Войти
| Эррингтон против Вуда | |
|---|---|
 | |
| Суд | Апелляционный суд Англии и Уэльса |
| Полное название дела | Также называется Эррингтон против Эррингтона |
| Цитата(s) | [1951] EWCA Civ 2, [1952] 1 KB 290 |
| История болезни | |
| Предыдущие действия | Истец также проиграл с первого взгляда. |
| Членство в суде | |
| Судья (судьи) | Лорды Апелляционные судьи Сомервелл, Деннинг и Родсон |
| Ключевые слова | |
| Принятие, одностороннее предложение | |
Эррингтон против Вуда [1951] EWCA Civ 2 - это английское договорное право и английское земельное право судебное решение Апелляционный суд относительно соглашения и права на конкретное выполнение гарантии, на которую полагаются.
Г-н Эррингтон в 1936 году купил дом в Милвене Авеню, Ньюкасл-апон-Тайн, за его сына и невестку, заплатив 250 фунтов стерлингов, а оставшиеся 500 фунтов стерлингов, поступившие из ипотеки, выплатили 15 ш в неделю новым жен. Мистер Эррингтон пообещал им, что они смогут оставаться в оккупации до тех пор, пока они заплатят ипотечный кредит, и что после выплаты всех взносов он будет их. Он дал ей книгу строительного общества и сказал: «Не расставайтесь с этой книгой. Когда будет выплачена ипотека, дом станет вашей собственностью ». Он умер, и сын переехал к своей матери. Мать добивалась владения у невестки.
Судья отклонил иск о владении.
Коллегия из трех судей Апелляционного суда единогласно постановила, что невестке не нужно выезжать из дома, потому что она имеет право остаться и выплатить ипотека в рамках обязательного соглашения с отцом по разным причинам.
Somervell LJ дал первоначальное (первое чтение) суждение комиссии.
Деннинг Л.Дж. постановил, что это не просто аренда по желанию ; отец не мог отозвать свое обещание, когда пара приступила к выплате взносов по ипотеке. Обещание перестанет связывать его, только если они оставят свою часть обещания неполной и невыполненной. 15 с в неделю не были арендной платой, они не были обязаны ее платить, отец мог только отказать им в передаче дома. Супруги были лицензиатами, но они получили равноправное право оставаться в собственности до тех пор, пока платили взносы, которые перерастали в хороший справедливый титул после выплаты ипотеки. Отец заключил односторонний контракт, который не мог быть отменен, как только они начали выступление, но перестал связывать его, если они не выполняли свою сторону. Хотя у них было исключительное владение, они были лицензиатами, потому что у них была лишь личная привилегия оставаться без права уступки или субаренды. Но они были не просто лицензиатами, а не лицензиатами по контрактам. Он сказал, что нет необходимости подразумевать обязательство завершить платежи. Предел заключается в том, что дочь перестает платить, а имущество отца должно оплатить счет. Тогда она потеряет право остаться. Пара имела лицензию, не считая аренды, но договорное или, по крайней мере, справедливое право остаться, которое перерастет в хороший справедливый титул, как только будет выплачена ипотека. Правило, согласно которому лицензия всегда может быть отозвана по желанию, было «изменено в связи с вмешательством справедливости». Его приговор продолжался:
Каков юридический результат этих фактов? Взаимоотношения сторон открыты для трех возможных юридических конструкций:
Классическое определение лицензии было предложено главным судьей Воганом в семнадцатом веке в статье Томас против Морралла (1673 г.) Воган на странице 351:
" Распоряжение или лицензия должным образом не передает никаких процентов, не изменяет или не передает собственность в чем-либо, а только делает законным действие, без которого оно было незаконным ".
Таким образом, разница между арендой и лицензией заключается в том, что в арендовании, проценты переходят в землю, тогда как в лицензии нет. Иногда предполагалось, что при их различении решающим критерием будет наличие у захватчика исключительного владения. Если ему передавалось исключительное владение, то он считался арендатором, хотя и арендатором по желанию, см. (1839) 5 M. W. 14, 16, 1899 1 QB, стр. 486: тогда как если бы он не имел исключительного права владение он был только лицензиатом, 1895 2 IR, page 359.
