Войти
Согласно законам США о налогах и правилах бухгалтерского учета, сегрегация затрат - это процесс выявления личного имущества, которое сгруппированы с активами недвижимого имущества и выделены личные активы для целей налоговой отчетности. Согласно Американскому обществу профессионалов в области разделения затрат, сегрегация затрат - это «процесс выявления компонентов собственности, которые считаются« личной собственностью »или« улучшением земель »в соответствии с федеральным налоговым кодексом».
A исследование сегрегации затрат определяет и реклассифицирует личную собственность, чтобы сократить время амортизации для целей налогообложения, что снижает текущие обязательства по налогу на прибыль. К активам личной собственности относятся неструктурные элементы здания, внешние улучшения земли и косвенные затраты на строительство. Основная цель исследования разделения затрат - выявить все связанные со строительством затраты, которые могут быть амортизированы в течение более короткого налогового срока (обычно 5, 7 и 15 лет), чем здание (39 лет для нежилой недвижимости). Личное имущество, обнаруженное в исследовании разделения затрат, обычно включает в себя предметы, которые прикреплены к зданию, но не имеют отношения к общей эксплуатации и обслуживанию здания.
Улучшения земли обычно включают предметы, расположенные вне здания, которые прикреплены к земле и не имеют отношения к общей эксплуатации и обслуживанию здания. Сокращение налоговых сроков приводит к ускоренным амортизационным отчислениям, уменьшению налоговых обязательств и увеличению денежного потока. Улучшение земли включает в себя парковки, подъездные пути, мощеные территории, инженерные сети, пешеходные дорожки, тротуары, бордюры, бетонные лестницы, ограждения, подпорные стены, блочные стены, автомобильные навесы, навесы для мусорных контейнеров и ландшафтный дизайн. Сам ландшафтный дизайн можно разделить на растения, деревья, кустарники, дерн, мульчу, камни и охранное освещение.
Исследование разделения затрат позволяет налогоплательщику, владеющему недвижимостью, реклассифицировать определенные активы как имущество с более коротким сроком полезного использования. срок службы для целей амортизации, а не срок полезного использования имущества по разделу 1250.
Недавние изменения налогового законодательства в соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости от 2017 года (TCJA) дали толчок к разделению затрат. Бонусная амортизация была увеличена с 50% до 100% для определенных квалифицируемых активов. Инвесторы в недвижимость получат немедленное списание определенной собственности на 5, 7 и 15 лет. TCJA также позволяет подержанному имуществу, которое было приобретено после 27 сентября 2017 года, подпадать под действие этого специального режима амортизации. Разделение затрат на качество отделит любые затраты, которые подпадают под новые правила амортизации бонусов.
Анализ капитальных затрат используется для определения соответствующей классификации активов. Разделение затрат определяет затраты на строительство, которые обычно амортизируются в течение 27,5 или 39 лет, и переклассифицирует их, чтобы разрешить более короткий и ускоренный метод амортизации для определенных затрат на строительство. Затраты на неструктурные элементы, такие как покрытие стен, ковер, акцентное освещение, части электрической системы и внешние улучшения участка, такие как тротуары и ландшафтный дизайн, часто могут быть амортизированы в течение пяти, семи или 15 лет., а не старше 27,5 или 39 лет.
Недвижимость, имеющая право на сегрегацию затрат, включает здания, которые были куплены, построены, расширены или реконструированы с 1987 года. Формальное инженерное исследование, как правило, рентабельно для зданий, приобретенных или реконструированных в стоимость более 750 000 долларов. Исследование разделения затрат наиболее эффективно для новых зданий, построенных недавно, но оно также может выявить ретроактивные налоговые вычеты для старых зданий, которые могут принести значительные краткосрочные выгоды из-за «наверстывающего» износа.
«Специалист по разделению затрат может выполнить ненавязчивое, но подробное инженерное исследование стен, полов и потолков здания, а также его водопровода, электричества, освещения, телекоммуникаций, системы отопления и охлаждения »(Деньги не растут на деревьях, но они могут быть спрятаны в стенах, Уильям Дж. Барнс, бухгалтер).
Обычно инженер-строитель анализирует архитектурные чертежи, механические и электрические планы и другие чертежи, чтобы отделить структурные и общие электрические и механические компоненты здания от тех, которые связаны с личной собственностью. В исследовании также распределяются «мягкие затраты», такие как оплата архитектора и инженера, на все компоненты здания.
«В общем, исследование, проведенное инженером-строителем, более надежно, чем исследование, проведенное кем-то без инженерного или строительного опыта. Однако владение конкретными строительными знаниями не является единственным критерием. Опыт в оценке затрат и распределение, а также знание применимого законодательства, являются другими важными критериями. Исследование качества определяет составителя и всегда ссылается на его / ее полномочия, опыт и знания в области разделения затрат »(www.irs.gov - Cost Segregation Audit Technique Руководство - Глава 4 - Основные элементы исследования и отчета о разделении затрат на качество).
Помимо снижения налогов, сегрегация затрат может принести пользу предприятиям по нескольким направлениям:
К недостаткам исследований сегрегации затрат относятся затраты, инициирование возврата амортизации и штрафы за занижение для налогоплательщиков, которые слишком агрессивно используют сегрегацию затрат.
