Войти
Кооперативный город в Бронксе, Митчелл -Lama development Жилищная программа Митчелла-Ламы представляет собой государственную жилищную гарантию без субсидий в штате Нью-Йорк. Его спонсировали сенатор штата Нью-Йорк МакНил Митчелл и член законодательного собрания Альфред Лама. Он был подписан в 1955 году как Закон о жилищных компаниях с ограниченной прибылью (официально содержится в Законе о частном жилищном финансировании, статья II озаглавлена «Жилищные компании с ограниченной прибылью» и относится к некоммерческим корпорациям, тогда как статья IV озаглавлена «Ограниченные дивиденды». Под жилищными компаниями понимается доступное жилье, не принадлежащее Митчеллу-ламе, организованное как коммерческая корпорация, товарищества или трасты с 1927 г.).
публично заявленной целью программы было развитие и строительство доступного жилья, арендуемого и совместно, для жителей со средним доходом. В рамках этой программы местные юрисдикции приобрели недвижимость у известного домена и предоставили ее разработчикам для строительства жилья для арендаторов с низким и средним доходом. Застройщики получали налоговые льготы, пока они участвовали в программе, и ипотечные ссуды с низким процентом , субсидируемые федеральным правительством, правительством штата или правительством Нью-Йорка. Им также была гарантирована доходность от инвестиций в размере 6% или, позднее, 7,5% ежегодно. Программа была основана на жилищном кооперативе Morningside Gardens, кооперативе в районе Morningside Heights на Манхэттене, который субсидировался за счет налоговых поступлений.
Отдел жилищного и коммунального обновления штата Нью-Йорк (DHCR) был объединен с Управлением жилищного финансирования штата Нью-Йорк в 2010 году для создания агентства. Новое агентство обеспечивало финансирование, обслуживание и надзор за ипотечными кредитами на строительство до тех пор, пока они оставались в программе Митчелла-Ламы.
Согласно данным Управления жилищно-коммунального хозяйства штата Нью-Йорк (ранее DHCR), «всего По программе построено 269 жилых комплексов Mitchell-Lama с более чем 105 000 квартирами ". Это привело к развитию, которое было и остается этнически и даже экономически разнообразным, поскольку некоторые из первоначальных арендаторов стали более успешными (и, следовательно, платили дополнительную плату), в то время как другие оказались ближе к бедности или оказались в бедности. Арендаторы сформировали стабильные сообщества, которые в некоторых случаях (например, на Верхний Вест-Сайд на Манхэттен ) привели к значительному увеличению стоимости собственности.
Арендодатели обычно могут удалить застройки от Mitchell-Lama путем предоплаты ипотеки, что обычно происходит через 20 лет после разработки проекта. Однако в некоторых случаях в специальных договорах землепользования указывается больше времени. Между 1990 и 2005 годами жилищное строительство Mitchell-Lama потеряло «22 688 единиц жилья, что составляет более трети (34 процента) своего фонда». Сейчас этот темп увеличился с появлением рынка недвижимости для сдачи в аренду зданий. Когда здание приватизируется, оно теряет налоговые льготы, владелец, как правило, должен рефинансировать ипотеку, а владелец теряет право на 6% годовой доход от инвестиций.
Что происходит с жильцами этих зданий, зависит от того, когда они были построены, и от государственной политики.
Арендаторы в арендованных зданиях, построенных до 1974 года, переходят на стабилизацию арендной платы после ухода из Митчелл-Лама. Это означает, что их арендная плата увеличивается в соответствии с распоряжениями Совета по правилам аренды города Нью-Йорка для каждого нового договора аренды, а также согласно распоряжениям Управления арендной платы Нью-Йорка, среди прочего, капитальный ремонт и лишения арендодателя.
После ухода из Mitchell-Lama, владельцы арендованных зданий, построенных с 1974 г., могут без ограничений повышать арендную плату. Арендаторы, здания которых субсидировались на федеральном уровне, могут иметь право на получение федеральных "расширенных" ваучеров, которые позволяют им платить по крайней мере то, что они платили, и не менее 30% своего дохода в виде арендной платы, а оставшуюся часть оплачивает государство. Арендаторы, которые не имеют права на получение улучшенных ваучеров, включая всех арендаторов в зданиях, построенных после 1973 года, которые не субсидировались государством, должны платить арендную плату, установленную домовладельцами. То, что на здания больше не распространяется программа регулирования арендной платы, создает особую проблему для арендаторов, которые получали специальные субсидии, которые могли не покрывать новые, более высокие арендные платежи, такие как программы субсидий из-за возраста бедности и инвалидности. В некоторых зданиях ведутся переговоры о «планах помощи арендодателям» (LAP) для более медленного повышения и защиты некоторых из самых слабых арендаторов. Планы часто ограничены определенным количеством лет, и по истечении срока их действия арендаторы могут оказаться уязвимыми. МЛП не сохраняют запас доступного жилья для будущих арендаторов.
По прошествии определенного периода лет владельцы ограниченного капитала Mitchell-Lama жилищные кооперативы могут принять решение в соответствии с правилами голосования в их кооперативах. «приватизировать» или демутуализировать и свое здание. Это может позволить им продавать свои квартиры, часто с высокой прибылью, но потенциально может увеличить арендную плату оставшихся жителей, поскольку здание теряет налоговые льготы и может увеличивать выплаты по несубсидированной ипотеке. Налоги на перепродажу можно использовать для смягчения такого увеличения, но это остается на усмотрение советов кооператива. Есть некоторые попытки потребовать их законодательно, но пока они не увенчались успехом. Такая демутуализация, таким образом, одновременно уменьшает количество доступного жилья в данном районе и увеличивает налоговые поступления.
Некоторые политики предложили законопроекты Новому Законодательный орган штата Йорк, который поставит все здания, покидающие Митчелл-Лама, на стабилизацию арендной платы после приватизации. Закон об аренде 2011 года, подписанный 24 июня 2011 года, не упоминает аренду или кооперативы Митчелла-Ламы.
В ноябре 2007 года Управление штата (DHCR) - теперь Управление Верховного комиссара штата Нью-Йорк - приняло постановления, согласно которым просто исключение из программы Митчелл-ламы, существовавшего до 1974 года, является не «уникальное или особенное обстоятельство», оправдывающее существенное повышение арендной платы. Несколько домовладельцев оспорили эту политику в суде, утверждая, что она противоречит решению суда, KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCR, и ссылка нижестоящего суда на письма с изложением политики DHCR. Судья Шлезингер из Верховного суда штата Нью-Йорк постановил, что эти правила являются законными, и один из владельцев (Стив Уиткофф, владелец 95 W. 95th Street, теперь называемый «Columbus 95») подал апелляцию в суд штата. Апелляционный отдел среднего уровня. 28 декабря 2010 года Апелляционный отдел Первого департамента (охватывающий районы Манхэттена и Бронкса города Нью-Йорка) единогласно поддержал постановление DHCR. Владелец Columbus 95 не добился судебного разрешения на подачу апелляции в суд высшей инстанции штата Нью-Йорк.
