Войти
Жилье для персонала - это термин, который все чаще используется специалистами по планированию, правительством и организациями, жилищная политика или пропаганда. Это приобретает популярность среди риэлторов, разработчиков и кредиторов. Жилье для рабочей силы может относиться к любой форме жилья, включая владение домами на одну или несколько семей, а также аренду квартир. Под жильем для рабочей силы обычно понимается доступное жилье для домохозяйств с заработанным доходом, недостаточным для обеспечения качественного жилья в разумной близости от места работы.
Рассмотрение вопроса о размещении рабочей силы включает следующие четыре основных фактора:
Термин «рабочая сила» означает тех, кто имеет оплачиваемую работу, группу людей, которые обычно не рассматривается как цель программ доступного жилья. Таким образом, жилье для рабочих подразумевает измененное или расширенное понимание доступного жилья. Жилье для рабочей силы обычно предназначено для «основных работников» в сообществе, то есть для сотрудников полиции, пожарных, учителей, медсестер, медицинского персонала. Некоторые общины определяют понятие «существенное» в более широком смысле, включая работников сферы услуг, как, например, в курортных общинах, где высокая стоимость недвижимости и большое количество низкооплачиваемых рабочих мест в сфере услуг необходимы для местной экономики. Жилье для рабочей силы может быть нацелено в более общем плане на определенные уровни дохода независимо от типа занятости, с определениями в диапазоне от 50% до 120% от среднего дохода по району (AMI).
Ипотечные кредиторы обычно устанавливают лимит от 28% до 36% дохода семьи, допустимый для выплаты основной суммы, процентов, налогов и страхования (PITI). Расчеты ценообразования, ориентированные на арендаторов, которые представляют примерно одну треть семей в США, определяют желаемую стоимость жилья для рабочей силы на уровне 30% дохода семьи или ниже. Доступность по цене является функцией соотношения между доходом и стоимостью жилья в данном районе, что приводит к вариации процентной доли AMI, которая может использоваться для описания людей, которым может потребоваться жилье для рабочей силы.
Наиболее подходяще, «Жилье для рабочей силы» находится в центрах занятости или рядом с ними. Увеличивающаяся дистанция между оплачиваемой работой и жильем, доступным благодаря доходу, который он обеспечивает, заставляет людей искать жилье на окраинах населенных пунктов. Это упоминается как фактор, способствующий разрастанию городов, типичным примером которого являются заторы на дорогах, длительные поездки на работу, круглосуточные магазины и торговые центры, а также быстрое потребление открытого пространства из-за строительства новых домов, происходящих на окраинах. окраины мегаполисов, где земля обычно дешевле. Несмотря на то, что проблемы с жильем для рабочей силы распространены в крупных городах США, они могут возникать везде, где стоимость земли или другие ограничения на создание или доступность качественного доступного жилья ограничиваются зонированием, рыночными силами или физическими границами.
В последние десятилетия федеральные программы были сосредоточены на предоставлении жилищных субсидий или ваучеров, а также на строительстве и обслуживании проектов государственного жилья для семей с низкими доходами. Доступность жилья для всех остальных поддерживается в основном за счет программ для покупателей жилья, особенно за счет ипотечного финансирования. Независимо от того, хотите ли вы арендовать или купить жилье, в районах, где выявлена нехватка рабочей силы, жилье, которое можно найти в непосредственной близости от рабочих мест, часто бывает низкого качества. Новое жилье, построенное во время экономического бума, включало небольшое количество доступных по цене единиц, доступные единицы часто проверяются на нуждаемость, чтобы исключить всех, кроме самых бедных жителей, а менее дорогое жилье, как правило, строится на расстоянии, где земля дешевле. Близость к работе часто означает компромисс между качеством жилищного фонда, школой и личной безопасностью. В реальном выражении жизнь в некачественном жилье или в маргинальных кварталах - это компромисс между доступом к доходу и доступом к таким ресурсам, как рост справедливости в отношении жилья или качественное образование.
