей территории классифицируются как «застроенные». Большинство из 7,3 миллиона жителей Гонконга проживают на территории площадью 78 км (30 квадратных миль). За исключением жилья в сельских поселениях, которое составляет 7% от общего числа домашних хозяйств города, остальная часть населения фактически втиснута на территорию площадью 42 км (16 квадратных миль).
Исторически в Гонконге в разработке l пяти семей, которые теперь считают себя одними из самых богатых в бывшей колонии. Застройщики разделяют схожие структуры затрат и преимущества и урегулируют конкуренцию на земельных аукционах путем сговора. Точно так же и при продаже жилья показатели проекта одинаково предсказуемы, потому что небольшой круг архитекторов и банков означает, что секреты трудно хранить надолго. Они воздерживаются от официального снижения цен, хотя могут предлагать покупателям скидки, денежные скидки или другие стимулы. Организованная конкуренция снижает операционный риск и обеспечивает прибыльную прибыль.
Девелоперы - это крупные арендодатели жилых, торговых и офисных помещений на территории, участвующие во всех аспектах девелопмента, строительства, инвестиций в недвижимость и управления ею. Большинство из них владеют крупными строительными земельными банками, такими как Henderson Land, Sun Hung Kai Properties, New World Development и Cheung Kong, которые занимают между ними более 10 квадратных километров (3,9 квадратных миль) на Новых территориях. Доходы девелоперов реинвестировались в другие секторы бизнеса, такие как коммунальные услуги, которые имели преимущество в том, что они были стабильными и приносили большие денежные потоки, и часто имели значительную собственную недвижимость. Ведущий конгломерат Cheung Kong Holdings, контролируемый Ли Кашингом, является ведущим портовым оператором, а также имеет значительное розничное присутствие на территории в виде отелей, телекоммуникаций, розничных магазинов. сети супермаркетов (ParknShop ), бытовой техники (Fortress) и косметики (Watsons ).
Sun Hung Kai - крупнейшая компания в сфере недвижимости в Гонконге по рыночной капитализации. По оценкам 2012 года компании Barclays Capital, Sun Hung Kai, Cheung Kong и Henderson Land Development вместе составляют около 54 процентов из 20 398 единиц частного жилья, которые будут введены в эксплуатацию в Гонконге по состоянию на 2012 год.
Консолидированные данные об обороте по Гонконгу и отчетные периоды в скобках. («Промежуточный» означает данные за 6 месяцев)
Руководители различных девелоперских компаний являются общественными деятелями, мнения которых регулярно запрашиваются в СМИ. Ассоциация девелоперов недвижимости (REDA), отраслевая организация, представляющая девелоперов, созданная в 1965 году, с момента своего основания имела всего 3 председателя. Его возглавлял Стэнли Хо в течение 25 лет, пока он не ушел в отставку в 2011 году и его заменил бывший управляющий директор Swire Properties Кейт Керр. Четыре самых богатых человека в Гонконге (с Раймондом и Томасом Квок из Сун Хунг Кая считаются как один) по данным Forbes - Ли Ка-Шинг (Чунг Конг), братья Квок, Ли Шау-ки (Henderson Land Development) и Ченг Ю-тун (New World Development) - заместители председателя.
Согласно анализу, проведенному South China Morning Post, 12 крупных конгломератов, занимающихся недвижимостью, напрямую выступают за по крайней мере 64 места в комитете из 1200 членов , который выбирает генерального директора. За счет интересов, отличных от собственности, они влияют на гораздо большее количество мест, например, на транспорт.
Интересы разработчиков представлены в LegCo в функциональном округе место для недвижимость и строительство подсектор. Авраам Разак занимает это место с момента его первых выборов в 2000 году; С тех пор он четыре раза избирался без сопротивления.
Исторически сложилось так, что общество придерживается политики высоких цен на землю, чтобы получить от нее экономическую выгоду.
В исследовании По заказу REDA в 2010 году около 90 процентов покупателей недвижимости имели среднее, негативное или очень негативное впечатление о магнатах недвижимости. Опрошенные не смогли определить, что у ассоциации было лучше всего, и их основные критические замечания заключались в отсутствии прозрачности в сочетании с предполагаемой близостью к правительству. Ученые отмечают радикальные изменения в политике правительства в области землепользования с первых лет правления Тунг Чи-хва, а именно сокращение предложения государственного жилья и увеличение предложения земли частному сектору.. Эти меры привели к возникновению дефицита и значительному росту цен на жилье после кризиса атипичной пневмонии в 2003 году.
В редакционной статье Мин Пао говорится: «Хотя застройщики использовали противоречивые маркетинговые уловки, правительство редко использовало свои полномочия для защиты потребителей. Граждане не одобряют разработчиков. Многие убеждены, что некоторые меры государственной политики чрезмерно благоприятны для них. Вот почему у большинства граждан создается впечатление, что правительство вступает в сговор с бизнесом ». Помимо различных вводящих в заблуждение и непрозрачных методов продаж, увеличивающийся разрыв в уровне благосостояния и цены на жилье, недоступные для обычных жителей, стали основными проблемами для получения средств к существованию. По данным BusinessWeek, цены на недвижимость в Гонконге утроились, а средний ежемесячный доход домохозяйств с 1997 года не изменился на уровне около 20 000 гонконгских долларов (2580 долларов США). Генеральный викарий католической епархии демонизировал Ли Кашина за его политику, сравнивая его с дьявол. Столкнувшись с критикой непрозрачности, ассоциация привлекла Ogilvy Public Relations, по инициативе которой в июле 2011 года был запущен веб-сайт.
Согласно опросу общественного мнения, опубликованному в августе 2011 года китайским агентством Университет Гонконга, две трети опрошенных считают, что разработчиков заботит только зарабатывание денег, а не социальная ответственность. Хотя главный секретарь Генри Тан утверждал в мае 2011 года, что не существует такой вещи, как «гегемония собственности» - предполагаемого доминирования застройщиков над местной политикой и экономикой, - 78 процентов опрошенных согласились с тем, что в Гонконге существует такая вещь.. Половина опрошенных считают, что правительство все еще может ограничивать власть и влияние застройщиков, контролируя предложение земли и жилья. Примерно треть полностью согласны с тем, что девелоперы внесли свой вклад в экономическое процветание города, 30 процентов «справедливо согласны» и еще 30 процентов не согласны; 44 процента считают, что девелоперы имеют наибольший контроль над ценами на недвижимость, при этом правительство набрало 23 процента.
REDA постоянно лоббирует против государственного регулирования в секторе недвижимости. Тем не менее политическое влияние, которым они обладают, было источником дисгармонии в обществе Гонконга. Общественное недовольство переросло в ненависть к имущественным магнатам. Маркус, внучатый племянник Ран Ран Шоу, заметил: «До недавнего времени клановый капитализм был теорией заговора... Теперь, учитывая то, что произошло с Дональдом Цангом и его отношениями с этими бизнесменами, теория заговора оказалась верной ". В последние годы своего правления Цанг стал центром споров по поводу денежных льгот, которые он якобы получил от магнатов недвижимости, таких как поездка на Пхукет на частном самолете, предположительно принадлежащем бизнесмену-миллиардеру Чун Чун Кю. из Чунцин ; транспортировка в Гонконг из Макао на яхте стоимостью 19 миллионов долларов, принадлежащей Томасу Лау. Рафаэль Хуэй, главный секретарь, назначенный Цангом, также попал под расследование ICAC и был осужден в конце 2014 года вместе с несколькими руководителями в сфере недвижимости по историческому делу о коррупции. Это событие заставило некоторых заподозрить, что Цанг намеренно подавлял политику долгосрочного стратегического развития из опасения расстроить картель разработчиков.
Во время протестов в Гонконге в 2019–2020 гг., китайское государственное управление Агентство печати Синьхуа объяснило общественные беспорядки недоступностью жилья и обвинило заинтересованные круги в "максимальном выигрыше, препятствовав правительству в его стремлении увеличить предложение земли или подняв цену на землю, которую они накопленные, или путем изменения землепользования ". Комментарий в People's Daily призывает: «Ради общественных интересов... пора девелоперам проявить максимальную искренность вместо того, чтобы заниматься своим делом, копить землю для прибыли и зарабатывать до последнего пенни».
