Войти
Эта статья является второстепенной статьей кризиса субстандартной ипотеки. Он более подробно описывает некоторые из различных последствий кризиса, чтобы сохранить поток на главной странице.
Сочетание факторов в результате кризиса субстандартного ипотечного кредитования привели к проблемам на рынке коммерческой недвижимости. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), наблюдается замедление темпов роста объемов коммерческой недвижимости из-за ужесточения кредитования и замедления роста, первое из которых является прямым результатом кризиса субстандартного ипотечного кредитования. Главный экономист НАР Лоуренс Юн сказал: «Несмотря на то, что капитал остается доступным для жилищных кредитов, кредитный кризис явно заметен в коммерческом кредитовании», добавив: «В сочетании с замедлением роста экономики отсутствие кредита снижает активность в секторах коммерческой недвижимости. В результате произошло замедление чистого поглощения площадей, что привело к увеличению количества вакансий и более умеренному росту арендной платы ». Патрисия Нуни, председатель комитета по коммерческому альянсу риэлторов, назвала спад необычным, поскольку «сделки сокращаются не из-за отсутствия спроса, а из-за серьезных проблем с получением финансирования».
Финансовые компании, обанкротившиеся или приобретаемые, также прогнозируется, что это повлияет на коммерческую недвижимость. Аналитики JP Morgan оценивают, что вакантные офисные площади могут вырасти на 5-7%, а арендная плата снизится на 20%. Банкротство Lehman Brothers также, согласно прогнозам, вызовет снижение стоимости коммерческой недвижимости. Опасения по поводу того, что фирма ликвидирует свои владения коммерческой недвижимостью, вызвали опережающую продажу других холдингов. Также ожидается, что выгрузка долга и капитала Lehman в результате покупки Archstone за $ 22 млрд может вызвать аналогичные действия в отношении многоквартирных домов.
Есть опасения, что некоторые домовладельцы прибегают к поджогам, чтобы избежать выплаты ипотеки, которую они не могут или отказываются платить. ФБР сообщает, что поджог вырос на 4% в пригородах и на 2,2% в городах с 2005 по 2006 год. По состоянию на январь 2008 года данные за 2007 год еще не были доступны.
Вторичная причина и следствие кризиса связаны с ролью муниципальных облигаций «монолинии» страхования корпораций, таких как Ambac и MBIA. Благодаря страхованию выпусков муниципальных облигаций эти облигации получают более высокие долговые рейтинги. Однако некоторые из этих компаний также страховали CDO, обеспеченные траншами субстандартных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, с низким рейтингом, и в связи с ростом процентных ставок по этим MBS страховщики понесли значительные убытки. В результате рейтинговые агентства понизили рейтинги нескольких страховщиков облигаций, а также облигаций, которые они страхуют, до категорий с низким спекулятивным рейтингом.
Понижение рейтингов еще больше угрожает страховщикам облигаций, поскольку они становятся неспособными гарантировать открытие нового бизнеса. вперед. Понижение рейтинга может также потребовать от финансовых учреждений, владеющих облигациями, понизить их стоимость или продать их, поскольку некоторым организациям (например, пенсионным фондам) разрешается владеть только облигациями самого высокого уровня. Эффект такой девальвации для институциональных инвесторов и корпораций, владеющих облигациями (включая крупные банки), оценивается в 200 миллиардов долларов. Регулирующие органы принимают меры, чтобы побудить банки предоставлять необходимый капитал определенным страховщикам-монополистам, чтобы избежать такого воздействия. Однако вместо рекапитализации страховых единиц, страдающих от воздействия продуктов, связанных с субстандартными кредитами, некоторые страховщики сосредотачиваются на перемещении избыточного капитала в ранее бездействующие единицы, которые могут продолжать обеспечивать поддержку нового бизнеса.
По данным Bloomberg, с июля 2007 г. по март 2008 г. финансовые учреждения уволили более 34 000 сотрудников. В апреле объявления о сокращении рабочих мест продолжились: Citigroup объявила о дополнительных 9000 увольнений на оставшуюся часть 2008 года, еще в январе 2008 года Citigroup уже сократила 4200 вакансий.
Также в апреле Merrill Lynch заявила, что планирует закрыть 2 900 рабочих мест до конца года. В Bear Stearns опасаются, что половина из 14 000 рабочих мест может быть ликвидирована, когда JPMorgan Chase завершит свое приобретение. Также в том же месяце Wachovia сократила 500 должностей инвестиционных банкиров, Washington Mutual сократила фонд заработной платы на 3000 сотрудников, а Financial Times сообщила, что RBS может сократить до 7000 рабочих мест по всему миру. По данным Министерства труда, с августа 2007 года по август 2008 года финансовые учреждения сократили более 65 400 рабочих мест в Соединенных Штатах.
