Войти
Закон об аренде Южной Африки является частью правовой системы в Южная Африка, который упомянутые правила применимые к контракту (или сдаче в аренду и найму, Lat locatio conductio, Afrik huur en verhuring). В широком смысле это определяется как синаллагматический договор между двумя сторонами, арендодателем и арендатором, в соответствии с другим арендатором, обязывает себя предоставить другую сторону использования и другую сторону вещь, полностью или частично, или его услуги или услуги другого лица; тем временем арендатор обязуется уплатить сумму в денег в качестве компенсации или арендной платы за такое использование и удовольствие. Закон об аренде часто рассматривается как аналог закона о продаже..
Закон Южной Африки, как и его римский аналог, признает три формы аренды:
Однако в их инцидентах они настолько различаются, что их лучше рассматривать как три разных типа контрактов. Эта запись касается первого из трех, или того, что в английском законодательстве известно, как и обычно называется в Южной Африке, договор между арендодателем и арендатором.
При работе с договором аренды, необходимо различать аренду движимого имущества ( автотранспортных средств и оргтехники) и аренду недвижимого имущества. Аренда движимого имущества регулируется положениями национального закона о кредите (NCA).
С точки зрения зрения NCA, аренда - это соглашение, в соответствии с
Это определение было изменено или отошло от общего права, поскольку в договоре всегда предполагалось, что по окончании терминального периода будет возвращен в том же состоянии, в каком был получен.
Договор аренды движимого имущества рассматривается так же, как договор рассрочки. NCA не применяется в отношении недвижимого имущества; нормы общего права, регулирующие такие контракты, остались нетронутыми.
Часть C NCA, касающаяся различных категорий кредитных соглашений, исключает аренду недвижимого имущества из этих категорий. Это означает, что кредитный договор не включает аренду недвижимого имущества. Это также означает определение договора аренды и нового имущества прежнего.
Источники описывают договор как договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) предоставляет услуги (арендатору) вещь во временное пользование и пользование ею в обмен на обязательство последней платить арендную плату. Это отличается от того, что содержится в NCA. Некоторые комментаторы Закона отметили.
В соответствии с разделом 8 (4) NCA, если соглашение предусматривает, что право собственности всегда остается за арендодателем, соглашение не является арендой для целей NCA. Однако это будет кредитная сделка в соответствии с разделом 8 (4) (f) и, следовательно, будет регулироваться NCA при условии уплаты комиссии, сбора или процентов.
Аренда, по условиям которой платит арендную плату, которая не включает комиссию, плату или проценты, и в соответствии с которой остается право собственности за арендодателем на протяжении всего периода NCA. Договор, по которому арендатор арендует недвижимость на постоянной основе, не является арендой; это другой вид контракта.
См. Дело Mutual Construction Co v Komati Dam Joint Venture.
Договор аренды является двусторонним юридическим актом: он порождает права и обязанности между сторонами. К договору по использованию нескольких законодательных актов. При составлении исполнительного органа исполнительного органа. Отказ от прав и обязанностей, предоставленных законодательством, не разрешенных. Например, в разделе 5 (3) Закона об аренде жилья (RHA) говорится, что ни одна из сторон не может отказываться от таких положений, поскольку они предназначены для взаимной выгоды. стороны. Считается, что договор аренды включает эти положения. Такие положения включают положение о том, что перед тем, как арендатор перейдет в аренду, должна быть проведена совместная проверка арендованных помещений на предмет дефектов и права на неприкосновенность частной жизни.
Договор аренды может быть заключен в устной форме, прямо или косвенно. Следует иметь в виду положения RHA, особенно в отношении того, что составляет «жилище», так как сюда входит лачуга. Если договор был сокращен до письменной формы, арендодатель не имеет выбора в этом вопросе и должен подчиниться.
Арендатор имеет право не подвергать собственность обыску и аресту, за исключением случаев, предусмотренных законом общего применения.
Следует отметить, что арендатор по-прежнему находится под защитой общего права Naturalia. По-прежнему применяется exceptio non adimpleti contractus, согласно ответчику может уклоняться от выполнения обязательств перед истцом на основании плохого исполнения со стороны истца.
См. Дело и Нтшика в супермаркете Андреаса.
Как отмечалось выше, в римском праве договор аренды (locatio conductio) имел три следующие особенности: locatio conductio rei, locatio conductio operis и locatio conductio operarum. Римско-голландский закон принял эту позицию в Южной Африке. Таким образом, современный договор аренды - это римское locatio conductio rei, аренда или наем вещи.
Однако в отличие от римского права в Южной Африке преобладает римско-голландская доктрина huur gaat voor koop («аренда важнее продажи»). Арендатор имеет по договору ему личное право по отношению к арендодателю, позволяющее требовать владения арендованным имуществом (res locata). Как только арендатор вступает во владение res, он приобретает ограниченное реальное право erga omnes на res в течение срока аренды, и после этого он будет защищен максимой huur gaat voor koop. Для долгосрочной аренды каждый правопреемник арендодателя автоматически связан договором аренды, но для краткосрочной аренды правопреемники не связаны до тех пор, пока передача права собственности не будет работать независимо от того, знают ли они о ее существовании. Защита арендатора в соответствии с этими правилами зависит от выплаты арендной платы за неистекший срок аренды новому арендодателю. Правило применяется только к существенным условиям; поэтому он обеспечивает возможность продления аренды, но не связывает нового арендодателя в отношении опциона на покупку.