Правительство Гонконга имеет монополию на предложение земли и сильно зависит от доходов, полученных от собственности. Правительство под британским колониальным правлением создало систему землепользования, основанную на сдаче в аренду. Любая реконструкция собственности по существующим договорам аренды будет предметом переговоров для определения нового договора аренды и выплаты разницы в рыночной стоимости между двумя видами использования в форме «земельной премии». Поэтому правительство было заинтересовано в поддержании высоких цен на землю, чтобы удерживать низкие налоги. Земельные премии составили 65,5 млрд гонконгских долларов (8,4 млрд долларов) в 2010–2011 финансовом году, что составляет 17,4 процента поступлений; гербовый сбор от продажи недвижимости составил еще 6,5 процента, то есть 24 процента доходов государства поступали от сделок с недвижимостью. Капиталоемкий характер практики земельных премий означает, что предпочтение отдается хорошо капитализированным и устоявшимся игрокам в отрасли. Было высказано предположение, что у государственных служащих из земельного департамента есть стимул предлагать сделки, приемлемые для крупных застройщиков, поскольку многие находят готовую работу, а также профессиональную загробную жизнь с крупными застройщиками.
Правительство стремилось защитить доходы, установив минимум цена на земельных аукционах после азиатского финансового кризиса 1997 г.. Эта политика подверглась критике со стороны экономиста Энди Се, который считает, что предложение земли должно корректироваться в соответствии с потребностями развития местной экономики, а не для достижения целевых цен на землю. Он также заявляет, что эта политика, подкрепленная свободными деньгами банковского сектора, вызвала реструктуризацию экономики вокруг установленной правительством цены на землю.
Гонконг, который был оценен консервативным Heritage Foundation как «Самая свободная экономика в мире» в их Индексе экономической свободы в течение 15 лет подряд, имеет сильную культуру потребления, но слабую культуру защиты потребителей. Даже Совет потребителей, единственный орган, чья роль заключается в защите потребителей, не имеет следственных или дисциплинарных полномочий; кроме того, он никогда не сообщал о девелоперах и продаже недвижимости. По словам активиста корпоративного управления Дэвида Уэбба, «тот факт, что мы продолжаем завоевывать самую свободную экономику в мире, происходит только потому, что отсутствуют меры свободы внутренней экономики».
За прошедшие годы возник ряд разногласий, связанных с упущениями в законодательстве и конфликтами интересов в этом секторе.
The New York Times отметила, что в Гонконге было много споров по поводу того, завышали ли девелоперы квадратные метры квартир и стоимость квадратного фута сделок с недвижимостью, например, как считать террасы, места общего пользования и другие
Девелоперов давно критикуют за то, что они копят квартиры и иным образом умышленно удерживают готовые квартиры для последующей продажи. Компания Hang Lung Properties, завершившая в 2005 году комплекс The Long Beach в Тай Кок Цуй, все еще имела непроданные объекты в 2018 году; аналогично, в The Cullinan, элитном проекте в Западном Коулуне, который был представлен в 2007 году, девелопер по-прежнему держал 60 самых роскошных квартир в двух башнях проекта более десяти лет спустя для получения дохода. максимизация на постоянно растущем рынке. По данным правительства, в середине июня 2018 года у застройщиков оставалось нереализованное количество более 9000 новых квартир, некоторые из которых находились в собственности более десяти лет.
Поскольку цены на недвижимость продолжали расти, а ситуация с жильем продолжала расти. стал критическим в 2010-х, правительство оказалось под давлением, чтобы принять меры по увеличению предложения жилья. Указывая на данные о росте количества непроданных квартир в завершенных проектах, правительство приняло меры, чтобы не дать застройщикам копить квартиры. В 2018 году правительство предложило ввести налог на вакансию, который распространяется на все недавно построенные квартиры, которые остаются незанятыми в течение шести месяцев в году. Квартиры считаются законченными через год после того, как застройщик получит разрешение на занятие, с этого времени будет взиматься предлагаемый налог, эквивалентный двухлетнему расчетному значению.
