Войти
Серое поле в Ричмонде, Калифорния используется для расширения больницы Kaiser Permanente. Грейфилд (или грейфилд ) экономически заброшен возникшие, устаревшие, аварийные, умирающие или недостаточно используемые недвижимое имущество активы или земля. Термин был придуман в начале 2000-х из «моря» пустого асфальтобетона, которое часто сопровождает эти участки. Слово серое поле, также как и серые поля, является относительным неологизмом по сравнению с более широко известными терминами, такими как коричневое поле и зеленое поле.
. Этот термин исторически применялся к ранее - жизнеспособные объекты розничной и коммерческой торговли (такие как региональные торговые центры и стрип-центры ), которые пострадали от недостатка реинвестиций и были «вытеснены» более крупными, лучше спроектированными, лучше закрепленными торговыми центрами или торговыми площадками. Эти конкретные участки серого поля также называются «мертвыми торговыми центрами » или «призрачными боксами», если якорь или другие крупные арендаторы покинули помещение, оставив после себя пустые корпуса.
В отличие от старых площадок, в которых есть фактические или предполагаемые уровни загрязнения окружающей среды, серые поля обычно не требуют восстановления, чтобы открыть ценность для инвестора. Скрытая ценность во многих случаях исходит от базовой инфраструктуры (такой как водопровод и канализация, электрические системы, фундаменты и т. Д.), Наличие которой позволяет разработчику эффективно улучшать сайт за счет капитальных затрат (иногда весьма незначительных), которые могут легко приводят к увеличению арендной платы и большей стоимости. Другие важные потенциальные качества, такие как парковка, центральное расположение и т. Д., Также могут быть использованы при хорошо выполненной перепланировке участка.
Некоторые «серые поля» также могут считаться благоприятными для инвесторов, потому что даже если они превосходят их по качеству или находятся в плохом физическом состоянии, они имеют доход от долгосрочной или краткосрочной аренды. Серые поля с краткосрочной ареной могут хорошо подойти инвестору / застройщику, у которого есть стратегия, предусматривающая интенсивное управление активами недвижимости. Активно управляя «серым полем» в условиях краткосрочной аренды, арендная плата может быть увеличена после внесения улучшений.
Термин «серое поле» может также применяться в более широком смысле к городским застройкам или коммерческим местам, где недостаточно или устаревшее (не для розничной торговли) использование препятствует использованию в других отношениях ценного объекта недвижимости. Примером может служить бывший промышленный участок на набережной, который потенциально может быть полезен как объект смешанного использования / проживания, так как на него посягает застройка жилых домов или другие факторы экономического давления или перепланировки. В этом примере оживление серого поля может потребовать зонирования изменений и / или какого-либо государственно-частного партнерства для достижения максимального и наилучшего использования.
В 2001 году Конгресс за новый урбанизм придумал термин «серое поле», который относится к стареющим участкам застройки, которые когда-то служили жизненно важными торговыми коридорами во время массового исхода из пригородов после Второй мировой войны, но сегодня настали более тяжелые времена. В отличие от загрязненных заброшенных полей и неосвоенных зеленых полей, серые поля относятся к «так называемым« мертвым торговым центрам », часто характеризующимся огромными пустыми асфальтовыми автостоянками, которые их окружают».
Согласно наиболее консервативным расчетам 1999 г. будет не менее 203 американских торговых центров Greyfield с совокупной непогашенной задолженностью более 2 миллиардов долларов и прогнозируемыми затратами на реконструкцию более 11 миллиардов долларов к 2004 году. В 2001 году из 2000 американских региональных торговых центров было подсчитано, что почти 20% составляли торговые центры Greyfield или в опасности стать таковым.
Примеры серых полей в американских городах: Central City Mall в Сан-Бернардино, Калифорния ; Центр города Престонвуд в Даллас, Техас ; Павильон Мэйпл-Хилл в Каламазу, Мичиган ; и Lafayette Plaza в Бриджпорте, Коннектикут.
Средний размер участка 45 акров (18 га). Эти объекты меньше и меньше связаны с региональной транспортной системой, чем те, на которых расположены лучшие торговые центры Америки, которые в среднем составляют более 70 акров (28 га), с видимостью автострады и прямым доступом к съезду.
Расположены в устоявшиеся кварталы и торговые районы и на пригородных магистралях с автобусным сообщением, многие из них уже являются автобусными узлами.
У них серьезная конкуренция; В среднем, торговые центры Greyfield имеют 2,3 миллиона квадратных футов (210 000 м 2) миллионов квадратных футов конкурирующих торговых площадей в 22 других центрах в пределах 5 миль (8,0 км). Часто они старше и меньше самых успешных торговых центров в своем регионе.
Обычного ремонта будет недостаточно, чтобы вдохнуть новую жизнь во многие объекты. Подтяжка лица мало поможет. Новый якорный магазин, в зависимости от положения центра на рынке, также может не принести многого.
Критические факторы, необходимые для перепланировки участка серого поля, включают следующее:
Уроки успешной трансформации серого поля основаны на тематических исследованиях, проведенных Конгрессом за новый урбанизм. Эти участки были разработаны Пасео Колорадо в Пасадене, Калифорния ; развитие City Place в Лонг-Бич, Калифорния ; развитие Belmar в Лейквуде, Колорадо ; застройка Даунтаун Парк Форест в Парк Форест, Иллинойс ; развитие Mizner Park в Бока-Ратон, Флорида ; и развитие Winter Park Village в Winter Park, Флорида. В ходе этого исследования были извлечены следующие уроки:
