Oregon Избирательные Мера 37 спорное землепользования голосование инициатива, которая прошла в американском штате в штате Орегон в 2004 году и в настоящее время кодифицированы в Орегоне Пересмотренные Устав (ПРС) 195.305. Мера 37 занимала видное место в дебатах о правах владельцев собственности в сравнении с правом общественности обеспечивать соблюдение экологических и других норм землепользования. Избиратели приняли Меру 49 в 2007 году, что существенно снизило влияние Меры 37.
Закон, принятый Мерой 37, позволяет владельцам собственности, стоимость собственности которых снижена в соответствии с экологическими или другими нормативными актами о землепользовании, требовать компенсации от правительства штата или местного самоуправления. Если правительство не в состоянии выплатить компенсацию истцу в течение двух лет с момента подачи иска, закон позволяет истцу использовать собственность только в соответствии с правилами, действовавшими на момент покупки собственности. Однако некоторые виды правил не подпадают под действие этого правила.
Сторонники Меры 37 охарактеризовали ее как защиту от «регулирующего воздействия», понятие, уходящее корнями в интерпретацию Конституции Соединенных Штатов.
Пятая поправка к Конституции Соединенных Штатов заканчивается следующим образом:
… И частная собственность не может передаваться в общественное пользование без справедливой компенсации.
Эта фраза обеспечивает основу для государственной власти в выдающейся области и требует компенсации за присвоение государством физической собственности. Иногда он использовался для требования компенсации за ограничения использования, которые лишают владельца возможности любого экономически рентабельного использования земли. См. Дело 1922 года в Верховном суде США Pennsylvania Coal Co. против Махона. )
Сторонники Меры 37 использовали более широкое толкование концепции нормативного изъятия, чем того требует Верховный суд, рассматривая любое снижение стоимости объекта недвижимости - например, уменьшение в результате экологического регулирования - как требование компенсации владельцу..
Мера 37 была признана неконституционной в решении окружного суда 2005 года, но Верховный суд штата Орегон отменил это решение, постановив, что закон не является неконституционным, и отметив, что суд не был уполномочен определять его эффективность:
Является ли Мера 37 как политический выбор мудрой или глупой, дальновидной или слепой, это выходит за рамки компетенции этого суда.
В начале 1970-х годов Сенатский законопроект 100 и Портлендский план развития города 1972 года установили смелые руководящие принципы регулирования землепользования. Орегон стал известен своим строгим планированием землепользования. В то время как некоторые жители Орегона очень гордятся этим, другие считают себя жертвами государственного надзора. Сильный отрыв 2004 г. (61%) Меры 37 считается политической реакцией на это наследие регулирования и следует за несколькими другими безуспешными попытками ограничить регулирование землепользования:
Законодательное собрание штата Вашингтон внесло Инициативу 164 (также известную как Референдум 48) на голосование в 1995 году. Этот закон о «регулирующих сборах» был подобен Мере 37 в том, что ограничивал способность местных органов власти регулировать землепользование. Законопроект вызвал широкую критику и не был одобрен избирателями.
В 2006 году избиратели в шести западных штатах считали инициативы по голосованию аналогичными Мере 37 Орегона 2004 года. Все штаты, кроме Аризоны, отклонили эти инициативы.
Инициатива Аризоны объединила вопрос землепользования / принятия нормативных требований, центральный в Мере 37 Орегонского бюллетеня для голосования, с ограничением на выдающиеся владения (аналогично Мере 39 Орегонского бюллетеня (2006 г.) ). Сторонники инициативы в Аризоне сосредоточили свои аргументы почти исключительно на менее спорной важной части инициативы.
Инициатива Невады также объединила два вопроса. Регулирующие части инициативы Невады (то есть те, которые наиболее похожи на Меру 37 штата Орегон) были отменены Верховным судом штата, и избиратели одобрили оставшиеся ограничения на выдающиеся владения. Инициатива Невады будет рассмотрена на следующих выборах.
Этот всплеск связанных инициатив отражает растущее влияние политических активистов, которые координируют производство и отстаивание государственных избирательных инициатив на национальном уровне. Многие из инициатив по голосованию в следующей таблице (во многих штатах) финансировались нью-йоркским либертарианцем Хоуи Ричем и группами, в которых он участвует, в первую очередь « Американцами за ограниченное правительство».
Инициативы 2006 года, ограничивающие регулирование землепользования и списание:
штат | название меры | прошедший? | вкл. выдающийся компонент домена? |
---|---|---|---|
Аризона | Предложение 207 | прошедший | да |
Калифорния | Опора 90 | побежден | да |
Айдахо | Опора 2 | побежден | да |
Монтана | В этом. 154 | признан недействительным судом | да |
Невада | Задайте вопрос. 6 | признан недействительным судом | да; этот компонент прошел |
Вашингтон | I-933 | побежден | нет |
Ниже приведены первые три раздела закона; для полной версии см. сайт землепользования штата Орегон.
Аргументы в поддержку включения в брошюру избирателя Меры 37 отдельными лицами и группами интересов представлены здесь.
Сторонники утверждают, что Мера 37 обеспечивала защиту стоимости собственности, гарантируя, что новое законодательство не приведет к снижению стоимости собственности или ограничению возможностей развития. Лесные компании и девелоперы были самыми видными сторонниками (и основными спонсорами) Меры 37, предположительно потому, что экологические и другие правила землепользования повлияли бы на них самым непосредственным образом.