Продажа недвижимости обычно указывается в ценах на построенную недвижимость на основе «общей площади». Однако в торговых документах нет единого определения этого термина и нет закона, регулирующего такие меры. По данным Гонконгского института геодезистов, цены от одного проекта к другому сильно различались. Общее отсутствие сопоставимости продажных цен для покупателей и конечных пользователей из-за того, что разработчики могут включать в расчет цены всевозможные общие области. В отличие от мер в других юрисдикциях, таких как Британская Колумбия, «общая площадь пола» основана на площади пола, которая включает балконы и веранды, а также в процентах от всех общих частей; Другими словами, покупатели платят за 30–35% нежилой площади. Таким образом, покупатели недвижимости в Гонконге обычно соглашаются с тем, что полезная площадь жилой единицы составляет лишь 65–70 процентов от ее общей площади - это известно как коэффициент эффективности. Это соотношение составляло 93 процента тридцать лет назад. 29 апреля 2013 г. вступил в силу Закон о продаже жилой недвижимости (продажа из первых рук), запрещающий использование термина «общая площадь пола» в рекламе квартир в новостройках; Отныне застройщики должны указывать размер квартир в терминах «продаваемой площади» - полезной площади в квартире - в рекламных проспектах для новых жилых проектов.
Отсутствие строгих правил для строительных властей, регулирующих дизайн выставочных квартир, застройщиков обвиняют в том, что они вводят покупателей в заблуждение, создавая обманчивые единицы для сбыта своей продукции. Они часто расположены за пределами торговых центров, внутри торговых центров, и единственное требование - соответствовать элементарным правилам пожарной безопасности. Согласно Стандарту, застройщики используют стеклянные стены, намеренно заниженную мебель, отсутствующие двери и потолки, превышающие указанные в спецификации, чтобы создать впечатление простора. REDA утверждала, что выставочные квартиры ее участников являются точным отображением, и отрицала необходимость регулирования.
Sun Hung Kai Properties подверглась критике за свою тактику продаж на Застройка Arch в Западном Коулуне в 2005 году. Компанию обвиняли в практике «внутренних продаж» незавершенных объектов, отсутствии продажных прайс-листов, а также в раздуваемых продажах квартир в Арка путем объявления завышенных цен (за квадратный метр) достигнута. Покупатель, по всей видимости, заплатил 168 миллионов гонконгских долларов, или 31 300 гонконгских долларов за квадратный фут, за пентхаус площадью 5360 квадратных футов (498 м). Скидки на дополнительные единицы, купленные тем же покупателем, якобы давались, но были исключены из расчета. Это позволило SHK поднять цены на следующую партию в 500 единиц на 5–10 процентов; SHKP опровергает обвинения.
Розничные прайс-листы часто недоступны или появляются после мероприятия. При предварительной продаже двух жилых комплексов «Парк-Айленд » и «Ле Пойнт » покупателям сообщили застройщики Сун Хунг Кай и Cheung Kong соответственно, чтобы внести авансовый платеж в размере 50 000 гонконгских долларов (6 430 долларов США) без использования какой-либо рекламной брошюры или прейскуранта. Эта тактика использовалась для увеличения продаж путем создания ложного впечатления о популярности и ценах девелоперского проекта. После жалоб правительство, Совет потребителей, Ассоциация разработчиков недвижимости и Агентство по недвижимости (EAA) заключили закрытое соглашение, в соответствии с которым EAA выпустила набор пересмотренных руководящих принципов продаж, в то время как разработчики избежали санкций.
В 2009 году план нумерации девелоперов для уровней этажей 39 Conduit Road, где было пропущено 42 промежуточных номера этажа, и пентхауса на 46-м этаже был смело перенумерован «88-й этаж», что вызвало споры. Совет потребителей признал общепринятую практику пропусков 13-го и 14-го этажей, но предложил, чтобы «мнимые высоты [были] застройщики [были] возвращены на землю».
New World Development участвовал в споре, когда якобы продал 39 квартир в The Masterpiece в Цим Ша Цуй деловым партнерам перед публичной продажей в августе 2010 года, чтобы создать иллюзию пристального интереса. Это побудило правительство призвать девелоперов создать механизм раскрытия информации о продаже жилой недвижимости связанным сторонам.
