Войти
Неприглядные провода были среди агитации для зонирования в конце XIX века Зонирование в этих Штатах включает различные законы о землепользовании, подпадающие под право полиции права правительства штата и местных органов власти на осуществление власти над частными недвижимым имуществом. Самые ранние препараты для работы в помещениях Лос-Анджелеса 1908 года и положения в воздухе Нью-Йорка 1916 года. Начиная с начала 1920-х годов, Министерство торговли США разработало типовые схемы зонирования и постановления планирования в 1920-х годах, чтобы помочь штатным сотрудникам в разработке законопроектов. Также в начале 1920-х годов в судебном процессе был оспорен закон о местном зонировании в пригороде Кливленда, который в конечном итоге был рассмотрен Верховным судом США (Евклид против Ambler Realty ).
Согласно New York Times, «односемейное зонирование - это практически евангелие в Америке», поскольку огромное количество городов занимают территорию, размещенную в отдельных домах для одной семьи. Нехватка жилья во многих мегаполисах в сочетании с расовой сегрегацией жилья привела к усилению общественного внимания и политических дебатов по законам о зонировании. Строгие законы о зонировании способствуют обеспечению сегрегации жилья в США, которые отдают приоритет жилью для одной семьи, обеспечивают безопасность в условиях доступности жилья и экологического ущерба. Между либеральными и консервативными домовладельцами очень мало различий в том, выступают ли они против строительства плотного жилья в своих кварталах.
Зонирование в узком понимании обозначения отдельных видов землепользования на определенных территориях города. В более широком смысле, зонирование к широкому спектру местных правил, полномочиями полиции делегированными штатами. Вначале постановления по зонированию в помещениях были более узкие по охвату, а более поздние постановления были более всеобъемлющими.
Буровые работы в Лос-Анджелесе, 1905 г. Городской совет Лос-Анджелеса принял первое постановление о муниципальном зонировании в США 24 сентября 1908 года. Хотя оно определено в более поздних постановлениях Америки, оно определено как жилые, так и промышленные районы. Существующие законы о неудобствах уже запретили использование некоторых промышленных земель в Лос-Анджелесе. Опасные предприятия (например, складирование взрывчатых веществ) незаконными до 1908 года, как и использование пахучих земель, например, бойни и кожевенные заводы. Прачечная, склады древесины и вообще любую промышленность, используемое оборудование с приводом от двигателей. Закон может к переезду предприятий задним числом и не требует компенсации. Запрет на услуги снабжения, поскольку многие из них принадлежат жителям и гражданам Китая. Верховный суд Калифорнии уже поддержал такие правила в деле Йик Ву (1886). Многие более более поздние судебные дела Калифорнии поддержали постановление 1908 года, даже в одном случае фактического перемещения существующего кирпичного завода.
Тем же постановлением 1908 года было установлено восемь промышленных отрицаний. Они были нарисованы в основном в районах, которые уже подверглись значительному промышленному развитию, в коридорах вдоль грузовых железных дорог реки Лос-Анджелес. Между 1909 и 1915 годами городской совет Лос-Анджелеса ответил на некоторые запросы деловых кругов о создании исключения из промышленных запретов в трех районах 1908 года. Они сделали это через правовое устройство в округах. В то время как некоторые из них могли быть безобидными, например районы кинотеатров, некоторые другие загрязнения окружающей среды, например районы птицефабрик. Несмотря на расширяющийся список исключений, новые постановления в других городах (например, постановление Окленда 1914 года) следовали модели Лос-Анджелеса 1908 года примерно до 1917 года. К 1913 году существовало 22 города с постановлениями о зонировании.
Многие американские города приняли законы о сегрегации по признакам расы в период с 1910 по 1917 год. Городской совет Балтимора принял такой закон в декабре 1910 года. В отличие от жилого района Лос-Анджелеса, который создал четко очерченные районы под жилую застройку, Балтимор реализовывалась поквартально. Холм Друидов уже существовал как фактический район, где проживают черные, но некоторые белые в соседних районах протестовали против формальной сегрегации. Всего несколько месяцев спустя Ричмонд, штат Вирджиния принял закон о зонировании по расовому признаку, хотя он был отменен Верховным судом Вирджинии. В течение нескольких лет в некоторых городах были введены положительные пищевые добавки, в том числе четыре других города в Вирджинии, один в Северной Каролине и еще один в. Южной Каролине. Атланта приняла закон, аналогичный постановлению Балтимора 1910 года. До 1918 года постановления о зонировании по расовому признаку было принято в Новом Орлеане, Луисвилле, Св. Луис и Оклахома-Сити.
