Войти
Газампинг возникает, когда продавец (особенно собственности) принимает устное предложение (обещание купить) собственности от одного потенциального покупателя, но затем принимает более высокое предложение от кого-то другого.. Это также может относиться к продавцу, который повысил запрашиваемую цену или попросил больше денег в последнюю минуту после того, как ранее устно согласился на более низкую цену. В любом случае первоначальный покупатель оказывается в плохой ситуации и должен либо предложить более высокую цену, либо потерять покупку. Термин «газампинг» чаще всего используется в UK, Ирландии и Австралии, хотя аналогичные методы можно найти в некоторых других юрисдикциях.
В условиях высоких цен на недвижимость на британском рынке жилой недвижимости конца 1980-х - начала 1990-х гг. В Англии и Уэльсе недоверие стало обычным явлением, потому что предложение покупателя не является юридическим обязательна даже после принятия предложения продавцом. Это связано с тем, что в соответствии со статьей 2 Закона о собственности (прочие положения) 1989 года и для предотвращения недобросовестности договор купли-продажи земли должен быть заключен в письменной форме, требование английского права, восходящее к Статуту о мошенничестве 1677 года. Первоначально это требование было направлено на обеспечение добросовестности и уверенности в сделках с землей.
Когда владелец принимает предложение о недвижимости, покупатель, как правило, еще не заказал обследование здания, и у покупателя еще не будет возможности выполнить рекомендованные юридические проверки. Предложение о покупке сделано «в соответствии с контрактом», и, таким образом, до обмена письменными контрактами любая из сторон может отказаться от сделки в любое время. На выполнение формальностей может уйти до 10–12 недель, и если продавец соблазнится более высоким предложением в течение этого периода, покупатель останется разочарованным и потеряет деньги. Запрашиваемая цена не влияет на то, подверглась ли недвижимость "тщательному анализу". Любое предложение по сравнению с предыдущим предложением, которое впоследствии принимается, называется газампингом.
Когда цены на недвижимость падают, практика газампинга становится редкостью. Термин «gazundering » был придуман для противоположной практики, когда покупатель ждет, пока все будут готовы обменять контракты, прежде чем снизить предложение на недвижимость, что угрожает краху всей цепочки продаж домов. в ожидании заключения сделки. «Газангинг » описывает аналогичную ситуацию, когда продавец полностью отказывается от продажи, ожидая получить лучшую запрашиваемую цену или предложение, когда рынок улучшится.
Этот термин может быть образован от идишского слова «гезумф», означающего завышенную цену или обман.
Закон Шотландии и практика делают проблему газампинга в Шотландии редкостью. В шотландской системе передачи покупатели либо проходят опрос перед тем, как сделать ставку адвокату продавца, либо делают предложение, "подлежащее рассмотрению". Продавцы обычно устанавливают дату закрытия для письменных предложений, а затем предоставляют письменное согласие с выбранным предложением. Соглашение становится обязательным, когда адвокат продавца представляет подписанный письменный документ об акцепте предложения покупателя. Если продавец попытается принять более высокую ставку после того, как контракты были юридически завершены посредством письменного предложения и акцепта, его солиситор откажется действовать от его имени в соответствии с кодексом практики Юридического общества Шотландии., будет профессиональным проступком. Как и в Англии, все контракты на продажу земли должны быть подтверждены в письменной форме, подписанными каждой стороной или от ее имени. В Шотландии юристы сторон подписывают от их имени, в отличие от Англии, где покупатель и продавец подписывают контракт, который был составлен в дублированной форме, причем дубликаты затем обмениваются для заключения имеющего обязательную силу контракта. Часто ошибочно утверждают, что газампинг - редкость в Шотландии, потому что говорят, что устное соглашение о сделке с недвижимостью имеет обязательную юридическую силу; Хотя договор о контрактах отличается от закона в Англии, редкость связана с другой системой передачи права собственности.
Однако в Шотландии агент по недвижимости, действуя от имени продавца, может инициировать иную форму газампинга. После того, как истечет срок подачи письменных предложений и агент по недвижимости устно согласится с выбранным предложением, он может попытаться спровоцировать торговую войну между успешным покупателем и конкурентом, который может быть вымышленным. попытка увеличить предложение каждой стороны. В таких обстоятельствах у успешного покупателя мало возможностей для обращения за помощью, который, несмотря на то, что был устно проинформирован о том, что его предложение было принято, затем устно уведомляется о том, что его предложение было отклонено в пользу более высокой ставки. Такие ситуации возникают только на ранней стадии процесса передачи права собственности, до письменного принятия предложения, сделанного солиситором продавца. Часто они являются результатом юридического требования со стороны агентов по недвижимости сообщать продавцу о любом более высоком предложении, полученном до письменного подтверждения устно принятого предложения, включая предложения, полученные после даты закрытия.
В Шотландии «отмывание денег» возможно там, где покупатель не имеет достаточных активов для предъявления иска, но это нечасто.
Термин «газампинг» не используется в США. В каждом штате действуют разные законы и традиции, но покупатели обычно делают письменное предложение, которое после принятия (подписания) продавцом в большинстве мест является обязательным для продавца. Это известно как договор купли-продажи, в котором могут быть условия. Контракты на покупку жилья в США обычно содержат пункт о проверке, короткий период, в течение которого покупатель может осмотреть недвижимость и отказаться от договора с полным возвратом задатка, если недвижимость не проходит проверки покупателем. Однако продавец не может, за исключением некоторых штатов, отступить в течение периода проверки. Нью-Джерси - это штат, в котором у продавца есть период «юридической проверки», в течение которого он может отказаться от принятого контракта.
На падающем или депрессивном рынке термин «газодобыча» относится к практике, когда потенциальный покупатель (особенно собственности) делает устное предложение (обещание купить) собственности по согласованной цене, но впоследствии угрожает отозвать предложение, если продавец не согласится на более низкую цену.