В августе 2008 г. Произошел фурор по поводу назначения бывшего постоянного секретаря по жилищному строительству, планированию и землепользованию Люн Чин-ман заместителем управляющего директора и исполнительным директором New World China Land Ltd.
In В 2004 году, когда Леунг был директором по жилищному хозяйству, правительство продало неиспользованный проект Программы участия частного сектора на полуострове Хунг Хом менее чем за половину первоначальной запрашиваемой цены. Среди общественности было широко распространено подозрение, что предложение о работе было quid pro quo за услуги, которые он якобы оказал своей материнской компании New World Development (NWD) в 2004 году.
Исполнительный директор SHK Томас Чан был арестован Независимой комиссией по борьбе с коррупцией (ICAC) 19 марта 2013 года. Были задержаны еще восемь человек, связанных с компанией во второй половине дня 29 марта 2012 г. под стражей в полиции. Сопредседатели Томас и Раймонд Квок и еще пять человек были арестованы МКАС по обвинению в коррупции. Рафаэль Хуэй, бывший главный секретарь, также был доставлен на допрос и позже освобожден под залог. Расследование привело к падению стоимости акций компании на 15% и ухудшению прогнозов компании.
В декабре 2014 года присяжные признали Томаса Квок и Рафаэля Хуи виновными в выплате 8 500 000 гонконгских долларов. взяточничество, и Хуэй был осужден еще по четырем обвинениям, связанным с неправомерным поведением на государственной службе. Присяжные оправдали Раймонда Квок от всех изменений.
В соответствии с принципами свободного рынка правительство в значительной степени полагалось на саморегулирование отрасли, которое был проблематичным: роль правительства как основного поставщика земли для строительства на территории повлекла за собой обвинения в сговоре и конфликте интересов. В 1995 году, после трех лет обсуждений, Комиссия по реформе законодательства (LRC) опубликовала отчет со своими рекомендациями о том, как девелоперы должны описывать квартиры, выставленные на продажу, и применять стандартизированные методы расчета жилой площади, но только в 2010 году, после длительного В ходе переговоров с REDA и разработчиками администрация Цанга решила выйти из тупика. В октябре 2010 года правительство объявило, что создаст комитет из 14 членов для рассмотрения прямого законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью на первичном рынке, и вынесения рекомендаций в течение года.
В марте 2012 года, после двух -месячные консультации с общественностью, в ходе которых был достигнут четкий консенсус в отношении законодательства, как можно скорее, чтобы бороться с мошеннической практикой продаж, правительство внесло законопроект о жилой недвижимости (продажа из первых рук), который включает в себя ряд мер, направленных на повышение прозрачности сделок с недвижимостью, охват демонстрационных квартир, рекламных буклетов, определения размеров квартир и необходимых сроков публикации данных о ценах и сделках. Предлагаемый закон обяжет застройщиков указывать цены на новую недвижимость, чтобы использовать «продаваемую площадь» в качестве единственной меры при указании размера собственности и цены за квадратный фут во всех документах, связанных с продажей, включая рекламу. Эта мера подкреплена максимальным наказанием за нарушение в размере 5 миллионов гонконгских долларов и лишением свободы на срок до семи лет. Согласно предложенному законодательству, застройщики могут быть подвергнуты штрафу в размере до 500 000 гонконгских долларов, если депозиты взимаются с покупателей квартир до публикации прайс-листов.
REDA возражала против принятия закона на том основании, что «противоречит защите прав собственности. право частной собственности и распоряжения имуществом, предусмотренное Основным законом ". Они также утверждали, что запрет использования меры GFA является отрицанием их конституционного права на свободу выражения мнения, и намекнули на возможность конституционного оспаривания. Они также жаловались на несправедливость разрешения GFA на вторичный дом, но не на продажу недвижимости из первых рук. REDA утверждала, что разрешено включать GFA «в качестве ссылки». Министр жилищного строительства Ева Ченг сказала: «Единое определение для расчета площади квартиры является основой законодательства... Но нелепо иметь некоторые части прайс-листа в качестве справочных данных, в то время как реальная информация уже указана». В статье в South China Morning Post Алекс Ло приветствовал меры и раскритиковал высокомерие REDA, сказав: «Люди, которые обладают слишком большой властью и привилегиями, редко знают, когда остановиться».