В конце концов, Верховный суд США отменил постановление о Луисвилле, постановление в деле Бьюкенен против Уорли, что зонирование по расовому признаку Четырнадцатая поправка; в частности, Суд постановил, что закон нарушил «право заключения договора» и право отчуждать собственность. Несмотря на постановление Бьюкенена, город Атланта разработал новое постановление о постановлении на основе расы, утверждая, что Верховный суд просто применил к конкретным недостаткам постановления Луисвилля. Даже после того, как Верховный суд Джорджии отменил постановление в Атланте, город продолжал использовать свои карты зонирования домов на основе расового признака. Другие муниципалитеты проверили пределы Бьюкенена; Флорида, Апопка и Уэст-Палм-Бич разработали постановления по зонированию жилых помещений на расовой основе. Бирмингем, Индианаполис и Новый Орлеан принял законы о зонировании на основе расовой принадлежности, тогда как Атланта, Остин, Канзас- Сити, Миссури и Норфолк учитывали расу в своих решениях о "спотовом зонировании". В некоторых случаях эта практика продолжалась в течение десятилетий после Бьюкенена.
Ранняя открытка, изображающая Справедливое здание 
Постановление о зонировании города Нью-Йорка 1916 года с примером высоты для 80-футовая улица в районе, в 2, 5 раза превышающем высоту В 1916 году Нью-Йорк принял первые правила зонирования для применения в масштабах города в качестве реакции на строительство Equitable Building (до сих пор стоит на Бродвее, 120). Здание возвышалось над соседними жилыми домами, полностью покрывая доступную земельную площадь в пределах собственности, блокируя окна соседних зданий и уменьшая доступность солнечного света для людей в пострадавшей зоне.
Карта зонирования Бассетта установила ограничения по высоте для всего города, выраженное как максимальная высота здания к ширине прилегающих улиц. Жилые зоны были самыми строгими, ограничивая высоту зданий не более ширины прилегающих улиц. Закон также регулировал землепользование, предотвращает вторжение фабрик и складов в торговые районы.
Эти законы, написанные комиссией во главе с Эдвардом Бассеттом и подписанные Мэр Джон Пуррой Митчел стал планом зонирование в остальной части страны, отчасти потому, что Бассетт возглавил группу юристов по планированию, которые написали Стандарт Закон о разрешении зонирования штатов, который был издан министерством торговли США в 1924 году и принят почти без изменений в большинстве штатов. Влияние этих правил зонирования на формускребов было замечательно проиллюстрировано архитектором и иллюстратором Хьюрисс.
Закон о стандартном зонировании (SZEA) федеральным документом, составленный и опубликованный через Министерство торговли США в 1924 году, который дал штатам модель, в соответствии с которой они могли принимать свои законы, разрешающие зонирование. Этот акт возник по инициативе Герберта Гувера, когда он был министром торговли. Исходя из общей политики увеличения количества продуктов для зонирования, секретарь Гувер учредил Консультативный комитет по зонированию. Этот комитет известен как Консультативный комитет по городскому планированию и зонированию. Среди членов этого комитета были Эдвард Бассетт, Альфред Беттман, Фредерик Лоу Олмстед младший и Лоуренс Вейлер.
Консультативный комитет по зонированию назначил подкомитет под названием «Законы и постановления». Этот комитет, который в входили Бассет, Ноулз, Льюис и Вейлер, составил серию проектов для SZEA, один из датирован 15 декабря 1921 года. Второй проект вышел из подкомитета 9 сентября 1922 года. первый год опубликованный документ в 1924 году, который был пересмотрен и переиздан в 1926 году.
Нью-Йорк продолжил сложные правила зонирования, включающих правила соотношения площадей, права на воздух и другие правила.
В 1926 году была подтверждена конституционность постановлений о зонировании. Постановление о зонировании Евклида, штат Огайо было оспорено в суде местным землевладельцем на том основании, что ограничение использования нарушили Четырнадцатую поправку к Конституции Соединенных Штатов. 13 ноября 1922 года компания Ambler Realty подала иск против деревни Евклид, штат Огайо, утверждая, что местные постановления о зонировании фактически снизили стоимость ее собственности. Деревня зонировала участок земли, принадлежащий Ambler Realty, как жилой район. Эмблер потерял деньги, потому что, если бы землю можно было сдать в аренду промышленным пользователям, она принесла гораздо больше денег, чем жилой район. Компания Ambler Realty утверждала, что эти нарушения подразумевают неконституционное присвоение собственности и отрицательную защиту со стороны закона.
Использовать решение суда низшей инстанции было признано неконституционным, в конечном итоге постановление о зонировании было подтверждено Верховным судом США в Деревня Евклид, Огайо, против компании Ambler Realty Co..
При этом суд принял аргументы защитников зонирования о том, что оно удовлетворяет двум основным требованиям. Во-первых, предварительное использование расширило и улучшило закон о неудобствах, поскольку оно обеспечивает предварительное представление о том, что виды использования несовместимы с другими видами использования в конкретном районе. Второй аргумент заключался в том, что зонирование было полезным инструментом муниципального планирования.
Дело Евклида было явным вызовом, означающим, что вся схема регулирования была признана неконституционной при любых обстоятельствах. Верховный суд США обосновал постановление тем, запрещающие попадание свиней в доильный зал, даже если свиньям может быть запрещено попадать в общество в целом.
После случая с Евклидом больше не было проблем с лицом к общей схеме. К концу 1920-х годов большая часть страны разработала набор правил зонирования.
Хьюстон остается исключением в США, потому что он никогда не принимает постановления по зонированию. Тем не менее, в 1920-е гг. Зонирование в Хьюстоне пользовалось решающей поддержкой элементов муниципального управления и среди элиты города. В 1924 г. мэр Оскар Холкомб назначил первую финансируемую комиссию по городскому планированию. Городской совет проголосовал за то, чтобы нанять С. Герберта Хара из Заяц и Заяц в качестве консультанта по планированию. После принятия закона о зонировании штата в 1927 году Холкомб назначил Уилла Хогга председателем новой комиссии по городскому планированию. Уилл Хогг был соучредителем развития Ривер Оукс, сыном бывшего губернатора Техаса и наследником семейного нефтяного богатства. К 1929 году и Хейр, и Хогг отказались от попытки вынести постановление зонирования на референдум. По их оценке, ему не хватило поддержки. В том же году Хогг подал в отставку с поста комиссии по городскому планированию.
Среди крупных густонаселенных городов США Хьюстон уникален как самый большой город в стране без каких-либо постановлений по зонированию . Избиратели Хьюстона отвергли попытки реализовать зонирование в 1948, 1962 и 1993 годах. Обычно считается, что «Хьюстон - это Хьюстон» из-за закона о зонировании. Однако Хьюстон похож на другие крупные города во всем Солнечном поясе, которые все испытали основной рост своего населения в Эру Автомобилей. Крупнейшие из этих городов, такие как Лос-Анджелес, Атланта, Майами, Тампа, Даллас, Финикс и Канзас-Сити, все расширили свои метрополии вместе с Хьюстоном, в то же время имея зонирование землепользования.
Хотя в Хьюстоне нет официальных постановлений о зонировании, многие частные владения юридические соглашение или «юридические ограничения», которые ограничивают будущее использование земли, с эффектами, аналогичными эффектами систем зонирования.
Кроме того, город ввел в действие правила застройки, определяющие порядок разделения участков, стандартные неудачи и требования к парковке. Правила способствовали автомобильному -зависимому разрастанию города, требуя наличия больших минимальных размеров жилых участков и больших коммерческих парковок.
Без зонирования на основе землепользования многие районы в окраинах внутреннего кольца, такие как Montrose, снабжаются небольшими предприятиями, такими как бары, рестораны, механические и хозяйственные магазины, которые смешиваются между жилыми улицами.
Иногда указывается положение о парковке Теоретически основным зонированием разделение использования, которое считается совместимым. На практике, однако, зонирование используется как разрешительная система, чтобы новая застройка не наносила вред существующим жителям или предприятиям. Зонирование обычно осуществляется местными властями, такими как округа или муниципалитеты, хотя определяет характер схемы зонирования с помощью закона, разрешающего зонирование. Федеральные земли не подлежат государственному планированию.
Зонирование может регулировать виды деятельности, которые допустимы на определенных участках (например, открытые площади, жилые, сельскохозяйственные, коммерческие, или промышленный), высокой плотности может осуществляться эта деятельность (от домов с низкой плотностью , таких как дома с низкой плотностью населения, таких как многоэтажные многокрые дома ), высота зданий, количество пространств, которые могут занимать конструкции, расположение здания на участке (отступы ), типы типов помещений на участке (например, сколько благоустроенное пространство и сколько вымощенного места), и сколько парковки должно быть предоставлено. В некоторых коммерческих зонах указано, какие виды товаров могут продаваться в конкретных магазинах. Детали того, как отдельные системы планирования включают зонирование в свои нормативные режимы, различаются, хотя намерения всегда одинаковы.
Большинство систем зонирования имеют процедуру предоставления отклонений (исключений из правил зонирования), обычно из-за некоторых предполагаемых трудностей из-за особого характера собственности в вопрос. Если отклонение не обосновано, оно может вызвать обвинение в зонировании мест. Большинство законов штата, разрешающих зонирование, запрещают местным органам власти по зонированию участвовать в каком-либо точечном зонировании, потому что это подорвет цель схемы зонирования.
Кодексы зонирования различаются в зависимости от юрисдикции. В качестве одного примера, жилые зоны могут быть закодированы как R1 для домов на одну семью, R2 для домов на две семьи и R3 для домов на несколько семей . В качестве другого примера, R60 может представлять минимальный лот в 60 000 квадратных футов (1,4 акра или около 0,5 гектара) на один дом для одной семьи, в то время как R30 может потребовать партии только вдвое меньше.
Существует несколько ограничений в способности местных органов власти утверждать полномочия полиции по контролю за землепользованием. Во-первых, конституционные ограничения включают свободу слова (Первая поправка), несправедливое присвоение собственности (Пятая поправка) и равную защиту (Четырнадцатая поправка). Есть также федеральные законы, которые иногда ограничивают местное зонирование. К ним относятся Федеральный закон о жилищных поправках 1988 года, Закон об американцах с ограниченными возможностями 1990 года и Закон 2000 года о религиозном землепользовании и институционализированных лицах.
Местные органы власти регулируют вывески на частная собственность через постановления о зонировании. Иногда суды отменяют законы, которые регулируют содержание речи, а не манеры и образ речи. Один суд отменил местное постановление, запрещающее «продавать» и «продавать» знаки на частной собственности. Другой суд отменил закон, запрещавший вывески для взрослых кабаре.
Начиная с 1987 года, несколько дел Верховного суда США постановили, что правила землепользования не соответствуют правилам использования земли. требуя лишь компенсации в соответствии с Пятой поправкой к Конституции. Первая английская евангелическо-лютеранская церковь против округа Лос-Анджелес постановила, что даже временное изъятие может потребовать компенсации. Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии постановил, что условия разрешения на строительство, которые не в значительной степени способствуют достижению разрешенных целей агентства, требуют компенсации. Лукас против Прибрежного совета Южной Каролины постановил, что многочисленные экологические проблемы недостаточны для отказа в любой застройке без компенсации. Долан против города Тигард постановил, что условия разрешения должны быть примерновоздействиям предлагаемого нового строительства. Палаццоло против Род-Айленда постановил, что права собственности не ущемляются неконституционными законами, которые беспрепятственно существуют в то время, когда владелец собственности, подавший жалобу, приобрел титул.
Победы землевладельцев были в основном ограничены Верховным судом США, несмотря на то, что этот суд имел преимущественную силу. Каждое решение в пользу землевладельца основывается на фактах конкретных дел, так что постановления регулирующих органов в пользу землевладельцев - это не более чем землевладельческий мираж. Даже тенденция Верховного суда США с постановлением 2002 года по делу Совет по сохранению Тахо-Сьерра, Inc., против Агентства регионального планирования Тахо. Правосудие Сандра Дэй О'Коннор, которая ранее управляла большинством в 5-4 голосов в пользу землевладельца, перешла на сторону правительства, которое откладывало развитие более чем на 20 лет из-за собственной нерешительности. о предполагаемых опасностях по поводу качества воды озера Тахо.
Конкретные законы по зонированию были отменены в некоторых других случаях в США, где законы не применялись равномерно (нарушение равной защиты ) или считались нарушающими свободу слова. В Атланте пригороде Розуэл, США, постановление о запрете рекламных щитов было отменено в суде на таких основаниях.. Было сочтено, что постановление о знаках муниципалитета должно быть нейтральным по содержанию в регулировании знаков. В городе Розуэлл, Джорджия теперь введено постановление о знаках, которое регулирует знаки, основанное строго на размерных и эстетических кодах, а не на интерпретации содержания знака (т. Е. Использование цветов, букв), так далее.).
Другие религиозные религиозные культы, пытающиеся обойти законы о зонировании, ссылаясь на Закон о восстановлении свободы вероисповедания от 1993 года (RFRA). Верховный суд в конечном итоге отменил RFRA именно по такому делу, Город Берн против Флореса 521 U.S. 507 (1997). В 2000 году Конгресс принял Закон о религиозном использовании и институционализированных лицах (RLUIPA), чтобы исправить конституционно противоречивые проблемы RFRA.
В 2005 году в Каттер против Уилкинсона, Верховный суд США постановил, что RLUIPA конституционным применительно к институционализированным лицам, но еще не принял решения о конституционности RLUIPA в относительно религиозного землепользования.
Коды зонирования менялись с годами, поскольку менялась теория городского планирования, менялись юридические ограничения и менялись политические приоритеты. Различные подходы к зонированию можно разделить на четыре большие категории: евклидовы, эффективные, стимулирующие и основанные на форме.
Названная по типу кода зонирования, принятого в городе Евклид, штат Огайо, евклидовы коды зонирования на сегодняшний день наиболее распространенными в США, широко используются как в малых, так и в крупных городах.
Евклидово зонирование, а также известное как «строительный блок», характеризуемое разделением землепользования на географические районы и размерными стандартами, устанавливающими размеры на масштабы девелоперской деятельности. разрешено размещаться на лотах в пределах каждого типа района. Типичные полезные землепользования в евклидовом зонировании: жилые (односемейные), жилые (многоквартирные), коммерческие и промышленные. Использование в обычном режиме предписывает. Некоторые «вспомогательные» виды использования могут быть разрешены для удовлетворения потребностей основного использования. Стандарты размеров любых конструкций, построенных на участках в районе зонирования, и обычно форму принимают отступов, ограничения по высоте, минимальных размеров участков, пределов покрытия участков и других ограничений для ограждающих конструкций зданий.
Евклидово зонирование используется муниципалитетами из-за простоты его реализации (один набор четких предписывающих правил), давно установившегося правового прецедента и знакомства проектировщиков и профессионалов в области дизайна. Однако евклидово зонирование подверглось критике за отсутствие гибкости. Разделение видов использования разрастания городов, потере открытого пространства, значительным затратам на инфраструктуру и зависимости от автомобилей.
Евклидово II зонирование использует традиционные евклидовы классификации зонирования (промышленные, размещает их в иерархическом порядке, «вкладывая» один класс зонирования в другом, аналогично смешанном использовании планируемых коммерческих застроек (PUD), но теперь для всех зон зонирования, многосемейное, многосемейное, жилое и т. д.).
Например, многоквартирные дома разрешены не только в районах многоквартирного зонирования «более высокого порядка», но также разрешены в районах промышленного и промышленного зонирования высокого уровня. Защита ценностей земли в соответствии с их расположением в городском сообществе (район, община, муниципалитет и регион). Зонирование Евклида II также включает транспортные и коммунальные услуги как новые районы зонирования в свою матрицу, разделяющую зонирование на три категории: общественные, полуобщественные и частные. Кроме того, все виды деятельности и определения, разрешенные для зонирования Евклидова II, связаны со строительными нормами штата, Municode и Североамериканской отраслевой классификационной системой (NAICS ), что обеспечивает единообразие в масштабах штата. Зонирование по Евклиду II способствует развитию концепций смешанного использования, нового урбанизма и «наилучшего и наилучшего использования», а также все классификации зонирования до единого и единообразного набора видов деятельности. Относительно легко перейти к использованию системы зонирования Евклида II.
Умное зонирование (или умное кодирование) альтернативой евклидовому зонированию. Существует ряд различных методов разумного зонирования. Плавающие зоны, кластерное зонирование и планируемая разработка (PUD) возможны даже при существовании общепринятого евклидова кода, или код может быть полностью заменен интеллектуальным кодом, как предлагает город Майами. Следующие три программы помощи обычному делу.
Для серьезной реформы евклидова зонирования обычно необходимы традиционные решения для развития микрорайона, такие как коды на основе форм или SmartCode.
Плавающие зоны включают положение, описывающее положение зоны и требования к ее созданию, но ее местоположение остается без обозначения, пока правление не обнаружит, что позволяет реализовать этот тип зоны в определенной области.. Когда заканчивается плавучая зона, плавучая зона перестает «плавать» и принимает поправку о зонировании. В некоторых штатах этот тип зонирования разрешен, например, в Нью-Йорке и Мэриленде, в некоторых штатах, таких как Пенсильвания, например, точечного зонирования. Для сохранения плавающей зоны мастер-план должен разрешать плавучие зоны или, по крайней мере, крайней мере. Кроме того, предусмотренные для них стандарты должны быть адекватными, а предпринимаемые действия не должны быть произвольными или необоснованными. Как правило, плавучая зона легче адаптируется к зоне защищенной от юридических проблем.
Кластерное зонирование позволяет сгруппировать жилые дома более близко друг к другу, чем это обычно используется, тем самым оставляя значительную территорию земли для открытого пространства.
Планируемое развитие подразделения - это зонирование кластера, но допускает смешанное использование. Они включают в себя некоторые коммерческие и легкие промышленные применения, чтобы объединить традиционную среду в центре города, но в пригородном масштабе. Некоторые, однако, утверждали, что такая запланированная застройка объекта может быть фикцией для коммерческого и промышленного использования, запрещенного законом о зонировании штата; некоторые суды сочли такую «фикцию» «произвольным и произвольным злоупотреблением» властью полиции.
Также известное как «планирование на основе эффектов», зонирование производительности использует тестовые возможности исследования для предлагаемых проектов в любом районе муниципального образования. Функциональное зонирование часто использует систему «на основе баллов», с которой можно использовать кредиты для достижения целей зонирования, выбирая из «меню» варианты соответствия (некоторые примеры включают: смягчение воздействия на среду, обеспечение общественных услуг, строительство доступного жилья ед. и др.). Дополнительные дискреционные оценки могут быть установлены также как часть процесса проверки.
Привлекательность зонирования производительности заключается в его высоком уровне гибкости, рациональности, прозрачности и подотчетности. Функциональное зонирование позволяет избежать произвольного характера евклидова подход и лучше соответствует рыночным принципам права частной собственности с защитой окружающей среды. Тем не менее, зонирование производительности может быть очень сложно реализовать и может потребовать высокого уровня дискреционных действий со стороны контролирующего органа. По этой схеме определения производительности не получило широкого распространения в США и обычно ограничивается категориями более широкое распространение в США.
Система планирования Новой Зеландии на основе данных о производительности на основе эффектов в соответствии с Законом об использовании ресурсов 1991 г..
Впервые внедренная система в Чикаго и Нью-Йорке, стимулирующее зонирование норм системы вознаграждения для поощрения развития, отвечающего установленным целям городского развития. Как правило, устанавливается базовый уровень предписания, устанавливающий правила и устанавливаемый список критериев стимулирования, которые разрабатывают правила приема по своему усмотрению. Шкала вознаграждения, связанная система стимулирования, побуждает инициировать желаемые развития в свои проекты. Типичные примеры включают бонусы (отношение площади ) для доступное жилье, предоставляемые на месте, и бонусы за ограничение высоты за включение удобств на территории. Поощрительное зонирование стало более распространенным в США Штатах за последние 20 лет.
Стимулирующее зонирование высокой степени гибкости, но может быть сложным управлением. Чем больше предлагаемая разработка использует стимулирование, тем более тщательно ее необходимо рассматривать на дискреционной основе. Первоначальное создание структуры стимулирования для наилучшего выполнения задач планирования также требует постоянного обновления для поддержания баланса между настройками стимула и ценностями, предоставляемыми разработчиками.
Зонирование на основе форм основывается на правилах, применяемых к участкам разработки в соответствии с предписывающими и ранними дискреционными критериями. Обычно эти критерии зависят от места партии, местоположения, местоположения и других характеристик, зависящих от места и использования. Например, в преимущественно пригородном жилом районе для одной семьи использование таких помещений, как офисы, розничная торговля или даже легкая промышленность, может быть разрешено, если они соответствуют (отступление, размер здания, площадь участка, высота и другие факторы) с другими существующими застройками. в области.
Коды на основе форм предлагают значительно большую гибкость в использовании в зданиях, чем коды Евклида, но, поскольку они сравнительно новые, их может быть сложнее создать. Коды на основе форм еще не получили широкого распространения в США. Когда коды на основе форм не содержат соответствующих иллюстраций и диаграмм, их критикуют как трудно интерпретируемые.
Одним из примеров недавно принятого кода с конструктивными особенностями на основе форм является Кодекс землеустройства, принятый Луисвиллем, Кентукки в 2003 году. районов »для метро Луисвилля. Каждая форма района предполагает признание того, что одни районы города имеют более пригородный характер, а другие - более городские. Неудачи, высота и конструктивные особенности зданий различаются в зависимости от района формы. Например, в районе с «традиционным соседством» максимальное отступление может составлять 15 футов (4,6 м) от линии собственности, в то время как в пригородном «районе» максимальное отступление может отсутствовать.
Даллас, штат Техас, в настоящее время разрабатывает необязательное постановление о зонировании на основе формы. Поскольку концепция кодов, основанных на форме, относительно нова, этот тип зонирования может быть более сложным для реализации.
Одна из версий формы Зонирование на основе или «интегрированное» зонирование использует метод наложения базового района или «составное» зонирование. Этот метод основан на евклидовой структуре и включает три компонента района - компонент компонента сайта и архитектурный компонент.
Компонент использования аналогичен по своему характеру районам использования евклидова зонирования. Однако с упором на стандарты использования компонентов обычно более инклюзивны и шире по объему. Компоненты платформы определяют различные условия размещения площадок от низкой до высокой, такие как размеры и размеры зданий и парковок, проекционные конструкции, проезжие коммерческие полосы, ландшафтный дизайн, размещение и демонстрация на открытом воздухе, заправка и мойка транспортных средств, верхние служебные двери и т.д. Архитектурные компоненты к архитектурным элементам и материалам.
Этот метод зонирования более гибкий и контекстно адаптируемый, чем стандартное евклидово зонирование, но его легче интерпретировать, чем другие коды на основе форм.
Поправки к правилам зонирования могут быть предметом судебного рассмотрения, если такие поправки будут оспорены как ultra vires или неконституционные.
Стандарт, применяемый к поправке для определения того, может ли она выдержать судебное рассмотрение, такое же, как и при пересмотре постановления зонирования: ограничение произвольным или имеет ли оно разумное отношение к полномочиям полиции государства.
Если жители целевого района жалуются на поправку, их не дают им никаких законных прав на сохранение зонированного района. Однако им не нужно доказывать сложный стандарт, согласно поправка равносильна взятию. Улучшение общественного мнения по сравнению с трудностями, которые могут повлиять на жителей, если они облегчают жизнь жителей.
Если местный орган по зонированию примет поправку о зонировании., то точечное зонирование может произойти, если изменение зонирования будет предпочтительным по своему характеру и не будет разумно обоснованным.
Зонирование землепользования - это инструменты лечения определенных социальных болезней и часть более широкой концепции социальной инженерии. Существует критика зонирования, особенно среди сторонников ограниченного правительства или Laissez-faire политических перспектив. Неотъемлемая опасность зонирования как силы принуждения к владельцам подробно описана в книге Ричарда Ротштейна Цвет закона (2017). Правильное зонирование в степени использовалось как инструмент для продвижения расизма посредством насильственной сегрегации на Севере и Юге с начала 20 века до последних десятилетий.
Как правило, существующее развитие в сообществе не поддерживает новые возможности, поскольку оно «унаследовано » или юридически не соответствует требованиям как несоответствующее использование, что означает, что предыдущие разработки разработки от соблюдения. Следовательно, зонирование может повлиять только на новые застройки в растущем сообществе. Кроме того, если неосвоенные дорогие земли зонируются для обеспечения возможности застройки, эта земля становится относительно, что вынуждает застройки, которые не зонированы для застройки, с намерением добиться повторного зонирования этой земли. Сообщества обычно реагируют тем, что не зонируют неосвоенные земли, чтобы разработчик не использовал изменение зонирования и не представит подходящий план. Развитие в этой практике кажется фрагментарным и нескоординированным. Сообщества пытаются повлиять на сроки застройки за счет государственных расходов на строительство новых улиц, канализационных сетей и инженерных сетей, которые обычно необходимы для современной застройки. Вопреки рекомендации федерального правительства, препятствующих этому, развитию межгосударственных автомагистралей для целей, не связанных с назначенным ростом населения, неумолимое стремление освоить относительно дешевые земли возле транспортных развязок. Меры пресечения налога на имущество, такие как Предложение 13 штата Калифорния тому, привело к многочисленным отчаянно пытались получить доход от налога с продаж, игнорируя свои комплексные планы и повторно зонируя неосвоенные земли для торговых предприятий.
В Колорадо местные органы власти могут по своему усмотрению не использовать свои собственные наземные ресурсы и законы о землепользовании. Это называется выборочным исполнением. Стимбот-Спрингс, Колорадо, является примером места с незаконными постройками и слабым контролем.
В последнее время зонирование подверглось критике со стороны градостроителей и ученых (особенно Джейн Джейкобс ) как источник новых социальных бед, включая разрастание городов, отделение домов от работы и рост «автомобильной культуры ». Некоторые общины начали стимулировать развитие более плотных, однородных, полезных, способствующих пешим и велосипедным прогулкам до работы и покупок. В некоторых домах, в некоторых домах, в некоторых домах, в некоторых домах, в некоторых домах, в некоторых домах, в некоторых домах, в некоторых домах, в некоторых домах, используются пристроенные семьи нуклеарных семей. гараж считается «зараженным » и подлежит перепланировке. Движения, не одобряющие зонирование, такие как Новый урбанизм и Интеллектуальный рост, обычно стараются согласовать эти конкурирующие требования. Новые урбанисты, в частности, пробуют творческие решения городского дизайна, восходящие к практикам 1920-х и 1930-х годов. В конце двадцатого века новые урбанисты также подверглись нападкам за поощрение разрастания и предписывающий характер их предложений модельного кода.
Зонирование долгого времени подверглось критике как инструмент расовой и социально-экономической изоляции и сегрегации, в первую очередь за счет требований к минимальному размеру земельного участка и сегрегации в землепользовании (иногда называемой «экологический расизм "). Ранние кодексы зонирования были часто явно расистскими.
Практика исключения остается обычным явлением пригородов, желающих не подпускать тех, кого как представители города Баррингтон-Хиллз, Иллинойс однажды сказал редакторам раздела «Недвижимость» журнала Chicago Tribune, что минимальный размер участка в 5 акров (20 000 м²) в городе помогает «избежать сброд».
С 1910 года в Балтиморе многие штаты США ввели законы о расовом зонировании (выделение ); однако такие законы были исключены в 1917 году, когда Верховный суд США постановил, что такие законы нарушают имущественные права владельцев (Бьюкенен против Уорли ). С тех пор различные штаты, муниципалитеты и отдельные лица неоднократно применяли законы о зонировании и жилищном строительстве на основе расовых принадлежностей, однако в конечном итоге эти законы были отменены судами. Закон любой дискриминации в области жилья со стороны государственного или частных лиц была прекращением Заказа о справедливом жилищном правительстве (Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года).
Несмотря на такие постановления, утверждают, утверждают, утверждают, что законы о зонировании все еще в силе. используется с целью расовой сегрегации.
Зонирование является также основным движущим фактором быстро ускоряющейся нехватки доступного жилья в городских районах. Одним из механизмов является использование зонирования пригородными и изолированными общинами для очень больших минимальных территорий и зданий с ограничением возможностей общего пользования, таким образом, исключает более бедные слои населения. Это сдвигает рынок в сторону более дорогих домов, чем можно было бы построить обычно. По данным Института Манхэттена, почти половина цены, уплаченной за жилье в некоторых юрисдикциях, напрямую связанных со скрытыми издержками ограничительного регулирования зонирования.
Например, весь город Лос-Альтос-Хиллз, Калифорния (за исключением местного муниципального колледжа и религиозного монастыря) зонирован для проживания. с минимальным размером участка в один акр (4000 м²) и ограничением только одного основного жилища на участок. Все эти ограничения были признаны конституционными федеральными судами и судами штатов в начале 1970-х годов. Доступным жильем, а с 1989 года также разрешил жителям строить так называемые «квартиры для бабушек», традиционно соответствовал государственным требованиям доступного жилья, считая вторичное жилье (то есть квартиры над гаражами и гостевыми домами).
В 1969 году Массачусетс принял Закон о полном разрешении штата Массачусетс: глава 40B, используемый зонзывавшийся закон о применении против снобов. Согласно этому закону, в муниципалитетах с 10% доступным населением может обратиться за отказом от местного зонирования и других требований в местный апелляционный совет по зонированию, с помощью рассмотрения в Апелляционном комитете штата по жилищным вопросам, если в отказе от права отказано.. Аналогичные законы и в других частях США (например, в Род-Айленде, Коннектикуте и Иллинойсе), хотя их эффективность оспаривается.