Концепция размещения рабочей силы берет свое начало в горнолыжных городах Теллурайд и Аспен, штат Колорадо. В 1974 году в связи с тем, что местные жители не могли покупать дома из-за разницы между заработной платой и стоимостью домов и земли, резко возросшей из-за покупателей из Нью-Йорка и Голливуда, в Институте Аспена была организована конференция. В Аспене был разработан план по созданию вторичного и отдельного рынка жилья для «местных рабочих», основанного на местной заработной плате и доступности. Одним из стандартных инструментов, изобретенных для создания домов по доступным ценам для местных рабочих, которые оставались бы доступными для будущих поколений, было ограничение по акту, которое в самой простой форме гласило, что для получения права на покупку дома заявитель должен жить в сообществе, а не владеть другим домом. в сообществе, должен работать в основном полный рабочий день и должен прожить в сообществе минимальный период времени. Кроме того, владелец может продать дом только тому, кто соответствует тем же критериям. Более поздние положения, добавленные за годы «проб и ошибок», включают ограничения дохода для получения права и ограниченные ставки на сумму прибыли, которую владелец может получить, чтобы гарантировать, что дом останется доступным навсегда. Три процента годовых на протяжении многих лет было вполне оправданным числом.
Жилищная проблема рабочей силы казалась аномалией на горнолыжных курортах, усугубляемой из-за ограниченности земли под застройку из-за гор и земель, находящихся в федеральной собственности, что делало «разрастание» нереальным. Вместо этого, похоже, это было предвестником проблем, с которыми сейчас сталкиваются туристические сообщества и мегаполисы по всей стране и во всем мире. В начале 2000-х рекордно низкие процентные ставки по ипотеке вызвали всплеск спроса на жилье по всей стране. Рекордное жилищное строительство и рекордные цены на жилье во многих общинах привели к росту стоимости земли. Затраты на строительные материалы и рабочую силу, вызванные катастрофическими ураганами в 2004 и 2005 годах, которые повредили или разрушили сотни тысяч домов во Флориде и на побережье Мексиканского залива, усугубили проблему, создав критическую дилемму: во многих сообществах семьи со средним доходом не могут позволить себе дом по средней цене. Какое-то время низкие процентные ставки и доступность творческих вариантов финансирования сокращали разрыв между стоимостью жилья и доходом для некоторых домохозяйств, позволяя людям получать ипотечные кредиты, которые потребляли более 30% их дохода, или использовать растущий капитал в своем доме для компенсации за разрыв в доступности. Кризис субстандартного ипотечного кредитования и текущий экономический спад вызывают вопросы относительно способности финансовых инструментов и частных застройщиков эффективно решать текущую или будущую нехватку доступного жилья.
Жилье сыграло важную роль в экономическом развитии и росте среднего класса Америки. Федеральная жилищная политика в прошлом иногда создавала программы для оказания помощи населению, в настоящее время предназначенному для обеспечения жильем рабочей силы. Например, после Второй мировой войны потребности вернувшихся ветеранов и бэби-бума привели к появлению законопроекта о GI, который включал положения о льготных условиях ипотечного кредитования и стимулировал развитие пригородов, создавая доступные возможности домовладения для поколения американцев. В рамках проектов государственного жилья также предоставлялось арендное жилье многим городским семьям. В последующие десятилетия проверка нуждаемости, бегство белых и бесхозяйственность изменили бы природу и восприятие государственного жилья, но в Америке середины века они по-прежнему обеспечивали качественное и доступное жилье тысячам рабочих семей и семей среднего класса.
В крупных мегаполисах Северной Америки рабочие часто вынуждены добираться все дальше и дальше от места работы просто в поисках доступного жилья. Это явление получило название «двигайся до тех пор, пока не получишь право» (для получения ипотечной ссуды). Сегодня существует пробел в политике финансирования развития жилищного строительства рабочей силы. Федеральные программы через HUD или правительства штатов ориентированы на программы с низким доходом, предназначенные для людей, которые получают менее 60% от среднего дохода по региону (AMI). Одна из программ - это программа, которая в основном стимулирует развитие сдаваемой в аренду недвижимости. Жилье для рабочей силы предназначено для людей, которые составляют от 50% до 120% AMI - слоя дохода, который в значительной степени не обслуживается и не учитывается как федеральными, так и государственными программами, за исключением кредитов FHA. Доступное жилье для рабочего и среднего классов в основном остается на усмотрение отдельных муниципалитетов и округов.
