Множитель общей арендной платы

Gross re Множитель nt (GRM ) - это отношение цены инвестиций в недвижимость к их годовому доходу от аренды до учета таких расходов, как налоги на недвижимость, страхование и коммунальные услуги; GRM - это количество лет, за которое недвижимость окупится в виде полученной брутто арендной платы. Для потенциального инвестора в недвижимость более низкий GRM представляет лучшую возможность.

GRM полезен для сравнения и выбора инвестиционной собственности, в которой эффекты амортизации, периодические затраты (например, налоги на недвижимость и страхование) и затраты для инвестора понесенные потенциальным арендатором (например, коммунальные услуги и ремонт), как ожидается, будут одинаковыми для всех объектов недвижимости (либо в виде одинаковых значений или одинаковых долей валового дохода от аренды), либо будут незначительными по сравнению с валовым доходом от аренды. Поскольку эти затраты также часто труднее предсказать, чем рыночная рентабельность, GRM служит альтернативой измерению чистой прибыли от инвестиций, когда такую ​​меру трудно определить.

Пример: Цена продажи 200 000 долл. США / (750 в месяц аренды * 12 месяцев) = 22,22

Сегодня довольно часто специалисты по недвижимости часто называют GRM с использованием годовой арендной платы, а не ежемесячной. аренда. 100 ГРМ (ежемесячная арендная плата) = 8,33 ГРМ (годовая арендная плата). 8,33 ГРМ, рассчитанное на годовую арендную плату, предполагает, что валовая рента будет окупаться за собственность через 8,33 года.

Обычной мерой стоимости арендной недвижимости, основанной на чистой прибыли, а не валовом доходе от аренды, является ставка капитализации (или максимальная ставка). В отличие от GRM, максимальная ставка - это не мультипликатор, а ставка годовой прибыли. Множитель, аналогичный GRM, полученный из чистой прибыли, был бы мультипликативным, обратным ставке капитализации.

Другой способ оценки собственности - использование кратной валовой потенциальной ренты, которая получается путем наблюдения за мультипликаторами сопоставимых проданных объектов недвижимости. Это делается с помощью мультипликатора валовой ренты (GRM) или мультипликатора валового дохода (GIM), которые, по сути, одинаковы. При их использовании важно знать, были ли они получены из кратных валовой потенциальной ренты или, скорее, от эффективного валового дохода.

Подобные процедуры иногда называют "сокращенными" процедурами, и они, безусловно, имеют свое место, но как причинно-следственные модели стоимости активов, как правило, в лучшем случае упрощенные, а в худшем - неполные, а иногда и вводящие в заблуждение по сравнению с более полной многопериодной процедурой дисконтированного денежного потока (DCF). Например, даже несмотря на то, что стоимость объекта в 18 325 000 долларов США может быть выражена в виде ставки капитализации 5,46%, это не означает, что его стоимость вызвана просто тем, что инвесторы хотят получить начальную доходность 5,46%. Инвесторы должны заботиться о более полной многопериодной перспективе общей доходности своих будущих инвестиций, как это представлено в процедуре DCF.

Более правильно думать о долгосрочной перспективе общей прибыли, представленной DCF, как обуславливая стоимость собственности в 18 325 000 долларов. В таком случае коэффициент капитализации в 5,46 процента лучше всего рассматривать как отражающее представление более фундаментального расчета DCF.

.