Аренда - это право собственности, которое может быть уступлено.
NCA сочетает арендужимого имущества с продажей. Правила договора купли-продажи иногда применяются в условиях аренды, например, когда третья сторона устанавливает цену продажи или аренды. Правила договора займа также иногда применяются в условиях договора аренды.
In, суд постановил, что, за исключением, возможно, тех случаев, когда сторона договора устанавливает свое собственное преставление или устанавливает покупную цену или аренду, положение, предоставляющее сторону договора право определять престанция не вызывает возражений. Это не означает, что исполнение такого договорного усмотрения обязательно неопровержимо; он может быть аннулирован по просьбе другой стороны. Норма права гласит, если договорные дискреционные общие полномочия явно не предназначены для того, чтобы быть полностью неограниченными, осуществление таких дискреционных возможностей должно осуществляться произвольно. Дискреционные полномочия, предоставленные залогодержателям в отношении ипотечных облигаций, дающие залогодержатели право в одностороннем порядке увеличивать первоначальную процентную ставку, выплачиваемую залогодателем, должны поэтому подлежать вышеупомянутому внутреннему ограничению. Следовательно, такое положение ипотечной облигации действительно.
В этом случае в obiter dictum Хердена DCJ он отметил, что возможно, хотя и маловероятно, что абсолютное усмотрение исправить престанцию одной из сторон. В этих обстоятельствах нет необходимости выражать мнение о том, что такое положение недобросовестно, поскольку оно противоречит государственной политике, если оно сделано недобросовестно.
См. Также Benlou Properties v Vector Graphics.
Основным языком договора, является общим правом с изменениями, внесенными в Конституцию, и правила, устанавливающие законную натурализацию. Примерами таких законодательных актов являются ESTA, PIE, Закон о земельной реформе найме арендаторов, RHA и NCA. Обратите внимание на упомянутый выше случай со складом Пита.
Что касается общего права в отношении конкурирующих договоров аренды, см. Дело Croatia Meat v Millennium Properties. В этих обстоятельствах следует отметить, что необходимо применить правила контракта.
См. Также дела Де Ягер против Сисаны, Шмидт против Дуайера и Саузернпорт Девелопментз против Транснета.
Договор заключается по соглашению между сторонами о том, что одна из сторон
Беспрепятственное использование и пользование собственностью известно под латинским термином «товар usus». По словам Карин Леманн, слово «использование» охватывает как
Арендатор, однако, не получает jus abutendi: право забрать любое имущество сдаваемого в аренду. Следовательно, так называемые договоры на добычу полезных ископаемых, которые позволяют арендатору добывать и хранить полезные ископаемые, не являются настоящими договорами аренды. Контракт также не позволяет человеку рубить древесину на ферме, если только деревья не образуются самостоятельно.
См. Drymiotis v Du Toit и Business Aviation Corporation против Rand Airport Holdings.
Если помещения сдаются в аренду для ведения бизнеса, обычаи включают факт, что арендодатель не может делать ничего, что могло бы негативно повлиять на бизнес. Право арендатора на коммерческий договор является одним из естественных условий аренды. Если рентабельность бизнеса арендатора снизилась, товарный обиход арендатора плохился.
В деле Sishen Hotel v Suid-Afrikaanse Yster en Staal Industriële Korporasie Апелляционный отдел расширил право на коммерческое использование, истолковав право арендатора в отношении арендодателя, включив в него ограничение на воздерживаться от прямого или косвенного поведения, отрицательно влияющего на доходность сдаваемой в аренду вещи. Таким образом, Бота А.Дж. ввел принцип равенства в договор аренды, защищенная арендатора как прямого, так и косвенного вмешательства в прибыльное использование арендованной вещи. Вывод о, что право на получение прибыли является условием ex lege во всех договорах коммерческой аренды, похоже, было принято со смешанными чувствами и остается под подозрением.
Продление оспаривалось в деле Sweets from Heaven v Ster Kinekor, где вопрос о будущей прибыльности сдаваемых в аренду помещений расширяемых помещений, когда арендодатель сдавал недвижимость в непосредственной близости от помещений арендатора к бизнес-конкурент первого арендатора. Сишен Бота Дж.А. подошел к вопросу о том, является ли нарушение обязательств по предоставлению товара со стороны арендодателя нарушение договора в качестве вопроса о общих юридических обязательствах арендодателя перед арендатором. Малан Дж. В книге «Сладости с небес» придерживается подхода, предложенного Купером: вопрос о том, нарушил ли арендодатель нарушение договора, может быть решен только со ссылкой на условия договора. Неявный термин подразумевается там, где в контракте ничего не говорится по поводу. они не заключили бы договор иначе, как на основании этого срока. В таком общем намерении сторон определяется суд на основании четко сформулированных условий договора и сопутствующих обстоятельств. Необязательно, чтобы стороны осознанно предвидели ситуацию; достаточно, чтобы их общее намерение было таким, чтобы ссылка на такую ситуацию со стороны гипотетического наблюдателя привела бы к единодушному утверждению подразумеваемого термина.
И наоборот, термин, подразумеваемый закон, - это термин, который связывает с конкретным видом контракта в отсутствие соглашения об обратном. Эти условия являются естественными условиями контракта. Обязанность предоставлять арендатору товар, являющийся одним из таких терминов; поэтому, если стороны прямо не включают в договор условие, исключающее это обязательство, это будет предполагаться законом.
В соответствии с Договором, обязанность арендодателя предоставить арендатору usus одним из естественных условий договора аренды, если это явно не исключено в договоре, условием ex lege для всех договоров аренды. Не оспаривается, что рентабельность включается в коммерческую аренду. Правильное прочтение всех договорных условий, утверждает Хоторн, привело бы Малана Дж. К такому же выводу, что и Бота Дж. А. в деле Сишена.
следует отметить, что важно, чтобы мы идентифицировали собственность, идентифицирована или идентифицирована. Кроме того, арендодатель не обязательно должен быть владельцем помещения; отсутствие титула не влияет на срок действия контракта. Предоставить арендатор предоставит право на выполнение обязательств по предоставлению арендодателя правового титула. Если арендодатель не имеет своих обязательств и не имеет права собственности на имущество, конкретное исполнение не будет заказано; ущерб является подходящим средством правовой защиты.
Если арендатор уже имеет право на использование и владение имуществом, к которому относится аренда, договор не заключается. Однако в тех случаях, когда другой имеет право пользоваться собственностью, тот факт, что арендатор является владельцем, не отменяет договор.
Если собственность когда-то существовала, но, без ведома сторон, перестала существовать до завершения переговоров, контракт отсутствует. Однако, если арендодатель вводит арендатора в заблуждение, заставляя думать, что он существует, тогда как этого не происходит, арендатор имеет иск о возмещении убытков за любые понесенные убытки.
Если арендодатель добросовестно заявляет, что имущество существует, тогда как на самом деле это не так, арендатор имеет требование о реституции и, если был нанесен какой-либо ущерб, о возмещении ущерба за такой ущерб.
Согласно общему праву, договор аренды не заключается, если нет договора об аренде. Кроме того, RHA требует согласования арендной платы для целей договора аренды. Рента обычно представляет собой денежную сумму, и в этом случае она должна быть либо фиксированной в определенной сумме, либо фиксироваться каким-либо методом или стандартом, но может быть в какой-либо другой форме, например, в определенном количестве, весе или мере плодов или продукции, или определенная часть валового продукта собственности. Какую бы форму рента ни принимала - а она не может принимать форму услуг - она должна быть определенной или поддающейся определению. Это может быть оговорено прямо или косвенно.
Стороны могут назначить третью сторону для определения арендной платы. (См. Вышеупомянутые дела Southernport Development и NBS Boland.) Это, однако, при условии: решение не должно полностью зависеть от неограниченной воли одной стороны. Кроме того, предполагается, что сторона будет использовать свое усмотрение арбитриум бони вири: то есть в соответствии с суждением хорошего человека. Следовательно, дискреционные полномочия должны осуществляться разумно и справедливо; решение может быть отменено, если оно несправедливо.
В, было указано, что в договорах аренды важно, чтобы арендная плата, согласованная сторонами, была зафиксирована в определенной сумме (merces certa) или определялась третьим лицом в соответствии с принципом certum est quod certum redid potest.
Соглашение сторон об определенной сумме арендной платы, устное или письменное, является наиболее распространенным способом определения арендной платы в договорах аренды. При условии наличия достаточных доказательств, позволяющих конвертировать в конкретную денежную сумму при обстоятельствах дела, допустимы следующие формулы:
Если ничего не сказано и есть обычная или обычная сумма, эта сумма будет легко подразумеваться.
«Справедливая и разумная сумма» может вызвать определенные трудности. Этот вопрос был поднят, но не решен.
В, суд постановил, что формула "справедливой и разумной суммы" была приемлемой в соответствующих обстоятельствах. Обратите внимание, однако, что фактическое решение по этому аспекту дела заключалось в том, что указанные факты не оправдывали вывода о том, что стороны договорились ни о какой-либо денежной сумме или какой-либо формуле.
В случаях,когда прямо или косвенно договариваются о «разумной сумме» или «справедливой и разумной сумме», суд должен сначала рассмотреть что стороны имели в виду при заключении соглашения, и изучить доказательства в этом отношении., а затем подумайте, доступны ли доказательства для денежной суммы в рассматриваемом случае.
Есть основные четыре возможности, когда дело доходит до того, что стороны считают «справедливой и разумной» суммой:
Керр заявляет, что, похоже, не соответствует закону оставить решение арбитру бони вири, поскольку это означало бы передать его неопределенному третьему лицу. Воет этого не допустил. В качестве альтернативы, если это было оставлено на усмотрение, это также не соответствовало бы закону, поскольку в судах не входит заключать договор между сторонами.