Семьи, попадающие в эту категорию дохода, столкнулись с трудностями при покупке дома, расположенного в том районе, в котором они работают, и отвечающего их потребностям. В ответ многие семьи стали «водить машину из соображений доступности» или «вести машину, пока не получат квалификацию», чтобы иметь приличный дом с качественными школами и низким уровнем преступности. Эти обстоятельства привели к увеличению среднего времени в пути. Часто возникает необходимость владения автомобилем, что создает дополнительное финансовое бремя по мере роста цен на бензин. Эта тенденция также вызвала заторы и необходимость увеличения дорожной сети с огромными затратами. Эта тенденция стимулировала жилищное строительство, но некоторые муниципалитеты обнаружили, что трудно или невозможно получить достаточно новых доходов от развития, чтобы поддерживать или расширять инфраструктуру, необходимую для этого типа роста, который получил название разрастание. Критики пригородов описывают множество социальных издержек, проистекающих из этих схем поселений, характеризующихся домами на одну семью, жилыми и коммерческими районами, разделенными зонированием, и отсутствием транспортных альтернатив личному автомобилю, чтобы получить доступ к работе, отдыху, услугам и образованию.. Bowling Alone - одна из таких критических замечаний.
Альтернативой поездкам на работу является жилье поблизости от места работы. Этот вариант может быть ограничен ценой. Общая потеря доступного жилья из-за редевелопмента и джентрификации привела к нехватке жилья в большинстве городов. Оставшиеся варианты городского жилья часто нежелательны из-за проблем с качеством. С 1950-х годов городские центры Америки страдали от повсеместных социальных проблем, усугубляемых потерей домохозяйств рабочего и среднего класса, создавая концентрацию крайнего богатства и бедности. Реконструкция городов увеличила экономическую базу городов за счет новых офисных зданий и развлекательных заведений, отелей и туристических районов, а также высококлассных жилых домов. Но без успешных школ, безопасных детских площадок и кварталов, а также других элементарных удобств города не смогли бы конкурировать с соседними пригородами в привлечении и удержании жителей с умеренным доходом. Такие проблемы, как преступность, нестабильная стоимость собственности, низкое качество арендного фонда и высокая концентрация бедности, создаваемая проектами строительства жилья для малоимущих, еще больше удерживают людей от выбора жить рядом с работой.
Системы, подобные оригинальной схеме Аспена, не получили широкого распространения. Тем не менее, проблема размещения рабочей силы продолжает влиять на общины за пределами мегаполисов, особенно на курортные общины, где обнаруживаются острые последствия тройного воздействия высокой стоимости земли, земли, ограниченной географическими особенностями (например, береговой линией или горами), и преобладанием более низкой оплаты труда. занятость в сфере услуг. В настоящее время большая часть пропагандистской и политической деятельности сосредоточена в мегаполисах, где стоимость жилья выше, чем в среднем по стране.
Термин «жильё для рабочей силы» появляется в обсуждениях политики на национальном уровне и уровне штата. Хотя обычно это определяется местными условиями - средним доходом в районе, справедливой рыночной арендной платой и базой занятости в конкретном регионе - без возможности финансирования инициатив или создания достаточных стимулов или мандатов, трудно оказать какое-либо влияние на доступное жилье. Как и в случае со всеми инициативами доступного жилья, местные органы власти могут использовать существующие инструменты, такие как инклюзивное зонирование, апзонирование, бонусы за плотность населения для достижения желаемых результатов. Поощрения могут включать отказ от таких сборов, как плата за разрешение на строительство, плату за воду и канализацию. Налоги на передачу недвижимости и налоги с розничных продаж могут обеспечить финансирование в штатах, где местные органы власти имеют право увеличивать доход таким образом. В Миссури некоторые примеры политических рекомендаций по изменениям на уровне штата, которые могут ускорить создание жилья для рабочей силы, включают выпуск облигаций для финансирования проектов и обязательное включение жилья для рабочей силы в комплексные планы, необходимые для крупнейших муниципалитетов штата.
