Контроль аренды в Нью-Йорке

Контроль арендной платы в Нью-Йорке - это средство ограничения размера арендной платы, взимаемой с жилья. Контроль арендной платы и стабилизация арендной платы - две программы, используемые в некоторых частях штата Нью-Йорк (и других юрисдикциях). Помимо контроля арендной платы, система также определяет права и обязанности арендаторов и домовладельцев.

Каждый город штата выбирает, участвовать ли в нем. По состоянию на 2007 год в программе участвовал 51 муниципалитет, в том числе Олбани, Буффало и Нью-Йорк, где регулируется более миллиона квартир. Другие муниципалитеты с контролируемой арендной платой включают округа Нассау, Вестчестер, Олбани, Ренсселер, Скенектади и Эри.

В Нью-Йорке стабилизация арендной платы применяется ко всем квартирам, за исключением определенных классов жилья, до тех пор, пока они сохраняют статус, дающий им освобождение.

• 1 Контроль арендной платы
  • 1.1 Квалификация
  • 1.2 Условия
• 2 Стабилизация арендной платы
  • 2.1 Квалификация
  • 2.2 Термины
• 3 История
  • 3.1 Федеральное постановление (1943–1950)
  • 3.2 Государственное регулирование (1950–1962)
  • 3.3 Смешанное регулирование (1962–1984)
  • 3.4 Государственное регулирование (с 1984 г. по настоящее время)
• 4 Распределение сдаваемых в аренду квартир в Нью-Йорке
• 5 См. Также
• 6 Сноски
• 7 Дальнейшее чтение
• 8 Внешние ссылки

Квалификация

Чтобы иметь право на контроль арендной платы, арендатор должен постоянно проживать в квартире с 1 июля 1971 года или быть подходящим членом семьи, унаследовавшим такую ​​аренду. Когда арендная плата пустует, квартира с контролируемой арендной платой становится «стабилизированной», за исключением зданий с менее чем шестью квартирами, где она обычно не контролируется. В квартирах в домах на одну и две семьи арендатор должен постоянно проживать в квартире с 31 марта 1953 года, чтобы иметь право на контроль арендной платы. Как только блок становится свободным, он снимается с контроля. Контроль арендной платы обычно не применяется к квартирам, построенным после 1947 года.

Условия

Контроль арендной платы ограничивает цену, которую арендодатель может взимать с арендатора, а также регулирует услуги, которые арендодатель должен предоставлять. Отказ предоставить это может позволить арендатору получить более низкую арендную плату. За пределами города Нью-Йорка правительство штата определяет максимальную арендную плату и повышение ставок, и владельцы могут периодически подавать заявки на повышение.

В Нью-Йорке контроль арендной платы основан на системе максимальной базовой арендной платы. Максимально допустимая арендная плата устанавливается за каждую квартиру. Каждые два года домовладелец может повышать арендную плату до 7,5% (по состоянию на 2012 год) до тех пор, пока не будет достигнута максимальная базовая арендная плата. Однако арендатор может оспорить это увеличение на том основании, что в здании есть нарушения или что более высокая сумма превышает сумму, необходимую для покрытия расходов. Максимальная базовая арендная плата (MBR) рассчитывается для обеспечения того, чтобы арендная плата с единиц контроля арендной платы покрывала расходы на содержание и улучшение здания. Формула отражает налоги на недвижимость, плату за воду и канализацию, эксплуатационные расходы и расходы на техническое обслуживание, рентабельность капитала и пустоту, а также скидку на потери в сборе. MBR обновляется каждые два года, чтобы отразить изменения в этих расходах. Владельцы должны подать заявку на получение системы максимальной базовой арендной платы для арендаторов.

Стабилизация арендной платы применяется к округам Нью-Йорк, Нассау, Рокленд и Вестчестер. Как правило, он применяется к зданиям из шести или более квартир, построенных до 1974 года, которые не подлежат контролю за арендной платой. Владельцы более новых зданий могут согласиться на стабилизацию арендной платы в обмен на налоговые льготы. Регулирование и политика различаются в зависимости от муниципалитета. Такие здания, как жилье, принадлежащее некоммерческим корпорациям, не включены в программу. После выхода из таких программ, как Жилищная программа Митчелла-Ламы или Раздел 8, жилищные условия могут подлежать стабилизации арендной платы, если они построены до 1974 года. Квартиры, преобразованные в кооперативы и кондоминиумы и освобожденные после 7 июля 1993 года, могут не подлежать стабилизации арендной платы. Для того чтобы арендная плата стала регулируемой, муниципалитет должен объявить чрезвычайную ситуацию с жильем, а уровень арендной платы должен быть менее 5% для всего или любого класса или классов арендуемого жилья, как показывает обследование жилищных вакансий.