См. Totoyi v Ncuka.
Стороны могут прийти к сумме арендной платы, которая обладает собственностью в экономических условиях, которая стороны считает справедливым в данных обстоятельствах.
Это происходит, когда стороны намерены установить правовые отношения между арендодателем и арендатором, но когда арендодатель доволен тем, что не получает прибыль от сделки, потому что у него есть преимущественное право религиозная, социальная или даже экономическая цель.
Воет говорит, что рента не может принимать форму «единой монеты» (= пенни ренты). Это означало бы, потому что это больше напоминает подарок. Однако суд все же должен учитывать истинный характер, поскольку юридически нет возможности получить аренду с номинальной арендной платой.
Рента должна производиться в деньгах или в количестве плодов собственности. Таким образом, арендная плата представляет собой процент продукции фермы.
Возник вопрос: является ли договор лизингом, если оплата производится не деньгами или фруктами? Многие органы власти придерживаются мнения, что по закону рента не может состоять ни из чего, кроме денег или фруктов, но это не позволяет довести расследование до надлежащего. Это следует считать неверным.
В римском праве позиция заключалась в том, что при этом нельзя различить, какая сторона является покупателем (арендатором), каким продавцом (арендодателем). Это представляет собой проблему, поскольку их обязанности очень разные.
Фундаментальный вопрос, однако, это не в том, может ли рента выплачиваться чем-то иным, кроме денег или фруктов, а в следующем: может ли ренталачиваться чем-то другим, кроме денег?
В многосторонних договорах одна из причин, по которой оплата плодами не влияет на характер договора, заключается в том, что не может быть никаких сомнений в том, кто является арендодателем, а кто арендатором, и, кроме того, несомненно, об остаточных обязательствх, которые берет на себя каждый.
См. Рубин против Боты и Джордан Н.О. и другой против Вервей.
Срок аренды составляет такой период времени, как стороны пришли к соглашению, прямо или косвенно. В этом отношении договоры аренды делятся на три основные категории:
Эта последняя категория включает
Если стороны не пришли к соглашению о продолжительности аренды, это периодическая аренда, срок которой определяется по срокам. из которых выплачивается арендная плата.
Аренда по желанию одной стороны не может длиться дольше, чем срок жизни этой стороны. Если соответствующая сторона умирает в течение года, Потье считает, что год должен быть завершен. Это относится к собственности и основано на том факте, что фрукты производятся ежегодно.
Если стороны заключают периодический договор аренды, они могут оговаривать продолжительность периода. Если указан только период выплаты арендной платы, это указывает на предполагаемый период, необходимый для уведомления. Однако стороны могут договориться об ином.
Если оставляют срок аренды неопределенным,
При определенных обстоятельствах аренда может быть прекращена до установленной даты или продлена после срочной даты. Обычно это делается по обоюдному согласию.
Новые договоры аренды, явные или подразумеваемые, также могут быть заключены между теми же сторонами. Потье заявляет, что договор аренды, заключенный на неограниченный срок, "переходит в другой договор, а именно emphyteusis ".
Согласно договорному праву, договор может быть предметом формальностей, предписываемых либо самими сторонами, либо законом, регулирующим конкретное поведение.
Никаких формальностей для действительности договора между арендодателем и арендатором не требуется. Однако могут договориться о том, что договор аренды не является обязательным до тех пор, пока он не будет составлен в письменной форме и подписан.
См. Вудс против Уолтерса.
Между сторонами нет vinculum iuris или обязывающих отношений до тех пор, пока не будут выполнены формальности.
Если неясно, предназначенное только письменный контракт для соглашения, любое упоминание письменного документа, сделанное в период переговоров переговорами, будет записью или упрощением доказательства устного соглашения.
Никакие изменения без включения в письменное соглашение не допускаются.
См. SA Bus and Taxi Association v Cape of Good Hope Bank.
С точки зрения формальностей, правил, следует различать законы, которые просто устанавливают положения о наказании (например, раздел 5 (2) Закона об аренде жилья) и тех законодательных актов, в отношении несоблюдение формальностей делает договор недействительным.
См. Eastern Cape v Contract Props.
Правовая позиция в отношении, не подпадающей под положения NCA, заключается в том, что между сторонами нет никаких формальностей, необходимых для действительности аренды, но часто необходимых формальности вступления в силу в силу в. третьей сторон (например, кредиторов домовладельца).
При аренде движимого имущества следует выполнять формальные функции, вводимые NCA, особенно те, которые касаются преддоговорного раскрытия информации, свободной доставки соответствующих документов, соблюдения требований ясности, положения, касающимися незаконного соглашения и незаконными контрактами, и положения пользователя на охлаждение. Другими важными правовыми положениями являются те, которые регулируют расторжение и прекращение кредитных договоров.
Раздел 121, прямо касающийся права потребителя на расторжение кредитных договоров, гласит, что данный раздел применяется только в заключенном отношении договора или рассрочки платежа. в любое место, кроме зарегистрированного коммерческого помещения кредитора.