Однако этот тест часто вызывает опасения, поскольку он может не соответствовать действительности. Хороший пример - (1841) 8 M. W., page 118, где лицо было оставлено в исключительное владение по договору купли-продажи. Барон Олдерсон сказал, что он был арендатором по своему желанию; и барон Парк с некоторым трудом согласился с ним, но лорд Абинджер сказал, что
«хотя ответчик занимал по действующему договору о продаже ему собственности, он не мог считаться арендатором».
Теперь По прошествии ста лет стало ясно, что мнение лорда Абинджера было правильным. Проверка исключительного владения никоим образом не является решающей.
Первый случай, подтверждающий это, был в 1942 г., A.E.R., страница 674, когда владелец разрешил некоторым эвакуированным остаться в коттедже на время войны без арендной платы. Этот суд постановил, что эвакуированные были не арендаторами, а только лицензиатами. Мастер свитков, лорд Крин, сказал (на стр. 677):
«Предположить, что есть намерение создать отношения между домовладельцем и арендатором, кажется мне совершенно невозможным. Есть одно золотое правило, которое из общих применение, а именно, что закон не вменяет намерение вступить в правовые отношения, когда обстоятельства и поведение сторон отрицательно влияет на какое-либо намерение такого рода ".
Эти выразительные слова возымели действие.
В последнее время у нас было много случаев, когда арендаторы находились в исключительном владении, которых считали не арендаторами, а только лицензиатами. Когда реквизиция разрешила людям владеть недвижимостью за недельную арендную плату, 1944 КБ, стр. 298, 1944 КБ, стр. 541, 1950, 1 КБ, 148: когда домовладелец сказал арендатору при выходе на пенсию, что он может жить в коттедже бесплатно до конца своих дней, 1951 г. 1 KB, 149, 156, когда домовладелец после смерти вдовы законного арендатора позволил своей дочери оставаться во владении, платя арендную плату в течение шести месяцев, Marcroft Vagons Ltd. v. Smith, 1951 2 KB, page 496, когда владелец магазина разрешил управляющему жить в квартире над магазином, но не требовал от него этого, и стоимость квартиры была принята во внимание из расчета 1 фунт стерлингов в неделю в установление его заработной платы, Уэбб Лтд. против Уэбба, 24 октября 1951 г. (еще не сообщалось): в каждом из этих случаев арендатор считался лицензиатом, а не арендатором.
Аналогичным образом есть многочисленные случаи, когда жена, которую покинул муж и оставил им в супружеском доме, считалась квартиросъемщиком мужа-собственника, 1942 г. 1 КБ, стр. 370, 1946 1 AER, стр. 250, ни голый лицензиат, 1950 1 KB, стр. 311, но быть в особом положении - лицензиат со специальным правом - в соответствии с которым муж не может выгнать ее, кроме как по приказу Court, 1951, 1 KB, page 657.
Результатом всех этих дел является то, что, хотя лицо, переданное в исключительное владение, prima facie считается арендатором, тем не менее оно не будет задержано. быть так, если обстоятельства негативные, любое намерение создать договор аренды. Одних слов может быть недостаточно. Стороны не могут превратить аренду в лицензию, просто назвав ее таковой. Но если обстоятельства и поведение сторон покажут, что все, что предполагалось, заключалось в предоставлении оккупанту личной привилегии без интереса к земле, он будет считаться только лицензиатом.
Принимая во внимание эти недавние дела, я сомневаюсь, что 1899 1 Q.B., page 486, и дело егеря, упомянутое в нем, будут решены таким же образом сегодня.
Применяя вышеизложенные принципы к настоящему делу, мне кажется, что, хотя супружеская пара имела исключительное владение домом, отношения арендодателя и арендатора уже не существовали. Они были не арендаторами по желанию, а лицензиатами. У них была личная привилегия оставаться там, без права уступки или субаренды. Однако они не были голыми лицензиатами. Они были лицензиатами с договорным правом остаться. Как таковые, они не имеют права оставаться по закону, но имеют право на справедливость, и теперь справедливые права преобладают.