Согласно индексу цен на жилье S P / Case-Shiller, к ноябрю 2007 г. средние цены на жилье в США упали примерно на 8% по сравнению с пиковыми значениями середины 2006 г., а к июню 2008 г. они составили примерно 20%. Объем продаж (единиц) новых домов в 2007 году снизился на 26,4% по сравнению с предыдущим годом. К январю 2008 года запас непроданных новых домов составлял 9,8 месяцев, исходя из объема продаж за декабрь 2007 года, что является максимальным уровнем с 1981 года.
Ожидается, что цены на жилье будут продолжать снижаться до тех пор, пока не будет проведен инвентаризация избыточных домов (избыточное предложение). снижается до более типичных уровней. Поскольку оценка MBS и CDO связана со стоимостью лежащего в основе жилищного обеспечения, убытки MBS и CDO будут продолжаться до тех пор, пока цены на жилье не стабилизируются.
Поскольку цены на жилье снизились в результате роста цен на жилье, вызванного спекуляциями, и - стандарты финансирования ужесточились, ряд домов лишен права выкупа и пустуют. Эти пустующие дома часто находятся в плохом состоянии и иногда привлекают скваттеров и / или преступную деятельность, в результате чего увеличение количества случаев выкупа права выкупа в районе часто служит еще большему ускорению падения цен на жилье в этом районе. Арендная плата не упала так сильно, как цены на жилье, в результате чего в некоторых богатых кварталах дома, которые раньше занимали владельцы, теперь заняты арендаторами. В некоторых регионах падение цен на жилье вместе со снижением курса доллара США побудило иностранцев покупать дома для периодического использования и / или для долгосрочных инвестиций.
В будущем ожидаются дополнительные проблемы из-за предстоящего выхода на пенсию поколения бэби-бумеров. Исследование, проведенное в 2006 году Ассоциацией индустрии ценных бумаг, показало, что значительная часть бэби-бумеров не накопила достаточно средств для выхода на пенсию и планировала использовать возросшую стоимость своего имущества в качестве «копилки» или замены пенсионно-сберегательного счета. Это отход от традиционного американского подхода к домам, где «люди работали над тем, чтобы заплатить за семейный дом, чтобы передать его своим детям».
Существует непропорционально высокий уровень отчуждения права выкупа в некоторых районах меньшинств. Покупатели чаще получали ссуды от субстандартных кредиторов. И легальные, и нелегальные иммигранты все чаще рискуют потерять работу и дом.
Около 46% латиноамериканцев и 55% афроамериканцев, получившие ипотеку в 2005 г., получили более дорогие ссуды по сравнению с примерно 17% белых и азиатов, согласно данным Федеральной резервной системы. [Другие исследования показывают, что они могли бы получить ссуды с более низкой ставкой. Это субъективный комментарий. Количественная оценка может быть значительно усилена.]
До 40% всех субстандартных ипотечных кредитов по всей стране принадлежит латиноамериканцам.
В Нью-Йорке, для Например, анализ, проведенный Центром недвижимости и городской политики Фурмана, показал, что около 30% субстандартных кредитов, выданных в период с 2004 по 2006 год, были предоставлены латиноамериканцам, а 40% таких кредитов были предоставлены афроамериканцам. Азиаты получили около 10% субстандартных кредитов, как и белые. У белых и азиатов процент ниже, потому что они не нуждались в таких ссудах. Они могли доказать свой доход и могли позволить себе дома.
Многие арендаторы были выселены из своих домов, часто без предварительного уведомления, в результате отчуждения права выкупа закладных, поскольку их домовладельцы объявили дефолт по кредитам. Согласно исследованию, проведенному в январе 2008 года Ассоциацией ипотечных банкиров, один из каждых семи домов Мэриленда, в которых кредиторы начали процедуру выкупа закладной предыдущим летом, не был занят владельцем. Исчезновение права выкупа лишает юридической силы любое соглашение об аренде, и арендаторы не имеют законного права продолжать аренду.
В октябре 2008 года в ответ на резкое увеличение количества таких выселений с 2006 года Том Дарт, избранный шериф Кук Каунти, штат Иллинойс, решил занять позицию по этому вопросу. Он раскритиковал ипотечные компании за невыполнение своих обязательств по выявлению арендаторов отчужденной собственности и объявил, что немедленно приостанавливает все выселения в результате потери права выкупа. Ассоциация банкиров штата Иллинойс обвинила Дарта в «бдительности».
В Бостоне, Массачусетс, группа общественных активистов City Life / Vida Urbana организовала арендаторов, которым грозит выселение. из-за обращения взыскания на их собственность и, во многих случаях, предотвращения или предотвращения выселения посредством протестов и судебных исков.