В соответствии с разделом 121 (2), потребитель может расторгнуть кредитное соглашение в течение пяти рабочих дней после даты его подписания, либо отправив заявку в установленном порядке поставщику кредита, либо путем подачи заявки на возврат любых денег или товаров; в качестве альтернативы он может полностью оплатить любые услуги, полученные в соответствии с соглашением.
Другие аспекты аренды, заслуживающие особого упоминания, которые касаются аренды земли, в частности, требования к регистрации аренды и субаренды. Они регулируются статьями 77–79 Закона о регистрации сделок (ДРА).
В соответствии с разделом 77 (1), за исключением случаев, когда в любом законе используется любая аренда или субаренда земли или любые правые полезные ископаемые на земле, и любая уступка такой аренды или субаренды, предназначенная или требующаяся в Реестре сделок, регистрация должна быть выполнена арендодателем и арендатором, арендатором и субарендатором, или цедентом и цессрием, в зависимости от обстоятельств, и должен быть засвидетельствован нотариусом при условии, что любой такой договор должен быть зарегистрирован на весь срок его действия.
Раздел 77 (1) бис гласит, что всякий раз, когда уступка должна быть арендой в отношении любого участка арендованной земли, нотариальная копия договора должна быть приложена к такой уступке и после регистрации такой уступки с уступки с заверенной копией договора, приложенной к нему, будет считаться правом собственности на ту часть договора аренды, которая является переданной в отношении аренды в этом отношении.
Прекращение зарегистрированного договора аренды регулируется разделом 78 Закона об аренде. Важно отметить шаги, которые необходимо предпринять регистратор после прекращения зарегистрированного договора или субаренды.
Регистрация влияет на отказ от аренды или субаренды. В соответствии с 80 DRA, уступка раздела или субаренды не должна регистрироваться в каком-либо реестре договоров, если аренда или субаренда не были зарегистрированы в нем.
В соответствии с разделом 81, ипотека или субаренда не должна регистрироваться ни в каком реестре сделок, кроме случаев, когда такая ипотека осуществляется посредством
Регистрация является требованием закона в отношении долгосрочной аренды. Резко критиковавшаяся статья 2 Закона о внесении поправок в общий закон (GLAA) была отменена Законом о формальностях в отношении аренды земли, который вступил в силу 1 января 1970 года. Основные положения Закона содержатся в статье 1, которая предусматривает, что «ни один договор аренды земли не является недействительным только по той причине, что такая аренда не оформлена в письменной форме». В соответствии с разделом 1 (2) долгосрочная аренда, заключенная после вступления в силу Закона, то есть после 1 января 1970 г., недействительна в отношении кредитора или правопреемника под обременительным титулом арендодателя в течение более длительного периода. более чем через десять лет после заключения сделки, если
Этот раздел направлен на исправление недостатков, присущих оговорке к старому разделу 2, который гласит следующее:
При условии, что никакая аренда земли не заключена на срок не менее десяти лет или для естественной жизни арендатора или любого другого лица, упомянутого в договоре аренды, или который может продлеваться время от времени по желанию арендатора на неопределенный срок, или на периоды, которые вместе с первым периодом аренды в целом составляют не менее десять лет, и никакая уступка такой аренды, будет действительна в отношении третьих сторон, если она будет заключена после вступления в силу настоящего Закона, если только она не зарегистрирована в документах о праве собственности на арендованную землю.
Общие последствия формальностей в отношении договоров аренды Закона о земле восстановить антично, если не полностью, то, что существовало до 1956 г., когда был принят GLAA. В любом случае доктрина хуур гаат воор кооп возрождается в той мере, в какой предыдущее законодательство могло ограничить ее применение к незарегистрированным долгосрочным договорам аренды. Общий результат состоит в том, что, помимо его действительности inter partes, незарегистрированный долгосрочный договор аренды может быть заключен в отношении всех желающих на первый десятилетний период, но после этого не действует в отношении кредиторов и обременительных правопреемников, которые не знали об аренде.
Считалось, что одной из худших черт GLAA является неясность фразы «третьи стороны». Если строго const. Как бы то ни было, данное положение отменяет устоявшееся правило, согласно регистрации не требуется в отношении долгосрочной аренде. Еще одна трудность заключалась в том, включая ли "третьи стороны" безвозмездных правопреемников. Опять же, при строгой интерпретации на вопрос можно было ответить утвердительно. Однако в Хитцерот против Брукса было правильно решено, что безвозмездные правопреемники не являлись "третьими сторонами".
Новый раздел 1 (2) проясняет двусмысленность своего предшественника: лиц упоминания о «третьихах». Практика обременительных правопреемников (и кредиторов), не знающие об аренде.
С учетом формулировки статьи 1 (2) (b) настоящего Закона арендатору необходимо только доказать после первоначального десятилетнего периода, что наследник арендодателя - и он должен быть обременительный правопреемник - «признал и принять» договор в обстоятельствах, когда он не знал о незарегистрированном договоре на момент заключения договора, посредством которого он получил арендованную землю. Вилле заявляет, что необходимы реальные знания; еще неизвестно, хватит ли конструктивного знания.