Я признаю, однако, что судам потребовалось некоторое время, чтобы прийти к этой позиции. По общему праву лицензия всегда могла быть отозвана по желанию, несмотря на договор об обратном, (1845) 13 M. W., стр. 838. Средство правовой защиты от нарушения договора заключалось только в возмещении убытков. Такого мнения придерживались еще несколько лет назад, см., Например, то, что было сказано в 1942 AER, 674, 677, Thompson v Park, 1944 KB, 408, 410. Однако правило было изменено благодаря этому вмешательству справедливости.
Закон и справедливость были слиты почти 80 лет, и с 1948 года стало ясно, что в результате слияния лицензиару не будет разрешено вытеснять лицензиата в нарушение контракта, чтобы разрешить его, чтобы остаться, см. Winter Garden Theater v Millenium, 1946 1 AEI, на стр. 680 за лорда Грина, 1948 г. AC на стр. 191 за лорда Саймона: ни в нарушение обещания, в соответствии с которым действовал лицензиат, даже при том, что он не придал этому значения, см. 1951 KB, стр. 149 на стр. 156, где Мастер Свитков, сэр Рэймонд Эвершед, сказал, что в результате устной договоренности, позволяющей мужчинам остаться, он «получил право в качестве лицензиата на бесплатное проживание в помещении до конца своих дней ". Такое вливание справедливости означает, что договорные лицензии теперь имеют самостоятельную силу и действительность и не могут быть отозваны в нарушение договора. Ни лицензиар, ни кто-либо, подавший претензию через него, не могут игнорировать договор, за исключением покупателя в отношении стоимости без предварительного уведомления.
Мне, пожалуй, следует упомянуть два случая, которые на первый взгляд кажутся возвращающимися к прежней точке зрения: первый - это 1951 г. 2 КБ, стр. 923, когда домовладелец обещал, что соглашение о совместном использовании жилья (которое на самом деле было лицензией) должны быть «в рамках Закона об аренде». Суд постановил, что лицензиат не был защищен: потому что Акты об аренде действуют только в отношении аренды, и что, как стороны не могут заключать договоры на основании Актов, они не могут заключать их. Не было выдвинуто никаких аргументов в пользу того, что обещание арендодателя было равнозначно заявлению: «Я обещаю предоставить вам, мой лицензиат, такую же защиту, которую Закон об аренде дает арендаторам». Если бы этот аргумент был выдвинут, то мог бы возникнуть тот самый момент, который возникает в этом случае; но, как оказалось, точка не была принята, поэтому и решения по ней не было.
Другой случай - это 1951 г. 2 K.B., стр. 596, где муж, на основе разумных соображений, дал обязательство, что он позволит своей жене и детям оставаться в своем доме без арендной платы. Считалось, что муж имел право нарушить свое обещание, продав дом через ее голову, даже если покупатель взял, полностью зная об обещании. Однако я замечаю, что, принимая это решение, судья Роксбург подчеркнул, что жена не была лицензиатом, основываясь на том, что я сказал в 1950 г. 1 K.B. 311, 319: но более позднее решение этого суда в 1951 г. 1 K.B., 149, 154 показывает, что она была лицензиатом и что муж не мог выгнать ее в нарушение своего обещания. Я не могу избавиться от мысли, что если бы это дело было передано на рассмотрение ученого судьи, решение могло бы быть другим. Поэтому я не вижу в этих недавних случаях ничего, что могло бы поколебать мое мнение о договорных лицензиях.
В настоящем деле очевидно, что отец прямо обещал паре, что собственность будет принадлежать им, как только будет выплачена ипотека, и косвенно пообещал, что до тех пор, пока они будут платить взносы Строительному обществу, им должно быть разрешено оставаться во владении. Они не были покупателями, потому что никогда не брали на себя обязательств платить взносы, но, тем не менее, они находились в положении, аналогичном покупателям. Они выполнили обещание, и ни отец, ни его вдова, его наследник по титулу, не могут изгнать их, не соблюдая его.
В результате, по моему мнению, апелляция должна быть отклонена и не должен быть отдан приказ о хранении. Я прихожу к такому выводу на другом основании, нежели тот, который пришел к мнению образованного судьи, но ответчик всегда может поддержать решение по любому основанию.
Родсон Л.Дж. вынес короткое совпадающее суждение.
