Войти
Ипотека Alt-A, сокращенно от Альтернативная бумага A, представляет собой тип US ипотеки, который по разным причинам считается более рискованный, чем A-paper или "простой", и менее рискованный, чем "subprime ", самая рискованная категория. По этим причинам, а также в некоторых случаях из-за их размера, ссуды Alt-A не могут быть приобретены Fannie Mae или Freddie Mac. Процентные ставки Alt-A, которые определяются, поэтому, как правило, находятся между процентными ставками по основным и субстандартным жилищным кредитам, хотя единого принятого определения Alt-A не существует. Как правило, ипотека Alt-A характеризуется заемщиками с неполной документацией, средним кредитным рейтингом, более высокой стоимостью ссуды и большим количеством инвестиционной собственности и вторичного жилья. A-минус относится к Alt-A, причем некоторые кредиторы классифицируют их одинаково, но A-минус традиционно определяется как ипотечные заемщики с баллом FICO ниже 680, тогда как Alt-A традиционно определяется как ссуды. отсутствие полной документации. Ипотека Alt-A может иметь отличную кредитоспособность, но может не соответствовать критериям андеррайтинга по другим причинам. В течение последнего десятилетия значительная часть ипотечных кредитов Alt-A возникла в результате рефинансирования, а не покупки недвижимости.
Ссуды Alt-A не следует путать с альтернативными кредитами с документацией, которые обычно считаются сопряженными с таким же риском как полная документация ссуд, несмотря на использование различных документов для проверки соответствующей информации. Как и в случае с субстандартной ипотекой, большая часть ипотечных кредитов Alt-A, как правило, создается специализированными кредиторами, а не банками и благотворительными фондами.
В ипотечной отрасли США разные ипотеки продукты обычно определяются тем, чем они отличаются от типов «соответствующей» или «агентской» ипотеки, гарантированной государственными предприятиями (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac.
Там Есть множество факторов, которые могут привести к тому, что ипотека не будет соответствовать традиционным принципам кредитования GSE, даже если кредитоспособность заемщика в целом высока. Некоторые из наиболее важных факторов:
Таким образом, ссуды Alt-A являются «альтернативой» стандарту соответствующих ипотечных кредитов, обеспеченных GSE.
Примером лица, запрашивающего ипотеку с заявленным доходом, является физическое лицо с несколькими и разными источниками дохода, для документирования которого потребуется обременительный объем документов, например, доход от собственного дохода. -занятость или инвестиции. Обратите внимание, что сокращенные ссуды с документацией по-прежнему требуют, чтобы заемщики уполномочили кредитора заказывать свои налоговые декларации в произвольном порядке из налоговой службы, чтобы проверить доход в заявке.
Те же функции документации доступны в соответствии с правилами «субстандартного», а аналогичные функции могут даже быть доступны в соответствии с правилами агентства. Alt-A и subprime различаются тем, что, вообще говоря, заемщик Alt-A имел бы достаточный финансовый профиль, чтобы претендовать на «соответствующую» ипотеку, если бы только не один из факторов, упомянутых выше, тогда как subprime заемщик будет страдать от исключительно слабых характеристик кредита, дохода или активов. Однако в тех случаях, когда характеристики заемщика, собственности и ссуды особенно хорошо соответствуют руководящим принципам агентства, автоматизированные системы предварительного утверждения Fannie и Freddie обычно автоматически предоставляют ограниченные возможности документации без дополнительных затрат. Более дорогие кредиты Alt-A или subprime не нужны сильным заемщикам для ускорения подачи заявок.
Помимо ограниченного объема документации, рекомендации Alt-A обычно также предлагают заемщикам большую гибкость, чем рекомендации агентства, в отношении кредитных рейтингов заемщика, доходов и уровней активов. Таким образом, заемщик, финансовый профиль которого может не соответствовать руководящим принципам агентства в отношении запрошенных условий ссуды, может по-прежнему иметь право в соответствии с руководящими принципами Alt-A.
Помимо кредитного и финансового профиля заемщика, стандарты GSE также, как правило, являются наиболее строгими в отношении того, какую часть стоимости данного типа недвижимости или покупной цены разрешается передавать в ссуду. дома, занимаемые собственником, вторые («отпуск») и не занимаемые («инвестиции») дома и на каких условиях. Комбинация этих факторов собственности и занятости с данным профилем заемщика может переместить ссуду из категории «высших» ссуд, соответствующих агентству, в менее строгие категории, такие как Alt-A и subprime. Например, Fannie Mae может согласиться выкупить все ссуды, предоставленные конкретным кредитором на вторичные дома для одной семьи в определенном районе, с определенным максимальным LTV для заемщиков в пределах данного дохода, активов и кредитных лимитов. Заемщикам, превышающим эти пределы, или тем, кто ищет ссуды выше этого максимального LTV для вторых домов, необходимо будет подать заявку на ссуду Alt-A. Заемщикам, находящимся за пределами доходов, активов и кредитных лимитов, возможно, потребуется рассмотреть вопрос о субстандартном финансировании - по состоянию на 2008 год их трудно найти.
Подобно кредитованию Alt-A, jumbo и категории super-jumbo обычно используют смесь агентских указаний и рекомендаций Alt-A для определения права заемщика, разрешая при этом более крупные максимальные суммы ссуд, чем те, которые разрешены GSE (по состоянию на 2007 год, 417000 долларов для дома на одну семью за пределами Аляски, Гавайев, Гуама и Виргинские острова США).
Во время кризиса субстандартного ипотечного кредитования, который начался в 2007 году, ипотека Alt-A стала объектом особого внимания.
Одной из проблем, связанных с ссудами Alt-A, является отсутствие необходимых доказательств или документации, необходимой для утверждения ссуды. Таким образом, кредиторы могут быть склонны предлагать заемщикам исказить свои доходы или активы, чтобы претендовать на более крупный заем; в долгосрочной перспективе заемщики могут оказаться не в состоянии оплатить свои платежи, но кредиторы по-прежнему получают значительную прибыль. Поскольку ссуды Alt-A также являются предпочтительным вариантом финансирования для большинства инвестиционных объектов, не занимаемых собственником, как класс они представляют гораздо большую вероятность дефолта заемщика, чем обычные соответствующие ипотечные кредиты, поскольку люди с большей вероятностью откажутся от собственности, в которой они живут не так, как должны, чтобы рисковать потерять свой основной дом. По состоянию на 2008 г. имелись убедительные доказательства слабости ценных бумаг, обеспеченных ипотекой Alt-A, по причинам, аналогичным кризисным для бумаг, обеспеченных субстандартными кредитами.
Поскольку ссуды Alt-A изначально не покупались GSE, они стали дороже, и их было труднее найти в результате общего кризиса на рынках ценных бумаг с ипотечным покрытием. Ссуды Alt-A по-прежнему были доступны от отдельных организаций, которые держали их «в портфеле», а не перепродавали их инвесторам, и с середины 2008 года FNMA и FHLMC настоятельно рекомендовали разрешить покупку большего количества кредитов.. Однако процентные ставки в этой категории кредитования существенно выросли в период с 2006 по 2008 год в результате сужения вторичного рынка.
(мертвая ссылка)