Требования к регистрации также упомянуты в разделе 25 (2) (a) Закона о разработке минеральных и нефтяных ресурсов, предусматривает регистрацию прав на добычу полезных ископаемых в Управлении по присвоению прав на добычу полезных ископаемых. В терминах статьи 11 (4) Закона, передачи, цессии, аренды, субаренды, отчуждения ипотеки или их вариации также должны быть зарегистрированы.
В соответствии с разделом 11 прав на разведку и добычу могут быть переданы, сданы в аренду и в субаренду. Однако такая сделка может быть осуществлена только с согласия министерства.
Проект правил относится к эскизным планам и схемам, которые должны быть заверены инспектором.
Критиковавшая статья 2 Закона о поправках к Общему законодательству была отменена Законом о формальностях в отношении земли, вступил в силу 1 января 1970 г. Основные положения Закона в разделе 1, предусматривает, что «ни один договор аренды земли не является недействительным по причине того, что такой договор не заключен в письменной форме». Это подлежит следующей квалификации:
Закон об аренде жилья вступил в силу 1 августа 2000 года. Его цель - реализовать право каждого гражданина на доступ к адекватному жилью за доступность на рынке арендного жилья. Закон устанавливает меры, установлена на защиту как арендодателей, так и защитников.
В дополнение к отмене Закона о контроле за арендной платой, а также разделов Закона о разделах собственности, Закон также оказывает влияние на общее право, поскольку он создает статутные натуралии; это также ограничивает договорную свободу сторон.
RHA регулирует только аренду жилья для жилищных целей, но распространяется на все городские и сельские районы. RHA предусматривает, что договор аренды между арендатором и арендодателем должен заключаться в письменной форме или регулировать Закона о формальных характеристиках земли, но арендодатель должен, если арендатор должен об этом, уменьшить сдачу в аренду в письменной форме.
Нет ничего необычного в том, чтобы установить, что договор не должен подчиняться положения закона. Поэтому возникает вопрос, существуют ли обстоятельства, при которых Закона FRLL. Ответ заключается в том, что это возможно, когда договор аренды не оформляется письменно; Если, однако, Закон FRLL не имеет полномочий, дела должны решаться так, как если бы этого Закона не было в законодательных книгах. Таким образом, до 22 июня 1956 г. будет правил неуставное право.
В соответствии с неуставным законом результат будет таким же, как если бы положения были применимы.
В соответствии с обоими условиями арендатор может требовать регистрации в отношении документов, подтверждающих право собственности, только в том случае, если договор аренды оформлен в письменной форме и только при наличии документа о праве собственности, на основании которого он может быть зарегистрирован.
RHA используется среди других, к хижинам и лачугам, на практике много случаев использования использования, но это не является результатом и не влияет на применимости Закона FRLL.
Кроме того, в долгосрочной перспективе, на которую есть право собственности, сторонам (особенно арендатору) будет выгодно зарегистрировать договор аренды в соответствии с документами, удостоверяющими правами собственности, и таким образом вступить в положения Закона FRLL.
таким образом, представляется, что это законодательное, положение в разделе 5 (1) RHA, что аренда «орган не обязательно […] подпадать под действие Закона FRLL», полагает, что эти положения налагают бремя от которого должны быть освобождены стороны по договору аренды жилья. Как показано выше, законодательный орган ошибся.
Раздел 5 (6) RHA предусматривает, что договор аренды, предусмотренный разделом 5 (2), должен включить информацию:
Наконец, раздел 16 RHA квалифицирует нарушение статьи 5 как нарушение. (2) и предусматривает наказание в виде штрафа или тюремного заключения. Поэтому отказ от арендодателя сокращает договор до письменной формы, если арендатор запрашивает информацию, требуемую разделом 5 (6), вместе с копиями правил внутреннего распорядка, которые могут быть, находятся в списках. договоре аренды и приложениях к нему.
Долгосрочная аренда (in longum tempus) должна быть нотариально оформлена и системой в соответствии с законом о праве собственность сдаваемое в аренду имущество. Это аренда на срок не менее десяти лет, рассчитанная на естественный срок службы арендатора. Это включает в себя аренду, которая может продлеваться время от времени по желанию арендатора на неопределенный срок. Если он не зарегистрирован, он не является обязательным на срок более десяти лет.
Исключение из этого правила общего в случае:
Следовательно, в случаях, когда существует долгосрочная аренда, арендатор сейчас с момента регистрации.
Правила, касающиеся долгосрочной силы в отношении лиц, не являющихся сторонами, различаются в зависимости от времени заключения договора. Следует различать три периода.
Правовая позиция в этот период была резюмирована О'Хаганом Дж. В статье Хитцерот против Брукса. Долгосрочная аренда, заключенная до 22 июня 1956 года, если она должна иметь обязательную силу для обременительных правопреемников и кредиторов арендодателя, должна быть предоставлена в отношении права собственности на сдаваемое в аренду имущество, если только правопреемник не получил уведомление об аренде. Незарегистрированный долгосрочный договор аренды всегда имеет обязательную силу между сторонами договора, так и для безвозмездных правопреемников арендодателя, а также обязательную силу покупателя, не получившего уведомления аренде, на срок не более десяти лет, если арендатор был в собственности, когда она была продана. В Трансваале и Оранжевом свободном государстве, однако, законодательно было предусмотрено, что долгая аренда не должна иметь каких-либо сил или последствий в отношении кредиторов или любого последующего добросовестного покупателя в аренду собственности, если только она не была создана в соответствии с документами, подтверждающими право собственности таких лиц. свойство. Нотариальное оформление было важным условием такого условия аренды между сторонами. В контракте указано, что подписано, что контракт на заказ, оформление контракта на продажу, оформлено в виде подписи.
