Войти
| Жилищное управление Гавайев против Мидкиффа | |
|---|---|
 Верховный суд США | |
| Аргументировано 26 марта 1984 г.. Решено 30 мая 1984 г. | |
| Полное название дела | Жилищное управление Гавайев и др. против Мидкиффа и др. |
| Цитаты | 467 США 229 (подробнее ) 104 S. Ct. 2321, 81 Л. Эд. 2d 186, 1984 США LEXIS 94 |
| История дела | |
| Prior | Решение в упрощенном порядке по делу ответчика, Midkiff v. Tom, 483 F. Приложение 62 (D. Haw. 1979); обратное, 702 F.2d 788 (9th Cir. 1983); вероятная юрисдикция отмечена, 464 США 932 (1983). |
| Владение | |
| Государство может использовать выдающиеся полномочия для перераспределения сконцентрированной собственности на большую группу людей. | |
| Членство в суде | |
| |
| Заключение по делу | |
| Большинство | О'Коннор, к которому присоединились единогласные |
| Маршалл не принимал участия в рассмотрении или решении дела. | |
| Применяемые законы | |
| США Const. поправить. V | |
Управление жилищного строительства Гавайев против Мидкиффа, 467 US 229 (1984), было дело, в котором Верховный суд США постановил, что штат может использовать выдающийся домен взять землю, которая была преимущественно сконцентрирована в руках частных землевладельцев, и перераспределить ее среди более широких слоев населения.
Только 22 землевладельца владели 72,5% простой платы на острове Оаху, и Законодательное собрание штата Гавайи пришло к выводу, что существует олигополия в собственности на землю, которая «искажает простой рынок платы за жилье в штате, завышает цены на землю и нанесение вреда общественному спокойствию и благополучию ".
Однако нехватка пригодной для строительства земли на Оаху объяснялась главным образом тем, что примерно половина острова находится в государственной собственности и, следовательно, недоступна для частного жилья.
Законодательный орган Гавайев ввел в действие схему осуждения, которая была предназначена для передачи прав собственности на участки от его владельца, Bishop Estate, арендаторам жилья. Дело касалось изъятия земли, принадлежащей Bishop Estate, благотворительному фонду, который владел остаточными землями гавайской монархии и использовал вырученные средства для поддержки школ Камехамеха, которые дать образование гавайским детям. Bishop Estate разделила часть своей земли на острове Оаху и сдавала в аренду отдельные участки арендаторам земли, которые строили на них дома и сначала платили за поместье номинальную арендную плату.
Однако, поскольку стоимость земли на Оаху росла, как и арендная плата, арендаторы потребовали, чтобы государство приобрело титул собственности и передало право собственности на отдельные участки арендаторам-домовладельцам, которые должны были бы заплатить справедливую рыночную стоимость возместить государству расходы на приобретение.
Решение суда рассматривало дело Berman v. Parker (1954), в котором выдающаяся власть была использована для восстановления территорий трущоб и для возможной продажи или аренды списанных земель в личных интересах.
Суд постановил, что Конгресс Соединенных Штатов имел право определять, что является общественным благом, а не судебной системой. Это решение приравнивало полицейскую власть к выдающейся сфере государственного требования суверена.
Решением 8-0 суд признал акт Гавайев конституционным. Действия Гавайев по регулированию олигополии рассматривались как классическое осуществление государственных полицейских полномочий, а также комплексный и рациональный подход к выявлению и исправлению сбоев рыночного механизма и удовлетворение доктрины общественного использования. Землю не нужно было вводить в общественное пользование, чтобы использовать выдающийся домен. Важна была цель взятия, а не его механика. Здесь выдающийся домен использовался для обеспечения общей рыночной выгоды для более широких слоев населения.
В решении говорилось о судебном уважении к законодательному органу. Если законодательный орган определяет наличие веских причин для осуществления захвата власти, суды должны полагаться на решение законодательного органа о том, что изъятие будет служить общественному использованию.
Суд постановил, что выручка для исправления сконцентрированной собственности была законной общественной целью.
Решение, тем не менее, наложило ограничения на власть правительства, заявив:
Чисто частное изъятие не могло выдержать проверки требований общественного использования; оно не служило бы законной цели правительства и, таким образом, было бы недействительным... В делах Суда неоднократно указывалось, что «собственность одного лица не может быть изъята в пользу другого частного лица без оправданной общественной цели, даже если будет выплачена компенсация.. '
Однако последствия решения Мидкиффа не привели к достижению заявленной цели закона о перераспределении. Он не мог создать новое жилье, потому что он передавал право собственности от арендодателя земли только тем арендаторам-домовладельцам, которые уже занимали существующие дома на рассматриваемой собственности. Как только бывшие арендаторы приобрели право собственности на свои дома за плату, они стали привлекательными для японских инвесторов, которые заплатили за эти дома высокую цену, в основном в престижных районах Кахала и Гавайи Кай. Это вызвало колебательный эффект по всему острову.
Цены на жилье на Оаху не только не упали, как предполагалось законодательными органами, но и выросли более чем вдвое за шесть лет. 39>
Основное владение Мидкифф было подтверждено решением Кело против города Нью-Лондон (2005 г.).