Метрики для определения и решения проблемы жилья для рабочей силы развиваются. Многие организации ссылаются на отчет NLIHC «Вне досягаемости», который включает карты данных, чтобы проиллюстрировать несоответствие между жильем и доходами по стране. Отчет за 2010 год от некоммерческой организации Urban Land Institute, расположенной в Вашингтоне, округ Колумбия, под названием «Priced Out» является одним из примеров углубленного исследования для конкретной области. В нем представлен обзор жилищных вопросов рабочей силы в столичном регионе Бостона. ULI приходит к выводу, что площадь Бостона на 25 000 единиц меньше количества, необходимого для размещения нынешней рабочей силы, и к 2020 году будет не хватать еще 11 000 единиц. Хотя этот пример взят из одного из наиболее сильно пострадавших районов страны, он иллюстрирует полезность определения масштаба и масштаба проблемы в качестве необходимого предвестника ее решения. В отчет также включены примеры некоторых типичных семей региона Бостон, чтобы проиллюстрировать, что рабочая сила применяется к людям, которые обычно считаются представителями среднего класса, например, доцентам колледжей и инженерам-строителям. Многие защитники жилищного строительства надеются, что оно может найти более широкую поддержку, чем предыдущие инициативы в области доступного жилья, поскольку оно нацелено на основных членов сообщества и на людей, которых считают трудолюбивыми, хорошими соседями, которые не окажут негативного влияния на стоимость недвижимости и более достойны, чем те, кто действительно беден.
Национальная ассоциация риэлторов, крупнейшая в стране торговая ассоциация профессионалов в сфере недвижимости, теперь предлагает жилищную сертификацию рабочей силы и поддержку связанных проектов в рамках жилищного гранта на рабочую силу Иры Грибина.
В 2013 году было завершено строительство Teachers Village в Ньюарке, штат Нью-Джерси. Этот комплекс смешанной застройки включает в себя чартерные школы, магазины на первом этаже и арендуемые помещения для 200 учителей Ньюарка. В то время как в начале 2000-х в Ньюарк было добавлено значительное количество элитных жилых домов, Teachers Village является одним из первых значительных пристроек жилья для семей со средним или средним уровнем дохода.
Доступное жилье для рабочей силы в районе залива Калифорния было нацелено на удержание учителей, когда было обнаружено, что высокая стоимость жилья была основной причиной высокой текучести кадров. Один разработчик получил бонус за плотность, то есть право строить больше единиц, чем позволяет текущее зонирование, в обмен на предоставление единиц, ориентированных на людей, составляющих 80-120% AMI. Округ Сонома, штат Калифорния, вводит сборы для финансирования жилищного строительства.
Флорида пережила рекордный рост за большую часть своей истории, в том числе во время недавнего экономического бума. Жилищная коалиция Флориды вот уже почти 20 лет является одним из ведущих новаторов в США в области защиты жилищного строительства и помогла разработать Закон Садовски о доступном жилье в 1991 году. Инициатива Южной Флориды по жилищному строительству составила исчерпывающий список подходов к развитию жилищного строительства рабочей силы. - от земельного банка и вариантов финансирования до рекомендаций и стимулов по зонированию.
В 2008 году в Нью-Гэмпшире был принят закон о найме рабочей силы, и в 2010 году были утверждены планы строительства первого проекта в соответствии с этим законодательством.
В 2008 году в Нью-Йорке был принят Закон о жилищном обеспечении рабочей силы на Лонг-Айленде, который получил поддержку отчасти потому, что давние жители видят, как их маленькие взрослые дети уезжают из-за расходов на жилье.