Квалификация

Требования к стабилизации арендной платы в Нью-Йорке менялись с годами, якобы для пресечения предполагаемых злоупотреблений, которые позволяли богатым пользоваться защитой, якобы предназначенной для рабочего класса. Квартира должна быть основным местом проживания арендатора, чтобы иметь право на стабилизацию. Дерегулирование вакансий и дерегулирование для людей с высокими доходами было принято в 1997 году и отменено в 2019 году. Ремонт больше не является способом дерегулирования, равно как и повышение арендной платы, поскольку не существует высокого порога арендной платы. Квартиры, регулирование которых было отменено до 2019 года, остаются рыночными.

Арендаторы, проживающие в зданиях, построенных в период с 1 февраля 1947 г. по 1 января 1974 г., или переезжающие в здания, построенные до 1947 г., или в определенные здания после 1974 г., получившие налоговые льготы (например, жилищная программа 80-20), имеют право на получение налоговых льгот. стабилизация арендной платы при соблюдении других вышеуказанных условий. В рамках городских программ арендная плата за некоторые здания временно стабилизируется в обмен на временное снижение налогов на недвижимость, когда эти здания были преобразованы в жилые помещения из коммерческих или промышленных. Две из этих программ, J-51 для ремонта зданий и 421-a для нового строительства, предусматривают временную стабилизацию арендной платы для арендаторов квартир в этих зданиях, тем самым отменяя другие требования.

Условия

Стабилизация арендной платы устанавливает максимальные ставки ежегодного повышения арендной платы и, как и в случае контроля арендной платы, дает арендаторам право получать необходимые услуги от своих арендодателей вместе с продлением аренды. Совет по вопросам арендной платы собирается каждый год, чтобы определить, сколько может взимать арендодатель. Нарушение может привести к снижению арендной платы арендатора. Есть несколько способов, которыми владелец здания может освободить свою собственность от регулирования арендной платы: два популярных метода - это требование значительного ремонта или необходимость сноса.

В 1920 году Нью-Йорк принял законы о чрезвычайной арендной плате, которые фактически возложили на суды штата Нью-Йорк ответственность за их администрирование. Когда арендаторы оспаривали повышение арендной платы, оно рассматривалось по критерию «разумности». Определение разумности подлежит судебному толкованию. С 1926 года контроль над некоторыми квартирами был отменен, а в июне 1929 года действие Закона об аренде от 1920 года полностью истекло, хотя ограниченная защита от выселений, которые считались несправедливыми, продолжала действовать.

Федеральное постановление (1943–1950)

В 1942 году президент Франклин Д. Рузвельт подписал Закон о чрезвычайном контроле цен. Целью закона было предотвратить инфляцию в быстро развивающейся, полностью занятой экономике военного времени путем установления общенационального контроля над ценами. В ноябре 1943 года Управление ценового управления заморозило арендную плату в Нью-Йорке на уровне 1 марта 1943 года. Когда в 1947 году истек срок действия Закона о чрезвычайном контроле цен, Конгресс принял Федеральный закон о жилищном строительстве и аренде 1947 года, который освободил строительство после 1 февраля 1947 года от контроля за арендной платой, но продолжил это регулирование для свойств, уже построенных к этой дате. Текущая программа контроля арендной платы в Нью-Йорке началась в 1943 году. Она является самой продолжительной в Соединенных Штатах.

Государственное регулирование (1950–1962 гг.)

Штат Нью-Йорк вступил во владение, когда федеральное регулирование закончилось в 1950 году. В соответствии с первыми постоянными законами штата в 1951 году Нью-Йорк применил такой же регулирующий подход к федеральному правительству. В то время по всему штату было около 2 500 000 сдаваемых в аренду квартир, 85% из которых находились в Нью-Йорке. Первоначальные законы охватывали все арендные единицы и регулировали все отношения между владельцами и арендаторами в отношении арендной платы, услуг и выселений.

В 1950-х годах острая нехватка жилья спровоцировала первое дерегулирование арендных единиц. В Нью-Йорке после 1 апреля 1953 года регулирование квартир в домах на одну и две семьи было отменено. Городам и городкам за пределами Нью-Йорка было дано разрешение на отмену регулирования, когда они были готовы. Регулирование самых дорогих роскошных квартир в Нью-Йорке было отменено с 1958 года. К 1961 году только Нью-Йорк и 18 из 57 других округов Нью-Йорка имели регулирование арендной платы.

