Войти
Развитие жилой кластер, или развитие открытого пространства, является группировка объектов жилой недвижимости на развитие сайта, чтобы использовать дополнительные земли в качестве открытого пространства, отдыха или сельского хозяйства. Он становится все более популярным в застройке с разбивкой по частям, потому что позволяет застройщику гораздо меньше тратить на землю и получать примерно такую же цену за единицу, как и для отдельно стоящих домов. Однако общие садовые участки могут стать источником конфликта. Заявленные преимущества включают больше зеленых / общественных пространств, более близкое окружение и оптимальное управление ливневыми водами. Развитие кластера часто сталкивается с возражениями при планировании.
По словам Уильяма Х. Уайта, автора «Кластерного развития», существует два типа кластерного развития: таунхаус и супер-девелопмент. Примеры застройки таунхаусов включают Моррелл Парк, Филадельфию, Пенсильвания, Хартшон в Ричмонде и Дадли-Сквер в Шривпорте. Примеры супер-разработки включают Рестон, Вирджиния, Крофтон, Мэриленд, и Американа Фэрфакс в Вирджинии.
Во многих отношениях кластерное развитие практиковалось с самых ранних общин от средневековой деревни до города Новой Англии. Однако формализовалась как современная концепция только с началом разрастания пригородов и повсеместного распространения застройки особняков. Идея кластерного развития создавалась как альтернатива традиционному разделению.
Первое сознательное применение кластерного развития было в Radburn, штат Нью - Джерси, в 1928 году было основано на английском планировании и Ebenezer Говард «s Garden City движении, но используются принципы кластерного развития. Вслед за Рэдберном многие другие города Нью-Джерси применили эти принципы при планировании, в частности, при планировании зеленых насаждений деревни в Хиллсборо, штат Нью-Джерси, и Брансуик-Хилл в Южном Брансуике. В остальной части страны использование кластерного развития росло в основном в Мэриленде и Вирджинии, особенно в Рестоне и американском округе Фэйрфакс.
В настоящее время кластерная разработка применяется на всей территории США. Это особенно сильно продвигается в штатах Среднего Запада, у которых были серьезные проблемы с разрастанием городов, таких как Миннесота, Иллинойс, Огайо и Висконсин.
Кластерное развитие, также известное как природоохранное развитие, представляет собой подход к планированию участка, который является альтернативой традиционному развитию подразделения. Это практика малоэффективной застройки, при которой жилые объекты в предлагаемом районе группируются ближе друг к другу, чтобы использовать остальную часть земли для открытых пространств, отдыха или ведения сельского хозяйства. Кластерная разработка отличается от плановой единичной застройки (PUD), которая включает в себя сочетание жилых, коммерческих, промышленных или других целей, но кластерное развитие в первую очередь сосредоточено на жилых районах.
Целью развития кластера является:
Благодаря более пористому грунтовому покрытию и меньшему количеству непроницаемых поверхностей, таких как асфальт и бетон, снижается риск затопления и эрозии от ливневых вод. Экономические выгоды от развития кластера могут включать меньшее количество инфраструктуры для строительства - меньше дорог, канализационных и инженерных сетей. Более высокая плотность жилых комплексов также имеет тенденцию означать более высокую эффективность таких услуг, как общественный транспорт, а также может способствовать увеличению использования велосипедов и поощрению пешеходов. Дополнительное открытое пространство, доступное благодаря этому типу застройки, оставляет место для парков, троп и местного сельского хозяйства.
После Второй мировой войны миграция из городов в пригороды стала доминирующей тенденцией в Америке. Люди приобретали любую землю, которую могли найти; в результате разработчики попытались выжать как можно больше участков на сайтах разработки. Затем общины разработали правила зонирования, чтобы ограничить количество единиц и плотность размещения на участке. Хотя это зонирование защищало землю для сообществ и в некоторой степени предохраняло землю от застройки, именно это в конечном итоге привело к разрастанию пригородов, которое мы знаем сегодня. Именно это зонирование пытается исправить кластерное развитие, и это основная проблема, с которой оно сталкивается.
Большинство муниципалитетов установили зонирование, которое ограничивает застройщиков, советы по планированию и сообщества использовать только эту обычную застройку. Таким образом, практику традиционного развития трудно изменить из-за установленных стандартов, привычности процедуры и боязни предпринять что-то новое. В ответ на это такие группы, как Американская ассоциация планирования, разработали типовое постановление, которое обеспечивает основу для кластерного развития. Это постановление нетрудно выполнить административно, но политически проблематично из-за консервативного сопротивления.