Спонсор меры 37, компания Oregonians In Action, и различные сторонники заручились поддержкой во время выборов 2004 года, используя дело Дороти Инглиш, тогда 92-летней женщины, в качестве причины célèbre. Принятые правила зонирования не позволили Инглиш разделить ее землю на части, которые могли достаться каждому из ее детей.
Аргументы против включения отдельных лиц и групп интересов в брошюру избирателя по Мере 37 можно найти здесь.
Ниже приведены основные аргументы против Меры 37:
По состоянию на 12 марта 2007 г. было подано 7 562 иска о выплате компенсации или отказе от права землепользования на территории штата Орегон в размере 750 898 акров (3 038,78 км 2).
Поданные иски включали парки передвижных домов на священных могилах коренных жителей, торговые центры на сельскохозяйственных угодьях и гравийные карьеры в жилых кварталах. В законе нет положений о том, что при подаче иска владельцам соседней собственности должно быть направлено публичное уведомление. Поскольку муниципалитеты не могут позволить себе компенсацию в миллиарды долларов, законы отменялись во всех случаях, кроме одного.
Иски, поданные в Портленде, штат Орегон, к 4 декабря 2006 года, составили более 250 миллионов долларов. Многие из этих претензий были поданы крупными застройщиками территорий.
Некоторые утверждают, что за пределами штата Орегон Мера 37, возможно, уменьшила поддержку национального законодательства о борьбе с разрастанием городов.
В конце 2006 года владельцы «Ирис Гарденс» Шрайнера подали иск, требуя либо 9,5 миллионов долларов, либо права на разделение их 400 акров (1,6 км 2). Они утверждают, что не намерены менять использование собственности, но хотят оставить варианты открытыми на будущее.
Джон Бентон, фермер, выращивающий фрукты в округе Худ-Ривер, подал иск по Меру 37, требуя либо 57 миллионов долларов, либо права на строительство 800 домов на его участке площадью 210 акров (0,85 км 2). Соседние фермеры возразили из-за значительного воздействия, которое, как они ожидали, такое изменение принесет их общине.
Осенью 2006 года Пэйлинс, пара из Принвилля, подала иск по Меру 37, требуя либо 200 000 долларов, либо права на застройку своей собственности, которая находится на живописной части каменной породы, хорошо видимой из города. Городские власти провели собственную оценку потенциальной стоимости собственности и предложили 47 000 долларов. Это был первый случай, когда правительство предложило деньги вместо отказа от ограничений на землепользование, и подчеркивает отсутствие в Мере четкого процесса определения стоимости, связанной с иском.
В статье от 15 января 2007 года газета штата выдвинула на первый план основанный на Мере 37 иск в округе Худ-Ривер, в котором землевладельцы стремятся освоить земельный участок в сельской местности, в восемь раз превышающий размер города Худ-Ривер :
Когда переговоры начинаются, Худ-Ривер становится идеальным примером. Ни в одном другом округе динамика меры 37 не говорит так прямо об изменениях в экономике и образе жизни штата Орегон.
Изменяет Меру 37; разъясняет право на строительство домов; ограничивает крупные разработки; защищает фермы, леса, грунтовые воды. | ||||||||||||||||||||||
Полученные результаты | ||||||||||||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ||||||||||||||||||||||
Результаты по округам | ||||||||||||||||||||||
Источник: Государственный секретарь Орегона. |
В 2007 году законодательный орган штата Орегон поместил Меру 49 в специальные избирательные бюллетени 6 ноября 2007 года. Он прошел с 62% «за». Эта мера отменяет и изменяет многие положения Меры 37. Законодательное собрание заявило, что она ограничит разрушительные последствия Меры 37, ограничив некоторые изменения, которые допускала эта мера.
Эта мера защищает сельхозугодья, лесные угодья и земли с дефицитом грунтовых вод двумя способами.
Во-первых, подразделения не допускаются на дорогостоящих сельскохозяйственных землях, лесных угодьях и землях с ограниченным доступом к грунтовым водам. Заявители не могут строить на таких землях более трех домов.
Во-вторых, заявители не могут использовать эту меру для отмены действующих законов о зонировании, которые запрещают коммерческую и промышленную застройку, такую как торговые центры и шахты, на землях, предназначенных для домов, ферм, лесов и других целей.
Рекордные 117 аргументов в пользу Меры 49 появились в брошюре для избирателей тех выборов, и большинство из них поддержали ее.
Мера 49 прошла с еще большим запасом, чем Мера 37. Действие закона заключается в следующем. Эта мера больше не разрешает оспаривать ограничения на промышленное или коммерческое использование собственности. Кроме того, заявители должны доказать свои потери, представив оценку собственности за год до и через год после вступления в силу постановления. Для ограничений землепользования, введенных до 2007 года, ограничение может быть отменено только для того, чтобы позволить заявителю построить от одного до трех домов на своей земле или до 10 домов, если собственность не является сельскохозяйственной землей с высокой стоимостью, и они могут доказать, что отказ от права необходимо для восстановления оценочной стоимости объекта недвижимости.
Справочная информация о правах собственности
Связи, специфичные для Орегона
Политико-правовой анализ