Смешанное регулирование (1962–1984)

Город Нью-Йорк и правительство штата начали двойное регулирование арендной платы в 1962 году, и к 1968 году было постепенно отменено регулирование 75 000 дорогих квартир. В 1969 году резко упали показатели строительства и вакантных площадей, что привело к росту нерегулируемой арендной платы в национальном масштабе. Этот быстрый рост арендной платы заставил Нью-Йорк принять Закон о стабилизации арендной платы 1969 года, который ввел стабилизацию арендной платы для домов, построенных после прекращения аренды в 1947 году для зданий, имеющих право на контроль арендной платы, охватывающих приблизительно 325 000 квартир в Нью-Йорке.

Местный закон 30 от 1970 года введен новый метод расчета стоимости аренды управления, основанный на максимальной базовой ставке, которая приспособленной к изменяющимся расходы, с которыми сталкиваются помещиков, позволяя им передать эти затраты на квартиросъемщиков. Закон 1971 года лишил Нью-Йорка возможности регулировать арендную плату и передал власть правительству штата в Олбани.

Государственное регулирование (1984 – настоящее время)

Принятие Закона о реформе регулирования арендной платы 1997 года ограничило стабилизацию арендной платы для квартир, где законная или стабилизированная арендная плата составляла менее 2000 долларов в месяц. Арендная плата за отмену контроля была установлена ​​в размере 2000 долларов. Доход от деконтроля составил 175 000 долларов.

В июне 2011 года Законодательный орган штата Нью-Йорк в Олбани принял Закон об аренде 2011 года. Он сделал следующее:

• Ограниченное количество вакансий увеличивается до одного раза в год
• Уменьшено постоянное повышение арендной платы в зданиях от 35 единиц и более за улучшение отдельных квартир до 1/60 вместо 1/40 стоимости.
• Повышена минимальная арендная плата за дерегулирование квартиры до 2500 долларов.
• Увеличен доход семьи до 200000 долларов за отмену регулирования в занимаемой квартире с арендной платой не менее 2500 долларов.

В июне 2015 года законодательный орган штата Нью-Йорк в Олбани принял Закон об аренде 2015 года. Законы об аренде были продлены еще на четыре года до 2019 года.

• Повышена минимальная арендная плата за квартиру с высокой арендной платой или отменой регулирования квартиры с высоким доходом до 2700 долларов США, которая будет ежегодно корректироваться на годичное повышение, разрешенное Советом по руководящим принципам арендной платы. Минимальная арендная плата для дерегулирования теперь достигается после предыдущей аренды, а не в результате увеличения количества вакансий или улучшения помещения или зданий после освобождения.

• Создано ступенчатое увеличение количества вакансий для двухлетней аренды на 5%, если вакантные менее двух лет, 10%, если вакантные менее трех лет, 15%, если вакантные менее четырех лет, 20%, если вакантные четыре или более лет. Увеличение количества вакансий при аренде на один год меньше утвержденной процентной разницы в увеличении арендной платы между однолетней и двухлетней арендой.
• Изменен срок амортизации капитальных улучшений с 84 месяцев до 96 месяцев в зданиях с менее чем 35 единицами и изменен срок амортизации капитальных улучшений с 84 месяцев до 108 месяцев в зданиях с 35 и более единицами.

Нью - Йорк законодательного собрания штата в Олбани приняло Закон жилищного строительства стабильности и защиты Арендатором 2019 в июне этого года.

• Делает систему регулирования арендной платы постоянной, поэтому она не прекратит свое действие в любое время в будущем без акта Законодательного собрания об их отмене или прекращении.
• Отменяет положения, которые позволяют исключать единицы из режима стабилизации арендной платы, когда арендная плата превышает установленный законом порог высокой арендной платы и квартира становится вакантной или доход арендатора составляет 200 000 долларов США или выше в предыдущие два года.
• Ограничивает использование положения о «использовании собственником» одним жилым помещением, требует, чтобы владелец или его ближайшие родственники использовали его в качестве основного места жительства, и защищает долгосрочных арендаторов от выселения в соответствии с этим исключением за счет сокращения требуемого текущего срока аренды. быть защищенным от выселения до 15 лет.
• Ограничивает временное исключение для некоммерческих организаций стабилизацией арендной платы, требуя, чтобы единицы оставались стабилизированной арендной платой, если они предоставляются лицам, которые являются или были бездомными или находятся под угрозой бездомности. Предоставляет лицам, постоянно или временно проживающим в некоммерческих организациях, статус арендаторов, обеспечивая при этом стабильную арендную плату за квартиры, используемые для этих целей.
• Отменяет положение о «бонусе за вакансию», которое позволяет собственнику недвижимости повышать арендную плату на 20 процентов каждый раз, когда квартира становится вакантной. Отменяет положение о «бонусе за долголетие», которое позволяет повышать арендную плату на дополнительные суммы в зависимости от продолжительности предыдущей аренды. Запрещает местным советам по вопросам арендной платы самостоятельно восстанавливать премию за вакансию.
• Запрещает Советам по руководящим принципам арендной платы устанавливать дополнительные повышения на основе текущей стоимости аренды помещения или количества времени, прошедшего с момента, когда владелец получил разрешение на дополнительное повышение арендной платы, например, надбавку за вакансию.
• Запрещает владельцам, которые предложили арендаторам «льготную арендную плату» ниже установленной законом арендной платы, повышать арендную плату до полной установленной законом арендной платы при продлении. После освобождения арендатора владелец может взимать любую арендную плату до полной регулируемой законом арендной платы при условии, что арендатор не выезжал из-за неспособности владельца поддерживать квартиру в пригодном для жилья состоянии. Владельцам, заключившим регулирующие соглашения об установлении арендной платы с федеральными агентствами или агентствами штата, по-прежнему будет разрешено использовать льготную арендную плату в соответствии с их конкретными соглашениями.
• Устанавливает максимальную собираемую арендную плату для арендаторов с контролируемой арендной платой в среднем из пяти последних ежегодных повышений арендной платы Совета по руководящим принципам арендной платы при продлении на один год. Этот закон также запрещает сборы за проезд топлива.