Восприятие людьми личного пространства во многом связано с этим сопротивлением. Во многих случаях люди предпочитали жить в пригороде с намерением иметь большой участок земли; поэтому этих людей трудно убедить жить ближе друг к другу. Убеждение людей согласиться на небольшие размеры участков и более высокую плотность проживания остается одним из самых больших препятствий на пути развития кластеров. Это препятствие можно в основном преодолеть с помощью правильного дизайна участка, который предоставляет домам беспрепятственный вид и эффективное личное пространство. Просвещение людей о преимуществах лучшего сообщества и открытого пространства может служить стимулом для изменения восприятия.
Дополнительным препятствием для развития кластеров является сложность создания небольших участков при отсутствии муниципальной канализационной системы. Когда используются септические системы, на каждом участке под застройку должно быть достаточно земли для поля выщелачивания (иногда земля требуется для двух полей выщелачивания, дополнительная земля зарезервирована). Необходимое количество земли пропорционально размеру септической системы и почвенным условиям, которые должны обеспечивать безопасное проникновение сточных вод в землю. В областях, где используется колодезная вода, может потребоваться дополнительная площадь участка, чтобы в достаточной степени отделить колодец от поля выщелачивания. Это может привести к минимальному размеру участка в 1 акр (4000 м 2) или более, что затруднит создание кластера.
Однако установка комплексной установки очистки сточных вод (КОС) для развития (которая действует как небольшая кластерная установка, устраняющая необходимость в отдельных септических резервуарах) или использование биофильтров с каждой септической системой делают приемлемыми меньшие размеры партии. Кроме того, наличие пакета очистных сооружений уменьшает диаметр и глубину коллекторных канализационных линий для кластера, тем самым снижая общую стоимость инфраструктуры.
Последний основной вопрос кластерного развития - это проблема открытого, рекреационного и сельскохозяйственного пространства. Эти области служат во многих отношениях как преимущества, но также являются проблемами, которые необходимо решать. Поддержание открытого и рекреационного пространства требует создания ассоциаций домовладельцев, которые требуют уплаты налогов, страховки и общего содержания. При типичном подразделении в этом не было бы необходимости, но у людей были бы свои собственные расходы на обслуживание. Что касается сельского хозяйства: людям нравится жить рядом с ним, пока не возникнет необходимость вносить удобрения или пестициды. Этого факта нельзя избежать, но при правильном использовании кластерного развития могут возникнуть более широкие пробелы и барьеры между сельскохозяйственными землями и жилой недвижимостью, что ограничит воздействие нежелательных побочных продуктов.
Типовое постановление для кластерного развития - это раздел 4.7 Кодексов разумного роста, выпущенных Американской ассоциацией планирования. Наряду с представлением концепции развития жилого кластера в постановлении описывается процесс подачи заявки, планирования и реализации участка.
Основными условиями для применения кластерного развития являются то, что разрешены все основные или вспомогательные виды использования и разрешены многоквартирные дома, дуплексы и таунхаусы. А также применение требований к максимальному охвату участка, соотношению площадей, высоте здания и парковке ко всему участку, а не к отдельному участку. Условия кластерного развития требуют, чтобы площадь участка составляла не менее 2–5 акров (20 000 м 2) и не было минимальных размеров участка; кроме того, каждый дом не может находиться на расстоянии более 12 футов (3,7 м) от улицы, а двор - не менее 7,6 м (25 футов). Также должна быть возможность разместить более одного основного здания на каждом участке, и, наконец, не менее 25% участка используется под открытое пространство.
Включенный в заявку план участка должен состоять из планировки улиц и тротуаров, максимального количества и типа предлагаемых жилых единиц и их площади с расчетами; а также зона парковки, open space и другие аксессуары. Чтобы рассчитать разрешенное количество жилищ, необходимо измерить общую площадь участка в акрах и десятых долях акра, а затем вычесть общую площадь общественных и частных улиц и общественных улучшений; оставшаяся часть будет застроенной площадью. Затем разделите чистую площадь застройки на наименьший минимальный размер лота; округлите это число до ближайшего меньшего числа, и получится максимальное количество единиц.
При разработке кластера существуют различные отличительные особенности дизайна: учет природных особенностей / топографии, меньший размер участка, использование тупиков и использование определенных методов управления отходами / ливневыми водами.
Наряду с дизайном площадки, конструктивные особенности управления сточными / ливневыми водами являются принципиальным аспектом развития кластера. За счет максимального увеличения потока над сушей и стратегического использования рельефа и растений для замедления, удержания и очистки стока большая часть ливневых вод может быть обработана. Кроме того, существует множество способов борьбы со сточными водами. Такие методы, как общественные дренажные поля, ирригационные системы и упаковочные заводы, могут значительно снизить стоимость инфраструктуры и улучшить окружающую среду.
