Войти
Сопоставимые объекты ( или comps ) - термин оценки недвижимого имущества, относящийся к собственности с характеристиками, аналогичными рассматриваемой собственности, ценность которой запрашивается. Это может быть выполнено либо агентом по недвижимости, который пытается установить стоимость дома или собственности потенциального клиента с помощью анализа рынка, либо лицензированным или сертифицированным оценщиком или сюрвейером, использующим дополнительные определенные методы при выполнении оценки недвижимости.
При выборе сопоставимых товаров обычно учитываются пять факторов:
Оценка недвижимости похожа на любой другой процесс статистической выборки. Сопоставимые объекты - это составленные и измеренные выборки, а результатом является оценка стоимости, которая в терминологии оценки недвижимости называется «оценочным мнением». В большинстве процессов статистической выборки ищется единственный лучший оценщик. Однако, поскольку известно, что рынки недвижимости крайне неэффективны, а данные о рыночных сделках подвержены значительным ошибкам, в процессе оценки обычно используются несколько одновременных подходов к оценке, а согласование на основе суждений является последним шагом на пути к заключению оценщика. Таким образом, сопоставимые данные используются во всех подходах к оценке.
Этот подход оценивает стоимость строительства улучшений, как если бы они были новыми, и вычитает факторы амортизации, бесполезности и внешнее устаревание. К этому добавляется ценность сайта и его улучшений. Результатом является стоимость через затратный подход. Сопоставимые данные используются для оценки стоимости участка, а также могут быть полезны при оценке затрат на строительство и других факторов. На практике, однако, большинство оценщиков используют услуги стандартной калькуляции для оценки затрат и используют метод возраст-срок службы для амортизации.
Затратный подход исторически создавался как часть большинства оценок коммерческой недвижимости. Однако за последние 20 лет угрызения совести включить затратный подход (когда он не был актуален) рассеялись.
Принцип замещения является технической основой для применения затратного подхода. Согласно принципу замены, осмотрительный покупатель не заплатит больше, чем стоимость строительства подобной собственности. Другими словами, никто не потратил бы 2 000 000 долларов на покупку нового жилого комплекса, если бы мог построить его за 1 500 000.
Стоимость затратного подхода - это сумма рыночной стоимости земли, остаточной восстановительной стоимости и предпринимательских усилий. Земля обычно оценивается с использованием метода сравнения продаж. Стоимость замещения - это стоимость строительства здания того же качества и функциональной полезности, что и объект недвижимости. (Стоимость воспроизводства - это стоимость создания точной копии. Этот подход иногда используется для старых зданий, построенных с использованием материалов и / или видов мастерства, которые в настоящее время не используются.)
Внешнее устаревание происходит, когда обстоятельства, выходящие за границы объекта собственности, отрицательно влияют на его стоимость. Например, офисное здание в Нью-Йорке пострадает от внешнего устаревания, если заполняемость офисов на Манхэттене упадет с 93% до 75%. Особняк, построенный рядом с бойней, - еще один пример внешнего устаревания.
Предпринимательская прибыль - это сумма компенсации, необходимая для того, чтобы побудить кого-то организовать сайт, инвесторов, долги, архитектуру, строительство и аренду, необходимую для планирования и строительства собственности. Соответствующий размер предпринимательской прибыли зависит от таких факторов, как конкуренция, сложность проекта, рыночные условия и мудрость плана разработчиков. В некоторых случаях внешнее или функциональное устаревание запрещает предпринимательскую прибыль.
Ниже приводится краткое изложение затратного подхода:
Рыночная стоимость земли + стоимость замены новых улучшений - Все формы амортизации + предпринимательская прибыль = рыночная стоимость через затратный подход
Это подход, который чаще всего ассоциируется с использованием сопоставимых товаров. Оценщик ищет достаточно сопоставимых объектов (всего три при анализе жилого фонда, гораздо больше при оценке нежилого жилья) и вносит корректировки в продажные цены сопоставимых объектов в соответствии с различными факторами сравнения. Например, если площадь жилого дома составляет 1000 квадратных футов (93 м), но сопоставимая - 1100, то цена продажи сопоставимого жилья будет скорректирована в сторону уменьшения для учета этой разницы в стоимости. Корректировка в сторону понижения может быть очень небольшой, поскольку предельные цены сопоставимых факторов обычно намного ниже средних цен в небольших диапазонах значений.
Этот подход основан на дисконтированных или капитализированных оценках будущих денежных потоков. Часто эти будущие денежные потоки необходимо оценивать с использованием сопоставимой собственности, приносящей доход. Ставки дисконтирования и ставки капитализации часто оцениваются с использованием недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости с соответствующими корректировками для учета разницы в рисках между сопоставимым объектом и объектом.
Оценщиков часто вызывают для оценки воздействия определенных факторов, таких как загрязнение, сервитут или дефект конструкции. Оценщики, специализирующиеся на такой работе, обычно поддерживают базы данных сопоставимых транзакций, тематических исследований или академических исследований, на которых разумно могут быть основаны корректировки.
Сопоставимые данные также могут использоваться при выполнении " Comp Check ", сленг для простого анализа, обычно выполняемого агентом по недвижимости или брокером для оценки потенциального диапазона продажных цен или значений. Важно отметить, что фактическая оценка недвижимости обычно выполняется в соответствии с набором стандартов, чаще всего в США - Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, или сокращенно USPAP. Существуют также инструменты, которые могут помочь покупателям или продавцам жилья оценить стоимость своей недвижимости, но для полного и всестороннего анализа своей собственности потенциальные клиенты всегда должны полагаться на анализ лицензированного или сертифицированного оценщика.