Раздел 2 Закона о внесении поправок в закон, который начинался с того, что не требовалось никаких формальностей для действительности, содержал положение, которое гласило:
При условии, что никакая аренда земли, заключенная на срок не менее 10 лет или для естественной жизни арендатора или любого другого лица, указанного в договоре аренды, или которая может продлеваться от времени по желанию арендатора на неопределенный срок или на периоды, которые вместе с первым периодом суммы в целом не менее 10 лет, и отсутствие уступки такой аренды будут действительны в отношении третьих сторон, если они будут заключены после вступления в силу настоящего Закона (22 июня 1956 г.), если не зарегистрировано в документах о праве собственности на арендованную землю.
Положение было весьма абсурдным в отношении того, кем были третьи стороны.
Дело Хитцерота устанавливает, что жена состоит из брака с общей имуществом и находящейся в супружеской власти, связанная договором, заключенным ее мужем, не может быть ни во время брака, ни после смерти мужа, предполагаемая "третья сторона ".
Кроме того, просто нельзя сказать, что «третьими сторонами» были все лица, кроме первоначальных.
На большую трудность представляет вопрос о лицах, не являющихся «третьими сторонами», которые до 1956 года связаны незарегистрированными долгосрочными договорами аренды:
Трудность - это в толковании: это может быть формальный орган при принятии этого положения? Ответ предложен, следуя подходу, принятому Апелляционной палатой «для верного и верного толкования всех законодательных актов в целом». Это необходимо для следующих вопросов:
Обязанность всех судей всегда состоит в том, чтобы строить такие конструкции, которые подавить вред и продвинуть лекарство.
Закон «до закона» - это закон, действовавший до 22 июня 1956 года.
Термин «вред» применился к двум вопросам:
Средство правовой защиты в отношении между частями заключалось в том, что письменная формулировка не требовалась. Это повлекло за собой отмену разделов статутного права Трансвааля, Оранжевого Свободного государства и Натала, которые требуют письменной формы для действительности inter partes.
Больше ничего не нужно было делать, как удаление отмененных разделов привело к тому, что общее право было в силе во всех провинциях.
Парламент включил в GLAA, однако, оговорку о регистрации, указанную выше.
Таким образом, если речь идет о долгосрочной аренде, заключенной в течение рассматриваемого периода, безвозмездные правопреемники считают незарегистрированную аренду; таковы обременительные преемники, которые знают о его существовании. Обременительные преемники без ведома обязаны в течение первых десяти лет аренды, если арендатор находится в оккупации.
Кроме того, правопреемник обязан, если он принимает и принимает арендатора в качестве арендатора по договору.
Раздел 1 (2) Закона об аренде земли (вступивший в силу с 1 января 1970 г.) предусматривает, что
запрещается аренда земли, которая заключена на срок не менее десяти лет или для естественной жизни арендатора или любого другого лица, упомянутого в договоре аренды, или может продлеваться время от времени по желанию арендатора на неопределенный срок или на периоды, которые вместе с первым периодом суммы в общей сложности не менее десяти лет, если такой договор аренды будет заключен после вступления в аренду силу настоящего Закона будет действителен в отношении кредитора или правопреемника под обременительным титулом арендодателя в течение более длительного периода. более чем через десять лет после заключения сделки, если -
(a) она не была положена в соответствии с документами о праве собственности на арендованную землю; или
(б) вышеупомянутый кредитор или правопреемник во время предоставления кредита или заключения сделки, посредством которого он получил арендованную землю или ее часть или получил реальное право в отношении нее, в зависимости от обстоятельств быть, знал об аренде.
Форма данного подраздела не требует упоминания о безвозмездных правопреемниках, но прямое упоминание правопреемника «под обременительным правом» показывает, что законодательные органы проводят различие между безвозмездными и обременительными правопреемниками в предпочтении между универсальными и частными.
Кроме того, были отменены трудности, возникшие в результате принятия условий к разделу 2 Закона GLAA; право вернулось к гражданскому праву. Таким образом, очевидно, что предоставленный правопреемник связан незарегистрированным долгосрочным договором, даже если он не знал его существования.
Кроме того, нет упоминания о том факте, что, если арендатор находится в оккупации на момент продажи, обременительные правопреемники обязаны в течение первых десяти валют незарегистрированного долгосрочного договора аренды, даже если они не знали о его существовании. В соответствии с указанными принципами и полномочиями они связаны в течение периода.
Обременительный правопреемник связан на весь период долгосрочного договора аренды независимо, если он зарегистрирован, от того, знал он о его существовании или нет.
Кроме того, обременительный правопреемник обязан на весь период длительной аренды, если он «» о существовании договора на момент заключения сделки, посредством которого он получил арендованную землю. В этом отношении одних знаний недостаточно, поскольку занятие может свидетельствовать о краткосрочной аренде. Должно быть известно, что была длительная аренда. Бремя доказывания необходимых знаний на арендаторе.
Что касается периода времени, когда обременительный правопреемник имеет информацию, выражение «во время вступления в сделку» наводит на мысль, что Парламент имел в виду «во время продажи», потому что обычно говорят на продажу, а не на регистрацию, как сделку. В частности, о «вступлении» в регистрацию обычно не говорят.
Продолжение фразы словами «посредством которых он получил арендованную землю» наводит на мысль, что Парламент имеет в виду «во время регистрации», потому что человек получает землю при регистрации, а не на продаже.
В свете этих неясностей цель закона в целом - вернуться к общему праву. К сожалению, позиция гражданского права не ясна.
Есть признаки того, что суды предпочитают дату продажи, но такие утверждения подверглись резкой критике.
Для полноты картины обратите внимание, что арендатор земли, принадлежащей арендодателю, имеет право на регистрацию долгосрочной аренды и может потребовать от арендодателя долгосрочной помощи любую, специальную получение регистрации.
Если право собственности на арендованную землю не переходит к арендодателю, необходимо получить лицензию собственника, прежде чем договор аренды может быть зарегистрирован на право собственности.
В Южной Африке, отличие от Зимбабве в этом отношении, наличие залогодержателя не требуется.
Краткосрочная аренда, устная или письменная, имеет силу в отношении всех остальных, если арендатор или другое владение под его управлением или через него находится в оккупации. Краткосрочная аренда - это аренда на срок менее десяти лет.
Возможны два подхода, если ни кто-либо другой находящийся под ним холдинг не занят:
Неясно, насколько полезно второе различие. Универсальный преемник связан всеми обязательствами своих предшественников, но в настоящее время нет универсальных преемников, кроме черных южноафриканцев, которым наследство переходит в соответствии с обычным правом.
Среди тех, кто обязан признать и продлить аренду, теперь, когда был принят принцип римско-голландского права, согласно которому аренда имеет приоритет над продажей (huur gaat voor koop), Ван Левен упоминает покупателей и одаряемых, в то время как Воет перечисляет «узуфруктуариев, наследников, одаряемых и тому подобных преемников по определенному титулу» и говорит, что их положение ничем не отличается от положения покупателей.
Эта позиция принимается сторонниками различия между универсальными или частными правопреемниками, поскольку было согласовано, что данная доктрина применима не только к покупателям арендованной собственности, но и к безвозмездным правопреемникам в праве собственности на первоначальную собственность. арендодатель.
Следовательно, арендатор, занимающийся арендой, приобретает ограниченное реальное право на время аренды. Каждый правопреемник будет связан договором аренды.
При обоих подходах, даже если ни арендатор, ни кто-либо другой, владеющий под ним или через него, не находится в оккупации, краткосрочная аренда действует в отношении наследников, наследников, одаряемых и других безвозмездных конкретных правопреемников.
Покупатели являются конкретными преемниками. Если принято универсальное или частное различие, они не должны быть связаны, но они связаны принципом huur gaat voor koop.
При первом подходе покупатели, которые не знали о существовании договора аренды, не связаны обязательствами, если ни арендатор, ни кто-либо другой, владеющий им или через него, не находится в оккупации.
Род занятий является внешним признаком для потенциальных покупателей того, что существует договор аренды. Если арендатор не приступает к работе, когда у него есть возможность сделать это, он должен винить себя, если покупатель будет убежден заплатить цену, соответствующую имуществу, которое он (покупатель) думает, что сможет занять.
Кредиторы арендодателя выделены в отдельный класс. Воет утверждает, что в случае долгосрочной аренды их права сохраняются. Такова сегодня позиция в отношении долгосрочной аренды.
Кажется, нет решения относительно их позиции, если аренда краткосрочная.
Профессор Вилле считал, что права кредиторов превалируют над правами арендатора, который не работал, но этот вопрос был оставлен открытым в деле Kessoopersadh v Essop. См. Также Genna-Wae Properties v Medico-Tronics.
В отношении незарегистрированной долгосрочной аренды правило huur gaat voor koop применяется в течение первых десяти лет его существования.
Арендатор должен занимать арендованное имущество.
Незарегистрированный долгосрочный договор аренды подлежит принудительному исполнению в отношении нового владельца собственности на основе доктрины предшествующих знаний: то есть, если он ранее знал об аренде.
Это делается для того, чтобы люди не использовали закон для высылки арендаторов.
См. Де Ягер против Сисаны и.
Партийная аренда считается особым видом аренды земли, которая применяется к использованию сельскохозяйственных земель если владелец и арендатор соглашаются, что арендатор обрабатывает землю за плату в виде определенного процента урожая или продукции.
См. Lubbe v Volkskas.
Эта ситуация в отношении арендаторов труда регулируется Законом о земельной реформе (арендаторы рабочей силы), но человек может полагаться только на защита Закона, если он соответствует требованиям раздела 1.
См. и Браун против Мбенсе и др..
