Войти
A Производный финансовый инструмент - это производный финансовый инструмент, значение которого определяется на основе значения базового недвижимость актив. На практике, поскольку отдельные объекты недвижимости становятся жертвами рыночной неэффективности и их трудно оценить точно, контракты на производные финансовые инструменты обычно заключаются на основе индекса недвижимости. В свою очередь, индекс недвижимости пытается агрегировать информацию о рынке недвижимости, чтобы обеспечить более точное представление об основных показателях активов недвижимости. Торговля или открытие позиций по производным финансовым инструментам на недвижимость также известна как синтетическая недвижимость .
Производные финансовые инструменты на недвижимость обычно имеют форму свопа на общую прибыль, форвардного контракта, фьючерсов или может принять фондовый формат, в котором производная собственность встроена в структуру облигации или векселя. По свопу на общую прибыль или форвардному контракту стороны обычно занимают противоположные позиции в отношении движения цен индекса собственности. См. Экзотический дериватив.
Единственным индексом, используемым для написания деривативных контрактов на недвижимость в Великобритании, являются различные индексы собственности, опубликованные (IPD), теперь принадлежащие MSCI. Годовой индекс IPD охватывает примерно 12 000 прямых инвестиций в недвижимость Великобритании, рыночная переоценка которых в декабре 2015 года составила чуть менее 202 миллиардов фунтов стерлингов, что эквивалентно 49% инвестиционного рынка Великобритании. Индексы IPD также использовались в ряде других стран, таких как Австралия, Франция, Германия, Италия, Япония и Швейцария, в качестве основы для производных инструментов коммерческой собственности. В Соединенных Штатах Америки коммерческая недвижимость использует индекс собственности Национального совета инвестиционных фидуциаров (NCREIF) NPI. В США есть два основных индекса жилой недвижимости, которые торгуются - RPX от Radar Logic и основной индекс - S P / Case-Shiller Home Price Indices (см. индекс Кейса-Шиллера ).
.
Производные инструменты на недвижимость предоставляют инвестору возможность:
Все эти цели могут быть достигнуты без необходимости совершать сделки с физическим имуществом; синтетическая недвижимость.
Для создания производного инструмента должна быть точка отсчета для показателей рынка, по отношению к которому производный инструмент контракты оцениваются.
В случае деривативов собственности эта ссылка предоставляется в индексе банка данных инвестиционной собственности в Соединенном Королевстве, а также в S P / Case-Shiller и Rexx в США..
Индекс собственности индекса IPD предоставляет ряд индексов, которые относятся к показателям коммерческой собственности. Существует множество индексов, отражающих секторы и подсекторы рынка коммерческой недвижимости. На сегодняшний день большая часть интереса к деривативам на недвижимость связана с рынком Великобритании и его подсекторами.
На рынке недвижимости Великобритании используются три основных типа производной собственности: примечания к индексу собственности (PIN-коды), обмен на общую прибыль (TRS) и форварды, которые включают свойство IPD. Индексные фьючерсы торгуются на Eurex.
В Соединенных Штатах торговля производными финансовыми инструментами осуществляется преимущественно через форвардные и фьючерсные контракты. Форвардные соглашения обычно заключаются по индексам RPX и NCREIF. Торговля фьючерсами осуществляется CME Group через Globex с использованием индексов цен на жилье S P / Case-Shiller.
PIN-коды по сути являются облигациями. Денежные потоки по этим облигациям структурированы таким образом, чтобы быть похожим на сделку с физическим имуществом. Это означает, что PIN выплачивает доход от капитала при погашении облигации и выплачивает инвесторам квартальный купон.
Таким образом, продавец PIN-кода выплачивает годовой прирост капитала индекса IPD при погашении и доход, выплачиваемый ежеквартально (IPD) или ежемесячно (FTSE), противоположной стороне. Это означает, что контрагент, таким образом, получает полную прибыль от рынка коммерческой недвижимости Великобритании, как и в случае с физической сделкой с недвижимостью.
Свойство Своп на общий доход - это просто обмен денежными потоками. Здесь общий доход от собственности, измеряемый изменением соответствующего индекса IPD или FTSE UK Commercial Property Index, обменивается на доход от наличных средств.
Механизм ценообразования IPD в Великобритании был упрощен 15 января 2007 года. Вместо того, чтобы указывать libor +/- спред, теперь это фиксированный процент. Возьмем, к примеру, контракт от декабря 2008 г., если он составляет в среднем -11,5%. Это означает, что если вы «покупаете» своп, вы платите -11,5% (так что получаете 11,5% из-за знака «-ve») своему контрагенту и получаете доход от IPD. (Или выплатите, если это отрицательное число.) Никаких квартальных денежных потоков, просто один годовой процентный платеж вместо одного годового платежа за недвижимость.
Форвардные контракты на недвижимость основаны на доходах от собственности за любой годовой период - например, ожидаемая общая прибыль согласовывается при торговле, а при наступлении срока погашения разница между реализованной общей суммой возврат и обменная цена. Форвардные соглашения являются внебиржевыми и требуют поиска контрагента. В сделке необходимо учитывать риск неисполнения обязательств любой из сторон
CME Group торгует фьючерсами на недвижимость с середины 2006 года. Вся торговля осуществляется в электронном виде через биржу, которая является контрагентом по умолчанию во всех сделках.
С февраля 2009 года международная биржа производных финансовых инструментов Eurex размещает фьючерсы на Property Index Futures. Фьючерсный контракт основан на ежегодном общем доходе индекса всей собственности IPD UK - биржа перечисляет пять последовательных годовых контрактов с ценами, основанными на номинальной стоимости 100 + ожидаемый процентный общий годовой доход в соответствующем календарном году. Контракт на 2009 календарный год, который истек в марте 2010 года (истекает последний рабочий день в марте следующего года, чтобы гарантировать, что он наступит после публикации данных IPD), установлен на уровне 103,50, что составляет + 3,5% годовой общей прибыли (как опубликовано по IPD). Несмотря на то, что рынок только зарождается, в 2010 году по данным веб-сайта Eurex было продано 3304 контракта, что составляет 165 млн фунтов стерлингов номинальной стоимости собственности.
В пятницу, 4 мая 2007 года, Международная ассоциация свопов и деривативов (ISDA) выпустила определения деривативов индекса собственности 2007 года. В определениях изложены различные стандартные определения рынка, которые могут использоваться в сделках с производными финансовыми инструментами на недвижимость, вместе со стандартной формой шаблона свопа общей доходности и шаблоном форвардной транзакции. Есть надежда, что стандартизованная документация даст толчок рынку.