• Увеличивает четырехлетний период ретроспективного анализа до шести или более лет, если это разумно необходимо для определения надежной базовой арендной платы, увеличивает период, в течение которого владелец может нести ответственность за претензии по завышению арендной платы, с двух до шести лет и больше не разрешает собственникам чтобы избежать тройного ущерба, если они добровольно вернут сумму завышенной арендной платы до решения, вынесенного судом или жилищно-коммунальным обновлением (HCR). Позволяет арендаторам подавать иски о завышении платы в суде или в HCR и заявляет, что, хотя владелец может выбросить записи через шесть лет, они делают это на свой страх и риск.

• Снижает предел увеличения арендной платы для крупных капитальных улучшений (MCI) с шести до двух процентов в Нью-Йорке и с 15 до двух процентов в других округах. Обеспечивает такую ​​же защиту двухпроцентного верхнего предела увеличения арендной платы за MCI, связанного с MCI, которое вступило в силу в течение предыдущих семи лет. Снижает рост за счет увеличения срока амортизации формулы MCI. Устраняет увеличение MCI через 30 лет вместо того, чтобы позволить им оставаться в силе постоянно. Значительно ужесточаются правила, определяющие, какие расходы могут соответствовать требованиям для увеличения MCI, и ужесточается соблюдение этих правил, требуя проверки и аудита 25 процентов MCI.

• Ограничивает сумму расходов IAI на уровне 15 000 долларов в течение 15-летнего периода и позволяет владельцам создавать до трех IAI за это время. Делает увеличение IAI временным на 30 лет, а не постоянным, и требует от владельцев устранить любые опасные нарушения в квартире, прежде чем собирать прибавку.
• Требует, чтобы HCR представлял годовой отчет о программах и мероприятиях, предпринятых Управлением по администрированию арендной платы и Группой защиты арендаторов в отношении внедрения, администрирования и обеспечения соблюдения системы регулирования арендной платы. В отчет также будут включены данные о количестве квартир со стабилизированной арендной платой в каждом округе, заявках и разрешениях на крупные капитальные улучшения, единицах с льготной арендной платой, взимаемой арендной плате и жалобах на завышение цен.
• Укрепляет и делает постоянной систему, которая защищает арендаторов в зданиях, которые владельцы стремятся преобразовать в кооперативы или кондоминиумы. Исключает возможность «планов выселения» и инициирует реформы планов невыселения. Требуется, чтобы 51 процент съемщиков жилья дали согласие на покупку квартир до того, как преобразование станет эффективным. (В настоящее время должно быть продано 15 процентов квартир, и покупателями могут быть сторонние инвесторы.) Для пожилых граждан и жильцов-инвалидов во время преобразования разрешены выселения только по уважительной причине, когда необоснованное повышение арендной платы не является уважительной причиной.
• Устраняет географические ограничения на применимость законов о стабилизации арендной платы, позволяя любому муниципалитету, который в остальном соответствует законодательным требованиям (например, регулирование количества вакансий менее пяти процентов в жилищном фонде), выбрать стабилизацию арендной платы.

• Закон Нью-Йорка

• Уолтер Блок, «Контроль ренты» в Краткой экономической энциклопедии.
• Роберт М. Фогельсон, Великие войны за аренду: Нью-Йорк, 1917–1929. Нью-Хейвен, Коннектикут: Издательство Йельского университета, 2013.

• Выселение арендаторов в Нью-Йорке
• Текст Закона о стабилизации арендной платы 1969 г.
• Текст Закона о реформе регулирования арендной платы 1993 г.
• Список зданий со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке